33 Cdo 3725/2023-193
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobce R. M., zastoupeného Mgr. Ondřejem Novákem, advokátem se sídlem ve Frýdku-Místku, Farní 19, proti žalovanému R. D., zastoupenému Mgr. Pavlem Černým, advokátem se sídlem v Kolíně, Obecní dvůr 433, o splnění závazku ze smlouvy, vedené u Okresního soudu v Kolíně pod sp. zn. 11 C 39/2022, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 26. 7. 2023, č. j. 21 Co 69/2023-175, t a k t o:
I. Dovolání se zamítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Kolíně rozsudkem ze dne 1. 12. 2022, č. j. 11 C 39/2022-141, zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal, aby žalovaný bezplatně opravil vadu střechy budovy č.p. XY stojící na pozemku parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, zapsaném na listu vlastnictví XY pro katastrální území a část obce XY, obec XY, projevující se zatékáním vody do bytové jednotky, a vadu oken bytové jednotky č. XY nacházející se v budově č.p. XY, projevující se zatékáním vody do bytové jednotky, a to obojí v souladu s koncepčním návrhem nápravných opatření uvedeným ve znaleckém posudku č. 0474/2021 ze dne 12.
11. 2021 vypracovaném znaleckou kanceláří DEKPROJEKT s. r. o. (identifikační číslo 276 42 411), se sídlem v Praze 10, Tiskařská 10/257; žalobci uložil zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 8.712 Kč. Rozsudkem ze dne 26. 7. 2023, č. j. 21 Co 69/2023-175, Krajský soud v Praze potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně a žalovanému přiznal na náhradě nákladů odvolacího řízení 5.823 Kč. Odvolací soud – ve shodě se soudem prvního stupně – uzavřel, že žalobce se stal na základě kupní smlouvy z 2.
4. 2019 vlastníkem jednotky, tj. bytu jako prostorově oddělené části domu a podílu na vzájemně spojených a neoddělitelných společných částech nemovité věci (§ 2079 odst. 1, § 2131, § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. z.“). Jestliže střecha budovy a vnější parapety oken jsou společnými prostory domu (předmětem spoluvlastnictví členů společenství vlastníků jednotek), je od počátku – od uzavření kupní smlouvy – právně nemožné, aby je žalovaný opravoval.
Tím by zasáhl do práv třetích osob (ostatních vlastníků jednotek - spoluvlastníků společných částí budovy, kteří s opravou střechy nedali souhlas). Namítnout neplatnost ujednání článku VI bodu 6.1 kupní smlouvy nepodléhá žádným lhůtám a soud k ní přihlédne i bez návrhu (§ 576, § 580 odst. 2, § 588 o. z.).
V dovolání, kterým napadl rozhodnutí odvolacího soudu, žalobce předložil k přezkumu otázky hmotného práva, při jejichž řešení se podle jeho názoru odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu: 1) Ujednání článku VI bodu 6.1 kupní smlouvy není pro počáteční (právní) nemožnost plnění absolutně neplatné (§ 580 odst. 2, § 588 o. z.), neboť to, k čemu se zavázal, musí žalovaný splnit (§ 1721 a násl. o. z.). 2) Námitku neplatnosti – prosazuje dovolatel – „lze vznést v hmotněprávní lhůtě tří let“, což žalovaný neučinil. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
Dovolání je přípustné, protože rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva ad 1) – zda plnění, k němuž se žalovaný zavázal v článku VI bodu 6.1 kupní smlouvy, je od počátku právně nemožné –, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena [§ 237, § 239 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“)].
Nesprávným právním posouzením věci je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Podle § 576 o. z. týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.
Podle § 580 odst. 2 o. z. je neplatné právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.
Podle § 588 o. z. přihlédne soud i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.
Skutkový stav, z něhož odvolací soud vyšel a který v dovolacím řízení přezkumu nepodléhá (srov. § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario), je totožný s tím, který po provedeném dokazování zjistil soud prvního stupně.
Smlouvou z 2. 4. 2019 žalovaný (prodávající) převedl na žalobce (kupujícího) vlastnické právo k bytové jednotce č. XY v budově č.p. XY na parc. č. XY (dále jen „jednotka“) a spoluvlastnický podíl 1021/14755 na společných částech budovy a pozemku, vše zapsáno na listech vlastnictví XY a XY pro katastrální území a část obce XY, obec XY. V článku VI bodu 6.1 se dohodli na předání jednotky do deseti pracovních dnů ode dne povolení vkladu vlastnického práva a žalovaný se současně zavázal „zajistit provedení následujících oprav, resp. úprav“ – mimo jiné – „opravu střechy - ošetření kritických míst, která způsobují zatékání do podkroví a jednotky“. Před uzavřením smlouvy účastníci nepožádali vlastníky jednotek o udělení souhlasu s opravou střechy.
Společenství vlastníků jednotek pro dům XY (identifikační číslo XY), vzniklo 27. 9. 2006 a Městským soudem v Praze bylo - v oddílu S, vložce XY – zapsáno 19. 3. 2008. Statutárním orgánem je tříčlenný výbor.
Ze smluv o výstavbě z 18. 8. 2005 a z 3. 10. 2006 bylo zjištěno, že střešní plášť včetně příslušných klempířských prvků (okapy, žlaby, oplechování) jsou společnými částmi budovy č.p. XY.
Podle Stanov Společenství vlastníků jednotek XY, je předmětem činnosti společenství správa, provoz a opravy společných částí domu a zabezpečování dalších činností spojených s provozem domu; správou se rozumí provádění oprav a rekonstrukcí společných částí domu a pozemku včetně havarijní služby. Článek IV bod 2 písm. i/ stanoví, že „do výlučné pravomoci shromáždění náleží rozhodování o pověření výboru k sjednání dohod o provedení prací, dodávce služby, pokud finanční plnění činí více než 15.000 Kč bez DPH (nebo musí být zajištěn písemný souhlas vlastníků jednotek). K přijetí usnesení je nutný souhlas alespoň tří čtvrtin hlasů přítomných vlastníků“.
Vlastníci jednotek projednali 5. 10. 2021 na svém 15. shromáždění zhoršující se stav střešní krytiny s tím, že odbornou firmou bude provedena revize střechy a střešních krytin a na základě zjištěného stavu budou provedeny příslušné opravy. Podle posudku č. 0474/2021 z 12. 11. 2021 vypracovaného znaleckou kanceláří DEKPROJEKT s. r. o. je zatékání do jednotky způsobeno nevhodným typem plechové falcované krytiny, chybějící nebo nefunkční doplňkovou hydroizolační vrstvou v části střechy s plechovou krytinou, absencí odvodnění doplňkové hydroizolační vrstvy přes okapnici mimo objekt, chybějícím větráním střechy, netěsností prostupu kolem komínů nebo potrubí a kotvení patek nosné konstrukce terasy. V oblasti parapetů oken je vlhkost způsobena netěsnou připojovací spárou oken v kombinaci s netěsnostmi v ostění a detailech vnějšího parapetu oken. Jde o vady týkající se celé střechy nejen části nad jednotkou žalobce. K otázce ad 1).
Právní jednání, jehož předmět v době uzavření smlouvy nelze – fakticky nebo právně – provést, není způsobilé založit mezi účastníky právní následky. Takové právní jednání, popřípadě jeho ve smyslu § 576 o. z. oddělitelná část je absolutně neplatné (§ 588 věta druhá o. z.). Musí jít o nemožnost objektivní, tj. splnění závazku je nemožné pro jakéhokoli dlužníka. Bezvýznamné je, zda strany smlouvy o počáteční nemožnosti plnění věděly či nikoliv (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2001, sp. zn. 30 Cdo 1549/2000, ze dne 18.
12. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1316/2001 a ze dne 30. 9. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1018/2020). V projednávané věci stanovy společenství vlastníků jednotek svěřily do působnosti shromáždění vlastníků jednotek správu domu, tj. rozhodování o opravě, údržbě či stavební úpravě společných částí budovy (srov. § 1208 o. z.). Výbor (statutární orgán) je za tím účelem shromážděním pověřován „k sjednání dohod o provedení prací, dodávce služby, pokud finanční plnění činí více než 15.000 Kč bez DPH (nebo musí být zajištěn písemný souhlas vlastníků jednotek)“.
Oprava společných částí domu – střešního pláště včetně příslušných klempířských prvků (okapů, žlabů, oplechování) – je zásahem do podílů vlastníků jednotek na nemovité věci (§ 1158, § 1159, 1160 odst. 1 o. z.). K zajištění takové stavební opravy (úpravy) žalovaným jako zhotovitelem chybí právní důvod, tj. smlouva uzavřená se společenstvím vlastníků jednotek. Povinnost zajistit opravu (úpravu) částí nemovité věci sloužící vlastníkům jednotek společně, k níž se žalovaný zavázal vůči žalobci (kupujícímu) v kupní smlouvě, představuje plnění, které je z právního hlediska od počátku nemožné; bez odpovídajícího právního důvodu – smlouvy uzavřené se společenstvím vlastníků jednotek – zasahuje do práv vlastníků jednotek coby spoluvlastníků nemovité věci.
K otázce ad 2).
Rozhodovací praxe dovolacího soudu vychází z toho, že absolutní neplatnost právního jednání zavazujícího k plnění od počátku nemožnému působí ze zákona a nepodléhá žádným lhůtám, lze se jí dovolat bez časového omezení a soud k ní přihlíží z úřední povinnosti (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2003, sp. zn. 28 Cdo 870/2003, ze dne 9. 12.2003, sp. zn. 28 Cdo 2248/2003 a ze dne 13. 9. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2789/2007).
Lze uzavřít, že otázku ad 1), pro niž bylo dovolání připuštěno, vyřešil odvolací soud správně a otázka ad 2) přípustnost dovolání nezakládá. Nejvyšší soud proto dovolání žalobce zamítl (§ 243d písm. a/ o. s. ř.). O nákladech dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3, věty první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. (žalovanému, který by měl právo na jejich náhradu, v tomto stadiu řízení žádné náklady nevznikly).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. 7. 2024
JUDr. Pavel Krbek předseda senátu