26 Cdo 188/2021-175
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobkyně Vyšší odborné školy cestovního ruchu a mezinárodního obchodního
styku, spol. s r.o., se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Letohradská 370/1,
IČO: 62956191, zastoupené Mgr. Michalem Vaňhou, advokátem se sídlem v Praze 10,
V olšinách 2300/75, proti žalované Základní škole Praha 7, Strossmayerovo
náměstí 4, se sídlem v Praze 7 – Holešovicích, Strossmayerovo náměstí 990/4,
IČO: 61389838, zastoupené Mgr. Josefem Fiřtem, LL.M., advokátem se sídlem v
Praze 1, Opletalova 1015/55, o neplatnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího
podnikání, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 6 C 26/2018, o
dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. května
2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. května 2020, č. j. 16 Co
22/2020-130, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se domáhala určení, že je neplatná výpověď ze dne 27. dubna 2018,
kterou jí dala žalovaná z nájmu „prostor sloužících podnikání v budově
Letohradská čp. 370, Praha 7“ (dále jen „Výpověď“ a „budova“).
Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. září 2019,
č. j. 6 C 26/2018-102, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
12. května 2020, č. j. 16 Co 22/2020-130, změnil citovaný rozsudek soudu
prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a určil, že Výpověď je neplatná; současně
rozhodl o nákladech řízení účastnic před soudy obou stupňů.
Z provedených důkazů učinil shodně se soudem prvního stupně mimo jiných rovněž
následující skutková zjištění. Žalovaná jako pronajímatelka a žalobkyně jako
nájemkyně uzavřely dne 16. července 2014 smlouvu o nájmu tam specifikovaných
prostor sloužících podnikání, jež se nachází v prvním, druhém a třetím
nadzemním podlaží budovy, a to na dobu určitou do 31. července 2022 (dále jen
„Nájemní smlouva“). Dopisem z 27. dubna 2018, který byl doručen žalobkyni dne
3. května 2018, žalovaná Nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že budovu
bude třeba tam uvedeným způsobem přestavět a že v důsledku toho nebude možné
užívat pronajaté prostory nacházející se v jejím třetím nadzemním podlaží.
Žalobkyně vznesla dne 29. května 2018 proti Výpovědi písemné námitky, které
však žalovaná v dopisu ze dne 12. června 2018 nepokládala za důvodné a Výpověď
nevzala zpět. Na rozdíl od soudu prvního stupně, který považoval Výpověď za
platné právní jednání a zabýval se naplněností uplatněného výpovědního důvodu,
dospěl odvolací soud na takto zjištěném skutkovém základě k závěru, že Výpověď
je absolutně neplatná podle § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve
znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“). Podle
jeho názoru totiž musí výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl
sjednán na dobu určitou, obsahovat pod sankcí absolutní neplatnosti – vedle
výpovědního důvodu – též poučení nájemce o právu podat proti ní námitky a
navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem (§ 2311 o. z. ve spojení s §
2286 odst. 2 o. z.); to platí i v situaci, kdy vypovídaná strana vskutku podala
proti výpovědi námitky i žalobu na přezkum její oprávněnosti v zákonem
stanovených lhůtách. Ve prospěch uvedeného názoru svědčí podle něj jak důvodová
zpráva k § 2311 o. z., tak také okolnost, že předpokladem úspěšného podání
žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi je předchozí (včasné) podání písemných
námitek (§ 2314 o. z.), a konečně též důsledky, které výpověď má pro
podnikatele – účastníka nájemního poměru. Vzhledem k tomu, že Výpověď uvedené
náležitosti neobsahovala, změnil odvolací soud zamítavý rozsudek soudu prvního
stupně tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost
opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“), a odůvodnila
konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva,
která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu řešena, a sice otázky, zda
výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán
na dobu určitou, musí obsahovat rovněž poučení stanovené v § 2286 odst. 2 o. z. Namítla, že uvedenou právní otázku posoudil odvolací soud nesprávně, neboť
podle dikce ustanovení § 2311 o. z. se na skončení nájmu prostoru sloužícího
podnikání použijí obdobně pouze ustanovení, která regulují nájem bytu na dobu
určitou, a nikoli též ustanovení, která dopadají současně i na nájem bytu na
dobu neurčitou, jakým je i ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. (na podporu uvedené
argumentace odkázala zejména na komentářovou literaturu k občanskému zákoníku,
především pak na publikaci Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové
právo. Zvláštní část /§ 2055–3014/. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck,
2014, s. 513). Názor, že je neplatná výpověď z nájmu prostoru sloužícího
podnikání, která neobsahuje poučení podle § 2286 odst. 2 o. z., nevyplývá ani z
důvodové zprávy k ustanovení § 2311 o. z., jak mylně uvažoval odvolací soud. Pokud by se totiž neměl prostor sloužící podnikání ani v tomto směru posuzovat
zásadně jinak než byt, jak proklamuje zmíněná důvodová zpráva, nemohla by být
neplatná výpověď z nájmu dotčeného prostoru z důvodu, že neobsahovala poučení o
nájemcovu právu vznést proti ní námitky, neboť podle ustálené judikatury
dovolacího soudu (zde poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 18. března
2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, a z 11. dubna 2019, sp. zn. 26 Cdo 1926/2018)
není z tohoto důvodu neplatná ani výpověď z nájmu bytu. Dodala, že rozhodná
právní úprava navíc vychází z předpokladu, že prostory, jež slouží podnikání,
disponují právě podnikatelé, kteří vystupují v právních vztazích jako zkušené
osoby – profesionálové, a proto je není třeba chránit stejně jako běžné fyzické
osoby (k tomu odkázala na důvodovou zprávu k § 2307 o. z. a dále např. na
rozhodnutí Nejvyššího soudu z 20. září 2010, sp. zn. 23 Cdo 1129/2008, a z 26. září 2018, sp. zn. 30 Cdo 692/2018). I se zřetelem k tomu není tedy důvod
aplikovat ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. na nájem prostor sloužících
podnikání, neboť účelem citovaného ustanovení je – podle důvodové zprávy k
občanskému zákoníku – právě ochrana nájemcova postavení jako slabší strany; v
takovém postavení se však podnikatel v dotčeném právním vztahu nenachází. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek tam uvedeným způsobem změnil nebo
aby jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že
dovolání žalované (dovolatelky) bylo podáno včas (k doplňku dovolání ze dne 1. března 2021 však nepřihlížel, jelikož byl podán až po uplynutí zákonné
dvouměsíční lhůty k podání dovolání /viz § 241b odst.
3 větu první ve spojení s
§ 240 odst. 1 o.s.ř./), subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240
odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241
odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237 o.s.ř., neboť směřuje proti
rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení
otázky hmotného práva (otázky, zda výpověď pronajímatele z nájmu prostoru
sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí obsahovat pod
sankcí absolutní neplatnosti rovněž poučení nájemce podle § 2286 odst. 2 o. z.), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena. Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a
tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k vymezení
uplatněného dovolacího důvodu (§ 241a odst. 3 o.s.ř.) půjde tedy v dovolacím
řízení o posouzení správnosti právního závěru, že výpověď pronajímatele z nájmu
prostoru sloužícího podnikání, jenž byl sjednán na dobu určitou, musí pod
sankcí absolutní neplatnosti (§ 588 o. z.) obsahovat – vedle výpovědního důvodu
– též poučení o nájemcovu právu podat proti výpovědi námitky a právu navrhnout
přezkoumání její oprávněnosti soudem (§ 2311 o. z. ve spojení s § 2286 odst. 2
o. z.). Skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání ujednaného na dobu určitou je
upraveno v ustanoveních § 2308 až § 2311 o. z. V ustanoveních § 2308 a § 2309
o. z. jsou vymezeny důvody pro výpověď takového nájemního poměru, a to jednak
ze strany nájemce (§ 2308 o. z.) a jednak ze strany pronajímatele (§ 2309 o. z. ). Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor obsažené v zákoně č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 31. prosince 2013, se vyžaduje, aby ve
výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání ujednaného na dobu určitou byl
uveden výpovědní důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná (§
2310 odst. 1 o. z.). Další náležitosti výpovědi však v ustanoveních § 2308 až
2311 o. z. výslovně upraveny nejsou (byť mohou vyplynout z požadavku na
určitost právního jednání – viz § 553 o. z.); na rozdíl od nájmu bytu (viz §
2286 odst. 2 o. z.) se ani výslovně nepožaduje, aby pod sankcí (absolutní)
neplatnosti výpověď pronajímatele obsahovala rovněž poučení o právu nájemce
vznést proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Takové další náležitosti nevyplývají ani z ustanovení § 2314 o. z., upravující
v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání právo nájemce na písemné námitky
proti výpovědi a na podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, obojí v
tam uvedených lhůtách; přitom jde o ustanovení speciální pro postup v případě
výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání.
Už proto v těchto případech
nelze aplikovat – prostřednictvím § 2311 o. z. – ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. Navíc z dikce § 2311 o. z., jenž normuje, že ustanovení o skončení nájmu
bytu na dobu určitou se použijí obdobně (i na skončení nájmu prostoru
sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou), uvedený požadavek vyplynout
nemůže především proto, že ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je použitelné na
nájmy bytu na dobu určitou i neurčitou a nikoli jen na nájmy na dobu určitou,
jak předpokládá § 2311 o. z. (k tomu srov. např. komentářovou literaturu, na
níž odkázala dovolatelka v dovolání). Byť vznesení písemných námitek proti výpovědi ve lhůtě podle § 2314 odst. 1 o. z. je hmotněprávní podmínkou pro podání žaloby na neoprávněnost výpovědi (§
2314 odst. 2 o. z.) v dvouměsíční lhůtě upravené v ustanovení § 2314 odst. 3 o. z., nebude-li výpověď vzata zpět, má dovolací soud za to, že – zejména
vzhledem k účelu a smyslu právní úpravy nájmu prostoru sloužícího podnikání a s
tím souvisejícího postavení nájemce takového prostoru (viz posléze uvedený
výklad) – absence poučení o právu vznést námitky proti výpovědi by mohla vést k
závěru o její relativní neplatnosti; v žádném případě tedy nemůže jít o
neplatnost absolutní. Nelze zde přehlížet, že v případě nájmu prostor
sloužících podnikání se předpokládá, že s těmito prostory disponují právě
podnikatelé (srov. opět Důvodovou zprávu, str. 874), tj. subjekty, které by
měly být v právním styku oproti nájemcům bytů obecně zkušenější (profesionály)
a kterým proto zákon nepřiznává zvýšenou ochranu vůči ostatním subjektům
právních vztahů (k obsahově shodným závěrům stran postavení podnikatelů v
soukromoprávních vztazích dospěl Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 12. prosince 2018, sp. zn. 33 Cdo 5942/2017; srov. rovněž rozhodnutí, na která v
uvedené souvislosti poukázala dovolatelka v dovolání). Bez ohledu na to však v poměrech projednávané věci především nelze ztratit ze
zřetele, že ačkoliv Výpověď poučení o právu vznést proti ní námitky
neobsahovala, podle zjištěného skutkového stavu vznesla žalobkyně včas (§ 2314
odst. 1 a 2 o. z.), konkrétně dne 29. května 2018, proti ní písemné námitky,
které žalovaná v dopisu ze dne 12. června 2018 (tedy v jednoměsíční lhůtě podle
§ 2314 odst. 3 o. z.) neakceptovala a Výpověď nevzala zpět, a proto žalobkyně
podala včasnou (§ 2314 odst. 3 o. z.) žalobu u soudu. Dovozovat v této
konkrétní situaci, kdy byla ve skutečnosti dodržena procedura normovaná
ustanovením § 2314 o. z., neplatnost (natož absolutní) výpovědi pro absenci
poučení o právu vznést proti ní písemné námitky, postrádá smysl, neboť soudům
(v daném případě odvolacímu soudu) nic nebránilo v tom, aby se zabývaly
naplněností uplatněného výpovědního důvodu. Jestliže tedy odvolací soud dovodil, že v této konkrétní situaci je Výpověď pro
absenci uvedeného poučení neplatná, a to dokonce absolutně ve smyslu § 588 o. z., a z tohoto důvodu změnil zamítavý rozsudek soudu prvního stupně tak, že
určovací žalobě vyhověl, nelze jeho právní posouzení věci pokládat za správné.
Dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o.s.ř. proto použila dovolatelka
opodstatněně.
Z uvedeného vyplývá, že napadený rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť
spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož
dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§ 243a odst. 1
věta první o.s.ř.) jej zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením §
243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první
o.s.ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta
první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů
řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
V dalším řízení se odvolací soud nejprve postará o to, aby byla opravena
(postupem podle § 164 o.s.ř.) zjevná nesprávnost v záhlaví rozsudku soudu
prvního stupně spočívající v nepřesném označení účastnic řízení, což se pak
nutně musí projevit i v jeho novém rozhodnutí o věci. Současně neztratí ze
zřetele, že byť žalobkyně v petitu žaloby navrhla, aby soud rozhodl o
neplatnosti Výpovědi, je z jejího celkového obsahu zřejmé, že jde o žalobu
podle § 2314 odst. 3 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti Výpovědi.
Neoprávněná je totiž i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu z 30. srpna 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017). V daném sporu je
proto třeba formulovat výrok rozhodnutí o věci samé tak, aby vystihoval, že v
řízení je rozhodováno právě o „oprávněnosti“ Výpovědi, a nikoli toliko o její
(případné) neplatnosti, o níž – stejně jako soud prvního stupně – rozhodl
(zřejmě omylem – viz odůvodnění napadeného rozsudku, odst. 9) odvolací soud. Na
tom nic nemění ani nesprávné znění žalobního návrhu, neboť petitem žaloby není
soud vázán (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu z 20. srpna 2003, sp. zn. 21
Cdo 909/2003, uveřejněné pod č. 152/2003 časopisu Soudní judikatura).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 11. 5. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu