33 Cdo 2512/2023-183
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně L. P., zastoupené Mgr. Jakubem Koudelkou, advokátem se sídlem v Brně, Palackého třída 3048/124, PSČ 612 00, proti žalovanému P. K., zastoupenému JUDr. Vojtěchem Mihalíkem, advokátem se sídlem v Mikulově, Bezručova 1896/90, PSČ 692 01, o určení vlastnického práva k nemovitým věcem, vedené u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 37 C 242/2021, o dovolání žalovaného proti usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 6. 2023, č. j. 8 Co 104/2023-139, t a k t o:
Dovolání se zamítá.
Okresní soud v Opavě usnesením ze dne 17. 3. 2023, č. j. 37 C 242/2021-116, zamítl námitku žalovaného vznesenou ve vyjádření ze dne 11. 10. 2021, že věc má být s ohledem na rozhodčí smlouvu z 25. 10. 2018 projednávána v řízení před rozhodci. Žalobkyně se domáhá určení, že je vlastnicí pozemku parc. č. XY a pozemku parc. č. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY v části obce XY, zapsaných na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY, okres XY, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště XY.
Dne 25. 10. 2018 uzavřela žalobkyně jako prodávající s žalovaným jako kupujícím kupní smlouvu č. 2018/10/25/01/KSP, jíž převedla předmětné nemovitosti do vlastnictví žalovaného za kupní cenu 980.000 Kč. K prodeji přistoupila z důvodu, že se ocitla ve finanční tísni a z kupní ceny měly být uhrazeny její závazky zejména vůči společnosti VENOLI Solution s. r. o., které byly ve prospěch tohoto věřitele zajištěny zástavním právem k předmětným nemovitostem. Za této situace byla sjednána kupní cena ve výši, která je v hrubém nepoměru k obvyklé ceně nemovitostí.
Kupní smlouvu tak lze podle žalobkyně kvalifikovat jako lichevní podle § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), a jako jednání, které odporuje zákonu a narušuje veřejný pořádek. Je tak neplatná a žalobkyně je nadále vlastníkem
předmětných nemovitostí. Žalovaný namítl nedostatek pravomoci soudu, neboť mezi účastníky byla 25. 10. 2018 sjednána rozhodčí smlouva. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaný při uzavírání kupní smlouvy dne 25. 10. 2018 vystupoval jako podnikatel a žalobkyně jako spotřebitelka; věc tak nemůže být podrobena rozhodčí smlouvě a námitku nepříslušnosti soudu k projednání věci zamítl (§ 2 odst. 1 zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů, ve znění pozdějších předpisů, § 106 odst. 1 občanského soudního řádu).
Bez důvodných pochybností lze dovodit, že s ohledem na žalobkyní předložené smlouvy (přičemž se jedná jen o dílčí výčet) a skutkové okolnosti v této věci se žalovaný zabývá nákupem nemovitostí případně spoluvlastnických podílů na nich, a to za účelem jejich následného prodeje se ziskem jako hlavním účelem realizace těchto transakcí. Nejde tedy o nákup nemovitostí za účelem jejich vlastního užívání, hospodaření, rekreace či jiné osobní potřeby. Tento závěr plyne minimálně z výše kupních cen nemovitostí, jejichž nákup a prodej žalovaný realizoval, kdy ve všech případech prodej uskutečnil za násobně vyšší cenu, než za kterou předmětné nemovitosti zakoupil.
Jen v roce 2019 tak lze dovodit zisk (z porovnání kupních a prodejních cen) ve výši 1.411.900 Kč. Žalovaný tak činí za situace, kdy nemovitosti kupuje od prodávajících, kteří jsou v tíživé finanční situaci, zatíženi dluhy a hrozícími či již probíhajícími exekucemi, a takovým prodejem chtějí tento problém řešit, přičemž žalovaný ze své pozice pro toto vykoná určitou činnost a zřejmě i vynaloží další náklady, nicméně následně takto vynaložené úsilí kompenzuje ziskovým prodejem nakoupených nemovitostí.
Jedná se zjevně o činnost
definovanou v § 420 o. z. Oproti tomu žalobkyně při uzavírání kupní smlouvy v této pozici nebyla, uzavřením kupní smlouvy s žalovaným chtěla řešit problém se zástavou předmětných nemovitostí ve prospěch společnosti VENOLI Solution s. r. o. Jestliže žalovaný svou činnost vykonával (či vykonává) z pozice podnikatele, byla žalobkyně při uzavření kupní smlouvy v pozici spotřebitelky; taková smlouva nemůže být podrobena rozhodčí smlouvě. Na tomto závěru nemůže změnit nic ani okolnost, že adresu předmětných nemovitostí měly jako sídlo uvedeny osoby odlišné od žalobkyně (její příbuzní); soud takový údaj považuje jen jako evidenční, a navíc není zřejmé, že by žalobkyni z této skutečnosti plynul nějaký prospěch.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ostravě usnesením ze dne 6. 6. 2023, č. j. 8 Co 104/2023-139, usnesení soudu prvního stupně potvrdil. Zdůraznil, že žalobkyně při uzavření kupní smlouvy vystupovala jako spotřebitelka, kdežto žalovaný jako podnikatel (§ 419, § 420 odst. 1, 2 o. z.). Statut podnikatele měl žalovaný s ohledem na jím uzavřené kupní smlouvy, z nichž je zřejmé, že se zabývá nákupem nemovitostí (případně spoluvlastnických podílů) za účelem jejich získání do vlastnictví a následného prodeje se ziskem jako hlavním účelem realizace těchto transakcí.
Nejedná se tak o nákup nemovitostí za účelem jejich vlastního užívání a hospodaření či rekreace. Pokud žalovaný v odvolání namítl, že nemovitosti, které nabyl od žalobkyně, stále vlastní, tak je to právě proto, že probíhá řízení o určení vlastnického práva a nelze je tak prodat. Naopak žalobkyni nelze považovat za podnikatelku jen z toho důvodu, že v její nemovitosti byla evidována sídla právnických osob (adresy místa podnikání bratra a otce žalobkyně).
Proti usnesení odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost spatřuje v tom, že napadené rozhodnutí spočívá na dovolacím soudem dosud neřešené otázce hmotného práva, zda nákup a další nakládání s nemovitými věcmi podle své vlastnické vůle lze na základě zjištěných skutečností podřadit pod
správu vlastního majetku. Právní posouzení věci odvolacím soudem považuje za neúplné a tudíž nesprávné. Odkázal na usnesení ze dne 21. 5. 2008, sp. zn. 29 Cdo 152/2007, v němž Nejvyšší soud vyslovil právní názor, podle něhož správa vlastního majetku není podnikáním, neboť ani ze samotné podstaty tohoto institutu se o předmět podnikatelské činnosti nemůže jednat. Ke správě vlastního majetku není třeba žádného úředního povolení. Nejvyšší soud taktéž judikoval v usnesení ze dne 22. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 3165/2022, že podle „nového“ občanského zákoníku (zejména § 420 a 421) je při posuzování toho, zda se jedná o vztah ze spotřebitelské smlouvy, zejména rozhodné, jak podnikatel v právním vztahu se spotřebitelem vystupuje navenek. V rozsudku ze dne 29. 11. 2016, sp. zn. 33 Cdo 1685/2015, pak Nejvyšší soud popsal spotřebitele jako osobu, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo
jiné podnikatelské činnosti, tedy která jedná za účelem osobní potřeby, tj. nečiní tak opakovaně a za úplatu, či se pouze věnuje správě vlastního majetku. Pro uvedené posouzení osoby ať již v postavení podnikatele nebo spotřebitele je rozhodující především účel jednání takové osoby v konkrétním smluvním vztahu. Zda strana vystupuje jako podnikatel, je rozhodující, že se konkrétní smluvní vztah týká její podnikatelské činnosti. Odvolací soud – argumentuje dovolatel – dovodil, že při uzavírání kupní smlouvy s žalobkyní jednal jako podnikatel jen na základě konstatování, že se zabývá nákupem nemovitostí případně jejich spoluvlastnických podílů za účelem jejich získání do vlastnictví a následného prodeje za účelem zisku.
Tento závěr nejen že neodpovídá provedenému dokazování, ale je i v přímém rozporu s výše specifikovanou rozhodovací praxí dovolacího soudu. V řízení nebylo prokázáno ani tvrzeno, že uzavřel předmětnou kupní smlouvu za účelem zisku; pouze použil své prostředky ke koupi nemovitostí, aniž by se jednalo o výkon podnikatelské činnosti. Pokud snad v několika případech přistoupil k jejich prodeji, bylo to proto, že si tímto způsobem chtěl uložit peníze, v čemž jistě nelze spatřovat cokoliv, co by z něho mělo učinit podnikatele.
Soudy obou stupňů zcela rezignovaly na posouzení, o jaké nemovitosti se jednalo, v jakém stavu se nacházely, jaká je jejich obvyklá cena a zda tyto smlouvy byly uzavírány za specifických podmínek či v rámci uceleného komplexu smluv. Odvolací soud tedy v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu neposuzoval primární zájem dovolatele na uzavření kupní smlouvy. Pochybil i v nesprávné aplikaci § 420 odst. 1 o. z. Tam stanovené podmínky pro naplnění definice podnikatele musí být splněny kumulativně. Naopak v řízení jednoznačně prokázal, že nejednal soustavně za účelem dosažení zisku, nýbrž spravoval svůj majetek.
Nelze mu přičítat k tíži, že vlastní dostatek finančních prostředků na to, aby mohl kupovat nemovité věci a následně s nimi podle své vůle nakládat. Takto vymezená činnost, která nezajišťuje jeho obživu a není soustavná, nenaplňuje znaky podnikatele, a to jak po formální, tak materiální stránce.
Strany uzavřely kupní smlouvu dobrovolně, vážně s úplným vědomím toho, proč tak činí, a to včetně rozhodčí doložky, jíž podřadily případné spory pod rozhodčí řízení. Opačný výklad s odkazem na ochranu spotřebitele by značil nepřípustný zásah do autonomie vůle stran a do působnosti zásady „pacta sunt servanda“. Navrhl, aby Nevyšší soud zrušil usnesení odvolacího soudu i usnesení soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalobkyně ve vyjádření k dovolání považuje rozhodnutí odvolacího soudu za správné.
Tvrdí-li žalovaný, že byla podnikatelkou, je tato námitka neopodstatněná, neboť tím, že dala členům své rodiny souhlas s umístěním jejich sídla na své adrese, nenaplnila znaky podnikání. Žalovaný naproti tomu splňuje veškeré pojmové znaky podnikatele podle § 420 odst. 1 o. z. Při uzavírání předmětné kupní smlouvy nevystupoval jako správce vlastního majetku, ale jako podnikatel při výkonu své podnikatelské činnosti. Pokud se žalovaný dovolává zásady „pacta sunt servanda“, musí tato zásada v některých případech ustoupit, např. v případě nutnosti ochrany slabšího.
Navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl, případně zamítl. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 89/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“) po zjištění, že dovolání bylo podáno v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) oprávněnou osobou zastoupenou advokátem, posuzoval, zda obsahuje stanovené náležitosti (§ 241a odst. 2 o. s. ř.) a zda je podle § 237 o. s. ř. přípustné. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Přípustnost podle § 237 o. s. ř. není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že jsou splněna kritéria přípustnosti dovolání obsažená v tomto ustanovení. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud, který jediný je oprávněn tuto přípustnost zkoumat (srov. § 239 o. s. ř.), dospěje k závěru, že kritéria přípustnosti dovolání skutečně splněna jsou. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání v dané věci je přípustné, neboť v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena otázka, zda ten, kdo opakovaně nakupuje a se ziskem prodává nemovité věci, resp. jejich spoluvlastnické podíly, je se zřetelem k této činnosti považován podle § 420 odst. 1 o. z. za podnikatele, anebo zda jde o správu vlastního majetku. Dovolání však není důvodné. Podle § 420 odst. 1 o. z.
kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. Občanský zákoník opustil formální koncepci, že podnikatelem je pouze osoba nadaná podnikatelským oprávněním nebo zapsaná do obchodního rejstříku či jiné
evidence. Rozhodující je, zda daná osoba vykonává podnikatelskou činnost, tj. činnost vykazující znaky uvedené v § 420 odst. 1 o. z. Soud prvního stupně i odvolací soud dospěly k závěru, že tyto znaky byly v případě žalovaného naplněny. Odvolací soud vyšel ze skutkového zjištění soudu prvního stupně, že v minulosti žalovaný nabyl kupní smlouvou z 21. 4. 2015 za 4.000 Kč spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, tento spoluvlastnický podíl následně prodal kupní smlouvou z 18.
2. 2019 za kupní cenu 500.000 Kč, kupní smlouvou z 11. 11. 2015 nabyl za 100 Kč spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, tento spoluvlastnický podíl následně prodal kupní smlouvou z 30. 5. 2019 za kupní cenu 42.000 Kč, kupní smlouvou z 18. 5. 2015 nabyl za 1.000 Kč spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví č. XY pro katastrální úřad XY, tento spoluvlastnický podíl následně prodal kupní smlouvou ze 7.
5. 2019 za kupní cenu 45.000 Kč, kupní smlouvou z 12. 4. 2018 nabyl za 130.000 Kč vlastnické právo k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, tyto nemovitosti následně prodal kupní smlouvou z 10. 7. 2020 za kupní cenu 550.000 Kč. V době nabytí žalovaným byly nemovité věci zatíženy řadou exekučních příkazů, v okamžiku jejich prodeje již žádné exekuce či jiné závazky na těchto nemovitostech nevázly. Kupní smlouvou z 23. 8. 2017 žalovaný nabyl za 70.000 Kč spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, tento spoluvlastnický podíl následně prodal kupní smlouvou z 23.
10. 2019 za kupní cenu 900.000 Kč. Podle soudu prvního stupně jde přitom pouze o dílčí výčet. Námitka žalovaného, že není podnikatelem ani podle materiálního hlediska, neboť pouze vykonává správu vlastního majetku, není důvodná. Všechny znaky podnikání podle § 420 odst. 1 a 2 o. z. jeho činnost naplňuje. Žalovaný vykonával výdělečnou činnost se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku. V období let 2015 až 2018 – kromě uzavření kupní smlouvy s žalobkyní – nejméně na základě pěti smluv úplatně nabyl spoluvlastnické podíly, resp. vlastnické právo k nemovitým věcem.
Tyto spoluvlastnické podíly, resp. vlastnické právo se ziskem prodal v letech 2019 až 2020. Účelem nabytí předmětů koupě nebylo uspokojení vlastní potřeby, nýbrž následný výdělečný prodej. Žalovaný jednal samostatně, na vlastní účet a odpovědnost a nesl i důsledky takového jednání.
Výdělečnou činnost vykonával živnostenským způsobem – šlo o podnikatelskou činnost, která je z hlediska své povahy živností ve smyslu zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů (živnostenský zákon). Podle bodu 58 přílohy č. 4 k živnostenskému zákonu je nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí živností volnou. Ze shora uvedeného se tedy podává, že žalovaný nespravoval svůj vlastní majetek, ale byl ve vztahu k vykonávané činnosti, tj. nákupu a prodeji nemovitostí, včetně nemovitostí, jejichž koupě žalovaným od žalobkyně je posuzována v dané věci, podnikatelem [srov. též Lavický, P.
a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 1317-1321, Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, § 420, rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 16. 4. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1652/97, ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. 21 Cdo 2137/2004, jenž byl uveřejněn pod číslem 30/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 22. 4. 2008, sp. zn. 22 Cdo 679/2007, ze dne 19. 2. 2016, sp. zn. 21 Cdo 4619/2014, ze dne 28.
4. 2016, sp. zn. 23 Cdo 144/2014, ze dne 25. 5. 2016, sp. zn. 25 Cdo 3972/2015, jenž byl uveřejněn pod číslem 104/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 29. 8. 2019, sp. zn. 25 Cdo 5651/2017]. Naproti tomu skutečnost, že žalobkyně dala členům své rodiny (otci a bratrovi) souhlas s umístěním sídla v její nemovitosti, nenaplnila znaky podnikání. Žalobkyně tak nečinila živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak za účelem dosažení zisku. Námitka směřující k aplikaci zásady „pacta sunt servanda“ je irelevantní; právní jednání se nesmí příčit zákonu.
Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je tedy z hlediska uplatněného dovolacího důvodu správné. Nejvyšší soud je proto podle § 243d odst. 1 písm. a/ o. s. ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v konečném rozhodnutí o věci (§ 151 odst. 1 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. 3. 2024
JUDr. Pavel Krbek předseda senátu