26 Cdo 1648/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké,
CSc., ve věci žalobkyně A. F., bytem v L., zastoupené JUDr. Pavlem Sedláčkem,
advokátem se sídlem v Praze 1, Dlouhá 16, proti žalované INTELA s. r. o., se
sídlem v Ústí nad Labem, Textilní 3403/4, IČ: 25468723, zastoupené JUDr. Petrem
Ulmannem, advokátem se sídlem v Liberci 1, Jestřabí 974, o určení neplatnosti
zvýšení nájemného, vedené u Okresního soudu v Ústí nad Labem pod sp. zn. 8 C
142/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem
ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co
92/2008-62, a rozsudek Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 12. července
2007, č. j. 8 C 142/2007-31, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Ústí
nad Labem k dalšímu řízení.
Žalobou podanou u Okresního soudu v Ústí nad Labem (soudu prvního stupně) dne
14. března 2007 se žalobkyně (nájemkyně „bytu o velikosti 4+1, o celkové
podlahové ploše 101,70 m2, nacházejícího se v domě v části obce L., – dále jen
„předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“) domáhala určení,
že je neplatné zvýšení nájemného z předmětného bytu od 1. ledna 2007 (na částku
2.889,- Kč měsíčně), jež jí žalovaná (pronajímatelka bytu) oznámila „rozpisem
úhrad“ ze dne 18. prosince 2006. V žalobě uvedla, že zvýšení nájemného je
neplatné proto, že uvedený rozpis úhrad nesplňuje náležitosti oznámení
pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu předepsané zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 150/2009
Sb. (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Žalovaná tvrdila, že nájemné z bytu žalobkyni zvýšil (na částku 2.889,- Kč od
ledna 2007) ještě původní vlastník předmětného domu, který jí zaslal dne 18. září 2006 oznámení o jednostranném zvýšení nájemného; rozpis úhrad tudíž „není
jednostranným zvýšením nájemného“. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 12. července 2007, č. j. 8 C 142/2007-31,
žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací rozsudkem
ze dne 30. ledna 2009, č. j. 12 Co 92/2008-62, citovaný rozsudek soudu prvního
stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic. Soudy obou stupňů zjistily z provedených důkazů následující skutkový stav. Původním vlastníkem předmětného domu bylo statutární město L. (právní
předchůdce žalované). Právní předchůdce žalované jako pronajímatel a žalobkyně
jako nájemkyně uzavřeli dne 1. září 2002 smlouvu o nájmu předmětného bytu na
dobu neurčitou. Předmětný dům nabyla do vlastnictví žalovaná na základě dražby
konané dne 13. července 2006, kdy jí byl licitátorem udělen příklep. Cenu domu
dosaženou vydražením uhradila dne 12. října 2006. Právní předchůdce žalované (v
mezidobí mezi vydražením domu a zaplacením jeho ceny dosažené vydražením)
vyhotovil dne 14. září 2006 písemnost označenou jako „Oznámení o jednostranném
zvýšení nájemného dle zák. 107/2006 Sb.“ (dále jen „písemnost ze dne 14. září
2006“), jejíž doručení žalobkyni však v řízení nebylo prokázáno. V ní mimo jiné
uvedl, že od 1. ledna 2007 zvyšuje žalobkyni nájemné z bytu z částky 2.482,- Kč
měsíčně na částku 2.889,- Kč měsíčně a zvýšení nájemného odůvodnil. Žalobkyně
však obdržela od žalované listinu ze dne 18. prosince 2006 označenou jako
„Rozpis úhrad“ (dále jen „listina ze dne 18. prosince 2006“), jež byla jí
adresována, týkala se předmětného bytu a bylo na ní mimo jiné uvedeno, že
nájemné podle „původního předpisu“ činí 2.385,50 Kč, že podle „nového předpisu“
činí 2.889,- Kč a že „tento výměr předpisu úhrad platí od 01/2007“. Na tomto skutkovém základě soudy obou stupňů především dovodily, že ač sdělení
obsažené v listině ze dne 18.
prosince 2006 mělo původ u žalované
(pronajímatelky bytu) a bylo žalobkyni (nájemkyni bytu) doručeno (obdržela ho),
nelze je považovat za oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného
(na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007) ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., a to proto, že tímto oznámením je v daném případě písemnost ze
dne 14. září 2006, která má náležitosti vyžadované zákonem pro oznámení o
jednostranném zvýšení nájemného z bytu. Podle názoru odvolacího soudu totiž
musí být obsah listiny ze dne 18. prosince 2006 vykládán podle vůle žalované,
tj. s přihlédnutím k jejímu tvrzení, že citovaná listina „není jednostranným
zvýšením nájemného“. Ostatně toto tvrzení koresponduje i s obsahem písemnosti
ze dne 14. září 2006, jakož i s jazykovým vyjádřením úkonu zaznamenaného na
listině ze dne 18. prosince 2006 (§ 35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský
zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „obč. zák.“). Podle názoru
soudů obou stupňů je v této souvislosti nerozhodné, zda písemnost ze dne 14. září 2006 byla žalobkyni doručena, resp. že její doručení nebylo prokázáno. Jelikož tedy listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením ve smyslu § 3
odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., nelze na jejím základě posuzovat platnost
zvýšení nájemného z bytu (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna 2007). Protože
požadavek na posouzení platnosti zvýšení nájemného na podkladě jiného právního
úkonu, jmenovitě písemnosti ze dne 14. září 2006, nebyl v řízení uplatněn
(změnou žaloby podle § 95 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále jen „o. s. ř.“), odvolací
soud zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Uplatněné dovolací námitky
podřadila pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. V dovolání
především namítla, že od žalované neobdržela jinou právně relevantní informaci
o zvýšení nájemného, než jaká byla uvedena v listině ze dne 18. prosince 2006. Podle jejího mínění nelze za jiný zdroj takové informace pokládat zejména
písemnost ze dne 14. září 2006, neboť jí nebyla vůbec doručena; s odkazem na
tuto písemnost, o níž jí nebylo nic známo, se proto ani nemohla domáhat
neplatnosti zvýšení nájemného z bytu (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna
2007). Navíc zdůraznila, že uvedená písemnost byla vyhotovena právním
předchůdcem žalované v době, kdy již nebyl v postavení pronajímatele
předmětného bytu (vlastníka domu). Vyjádřila přesvědčení, že za tohoto stavu
lze za oznámení o zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od ledna
2007) ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. považovat pouze listinu ze
dne 18. prosince 2006, jelikož ta pro ni byla „jediným zdrojem informace … o
tom, že má hradit vyšší nájemné“. Měla rovněž za to, že soud má rozhodovat o
neplatnosti zvýšení nájemného, i když oznámení o jednostranném zvýšení
nájemného nesplňuje podmínky zákona č. 107/2006 Sb. Podle jejího názoru totiž
platí, že „pokud může soud rozhodnout o tom, že zvýšení (nikoliv oznámení o
zvýšení) je neplatné na základě neplatného oznámení, tím spíš tak může učinit v
případě sdělení, které vůbec není oznámením“ (míněno oznámením ve smyslu § 3
odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.). Zastávala stanovisko, že v daném případě mělo
být rozhodnuto o neplatnosti zvýšení nájemného učiněného listinou ze dne 18. prosince 2006 přesto, že tato listina není žalovanou vnímána jako oznámení o
zvýšení nájemného; její „subjektivní náhled … o tom, jaký právní význam
přisuzuje svému sdělení ze dne 18. 12. 2006, nemá žádný vliv na to, zda …
sdělení … splňuje či nesplňuje zákonné náležitosti oznámení o zvýšení nájmu“. Dále uvedla, že je v rozporu s ustálenou judikaturou právní názor (obou soudů),
že bylo její procesní povinností prokázat tvrzení, že jí nebyla doručena
písemnost ze dne 14. září 2006; judikatura totiž v tomto směru dovodila, že
důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na tom účastníku, jenž z
„existence“ těchto skutečností vyvozuje pro sebe příznivé právní důsledky. V
této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a z 25. března 1999, sp. zn. 22 Cdo 1156/98. Podle jejího
mínění však ani „neobdržení jakéhokoliv oznámení o zvýšení nájmu … nemůže být
překážkou pro podání žaloby (na určení, že zvýšení nájemného je neplatné), plně
ve smyslu § 80 písm. c/ OSŘ a především čl. 36 odst. 1 ústavního zákona č. 2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod“. Konečně namítla, že soudy obou
stupňů se nevypořádaly se „samostatnou otázkou nové výše nájmu“.
Odvolacímu
soudu dále vytkla, že se nijak nevyjádřil „k nepřezkoumatelnosti rozsudku (
rozuměno rozsudku soudu prvního stupně), tedy k absenci náležitého odůvodnění
zamítnutí žaloby ve smyslu § 157 odst. 2 OSŘ, jak bylo argumentováno … v
odvolání“. Navrhla, aby dovolací soud rozsudky obou soudů zrušil a věc vrátil k
dalšímu řízení soudu prvního stupně. Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s rozhodnutími soudů obou stupňů
a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto. Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další
související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným
(vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem
2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li
napadené rozhodnutí vydáno dne 30. ledna 2009, Nejvyšší soud České republiky
jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963
Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009
Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”). Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou –
účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky povinného
advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z
podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného
rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů. Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí
ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b/ a c/ o. s. ř. (ustanovení § 237 odst. 1
písm. c/ o. s. ř. bylo zrušeno uplynutím dne 31. prosince 2012 nálezem
Ústavního soudu České republiky ze dne 21. února 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11). Protože ustanovení § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. přípustnost dovolání
nezakládá (rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem, byl
jeho prvním rozhodnutím ve věci), zabýval se dovolací soud přípustností
dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Je-li přípustnost dovolání podle
§ 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku
po stránce právní, pak také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení
otázek právních a způsobilým dovolacím důvodem je proto v tomto případě zásadně
jen důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že zásadně právně významná nemůže
být otázka, zda dovolatelku tížila procesní povinnost prokázat tvrzení, že jí
nebyla doručena písemnost ze dne 14. září 2006, jakož ani „samostatná“ otázka
nové výše nájemného z bytu, tj. otázky, které dovolatelka – za použití
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. – rovněž předložila k
dovolacímu přezkumu. Je tomu tak proto, že na řešení uvedených otázek napadené
rozhodnutí nespočívá. Napadený potvrzující rozsudek je založen zejména na právním názoru, že listina
ze dne 18. prosince 2006 není oznámením o jednostranném zvýšení nájemného (ve
smyslu § 3 odst. 5 zákona č.
107/2006 Sb.), a dále rovněž na právních názorech
(byť nikoli výslovných), že neplatnost zvýšení nájemného z bytu lze posuzovat
pouze na základě právního úkonu (oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení
nájemného) identifikovaného v žalobě a že zkoumání platnosti zvýšení nájemného
na podkladě jiného právního úkonu vyžaduje změnu žaloby (§ 95 o. s. ř.). Správnost těchto právních názorů dovolatelka – prostřednictvím způsobilého
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. – napadla. Se zřetelem
k tomuto uplatněnému dovolacímu důvodu a jeho obsahové konkretizaci dospěl
dovolací soud k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit
zásadní právní význam především pro řešení právní otázky výkladu pojmu
„oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného“ ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.; v poměrech dané věci však dovolací soud pokládá za
zásadně právně významnou rovněž otázku, zda zkoumání platnosti zvýšení
nájemného na podkladě jiného právního úkonu než je označen v žalobě vyžaduje
změnu žaloby (§ 95 o. s. ř.). Uvedené právní otázky totiž nebyly dosud v
rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešeny. Je-li podle závěru dovolacího
soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání – pro
řešení zmíněných otázek – přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a
b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad namítána nebyla a tyto
vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Posléze uvedené vady dovolatelka – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§
41 odst. 2 o. s. ř.) – rovněž uplatnila (výtkou učiněnou s poukazem na
nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně). Dovolací soud se však
nejprve zabýval otázkou naplněnosti dovolacího důvodu nesprávného právního
posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., neboť povaha vytýkané
vady řízení tomu nebrání. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval. Podle ustanovení § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o
jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat
zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního
přírůstku měsíčního nájemného. Podle ustanovení § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. povinnost platit zvýšené
nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve
však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních
měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu
k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního názoru, že sdělení obsažené v
listině ze dne 18. prosince 2006 mělo původ u žalované (pronajímatelky bytu). Dovolací soud proto z uvedeného názoru vychází a v této souvislosti připomíná,
že účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů, jakým je i oznámení
pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu, v režimu občanského
zákoníku předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že
se dostane do sféry jeho dispozice (§ 45 odst. 1 obč. zák.). Slovní spojení
„dostane do sféry jeho dispozice“ nelze vykládat ve smyslu procesněprávních
předpisů. Je jím třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s
jí adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností
chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty
případy, kdy doručením dopisu či telegramu, obsahujícího projev vůle, do bytu
adresáta či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do
poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkonu
objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby
se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu; postačuje, že měl
objektivně příležitost tak učinit (srov. 9. vydání Komentáře občanského
zákoníku autorů JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., prof. JUDr. Jiřího Švestky,
DrSc., JUDr. Marty Škárové a kol. vydané v roce 2004 v nakladatelství C. H. Beck Praha, a například i rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. června 2004, sp. zn. 28 Cdo 72/2004, a ze dne 15. ledna 2004, sp. zn. 32 Odo
442/2003). Protože část první zákona č. 107/2006 Sb. nestanoví pro oznámení
pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného co do jeho hmotněprávních
účinků zvláštní právní režim, než je obsažen v občanském zákoníku (v § 45 odst. 1 obč. zák.) jako (soukromo)právním předpisu obecné povahy, není důvod bránit
se tomu, aby se shora uvedený výklad vztahoval i na ně. V soudní praxi není pochyb o tom, že hmotněprávním předpokladem pro zvýšení
nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. je oznámení pronajímatele o
jednostranném zvýšení nájemného. Oznámení o zvýšení nájemného musí být učiněno
v písemné formě (§ 3 odst.
5 zákona č. 107/2006 Sb.) a stává se perfektním
(působí) od okamžiku, kdy je nájemci doručeno (viz shora uvedený výklad). Od
doručení písemného oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného nájemci bytu se
odvíjí počátek běhu prekluzivní lhůty pro podání žaloby na neplatnost zvýšení
nájemného ve smyslu § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky
Nejvyššího soudu České republiky z 10. března 2011, sp. zn. 26 Cdo 2171/2009, a
ze 17. ledna 2012, sp. zn. 26 Cdo 2654/2010). Ze znění citovaného ustanovení se
podává, že (nejdříve) uplynutím tam uvedené lhůty vzniká nájemci povinnost
platit zvýšené nájemné a že nájemce (pokud se zvýšením nájemného nesouhlasí)
může v této lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného. Logickým a jazykovým výkladem citovaného ustanovení je možno dovodit, že
jediným způsobem, jak lze zabránit vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, je
podání žaloby v zákonné lhůtě, a že jejím marným uplynutím pak již nájemci
vzniká (ze zákona) povinnost platit zvýšené nájemné (srov. odůvodnění již
citovaného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 10. března 2011, sp. zn. 26 Cdo
2171/2009). Z toho je zřejmé, že v případné žalobě na neplatnost zvýšení
nájemného musí nájemce označit oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení
nájemného, na jehož základě mu má (uplynutím lhůty pro podání zmíněné žaloby)
vzniknout povinnost platit zvýšené nájemné, jíž se podanou žalobou brání. Jinak
nedostojí požadavku na vylíčení rozhodujících skutečností, jimiž se ve smyslu
ustanovení § 79 odst. 1 věty druhé o. s. ř. rozumí údaje, které jsou zcela
nutné k tomu, aby bylo jasné, o čem a na jakém podkladě má soud rozhodnout, a
to v takovém rozsahu, aby umožňoval jednoznačnou individualizaci skutku, tj. nemožnost jeho záměny s jiným skutkem (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu
České republiky ze dne 21. května 1996, sp. zn. 2 Cdon 245/96, a ze dne 15. října 2002, sp. zn. 21 Cdo 370/2002, uveřejněné pod č. 4 v sešitě č. 1 z roku
1998 a pod č. 290 v sešitě č. 11 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura). Bez
toho, aniž by nájemce v žalobě na neplatnost zvýšení nájemného identifikoval
příslušné oznámení pronajímatele, není totiž jasné, na jakém podkladě má soud o
neplatnosti zvýšení nájemného rozhodnout. Řádná identifikace oznámení
pronajímatele o zvýšení nájemného z bytu je tedy nezbytnou součástí jednoznačné
individualizace žalobního skutku uplatněného žalobou na neplatnost zvýšení
nájemného. Z řečeného rovněž vyplývá, že zkoumání platnosti zvýšení nájemného
na podkladě jiného právního úkonu (jiného oznámení pronajímatele o zvýšení
nájemného), než který byl označen v žalobě na neplatnost zvýšení nájemného,
vyžaduje změnu žaloby (§ 95 o. s. ř.), o níž jde nejen tehdy, domáhá-li se
žalobce něčeho jiného než v původní žalobě, nebo požaduje-li na základě
stejného skutkového základu více, než požadoval v původní žalobě, ale rovněž v
případě, kdy žalobce sice i nadále požaduje stejné plnění (stejné kvality a
stejného rozsahu), ale na základě jiného skutkového stavu (skutkového základu
věci), než jak ho vylíčil v původní žalobě (srov.
rozsudek Nejvyššího soudu
České republiky ze dne 30. srpna 2001, sp. zn. 21 Cdo 2502/2000, uveřejněný pod
č. 21 v sešitě č. 3 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek
/citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 123 v sešitě č. 10 z roku 2001
časopisu Soudní judikatura/). Potud se tedy lze ztotožnit s právním názorem, na němž napadené rozhodnutí
rovněž spočívá. Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu (§ 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) lze pojmově vymezit jako jednostranný adresný hmotněprávní úkon
(projev vůle), jímž pronajímatel oznamuje nájemci, že do budoucna (od určitého
data) po něm požaduje vyšší nájemné z bytu (požaduje na nájemném z bytu více,
než mu platil doposud). Oznámením o zvýšení nájemného z bytu pronajímatel
oznamuje nájemci, že využil možnosti jednostranně zasáhnout do jedné z
obsahových složek nájemního vztahu k bytu, kterou mu na předem stanovenou dobu
poskytuje zákon č. 107/2006 Sb. (srov. § 3 odst. 1, § 8 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.). Písemným oznámením o jednostranném zvýšení nájemného z bytu tedy
pronajímatel především sděluje nájemci svoji vůli zvýšit mu nájemné z bytu a
nic na tom nemění ani to, že tím současně činí právní úkon, se kterým zákon
spojuje následek v podobě vzniku povinnosti nájemce platit (po uplynutí lhůty
podle § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.) zvýšené nájemné. Za oznámení o
zvýšení nájemného z bytu s účinky ve smyslu § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. lze však považovat pouze takovou listinu, z níž poprvé měl nájemce objektivní
příležitost vnímat vůli pronajímatele zvýšit mu nájemné z bytu; není jím tudíž
sdělení pronajímatele, jímž teprve po doručení oznámení o jednostranném zvýšení
nájemného z bytu upozorňuje nájemce na jeho povinnost platit mu od určitého
data nájemné v již dříve oznámeném (zvýšeném) rozsahu. Taková zpráva totiž jen
opakuje, co je nájemci známo už z oznámení o zvýšení nájemného z bytu, a půjde
tudíž zpravidla o pouhou upomínku, výzvu k plnění, apod. Přitom pro řešení
otázky, zda určitou listinu lze pokládat za oznámení pronajímatele o zvýšení
nájemného z bytu, je nerozhodné, že tato listina neobsahovala veškeré
(speciální) náležitosti kladené zákonem č. 107/2006 Sb. (§ 3 odst. 2, 3 a 5
citovaného zákona) na oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného
z bytu. Taková okolnost je významná pouze pro účely posouzení platnosti
právního úkonu pronajímatele, jenž již byl jako oznámení ve smyslu § 3 odst. 5
zákona č. 107/2006 Sb. posouzen (protože došel nájemci jako první v pořadí a
měl tak z jeho pohledu povahu nové informace o vůli pronajímatele zvýšit mu
nájemné z bytu). V projednávaném případě bylo součástí zjištěného skutkového stavu věci rovněž
zjištění, že dovolatelka obdržela od žalované listinu ze dne 18. prosince 2006
označenou jako „Rozpis úhrad“. Z obsahu uvedené listiny vyplývá, že byla
adresována dovolatelce, týkala se předmětného bytu a bylo na ní mimo jiné
uvedeno, že nájemné podle „původního předpisu“ činí 2.385,50 Kč, že podle
„nového předpisu“ činí 2.889,- Kč a že „tento výměr předpisu úhrad platí od
01/2007“.
S přihlédnutím k tomu zastává dovolací soud názor, že z citované
listiny nepochybně vyplývá požadavek žalované (pronajímatelky), aby jí
dovolatelka (nájemkyně) na nájemném z bytu napříště od (1.) ledna 2007 hradila
měsíčně částku
2.889,- Kč, tedy vyšší měsíční nájemné oproti stávajícímu (nižšímu) měsíčnímu
nájemnému ve výši 2.385,50 Kč. Z obsahu citované listiny je tudíž (bez ohledu
na její označení „Rozpis úhrad“) seznatelná vůle žalované zvýšit dovolatelce
nájemné z bytu (na částku 2.889,- Kč od ledna 2007) a je v této souvislosti
nerozhodné, jaký právní význam uvedené listině přisuzuje samotná žalovaná. Ostatně žalovaná v řízení ani netvrdila, že od ledna 2007 požadovala po
dovolatelce na nájemném z bytu stále stejnou částku jako dříve, tj. že ke
zvýšení nájemného z bytu její vůle ve skutečnosti nesměřovala; taková vůle by
ani nebyla právně významná, neboť by byla v rozporu s jazykovým vyjádřením
jejího úkonu zaznamenaného na listině ze dne 18. prosince 2006 (§ 35 odst. 2
obč. zák.). Z hlediska výkladu uvedeného v předchozím odstavci odůvodnění
tohoto rozhodnutí tedy lze zmíněnou listinu považovat za oznámení pronajímatele
o jednostranném zvýšení nájemného, ledaže ještě před jejím doručením (o němž
nemůže být pochyb, předložila-li ji v řízení dovolatelka) by byla dovolatelce
doručena jiná písemnost pocházející od relevantního zdroje (pronajímatele
bytu), z níž by vyplývala jeho vůle zvýšit jí nájemné z bytu od ledna 2007
právě na částku 2.889,- Kč. Pouze ve spojení s jinou písemností, z níž by
vyplývala vůle pronajímatele předmětného bytu zvýšit dovolatelce nájemné z bytu
na tutéž částku a od téhož data a která by se dostala do dispoziční sféry
dovolatelky ještě před listinou ze dne 18. prosince 2006, mohl odvolací soud
dovodit, že listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením o jednostranném
zvýšení nájemného z bytu a je tudíž pouhým upozorněním na povinnost platit již
v dřívější době zvýšené nájemné z bytu, resp. výzvou k placení již dříve
zvýšeného nájemného z bytu. Otázkou původu písemnosti ze dne 14. září 2006 (tj. zda pocházela od relevantního zdroje – pronajímatele bytu) a ani jejím
doručením dovolatelce se odvolací soud nezabýval (soud prvního stupně vycházel
v tomto ohledu ze skutkového závěru, že doručení písemnosti ze dne 14. září
2006 dovolatelce nebylo prokázáno). Za této situace neobstojí právní názor
(soudů obou stupňů), že listina ze dne 18. prosince 2006 není oznámením o
jednostranném zvýšení nájemného z bytu ve smyslu § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006
Sb. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. dovolatelka použila opodstatněně. Z řečeného vyplývá, že z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a
odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nelze právní posouzení věci odvolacím soudem
považovat za správné. Dovolací soud proto napadený rozsudek podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil.
Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno
rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně,
dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí, aniž se – pro nadbytečnost – zabýval
dovolací výtkou učiněnou s poukazem na nepřezkoumatelnost tohoto rozhodnutí. Věc pak vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§ 243b odst. 3 věta druhá
o. s. ř.). Jde-li o otázku důkazního břemena, soudy v dalším řízení nepřehlédnou právní
názory, k nimž Nejvyšší soud České republiky dospěl v rozsudcích ze dne 29. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 257/97, a ze dne 25. března 1999, sp. zn. 22 Cdo
1156/98, uveřejněných na straně 372 v sešitě č. 7 z roku 1998 a na straně 337 v
sešitě č. 6 z roku 1999 časopisu Právní rozhledy, tj. v rozhodnutích, na které
dovolatelka odkázala v dovolání. Budou-li při úvaze o včasnosti žaloby na
neplatnost zvýšení nájemného (na částku 2.889,- Kč měsíčně od 1. ledna 2007)
vycházet z toho, že lhůta k jejímu podání (§ 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.)
počala běžet (až) doručením listiny ze dne 18. prosince 2006 (coby oznámení o
jednostranném zvýšení nájemného), neztratí ze zřetele, že citovaná listina –
logicky vzato – nemohla být dovolatelce doručena před tím, než byla vyhotovena
(tj. před 18. prosincem 2006). Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný (§ 243d odst. 1 věta první o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně
nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst.
1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 19. dubna 2012
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu