25 Cdo 548/2025-865 USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Roberta Waltra a soudců JUDr. Martiny Vršanské a JUDr. Petra Vojtka v právní věci žalobce: V. P., zastoupený JUDr. Vladimírem Dvořáčkem, advokátem se sídlem Sokolovská 32/22, Praha 8, proti žalovanému: Společenství vlastníků jednotek pro dům XY, Praha XY, zastoupený Mgr. Janou Bartoškovou, advokátkou se sídlem Na Florenci 2116/15, Praha 1, o splnění povinnosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 13 C 171/2015, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 4. 9. 2024, č. j. 23 Co 237/2024-835, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
1. Žalobce se po žalovaném domáhal provedení specifikovaných oprav na budově, v níž má nebytovou jednotku ve svém vlastnictví, dále oprav na této jednotce a rovněž náhrady ušlého zisku za období od 31. 10. 2012 do 31. 5. 2021, to vše v souvislosti s vlhkostí, která v důsledku závad na budově poškozovala uvedenou jednotku.
2. Obvodní soud pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 6. 3. 2024, č. j. 13 C 171/2015-794, zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal zaplacení 342.000 Kč s příslušenstvím, 584.250 Kč s příslušenstvím a 61.750 Kč s příslušenstvím (výrok I), rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II) a uložil oběma účastníkům povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení státu (výroky III a IV). Citovaný rozsudek je již třetím rozsudkem soudu prvního stupně v této věci. Rozsudkem ze dne 18. 10. 2021, č. j. 13 C 171/2015-530, který byl v pořadí druhým rozsudkem ve věci, Obvodní soud pro Prahu 6 uložil žalovanému provést v žalobě konkretizované opravy, a to jak na předmětné budově, tak na jednotce žalobce, a zamítl žalobu na zaplacení požadovaných částek. Usnesením Městského soudu v Praze ze dne 15. 9. 2022, č. j. 23 Co 169,172/2022-653, byl rozsudek soudu prvního stupně zrušen v části, jíž byl zamítnut požadavek žalobce na náhradu ušlého zisku, a výroky týkající se provedení oprav tak samostatně nabyly právní moci. Soud prvního stupně ve svém novém rozhodnutí ve věci učinil následující skutková zjištění. Žalobce nebytovou jednotku koupil v roce 2011, kdy byla v dobrém stavu, a v témže roce ji pronajal společnosti XY s. r. o., jejímž je jediným společníkem a jednatelem. V roce 2012 byla nájemní smlouva vypovězena z důvodu nevyhovujícího stavu prostor. V letech 2013 a 2014 žalobce inzeroval nabídku prodeje jednotky, prodej však nebyl realizován; v roce 2014 byl po dobu 14 dnů inzerován pronájem jednotky. V tomtéž roce přislíbil žalovaný provést příslušné opravy do roku 2016. Z kontroly provedené odborem výstavby Úřadu městské části Praha 6 (dále jen „odbor výstavby“) vyplynulo, že jednotka je postižena průnikem vody, avšak nadále plní svou základní funkci vyplývající ze způsobu užívání povoleného stavebním úřadem, tedy jako krytu civilní obrany, což konstatoval též pracovník odboru bezpečnosti a krizového řízení hlavního města Prahy. Dne 18. 2. 2015 byla jednotka vyřazena z evidence stálých úkrytů. Na základě žádosti žalobce bylo odborem výstavby nejprve vedeno řízení o změně účelu užívání stavby na dvouúčelové užívání, tedy na kryt civilní obrany a zároveň sklad, následně po předložení dokladu o vyřazení úkrytu z evidence bylo vedeno řízení o změně účelu užívání jednotky, a to z krytu civilní obrany na sklad. Dne 19. 5. 2016 bylo rozhodnuto o změně účelu užívání stavby nebytové jednotky ze zrušeného krytu civilní obrany na sklad kancelářských potřeb a prostředků marketingové podpory bez provedení stavebních úprav. Rozhodnutí nabylo právní moci 22. 9. 2016.
3. Po právní stránce rozhodl soud prvního stupně podle § 2 odst. 1 písm. m) a § 126 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), a § 2910, § 2951 odst. 1, § 2952 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“). Konstatoval, že uplatňuje-li poškozený právo na náhradu ušlého zisku, musí prokázat, že měl zajištěny potřebné předpoklady pro tzv. pravidelný běh věcí, tedy že byl ochoten a schopen výdělečnou činnost provozovat. Ušlý zisk nelze odvozovat jen z tvrzeného zmaření zamýšleného podnikatelského či jiného výdělečného záměru.
V dané věci podle tvrzení žalobce spočívá ušlý zisk v ušlém nájemném, když žalobce nemohl prostor ekonomicky využít, měl v úmyslu ho pronajmout, ale v důsledku stavu jednotky nenašel nájemce. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že v části období, za něž je ušlý zisk požadován, předmětný prostor vůbec nesplňoval podmínky pro ekonomicky výdělečný záměr. Nejméně do 22. 9. 2016, kdy nabylo právní moci rozhodnutí odboru výstavby o změně účelu užívání stavby z krytu civilní obrany na sklad, nebylo možné předmětný prostor vůbec pronajmout jako sklad, neboť účelem užívání byl v souladu s kolaudačním stavem kryt civilní obrany.
V dalším období od 23. 9. 2016 do 31. 5. 2021 nebylo v řízení žádným důkazem prokázáno, že by žalobce vůbec nemovitost k pronájmu nabízel, natož aby měl reálně uzavřenou smlouvu o pronájmu, která by v důsledku stavu nemovitosti skončila. Podle soudu prvního stupně z ničeho není zřejmé, že pokud se nepodařilo jednotku pronajmout, bylo to právě v důsledku jejího stavu. Soud poukázal na výpověď svědka K. H. (realitního makléře), který vypověděl, že pro zájemce není kvalita prostor jediným určujícím kritériem, ale je jím i cena a poloha.
Za situace, kdy sám žalobce v podstatě rezignoval na případné ekonomické využití nemovitosti, jednotku k pronájmu nenabízel, ač mohl, není možné, aby jeho potenciální zisk sanoval žalovaný. To, že žalobce měl v prvopočátku úmysl jednotku pronajímat, ještě neznamená, že by ji při pravidelném běhu událostí skutečně pronajal. Rozhodujícím podle soudu prvního stupně tedy je, že v řízení nebylo prokázáno, že při pravidelném běhu věcí by došlo k tvrzenému zisku.
4. K odvolání žalobce Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 4. 9. 2024, č. j. 23 Co 237/2024-835, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), ve výroku o nákladech řízení mezi účastníky jej změnil tak, že uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení (výrok II), ve výrocích III a IV jej změnil, jde-li o výši náhrady nákladů řízení státu, jinak jej v tomto rozsahu potvrdil (výroky III a IV), a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení (výrok V).
S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2021, sp. zn. 27 Cdo 149/2019, se odvolací soud ztotožnil se závěrem o nedůvodnosti žaloby v daném rozsahu. Uvedl, že ačkoliv soud prvního stupně posuzoval část nároku žalobce na náhradu ušlého zisku podle nesprávného právního předpisu (podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, namísto zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku), na správnost právního posouzení to nemá vliv, protože relevantní předpoklady pro vznik odpovědnosti za škodu jsou v obou předpisech shodné.
Soud prvního stupně pak správně rozdělil období, za něž žalobce náhradu požaduje, na dvě části. Příslušná jednotka byla zkolaudována jako kryt civilní obrany a jako takovou ji žalobce v roce 2011 koupil. Z § 126 odst. 1 stavebního zákona vyplývá, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména kolaudačním rozhodnutím. Sdělením odboru výstavby z 23. 4. 2014 bylo prokázáno, že k účelu, ke kterému byla jednotka skutečně určena, tedy jako kryt civilní obrany, byla i nadále způsobilá a plnila svou funkci.
Využívání jednotky jako skladu se neslučuje s původním účelem, k němuž byla jednotka zřízena, tedy k úkrytu obyvatelstva. Odkaz žalobce na § 22 odst. 2 vyhlášky č. 380/2002 Sb., k přípravě a provádění úkolů ochrany obyvatelstva, považoval odvolací soud za nepřípadný, neboť se týká stavebně technických požadavků na nově budované stavby civilní ochrany. Odvolací soud se neztotožnil s námitkou žalobce, že daný kryt civilní obrany měl dvouúčelové využití, neboť nejprve bylo u odboru výstavby zahájeno řízení o změně účelu užívání stavby z původního užívání jako krytu civilní obrany na dvouúčelové užívání, tedy jako krytu civilní obrany a skladu, a teprve následně, po doložení toho, že úkryt byl vyřazen z evidence, bylo vedeno řízení o změně účelu užívání krytu civilní obrany na sklad.
Do okamžiku, kdy rozhodnutí odboru výstavby nabylo 22. 9. 2016 právní moci, tedy jednotka nesplňovala podmínky pro ekonomicky výdělečný záměr, v daném případě pronájem třetím osobám, na čemž nic nemění ani to, že žalobce jednotku po určitou dobu pronajímal. V následujícím období (od 23. 9. 2016) žalobce jednotku k pronájmu vůbec nenabízel, a nemohl tedy předpokládat, že při pravidelném běhu věcí by se jeho majetek rozmnožil, pokud by nebylo porušení povinnosti ze strany žalovaného. Jednotka byla k pronájmu nabízena pouze v roce 2014 po dobu 14 dnů, a nelze vyloučit, že pokud by byla nabízena v pozdějším období aktivně, její pronajmutí by se podařilo.
Podle svědka H. není pro nájemce rozhodná jen kvalita prostor, ale též cena, metráž a dostupnost.
Za
situace, kdy žalobce neměl s nikým uzavřenou nájemní smlouvu, ani nevedl žádná jednání k pronájmu směřující, nelze hovořit o pravidelném běhu věcí, neboť pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu k závěru o důvodnosti žaloby nestačí.
5. Rozsudek odvolacího soudu ve výroku I napadl žalobce dovoláním z důvodu nesprávného právního posouzení věci s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Žalobce zrekapituloval dosavadní průběh řízení a vyjádřil svůj nesouhlas se závěry soudů obou stupňů ohledně otázky pravidelného běhu věcí v případě nároku na náhradu ušlého zisku. Vytknul soudům přílišný formalismus a upozornil na to, že podle znaleckého posudku Ing. Antonína Branného nebytová jednotka pro vlhkost a podmínky ohrožující zdraví neumožňovala pronajmutí, totéž pak vyplývá z expertního posudku společnosti Ability Real Estate s. r. o., stejně jako z výpovědi K. H. Jednotka tak nemohla být pronajata právě z důvodu vlhkosti způsobené žalovaným. S ohledem na její stav však nájemní smlouvu vůbec uzavřít nemohl. Dovolatel citoval z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2363/2021, a dovodil z něj, že poškozený musí prokázat, že nebýt škodní události, dosáhl by očekávaného zisku. Odkázal rovněž na nález Ústavního soudu ze dne 30. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 922/18. Připomněl, že jednotku pronajal společnosti XY s. r. o., přičemž nájemní vztah byl ukončen pro nevyhovující stav jednotky. Dovolatel prezentoval historii budování krytů civilní obrany a setrval na svém názoru, že po roce 1989 se předpokládala víceúčelovost využití úkrytů. Odkázal též na § 22 odst. 2 vyhlášky č. 380/2002 Sb. s tím, že využití krytů civilní obrany ke skladování je běžné. Pokud by byl učiněn závěr, že takové užívání možné nebylo, nešlo by při užívání v rozporu s kolaudačním určením o deliktní jednání s ohledem na absenci společenské škodlivosti. Žalobce dále v otázce pravidelného běhu věcí odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2010, sp. zn. 25 Cdo 4918/2007, a zdůraznil, že nelze jednat o pronájmu věci, která je k pronájmu zjevně nezpůsobilá. Připustil, že nelze uvažovat o ušlém zisku v případě toliko určitého záměru, jestliže však již bylo započato s jeho realizací, je spravedlivé, aby ušlý zisk byl poškozenému přiznán. Žalobce navrhl, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
6. Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
7. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) zastoupeným advokátem ve smyslu § 241 o. s. ř., dospěl k závěru, že dovolání není přípustné.
8. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
9. Rozsudek odvolacího soudu je postaven na závěru, že v období od 31. 10. 2012 do 22. 9. 2016, kdy nabylo právní moci rozhodnutí odboru výstavby o změně účelu užívání nebytové jednotky žalobce z krytu civilní ochrany na sklad, nebylo možné tuto jednotku pronajmout jako sklad, a to s ohledem na § 126 odst. 1 stavebního zákona, takže za toto období žalobci zisk ujít nemohl. Jde-li o následující období, tedy od 23. 9. 2016 do 31. 5. 2021, žalobce jednotku k pronájmu vůbec nenabízel, neměl s nikým uzavřenou nájemní smlouvu, ani nevedl žádná jednání k pronájmu směřující, a nelze tedy učinit závěr, že při pravidelném běhu věcí by došlo ke zvětšení jeho majetku.
10. V prvním období, za něž je ušlý zisk požadován, byl účelem užívání příslušné jednotky stálý, tlakově odolný úkryt sloužící k ukrytí obyvatelstva za stavu ohrožení státu a válečného stavu (viz bod 22 rozsudku soudu prvního stupně). Dovolatel tak jednotku v souladu s § 126 odst. 1 stavebního zákona nemohl užívat k jinému účelu a pronajímat ji jako sklad bylo vyloučeno. Na tom nic nemění ani skutečnost, že měl v letech 2011-2012 uzavřenou nájemní smlouvu se společností XY s. r. o., neboť ta byla uzavřena v rozporu s § 126 odst. 1 stavebního zákona, vztah z ní vzniklý lze tedy charakterizovat jako protiprávní, a ušlý zisk z něj dovozovat nelze (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2004, sp. zn. 25 Cdo 1702/2002, obdobně viz též komentář k § 2952 o. z. Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 3104). Odkaz na § 22 odst. 2 vyhlášky č. 380/2002 Sb. není případný, neboť z citovaného ustanovení nevyplývá, že všechny již existující kryty mají mít na jeho základě dvouúčelové využití, ale že s tímto záměrem mají být budovány kryty nové (přičemž i tento závěr je zde relativizován použitím výrazu „především“). Uvádí-li žalobce, že existují jiné kryty civilní obrany, v nichž jsou běžně skladovány věci, či slouží i k jiným účelům, nelze z toho dovozovat žádný relevantní závěr pro toto řízení. Jednak tyto kryty mohou být zkolaudovány pro dvouúčelové využití, jednak mohou být k jiným účelům užívány v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, což však neznamená, že tak může oprávněně činit žalobce. Dovolatel pak ani neuvádí žádnou judikaturu, s níž by v naznačených souvislostech mělo být napadené rozhodnutí v rozporu, a již proto tato otázka nemůže založit přípustnost dovolání (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod číslem 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní).
11. Jde-li o druhé období, za něž žalobce požaduje náhradu ušlého zisku, odvolací soud dospěl k závěru, že v daném případě nebylo podle pravidelného běhu věcí možné očekávat zvětšení majetku žalobce, nebýt porušení povinností ze strany žalovaného. Ušlý zisk představuje podle ustálené judikatury dovolacího soudu újmu spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodní události k rozmnožení majetkových hodnot, ač se to dalo očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí, tedy že škodní událost zasáhla do průběhu děje vedoucího k určitému zisku; nepostačuje jen tvrzené zmaření zamýšleného podnikatelského záměru (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 25 Cdo 818/2005). Posouzení, zda v konkrétním případě byla tato podmínka naplněna, je pak založeno na skutkových zjištěních, jejichž správnost nepodléhá dovolacímu přezkumu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 7. 2020, sp. zn. 25 Cdo 3043/2018, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2012, sp. zn. 25 Cdo 1797/2011, či ze dne 24. 8. 2021, sp. zn. 25 Cdo 693/2020).
12. Nad rámec právě uvedeného dovolací soud připomíná, že v souladu s konstantní judikaturou (viz například odvolacím soudem citovaný rozsudek ze dne 3. 2. 2021, sp. zn. 27 Cdo 149/2019) není při posuzování nároku na náhradu ušlého zisku rozhodující, o jaký hypotetický prospěch poškozený přišel, ale jaký byl v daném konkrétním případě prospěch reálně dosažitelný. Nepostačuje pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu v budoucnu, neboť musí být najisto postaveno, že nebýt protiprávního jednání škůdce, majetkový stav poškozeného by se zvýšil. Nejde jen o zmaření zamýšleného výdělečného záměru, není-li podložený již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi. Vzhledem k právě uvedenému nelze shledat nepřiměřeným závěr soudů, že v podmínkách projednávané věci není možné učinit závěr, že žalobci skutečně konkrétní zisk ušel. Žalobce v době, kdy již bylo v důsledku rozhodnutí o změně účelu užívání možné jednotku v souladu s právem pronajmout, nečinil žádné kroky, které by k takovému úkonu směřovaly. V daném případě se tedy mohlo jednat pouze o zmaření zamýšleného výdělečného záměru, aniž by plánovaný majetkový přínos byl podložen již existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že k zamýšlenému zisku by skutečně došlo, nebýt tvrzené škodní události. Uvedené závěry jsou ostatně v souladu i s dovolatelem citovaným usnesením Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2363/2021.
13. Odkazuje-li žalobce na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2010, sp. zn. 25 Cdo 4918/2007, je třeba zdůraznit, že uvedené rozhodnutí se týká zcela odlišných skutkových okolností, než jaké jsou dány v nyní posuzovaném případě. V citované věci žalobkyně, jejímž předmětem činnosti byla těžební činnost, si v době, kdy vyřizovala územní rozhodnutí a povolení k těžbě, opatřovala finanční prostředky účelově vázané k provozování těžby i technické zařízení k těžbě potřebné a zároveň již vedla jednání se smluvními partnery, s nimiž hodlala při těžbě obchodovat. Z její strany tedy nešlo o pouhý podnikatelský záměr, nýbrž již vykonávala přípravy směřující ke konkrétní výdělečné činnosti. Naproti tomu dovolatel v této věci poté, co došlo rozhodnutím odboru výstavby ke změně účelu užívání stavby, nečinil žádné kroky k tomu, aby předmětnou jednotku pronajmul. Tvrdí-li, že jednotka vůbec nebyla k pronájmu způsobilá, je třeba zdůraznit, že soudy takový skutkový závěr neučinily, a námitky proti jejich skutkovým závěrům přípustnost dovolání založit nemohou. Rovněž dovolatelem citovaný nález Ústavního soudu ze dne 30. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 922/18, na danou věc nedopadá, neboť v uvedené věci bylo rozhodováno ve specifických podmínkách odpovědnosti státu za škodu při nezákonném trestním stíhání.
14. Jelikož dovolání žalobce směřuje proti rozhodnutí, proti němuž není tento mimořádný opravný prostředek přípustný, Nejvyšší soud je odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř.
15. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení netřeba odůvodňovat (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 10. 12. 2025
JUDr. Robert Waltr předseda senátu