ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobkyně TRAVEL FREE, s.r.o., se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 53,
IČO: 26739780, zastoupené Mgr. Markem Vojáčkem, advokátem se sídlem Praha 1, Na
Florenci 2116/15, proti žalovaným 1/ městu Železná Ruda, se sídlem Železná
Ruda, Klostermannovo náměstí 295, zastoupenému Mgr. Evou Strakovou, advokátkou
se sídlem Plzeň, Vlastina 602/23, a 2/ T.G., a.s., se sídlem Plzeň – Černice, K
Cihelnám 699/35a, IČO: 45349088, zastoupené Mgr. Lukášem Hegnerem, advokátem se
sídlem Plzeň, Jiráskovo náměstí 816/4, o určení neplatnosti smlouvy, vedené u
Okresního soudu v Klatovech pod sp. zn. 4 C 150/2016, o dovolání žalobkyně
proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 5. září 2017, č. j. 25 Co
136/2017-333, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Klatovech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. ledna 2017,
č. j. 4 C 150/2016-257, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení, že je
neplatná nájemní smlouva ze dne 17. května 2016, kterou první žalovaný pronajal
druhé žalované tam specifikované nebytové prostory a pozemky (výrok I.);
současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výroky II. a III.). K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni jako soud odvolací rozsudkem ze dne
5. září 2017, č. j. 25 Co 136/2017-333, citovaný rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výroky
II. a III.). Z provedených důkazů učinil – shodně se soudem prvního stupně – zejména
následující skutková zjištění. Město Železná Ruda (dále též jen „město“)
vyvěsilo dne 7. srpna 2015 na úřední desce městského úřadu záměr (dále jen
„Záměr“) pronajmout „nebytové prostory o výměře 807 m2 nacházející se v budově,
která je součástí pozemku p. č. st. v katastrálním území A., obci Ž. R., části
obce A.“ (dále jen „Prostory“ a „Budova“), a dále tam specifikované pozemky o
celkové výměře 4.662 m2 (dále jen „Pozemky“). Součástí Záměru bylo 23 podmínek,
za nichž měl být nájem realizován, mimo jiné i to, že nájemné za Prostory bude
činit nejméně 443.300,- Kč ročně a nájemné za Pozemky nejméně 46.620,- Kč ročně
(bod 9. Záměru), že nájemce bude užívat Prostory výlučně za účelem
maloobchodního prodeje zboží (bod 3. Záměru), že do 24 měsíců od uzavření
nájemní smlouvy zajistí na své náklady 1/ změnu dopravního řešení silnice I. třídy č. 27 (bod 1. Záměru – dále jen „změna dopravního řešení silnice“) a 2/
rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků (bod 2. Záměru – dále jen „rekonstrukce
Budovy a úpravy Pozemků“), obojí v souladu s tam specifikovanou studií, a že v
případě, že povinnosti uvedené v bodu 1. a 2. Záměru poruší, bude pronajímatel
oprávněn od uzavřené nájemní smlouvy odstoupit a zároveň požadovat po nájemci
zaplacení smluvní pokuty ve výši 3.000,- Kč za každý den trvání prodlení se
splněním příslušné povinnosti (bod 5. Záměru – dále jen „Smluvní pokuta“). Na
zveřejněný Záměr reagovalo pět zájemců a jejich žádosti posoudila hodnotící
komise města na zasedání dne 25. března 2016. V protokolu o tomto zasedání bylo
rovněž uvedeno, že žalobkyně nabídla nájemné ve výši 1.800.000,- Kč ročně (z
toho 1.440.000,- Kč za Prostory a 360.000,- Kč za Pozemky) a deklarovala
připravenost k celkovým investicím ve výši cca 20.000.000,- Kč (z toho
10.000.000,- Kč na rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků a 10.000.000,- Kč na
změnu dopravního řešení silnice); naproti tomu žalovaná nabídla nájemné pouze
ve výši 489.920,- Kč ročně (z toho 443.300,- Kč za Prostory a 46.620,- Kč za
Pozemky), avšak deklarovala připravenost k celkovým investicím ve výši 50 až 62
mil. Kč (z toho 20 až 25 mil. Kč na rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků, 20 až
25 mil. Kč na změnu dopravního řešení silnice a 10 až 12 mil. Kč na další
investice).
Hodnotící komise pak doporučila orgánům města akceptovat žádost
žalované s odůvodněním, že její nabídku považuje za nejkomplexnější, a to mimo
jiné proto, že finanční rozdíl v nájemném nabízeném ostatními zájemci bohatě
vykompenzují související „benefity“, jež je připravena městu poskytnout. V
návaznosti na to město nájemní smlouvou ze dne 17. května 2016 (dále jen
„Nájemní smlouva“) pronajalo Prostory a část Pozemků o výměře 3.111 m2
žalované, a to za účelem provozování obchodu s tam specifikovaným zbožím a
současně restaurace, rychlého občerstvení, kavárny a cukrárny (čl. III bod 1
Nájemní smlouvy). V Nájemní smlouvě bylo rovněž uvedeno, že jejím uzavřením
nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran založené Smlouvou o
spolupráci ze dne 24. října 2014 (čl. XII bod 6 Nájemní smlouvy), v níž se
žalovaná zavázala provést změnu dopravního řešení silnice. V čl. VI bodu 3
Nájemní smlouvy se pak žalovaná zavázala provést rekonstrukci Budovy a úpravy
Pozemků, a to nejpozději do 30. srpna 2017; pro případ, že uvedený závazek v
dohodnuté lhůtě nesplní, bylo sjednáno oprávnění města od Nájemní smlouvy
odstoupit. Na tomto skutkovém základě odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně –
především dovodil, že v daném sporu je žalobkyně jako neúspěšná účastnice
nabídkového řízení aktivně věcně legitimována a má též naléhavý právní zájem na
požadovaném určení (§ 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
před novelou provedenou zákonem č. 296/2017 Sb. – dále jen „o. s. ř.“). Při
úvaze o absolutní neplatnosti Nájemní smlouvy proto, že při jejím uzavírání
byla porušena zásada hospodárnosti využívání obecního (městského) majetku (§ 38
odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/, ve znění účinném ke
dni uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 30. června 2016 – dále jen „zákon č. 128/2000 Sb.“), se ztotožnil s názorem (jejž přijal soud prvního stupně s
odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu vydané ve věci sp. zn. 28 Cdo
4365/2009), že soud nemůže (mimo zřejmý nesoulad) hodnotit postup obce z
hlediska kritérií účelnosti a hospodárnosti, neboť jde o kritéria převážně
politicko-ekonomického charakteru, jejichž vyhodnocení spadá do činnosti
samosprávy. Přitom o zřejmý nesoulad s uvedenými kritérii – s přihlédnutím k
nabídkám jednotlivých účastníků nabídkového řízení – zde nejde. Dále rovněž
dovodil, že Nájemní smlouva není neplatná ani pro rozpor se zveřejněným
Záměrem. V této souvislosti konstatoval, že takový důvod neplatnosti nelze
spatřovat v tom, že oproti výměře pozemků prezentovaných v Záměru byly žalované
nakonec pronajaty pozemky o 1.551 m2 menší; účelem nájmu bylo totiž využívat k
maloobchodnímu prodeji především Prostory v Budově, přičemž z tohoto hlediska
nebyla výměra pronajatých pozemků rozhodná. Podle jeho názoru stejně tak nemůže
být důvodem neplatnosti Nájemní smlouvy okolnost, že oproti Záměru byl rozšířen
účel nájmu o provozování restaurace, kavárny a cukrárny; jde totiž o rozšíření
nepodstatné a navíc – z hlediska rozmanitosti poskytovaných služeb – městu
prospěšné.
Dodal, že Nájemní smlouvu pak nelze považovat za neplatnou ani
proto, že v ní schází ujednání, které by zakotvovalo Smluvní pokutu, neboť je
primárně věcí pronajímatele, jak zajistí splnění nájemcových závazků. Za této
situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. K dovolacímu přezkumu předkládala především
otázku soudního přezkumu hospodárnosti využívání obecního (městského) majetku,
kterážto otázka podle jejího názoru nebyla dosud v rozhodovací praxi dovolacího
soudu „komplexně“ vyřešena. Pro případ, že by za takové řešení měly být
považovány názory vyslovené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 28
Cdo 4365/2009, na něž poukázal soud prvního stupně, vyjádřila přesvědčení, že
odvolací soud se od těchto právních názorů odchýlil. Podle jejího mínění je
tomu tak proto, že město se svým majetkem nakládalo nehospodárně, rozhodlo-li
se pro žádost žalované, která nabídla více než šestkrát nižší nájemné; na tom
nemohou nic změnit ani údajné (v Nájemní smlouvě /řádně/ nezakotvené)
„benefity“, neboť ze Záměru nevyplývalo, že by mohly být určujícím kritériem
pro výběr nejvhodnějšího uchazeče o nájem. Z toho dovozovala, že město
postupovalo při hodnocení žádostí účastníků nabídkového řízení též v rozporu s
principem transparentnosti nakládání s obecním majetkem, a zastávala
stanovisko, že dospěl-li odvolací soud k právnímu závěru právě opačnému, je
jeho rozhodnutí i v tomto směru v rozporu s dosavadní judikaturou dovolacího
soudu (představovanou např. rozhodnutími Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo
796/2013 a sp. zn. 22 Cdo 1849/2014). Odvolacímu soudu dále také vytkla, že
nepovažoval Nájemní smlouvu za neplatnou ani přes to, že nebyla v souladu se
zveřejněným Záměrem. Byla-li totiž oproti Záměru pronajatá plocha Pozemků o
1.511 m2 menší, neměli všichni potenciální zájemci rovnou příležitost efektivně
uplatnit svůj případný zájem; není totiž žádných pochyb o tom, že v motivaci
zájemců o nájem pozemků sehrává důležitou roli též jejich výměra (zde se
odvolávala na rozsudky Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 33 Cdo 796/2013 a sp. zn. 30 Cdo 1250/2009). Podle jejího mínění stejně tak mohly okruh potenciálních
zájemců ovlivnit i podstatné odchylky mezi podmínkami stanovenými v Záměru a
ujednáními obsaženými v Nájemní smlouvě. Šlo především o rozšíření účelu nájmu
o restauraci, cukrárnu a kavárnu; v Nájemní smlouvě pak nebyl zakotven ani
závazek žalované k provedení změny dopravního řešení silnice a zároveň v ní
chybělo i ujednání o Smluvní pokutě. Jestliže odvolací soud zhodnotil uvedené
odchylky jako nepodstatné změny, nevyžadující zveřejnění nového záměru,
odchýlil se od ustálené judikatury Nejvyššího soudu (jeho rozhodnutí z 8. dubna
2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008, a dále ve věcech sp. zn. 33 Cdo 796/2013 a sp. zn. 22 Cdo 1849/2014). Navrhla, aby dovolací soud změnil napadený rozsudek
odvolacího soudu tak, že určovací žalobě vyhoví, popř. aby jej zrušil a věc mu
vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobkyně
(dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 – dále opět jen
„o. s. ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.).
Shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí
řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení
dovolatelky (§ 241 odst. 1 a odst. 4 o. s. ř.). Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že dovolací soud nepřehlédl
dovolatelčino sdělení, že dovolání podává proti napadenému rozsudku „v rozsahu
všech třech jeho výroků“, tj. jakoby i proti jeho nákladovým výrokům. Ve vztahu
k uvedeným výrokům však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – neuvedla, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání a ani
v tomto směru nevymezila důvody dovolání. Dovolací soud proto zastává názor, že
dovolání proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku ve skutečnosti nesměřuje
a dovolatelka pouze formálně ohlásila, že dovolání i proti těmto výrokům podává. Směřuje-li dovolání proti výroku I., pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek
soudu prvního stupně v zamítavém výroku I., je zapotřebí zdůraznit následující. K otázce mezí soudního přezkumu hospodárnosti využívání obecního majetku se
Nejvyšší soud vyjádřil již v rozsudku ze dne 24. března 2010, sp. zn. 28 Cdo
4365/2009. V něm mimo jiné konstatoval, že v případě soukromoprávních úkonů
obce může soud toliko posoudit soulad postupu obce se zákonem, nemůže však dost
dobře hodnotit (mimo zcela zřejmých nesouladů) takový postup z hlediska
účelnosti či hospodárnosti (§ 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.), neboť toto
jsou kritéria převážně politicko-ekonomického charakteru, jejichž vyhodnocení
spadá do činnosti orgánů obce v rámci samosprávné činnosti. Občan (obyvatel)
obce disponuje prostředky politické kontroly hospodaření s majetkem obce
zaručenými příslušnými právními předpisy veřejného práva (od práva účastnit se
zasedání obecního zastupitelstva a vystupovat na něm až po právo volit a být
volen v obecních volbách), z povahy věci však nemůže politickou odpovědnost
obecních orgánů vymáhat v soudním řízení. Uvedený právní názor dovolací soud
sdílí i v souzené věci a zastává stanovisko, že pro účely posuzovaného případu
jím byla shora předestřená právní otázka vyřešena v dostatečném rozsahu. Dovolací soud se ztotožňuje s názorem, že v daném případě nelze Nájemní smlouvu
považovat za (soukromo)právní jednání, kterým by byl majetek města využíván
zjevně nehospodárně (či neúčelně). Posuzování hospodárnosti (účelnosti)
nakládání s obecním (městským) majetkem totiž nelze redukovat na čistě
ekonomická kritéria a ve skutečnosti opomenout, jak to činí dovolatelka, jiné
důležité zájmy, jež obec sledovala konkrétním (soukromo)právním jednáním (např. zájem na zachování a rozvoji svého majetku – viz § 38 odst. 1 větu druhou
zákona č. 128/2000 Sb.). Z této perspektivy tedy nelze nic namítat proti tomu,
že hodnotící komise města (a posléze samotné město) posuzovala žádosti
účastníků nabídkového řízení nejen podle navržené výše nájemného, nýbrž i podle
deklarovaných investic do obecního majetku a dalších „benefitů“, jež v případě
nabídky žalované byly (alespoň většina z nich) prospěšné městu, byť zčásti
nemusely (bezprostředně) souviset se zveřejněným Záměrem.
Okolnost, že uvedené
„benefity“ nebyly (řádně) smluvně zakotveny v Nájemní smlouvě, pak sama o sobě
neznamená, že nebudou městu poskytnuty. Za této situace se odvolací soud (soud
prvního stupně) od citované judikatury neodchýlil, jestliže se otázkou souladu
Nájemní smlouvy s požadavkem hospodárnosti (účelnosti) využívání obecního
(městského) majetku podrobně nezabýval s odůvodněním, že vyhodnocení uvedeného
kritéria spadá primárně do činnosti orgánů samosprávy. Zbývá dodat, že
dovolatelčiny úvahy o netransparentnosti jednání města byly v uvedených
souvislostech nepřípadné. Z vyložených důvodů dovolací soud nedovodil přípustnost dovolání (podle § 237
o. s. ř.) pro řešení otázky mezí soudního přezkumu hospodárnosti využívání
obecního majetku. Naproti tomu však dospěl k závěru, že dovolání je přípustné
(podle citovaného ustanovení) pro řešení otázky míry vázanosti obce podmínkami
stanovenými pro pronájem nemovitého majetku ve zveřejněném záměru, a navazující
otázky, zda každá – předem nezveřejněná – smluvní odchylka od (dříve v záměru
uveřejněných) podmínek způsobuje neplatnost následné nájemní smlouvy, uzavřené
již s konkrétním zájemcem. V tomto ohledu totiž dovolání směřuje proti
rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení
otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly
(výslovně) vyřešeny. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a
tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval. Podle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. záměr obce prodat, směnit nebo
darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec
zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce
vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit
a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě
obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitost
se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění
záměru. V soudní praxi není – i vzhledem k jednoznačnému znění § 39 odst. 1 věty třetí
zákona č. 128/2000 Sb. – pochyb o tom, že zveřejnění záměru obce podle
citovaného ustanovení je zákonem stanovenou podmínkou platnosti zamýšleného
právního jednání. Účelem požadavku publikace uvedeného záměru je především
informovat občany o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné
úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli,
aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a
případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako
zájemci. Uvedený právní názor zaujal Nejvyšší soud v rozsudku z 16. července
2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, uveřejněném pod č. C 6394 Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu, a přihlásil se k němu např. v rozhodnutích z 27. září 2010,
sp. zn. 30 Cdo 1250/2009, uveřejněném pod č. 45/2011 Sbírky soudních rozhodnutí
a stanovisek, a z 26. ledna 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, uveřejněném pod č. 111/2011 časopisu Soudní judikatura. V posledně uvedeném rozhodnutí dále rovněž
dovodil, že kupní smlouva, kterou obec uzavřela v rozporu se zveřejněným
záměrem, je neplatná podle ustanovení § 39 obč. zák.
(zákona č. 40/1964 Sb.,
občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“). K odůvodnění tohoto právního názoru mimo jiné uvedl, že určení
podmínek, jež musí splňovat zájemce o nabytí nemovitého majetku obce (podmínek
tzv. nabídkového řízení), není předepsanou (obligatorní) náležitostí
zveřejňovaného záměru ve smyslu ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (nyní § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.); pokud však obec takové podmínky
stanoví a zveřejní je v rámci záměru o převodu nemovitostí, stanou se jeho
součástí se všemi důsledky s tím spojenými. Kupní smlouva, kterou obec uzavře v
rozporu s takto zveřejněným záměrem, pak svými důsledky – netransparentností
při nakládání s majetkem obce jakožto veřejným majetkem a porušením zásady
rovnosti přístupu k zájemcům o jeho nabytí (jejich diskriminací) – odporuje
účelu a smyslu (ratio legis) citovaného ustanovení (neboť jí byl realizován
jiný než zveřejněný záměr), a je tudíž právním úkonem neplatným pro obcházení
zákona podle § 39 obč. zák. V judikatuře Nejvyššího soudu (srov. např. odůvodnění rozsudku z 8. dubna 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008) však nebyl
zaznamenán odklon ani od názoru, že ne každá změna existujícího závazkového
právního vztahu, jehož předmětem je nemovitý obecní majetek, podléhá požadavkům
stanoveným v § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (nyní § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.). Takový přístup by byl přepjatě formalistický. Povinnost
zveřejnění záměru se tak bude týkat především změn zasahujících pojmové znaky
závazkového právního vztahu – tzv. essentialia negotii (v případě nájmu to bude
ujednání vymezující předmět nájmu a ujednání o ceně nájmu) – a dále některých
dalších ujednání – tzv. naturalia negotii (zejména ujednání o době trvání nájmu
a v případě podstatných změn též ujednání o způsobu užívání předmětu nájmu). Naproti tomu nebude zpravidla zapotřebí zveřejňovat záměr obce uzavřít
například dodatek o způsobu placení nájemného, o povinnosti nájemce dát věc
pojistit, či dodatek o změnách důvodů pro odstoupení či výpověď atd. Při
posouzení toho, zda je třeba záměr obce publikovat či nikoliv, je nicméně v
každém jednotlivém případě nezbytné přihlédnout k účelu citovaných ustanovení;
je nutné klást si zejména otázku, zda a jakým způsobem se změna dotýká života
obyvatel obce nebo zda a jakým způsobem se změna závazkového právního vztahu
týká účelnosti a hospodárnosti nakládání obecním majetkem. Podle názoru dovolacího soudu z uvedených judikatorních závěrů mimo jiné
vyplývá, že nikoli každá – předem nezveřejněná – smluvní odchylka od (dříve
uveřejněných) podmínek pronájmu nemovitého obecního majetku způsobuje
neplatnost nájemní smlouvy, jíž byl (měl být) zveřejněný záměr realizován
(obdobně vyznívají též závěry rozsudku Nejvyššího soudu z 19. února 2009, sp. zn. 28 Cdo 3390/2008). Nepodléhá-li publikační povinnosti obce (§ 39 odst. 1
zákona č.
128/2000 Sb.) každá změna existujícího závazkového právního vztahu,
jejímž předmětem je nemovitý obecní majetek, neexistuje jediný rozumný důvod,
proč by odlišnému právnímu režimu měly podléhat změny provedené již při
založení (vzniku) dotčeného právního vztahu. V této souvislosti je třeba si
uvědomit, že smluvní strany mohou změnit (dohodou) obsah svého (existujícího)
závazkového vztahu již bezprostředně po jeho vzniku. Je přitom evidentní, že
samotná okolnost, zda dotčené subjekty docílí téhož výsledku při vzniku
právního vztahu nebo bezprostředně po něm (prostřednictvím dohody o změně
obsahu závazku), by neměla mít na právní hodnocení jimi zvoleného postupu žádný
vliv. Proto i v případě, že obec pronajme svůj nemovitý majetek za jiných
smluvních podmínek, než jaké vyplývaly ze zveřejněného záměru, je zapotřebí
zkoumat, zda šlo o natolik významnou změnu (odchylku), že nájemní smlouva svým
účelem obchází ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. (tam stanovenou
publikační povinnost obce). I v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014
bude přitom negativním důsledkem obcházení citovaného ustanovení neplatnost
právního jednání (zde nájemní smlouvy), které učinila obec v rozporu se
zveřejněným záměrem. Je ovšem zapotřebí podotknout, že podle současné právní
úpravy soud posuzuje otázku, zda právní jednání neobchází zákon, v rámci úvahy
o neplatnosti právního jednání pro rozpor se zákonem (§ 547 ve spojení s § 580
zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření
Nájemní smlouvy a ve znění do 29. prosince 2016 – dále jen „o. z.“). Pro
úplnost zbývá dodat, že k neplatnosti právního jednání, jež učinila obec v
rozporu se zveřejněným záměrem, soud přihlédne i bez návrhu, neboť jde o
jednání, které odporuje zákonu (§ 580 a 588 o. z.). V posuzovaném případě zastává dovolací soud názor, že odchylky mezi podmínkami
stanovenými v Záměru a ujednáními obsaženými v Nájemní smlouvě nebyly natolik
významné, že by v jejich důsledku byla Nájemní smlouva neplatná pro obcházení
publikační povinnosti obce ve smyslu § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. Předně
nelze opomenout, že hlavním účelem nájmu bylo zřízení a následný provoz
maloobchodního prodeje v Prostorách Budovy, přičemž Pozemky zde měly plnit roli
pouze „obslužnou“ (vedlejší), konkrétně měly sloužit k přístupu a příjezdu
nájemce a třetích osob k Budově a k parkování motorových vozidel těchto osob
(viz bod 4. Záměru). Případná korekce výměry pronajímané plochy Pozemků (navíc
nikoli ve smyslu jejího zvětšení, nýbrž naopak ve směru jejího zmenšení), byť
ne zcela zanedbatelná, by tedy zajisté nepřilákala další zájemce o nájemní
poměr avizovaný Záměrem, neboť podstatná pro jejich motivaci zde byla především
výměra Prostor, nikoli Pozemků. Ujednání o způsobu užívání předmětu nájmu,
třebaže patří mezi pravidelné složky nájemního poměru, nebylo v Nájemní smlouvě
– oproti Záměru – podstatně změněno, nýbrž pouze dílčím způsobem rozšířeno.
Uvedené přitom obdobně platí i pro Záměrem notifikovanou pohrůžku Smluvní
pokutou, která se následně nepromítla do ujednání obsažených v Nájemní smlouvě,
neboť uvedená pohrůžka mohla nanejvýš zabránit tomu, aby se kontrakt ohlášený
Záměrem stal předmětem spekulace; zmařit účel zveřejnění Záměru však evidentně
nemohla. Zbývá dodat, že na uvedených závěrech nemůže nic změnit ani
dovolatelčin poukaz na to, že v Nájemní smlouvě nebyl zakotven závazek žalované
k provedení změny dopravního řešení silnice. Uvedený závazek totiž převzala již
ve Smlouvě o spolupráci ze dne 24. října 2014; nebylo tudíž zapotřebí, aby byl
zakotven v Nájemní smlouvě. Nad rámec uvedeného lze snad jen dodat, že závěr, že určité právní jednání je
neplatné pro rozpor se zákonem (resp. proto, že zákon obchází), se musí opírat
o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Ne každý (údajný) rozpor se
zákonem má za následek absolutní neplatnost právního jednání (viz nález
Ústavního soudu ze dne 6. dubna 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04, uveřejněný pod č. 75/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Z vyložených důvodů vyplývá, že žaloba na určení neplatnosti Nájemní smlouvy
není důvodná. Jestliže tedy odvolací soud napadeným rozhodnutím potvrdil
rozsudek, jímž soud prvního stupně žalobu zamítl, je jeho rozhodnutí věcně
správné. Za této situace Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a
odst. 1 o. s. ř.) – dovolání podle § 243d písm. a/ o. s. ř. zamítl. Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3 věty
první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že
žalovaným nevznikly v dovolacím řízení žádné prokazatelné náklady, na jejichž
náhradu by jinak měli právo proti dovolatelce, která nebyla v dovolacím řízení
úspěšná.
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 15. 10. 2018
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu