26 Cdo 3125/2024-202
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D. a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce M. K., zastoupeného Mgr. Petrem Kvapilem, advokátem se sídlem v Praze 1, Národní 340/21, proti žalovanému J. K., zastoupenému Mgr. Dagmar Vrbovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Lazarská 6/2, o určení neoprávněnosti výpovědi nájmu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 28 C 37/2023, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. 6. 2024, č. j. 12 Co 150/2024-179, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. 6. 2024, č. j. 12 Co 150/2024-179, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobce se domáhal určení, že je neplatná výpověď nájmu budovy č. p. XY, rodinný dům, nacházející se na pozemku parcela č. XY a budovy č. p. XY, rodinný dům, nacházející se na pozemku parcela č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY, ze dne 2. 12. 2022, kterou mu dal žalovaný (dále jen „předmětná výpověď“).
2. Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 3. 2024, č. j. 28 C 37/2023-156, žalobu na určení neoprávněnosti předmětné
3. Na základě odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 18. 6. 2024, č. j. 12 Co 150/2024-179, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I tak, že určil, že předmětná výpověď je neoprávněná (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve vztahu účastníků před soudy obou stupňů (výrok II).
4. Po částečném zopakování dokazování vyšel odvolací soud ze zjištění, že dne 2. 8. 2016 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu (dále jen „předmětná smlouva“), na jejímž základě si žalobce od žalovaného najal budovu č. p. XY, nacházející se na pozemku parcela č. XY, a budovu č. p. XY, nacházející se na pozemku parcela č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY (dále též jen „předmětné budovy“). Dne 14. 11. 2022 žalovaný vyzval žalobce k zaplacení dlužného nájemného za 18 měsíců za období od května roku 2021 do října roku 2022 ve výši 216 000 Kč ve lhůtě sedmi dnů od doručení výzvy, jinak nájem vypoví. Žalovaný nájemné nezaplatil, proto žalobce dne 2. 12. 2022 nájemní smlouvu vypověděl bez výpovědní doby pro hrubé porušení povinností. Žalobce tvrdil, že se se žalovaným na jaře roku 2020 dohodli, že provede opravu střechy, a tím zaplatí nájemné dopředu. Na tuto opravu žalobce vynaložil 265 856 Kč a dne 28. 11. 2022 část těchto nákladů ve výši 240 000 Kč započetl na úhradu nájemného za 20 měsíců. Na dům č. p. XY uzavřelo hlavní město Praha s P. J. smlouvu o právu stavebním ze dne 28. 5. 1948, č. d. XY, na dobu 80 let od 1. 7. 1927 do 30. 6. 2006, na dům č. p. XY uzavřelo hlavní město Praha s J. J. smlouvu o právu stavebním ze dne 12. 8. 1944, č. d. XY, na dobu 80 let od 1. 7. 1927 do 30. 6. 2007. Pozemek parcela č. XY, na kterém stojí budova č. p. XY, a pozemek parcela č. XY, na kterém stojí budova č. p. XY, jsou ve vlastnictví hlavního města Prahy a uvedené smlouvy o právu stavebním jsou na nich „evidovány“ (zde učinil odkaz na výpis z katastru nemovitostí ohledně těchto pozemků).
5. Po právní stránce nejprve uvedl, že „právo stavby zřízené podle zákona č. 86/1912 ř. z. existuje i po změnách provedených zákonem č. 88/1947 Sb., 141/1951 Sb., i zákonem č. 40/1964 Sb., a zaniká uplynutím stanovené doby“. Podle zákona č. 86/1912 ř. z. i zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby, který jej nahradil, vzniklo, jakmile bylo knihovně zapsáno do veřejných (pozemkových) knih jako břemeno, resp. závada zatíženého pozemku. Zřízeno mohlo být pouze jako dočasné a považovalo se za věc nemovitou.
Samotná stavba byla podle zákona č. 86/1912 ř. z. příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. součástí práva stavby; po zániku práva stavby připadla vlastníku pozemku. Dále odkázal na § 562 ve spojení s § 564 zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, podle něhož právní poměry týkající se práva stavby založené před 1. 1. 1951 zůstaly zachovány a jen na ně bylo lze napříště užít zákon č. 88/1947 Sb., a § 854 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, podle něhož se vznik právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé před 1.
4. 1964 posuzovaly podle dosavadních právních předpisů. Poté dovodil, že právní předchůdci žalovaného nebyli vlastníky předmětných budov, byli pouze oprávněnými ke stavbám a příslušela jim práva vlastníka na dobu vymezenou ve smlouvách. Právní vztah mezi vlastníkem pozemku a subjektem oprávněným ke stavbě zanikl uplynutím stanovené doby a vlastníkem budovy č. p. XY se k 1. 7. 2006 stal vlastník pozemku parcela č. XY a vlastníkem budovy č. p. XY se k 1. 7. 2007 stal vlastník pozemku parcela č. XY.
Podle § 3054 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“) se pak - vzhledem ke shodnému vlastnickému režimu vlastnictví stavby i pozemku - k 1. 1. 2014 stavby staly součástí pozemků. Dodal, že vzhledem k nedostatku dobré víry (práva stavby byla v katastru nemovitostí zapsána i s časovým omezením) žalovaný nemohl předmětné budovy ani vydržet podle § 1089 o. z. Shrnul, že jelikož žalovaný neměl od výše uvedených dat k předmětným budovám žádné (vlastnické ani užívací právo), nemohl ohledně nich jako pronajímatel uzavřít nájemní smlouvu podle § 2201 o.
z. Tato nájemní smlouva je proto neplatná podle § 580 odst. 1 o. z., „neboť žalovaný nemá žádné právo k užívání předmětných staveb, jež by mohl převést na žalobce“, a předmětná výpověď nulitní, neboť neplatnou smlouvu nelze vypovědět. Přitom neoprávněnou je podle jím citované judikatury Nejvyššího soudu i výpověď neplatná či zdánlivá. Proto rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určil, že předmětná výpověď je neoprávněná, aniž se pro nadbytečnost zabýval tím, zda žalobce plnil své povinnosti z neplatné předmětné smlouvy či zda mu z ní vůči žalovanému vznikla nějaká pohledávka.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to v celém jeho rozsahu, podal žalovaný (dále též jen „dovolatel“) dovolání. Dovozuje jeho přípustnost podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a otázky hmotného práva při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021. Namítá především nesprávnost závěru odvolacího soudu, že nebyl oprávněn uzavřít nájemní smlouvu, a proto ji nemohl ani vypovědět, a to z důvodu, že nebyl vlastníkem předmětných budov. Rovněž je chybný závěr odvolacího soudu, že vlastnické právo k předmětným budovám nemohl vydržet pro nedostatek dobré víry. Zdůraznil, že je jako jejich vlastník zapsán v katastru nemovitostí, „obě strany z této skutečnosti při uzavírání (předmětné) smlouvy a trvání nájemního vztahu vycházely“. Nikdo takový zápis nezpochybnil. Ve vztahu k těmto závěrům odvolacího soudu nebylo provedeno dokazování, žalovaný nebyl vyzván k označení důkazů k těmto otázkám vydržení a své dobré víry. Rozsudkem odvolacího soudu byla mezi stranami nastolena „právní nejistota“, hl. m Praha se k vlastnictví předmětných budov nehlásí, žalobce užívá předmětné budovy „bez jakéhokoliv právního titulu a řádného protiplnění“. Jestliže odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně vyhověl žalobě na základě výše uvedeného právního názoru a neposkytl žalovanému možnost se k němu „jakkoliv vyjádřit a případně ohledně něho vznést odpovídající tvrzení a navrhnout k nim důkazy“, porušil zásadu zákazu vydání překvapivého rozhodnutí. Tím zatížil řízení vadou, které mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Navrhuje proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení mu věci k dalšímu řízení.
7. Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
8. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o.s.ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.
9. Napadený rozsudek odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založen) na hmotněprávní otázce (vytčené dovolatelem), zda důvodem neplatnosti uzavřené nájemní smlouvy je sama o sobě skutečnost, že pronajímatel nemá žádné právo k užívání předmětu nájmu, jež by mohl převést na žalobce.
10. Při řešení této otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu; proto je dovolání přípustné a též opodstatněné.
11. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci takových vad dovolací soud neshledal; k námitkám dovolatele stran nemožnosti vyjádřit se k právnímu názoru odvolacího soudu, případně ohledně něho vznést odpovídající tvrzení a navrhnout k nim důkazy, jakož k námitce tzv. překvapivosti rozsudku odvolacího soudu viz výklad níže.
12. Podle § 1760 o. z. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.
13. Nevyšší soud v rozsudku ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2814/2022, uzavřel, že k přenechání věci do užívání jinému se může platně zavázat i osoba, která k tomu nebyla při uzavření smlouvy vůbec oprávněna, jak výslovně připouští výše uvedené ustanovení § 1760 o. z. Výjimkou jsou pouze případy, v nichž se jednající zavázal k plnění, které je od počátku objektivně nemožné ve smyslu § 580 odst. 2 o. z. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 3. 12. 2020, sp. zn. 24 Cdo 2890/2020). Jinými slovy, počáteční absence dispozičního oprávnění, byť by působila subjektivní (nikoliv však objektivní) nemožnost plnění, nemá za následek neplatnost právního jednání, nýbrž je třeba ji posuzovat podle pravidel o následné nemožnosti plnění. Totéž platí pro případ, kdy je osoba toliko omezena v možnosti nakládání s předmětem plnění. Nejde v těchto případech o právní nemožnost plnění, ani o rozpor se zákonem (srov. § 580 odst. 1 a 2 o. z.).
14. Jinak řečeno, neplatnost nájemní smlouvy skutečnost, že pronajímatel v době uzavření smlouvy není vlastníkem předmětu nájmu, nepůsobí (v poměrech kupní smlouvy srov. obdobný závěr vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2018, sp. zn. 29 Cdo 2601/2016, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 65/2019). Vychází se v tomto pojetí (ne)platnosti smlouvy z toho, že povinná strana může oprávnění nakládat s předmětem smlouvy nabýt případně dodatečně (po uzavření smlouvy) a i přes počáteční nedostatek dotčeného oprávnění nakonec splnit svůj závazek ze smlouvy řádně a včas.
15. Ze shora uvedeného se podává, že okolnost vlastnického či jiného užívacího práva žalovaného (coby pronajímatele) k předmětu nájmu (předmětným budovám) v souvislosti s uzavřením předmětné nájemní smlouvy není pro závěr o její platnosti významná; nedostatek takového práva pronajímatele – žalovaného už nepůsobí neplatnost (ani relativní) předmětné nájemní smlouvy (a to ani z odvolacím soudem dovozeného důvodu rozporu se zákonem dle § 580 odst. 1 o. z.; shledaný rozpor se zákonem zde vylučuje právě ustanovení § 1760 o. z.).
16. Tato okolnost mohla a může mít vliv pouze na schopnost žalovaného plnit své povinnosti z předmětné smlouvy, včetně přenechání předmětu nájmu k užívání (v dané věci však předmět nájmu žalovaný žalobci do užívání fakticky přenechal - předal, což vyplývá již z toho, že jej žalobce užíval a za jeho užívání též hradil úplatu).
17. Jestliže odvolacím soudem shledaný důvod neplatnost předmětné nájemní smlouvy ve skutečnosti nezakládá, je rovněž nesprávný právní závěr odvolacího soudu, že jen proto je předmětná výpověď zdánlivá. Současně se z řečeného podává, že okolnost vlastnictví předmětu nájmu žalovaným (pouze o níž opřel své rozhodnutí odvolací soud) není sama o sobě, coby hledisko posouzení oprávněnosti předmětné výpovědi nájmu dle § 2290 o. z., právně významná.
18. Ze shora uvedeného vyplývá, že napadený výrok I. rozsudku odvolacího soudu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný (neobstojí). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatelé použili opodstatněně.
19. Rozsudek odvolacího soudu není rozhodnutím překvapivým. Překvapivými rozhodnutími jsou taková rozhodnutí, jejichž přijetím je účastník řízení zbaven možnosti skutkově a právně argumentovat; jedná se o rozhodnutí, jež z pohledu předcházejícího řízení originálním způsobem posuzují rozhodovanou věc (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 9. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 5378/2007, a z 23. 7. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1747/2012; ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 5. 3. 2013, sp. zn. I. ÚS 4083/12).
20. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 9. 2. 2017, sp. zn. IV. ÚS 216/16, vyložil, že z principu kontradiktornosti řízení vyplývá, že rozhodnutí soudu nemůže být založeno na ničem, co nebylo předmětem diskuse stran, respektive co jim nebylo předloženo k diskusi. Nemůže být založeno ani na skutečnostech, které jsou známy jen soudci, ale nebyly prodiskutovány stranami. Rovněž v odborné literatuře je ustáleně zaujímán právní názor, že zásadu kontradiktornosti je nutno chápat jako požadavek, aby každá skutečnost a každý důkaz byly podrobeny debatě, rozpravě účastníků (srov. např. Winterová, A., Civilní právo procesní. 2. vydání. Praha: Linde, 2002, s. 73 a násl.; k uvedeným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil kupř. v usnesení ze dne 10. 9. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1480/2021).
21. V dané věci byly výše uvedené námitky žalobce ohledně vlastnictví předmětu nájmu žalovaným (jakkoliv samy o sobě ve skutečnosti právně nevýznamné) obsaženy v jeho odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně a byly - jak se podává ze zvukového záznamu jednání odvolacího soudu dne 18. 6. 2024 – uplatněny též při uvedeném odvolacím jednání, jemuž byla přítomna zástupkyně žalovaného - advokátka; žalovaný tak měl možnost se k nim vyjádřit a argumentovat; byly mu ve výše uvedeném smyslu „předloženy k diskusi“. Ostatně se při uvedeném jednání odvolacího soudu žalovaný k těmto námitkám (prostřednictvím své zástupkyně) též vyjádřil.
22. Neposkytnutí poučení soudy dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. k uvedeným okolnostem za situace jejich právní nevýznamnosti v dané věci vadu řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, ani jinou vadu uvedenou v § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř., nezakládá.
23. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], napadený rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), včetně závislého výroku II. o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.), a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
24. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
25. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů, vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný. V Brně dne 5. 2. 2025
JUDr. Pavlína Brzobohatá předsedkyně senátu