USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně SiteOne, s.r.o., se sídlem v Praze 4 – Modřanech, Krouzova 3038/14, IČO 27398471, zastoupené Mgr. Petrem Sikorou, advokátem se sídlem v Praze 2, Fügnerovo náměstí 1808/3, proti žalovaným 1) městu Votice, se sídlem ve Voticích, Komenského nám. 700, IČO 00232963, zastoupenému JUDr. Martinem Vychopeněm, advokátem se sídlem v Benešově, Masarykovo náměstí 225, a 2) AGROFARMA spol. s r.o., se sídlem ve Voticích, Husova 809, IČO 46349669, zastoupené JUDr. Davidem Černeckým, advokátem se sídlem v Benešově, Masarykovo náměstí 225, o určení neplatnosti pachtovní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. 4 C 508/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 27. 3. 2025, č. j. 27 Co 1/2024-256, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
1. Žalobkyně se domáhala vůči žalovaným určení, že smlouva o propachtování zemědělských pozemků ze dne 31. 5. 2021 uzavřená mezi žalovaným 1) – městem Votice, a žalovanou 2) – AGROFARMA spol. s r.o. (dále též jen „předmětná smlouva“) je neplatná.
2. Okresní soud v Benešově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 10. 2023, č. j. 4 C 508/2022-145, žalobě vyhověl a určil, že předmětná smlouva
3. Na základě odvolání žalovaných Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 27. 3. 2025, č. j. 27 Co 1/2024-256 (když šlo o jeho v pořadí druhý rozsudek, neboť předchozí rozsudek ze dne 8. 3. 2024, č. j. 27 Co 1/2024-184, byl zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2024, č. j. 26 Cdo 2832/2024-229, a věc vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení), rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o určení neplatnosti předmětné smlouvy zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně a odvolacího řízení, včetně řízení dovolacího (výroky II, III, IV a V).
4. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalobkyně proti rozsudku odvolacího soudu, jímž jej napadá „v celém rozsahu“, bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení [§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“)], za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.
5. Odvolací soud dovolatelkou předkládané otázky, jež dle ní nebyly dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu plně řešeny (současně však má být jedna z nich řešena odchylně od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené v jeho rozsudku ze dne 13. 12. 2012, sp. zn. 26 Cdo 4198/2011, a další v rozporu s nálezem Ústavního soudu ze dne 6. 4. 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04), vyřešil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
6. Dovolatelkou formulované otázky „věcné a časové souvislosti“ mezi „rozhodnutím rady, zveřejněným záměrem a uzavřenou smlouvou zahrnující pacht a dohodu o narovnání“ a „jaký význam má pro věcnou souvislost případné zúžení rozsahu finální smlouvy proti původnímu záměru (resp. rozhodnutí rady, které takto zveřejněný záměr odrážel)“ míří na správnost závěru odvolacího soudu, že předmětná smlouva byla uzavřena „v intencích“ (v rámci) a na základě žalovaným 1) předtím dne 30. 11. 2020 zveřejněného záměru propachtovat tam uvedené pozemky (dále též jen „předmětný záměr“).
7. Jak již bylo vyloženo v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2024, č. j. 26 Cdo 2832/2024-229, jímž byl předcházející rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc mu vrácena k dalšímu řízení, z hlediska náležitostí záměru obce a jeho zveřejnění se při výkladu § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném do 31. 12. 2023 (dále též jen „zákon o obcích“) z ustálené judikatury Nejvyššího soudu podává, že účelem požadavku publikace záměru obce (pro v daném ustanovení taxativně vyjmenovaná právní jednání) je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (srov. též např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. 29 ICdo 32/2016, či ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007).
8. Následkem absence řádné publikace záměru obce ohledně vyjmenovaných právních jednání podle § 39 odst. 1 zákona o obcích je jejich neplatnost; podle výslovné úpravy jde o sankci absolutní neplatnosti (§ 41 odst. 3 zákona o obcích; srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2012, sp. zn. 26 Cdo 4198/2011).
9. V poměrech dané věci se předmětný záměr, jak bylo z hlediska skutkového soudy zjištěno (správnost skutkových zjištění dovolacímu přezkumu zásadně nepodléhá; ostatně dovolatelkou není ani zpochybňována), týkal uzavření pachtovní smlouvy bez uvedení doby pachtu a bez uvedení počátku pachtovního poměru. Předmětná smlouva přitom takovou smlouvou pachtovní je, týká se v záměru uvedených pozemků; a již s ohledem na její uzavření 31. 5. 2021 sice zakládala počátek pachtovního poměru „až“ od 1. 6. 2021, avšak toto „zohlednění uplynulé doby“ od zveřejnění předmětného záměru, dané neplatností dříve na jeho základě mezi žalovanými uzavřené pachtovní smlouvy ze dne 28. 12. 2020, neznamená „vybočení“ z „věcného rámce“ záměru. To odpovídá ustáleným závěrům v rozhodování dovolacího soudu, že není-li v záměru obce lhůta, v níž by po jeho zveřejnění (jeho sejmutí) mělo být předmětné právní jednání učiněno, stanovena, je podmínka publikace záměru obce o nakládání s majetkem splněna, je-li zachována časová kontinuita mezi zveřejněním záměru a realizací zamýšleného právního jednání. Není vyloučeno, aby mezi publikací záměru a rozhodnutím obce uplynula delší doba, avšak nesmí být s ohledem na konkrétní povahu zamyšlené dispozice nepřiměřeně dlouhá (srov. opět rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4198/2011). Taková časová a též věcná souvislost je přitom v dané věci z uvedených důvodů - reakce žalovaných na neplatnost první pachtovní smlouvy jimi uzavřené rovněž na základě předmětného záměru, z důvodu jejího neuveřejnění prostřednictvím registru smluv - ohledně předmětné smlouvy zachována.
10. Jestliže předmětná smlouva obsahovala i další právní jednání [tvrzené „narovnání“ a uznání dluhu reflektující dosavadní užívání pozemků žalovanou 2) na základě dřívější neplatné pachtovní smlouvy], jde o právní jednání, ohledně kterých § 39 odst. 1 zákona o obcích zveřejnění záměru neukládá, jak správně zohlednil odvolací soud. Ostatně z povahy věci - právě proto, že reagovala na dosavadní užívání pozemků žalovanou 2) - by ani předmětem neadresovaného záměru takové podmínky být nemohly. Jde zde o otázku, jejíž řešení vyplývá přímo (a nepochybně) ze znění zákona, a právní závěry vyslovené v rozhodnutí odvolacího soudu tomuto znění odpovídají; ohledně jejího řešení je třeba dovolání posoudit jako zjevně bezdůvodné (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2062/2020, či ze dne 25.11. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1333/2024).
11. Jestliže dovolatelka namítá, že „odvolací soud zcela pominul i skutečnost, že záměr přijatý daným rozhodnutím rady byl zveřejněn v mírně odlišné podobě“ (aniž uvádí, v čem), prezentuje zde svou vlastní skutkovou verzi, která odporuje skutkovým zjištěním soudů, že předmětný záměr byl zveřejněn v podobě schválené usnesením rady města ze dne 9. 11. 2020 ve znění jeho následné opravy (chyby ohledně výčtu katastrálních území, v nichž leží propachtovávané pozemky) usnesením ze dne 7. 12. 2020. Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu dle § 241a odst. 1 o. s. ř. však není zpochybnění právního posouzení věci, pokud vychází z jiného skutkového stavu, než ze kterého vycházel odvolací soud (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek či ze dne 15. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2729/2019).
12. Uzavírá-li ustálená rozhodovací praxe dovolacího soudu, že postačí, aby záměr obce obsahoval pouze zákonem stanovené základní informace, jimiž je určení zamýšlené majetkoprávní dispozice obce a jejího předmětu, bez dalších podmínek (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2020, sp. zn. 24 Cdo 3270/2019, ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. 29 ICdo 32/2016, nebo ze dne 27. 9. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1250/2009, uveřejněný pod č. 45/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), a předmětný záměr byl zveřejněn bez uvedení doby pachtu, odpovídá okolnost, že předmětná smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 6. 2021 do 31. 12. 2026, takto zveřejněnému záměru; i zde je závěr odvolacího soudu správný.
13. Smyslem zveřejnění záměru obce je mj. též zajistit, aby s tím související úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce, aby všichni potencionální zájemci (o zveřejňované právní jednání) měli rovnou příležitost uplatnit efektivně svůj případný zájem a aby před uplynutím stanovené lhůty orgány obce neučinily taková opatření, pro která by již nemohlo být přihlédnuto ke včasné nabídce jiného zájemce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 33 Cdo 796/2013, a tam citovanou judikaturu). Hospodaření s majetkem obce musí být průhledné, účelné a veřejnosti přístupné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008).
14. Při hodnocení více (v reakci na zveřejněný záměr obce) obdržených nabídek musí být z následujícího rozhodovacího procesu obce (jejího příslušného orgánu) - v zájmu zachování transparentnosti nakládání s obecním majetkem - zřejmé (alespoň v základních obrysech), proč nakonec byla favorizována jedna ze dvou či více stejných (rovnocenných) nabídek uchazečů reagující na zveřejněný záměr. Pokud tomu tak nebude, ve spojitosti s jinými okolnostmi případu může uvedená okolnost v konečném důsledku přivodit neplatnost následného právního jednání (pro zjevně netransparentní proces při nakládání s obecním majetkem); je pak na soudu, aby při rozhodování přihlédl k jedinečným skutkovým okolnostem jím posuzovaného případu a svá učiněná skutková zjištění zohlednil při právním posouzení věci. Současně je ovšem třeba zohlednit, že obci zůstává zachováno v rámci zásad soukromé autonomie oprávnění samostatně zvážit, zda vůbec, s kterým kontrahentem a za jakých podmínek k uzavření příslušného smluvního typu přistoupí. V rámci této úvahy obce nelze vyloučit ani hodnocení širších hledisek, které obec jako vlastník nemovitostí míní zohlednit. Zákon o obcích neupravuje proceduru rozhodování o učiněných nabídkách reagujících na zveřejněný záměr obce o zamýšlené majetkoprávní dispozici, ani nestanoví pravidla, jak postupovat v případě, jestliže některá z nabídek (z různých důvodů) nebyla předmětem posouzení ze strany příslušného orgánu obce. Lze dovodit, že jestliže by došlo k pominutí či nereflektování některé z nabídek reagujících na zveřejněný záměr, může taková okolnost vést k porušení pravidel transparentního rozhodování, a tedy jít na vrub zákonnosti celého procesu nakládání s příslušným obecním majetkem podle zákona o obcích. Věci je ovšem třeba řešit případ od případu, vždy dosazené do jedinečných (zjištěných) skutkových poměrů (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 30 Cdo 3890/2017 a tam citovanou judikaturu).
15. Ohledně dovolatelkou formulované otázky, zda v daném případě byla její nabídka „transparentně posouzena a rozhodnutí žalovaného 1) přezkoumatelným způsobem odůvodněno“, odvolací soud správně zohlednil skutkové zjištění, že na schůzi rady obce - žalovaného 1), dne 28. 12. 2020 byla podána informace o dvou nabídkách [žalobkyně a žalované 2)] a o jejich podmínkách ve vztahu k předmětnému záměru s tím, že žalobkyně měla „zájem o dorovnání jakékoliv nabídky“ a že nic jiného žalobkyně nenabízela. Schválen byl pacht žalované 2) „jako doposud“. Žalovaný 1) dle závěru odvolacího soudu obě nabídky vyhodnotil a za situace, kdy obě byly shodné, zohlednil dosavadní „pozitivní zkušenost“ se žalovanou 2), „pročež ani neměl důvod smluvního partnera po skončení předchozí smlouvy měnit a nějak obsáhleji svůj postup odůvodňovat.“ Současně zohlednil povinnost obce „postupovat v souladu se zákonem a případně nesprávný postup (zde ve vazbě na dřívější neplatnou pachtovní smlouvu uzavřenou žalovanými na základě téhož předmětného záměru) revidovat“. V poměrech dané věci tak odvolací soud zohlednil uvedené individuální (specifické) skutkové okolnosti a je v souladu s uvedenou ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu jeho závěr, že pokud obec nějakou nabídku „přijme a jinou nikoli, pak je odůvodnění v zájmu transparentnosti a nediskriminačního jednání obce nutné. Na takové odůvodnění ovšem nelze klást přehnané požadavky a je třeba věc posoudit s ohledem na okolnosti případu, přičemž této povinnosti žalovaný 1) - byť ve zcela základním rozsahu – dostál“.
16. Procesní postoj žalovaného 1) a žalované 2) v řízení, namítaný dovolatelkou, ve smyslu „zpochybňování samotného podání nabídky žalobkyní, jejího oprávnění takovou nabídku podat a povinnosti žalovaného 1) se jí zabývat a neuzavření smlouvy se žalobcem zdůvodnit“ není, při shora uvedených skutkových zjištěních, pro výše uvedený právní závěr významný - jde „jen“ o projev procesní obrany v (následně vedeném) řízení, nikoliv o okolnosti, na základě kterých by snad mělo být revidováno skutkové zjištění, že žalovaný 1) „obě nabídky vyhodnotil“ (dle výše uvedených hledisek); navíc dovolatelka tím obsahově i zde uplatňuje svou vlastní skutkovou verzi, která odporuje skutkovým zjištěním soudů; a tedy nezpůsobilý dovolací důvod (§ 241a odst. 1 o. s. ř.).
17. Ze shora uvedeného se též podává, že rozhodnutí odvolacího soudu je (naopak) v souladu jak s rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4198/2011 (dodržena časová kontinuita mezi zveřejněním předmětného záměru a realizací zamýšleného právního úkonu), tak s nálezem Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 87/04 (v němž Ústavní soud zaujal restriktivní postoj k formalistickému „zneplatňování“ právních úkonů; srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007).
18. Dovolatelka výslovně svým dovoláním napadá rozsudek odvolacího soudu i v jeho nákladových výrocích, byť vůči nim žádné dovolací námitky neprezentuje. Zde však ostatně platí, že podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. není dovolání proti této části rozhodnutí odvolacího soudu (objektivně) přípustné. 19. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje. Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 18. 9. 2025
JUDr. Pavlína Brzobohatá předsedkyně senátu