26 Cdo 3527/2024-132
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně V. S., zastoupené Mgr. Jiřím Lukešem, advokátem se sídlem v Praze 10, Vršovická 7/27, proti žalované Z. D., zastoupené JUDr. Pavlem Brachem, LL.M., advokátem se sídlem v Praze 11, Klapálkova 3132/4, o určení výše nájemného z bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 19 C 288/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 22. 8. 2024, č. j. 54 Co 225/2024-103, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178 Kč k rukám JUDr. Pavla Bracha, LL.M., advokáta se sídlem v Praze 11, Klapálkova 3132/4, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
1. Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 3. 2024, č. j. 19 C 288/2023-54, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že žalovaná je povinna s účinností ode dne podání žaloby platit za byt číslo 603, dříve A40, o velikosti 3+kk s příslušenstvím, o výměře cca 69 m2, situovaný v šestém nadzemním podlaží domu č. p. XY na adrese XY (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), nájemné ve výši 20.000 Kč měsíčně a že je povinna toto nájemné hradit na účet žalobkyně vždy nejpozději do pátého dne
2. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 22. 8. 2024, č. j. 54 Co 225/2024-103, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
3. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, podle kterých dne 6. 4. 2005 uzavřela žalobkyně, zastoupená svým zmocněncem, se žalovanou Smlouvu o smlouvě budoucí o nájmu bytu (dále jen „smlouva o smlouvě budoucí“), v níž se žalobkyně (vlastnice bytu) zavázala zajistit za smluvní částku 999.000 Kč výstavbu a kolaudaci bytu a po ukončení výstavby zkolaudovaný byt nájemci pronajmout za podmínek vymezených v této smlouvě. Dne 24. 6. 2005 účastnice uzavřely Nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl byt, a to na dobu neurčitou, s nájemným ve výši 2.800 Kč měsíčně, které bylo možné jednou ročně upravovat podle inflační doložky. Žalovaná uhradila žalobkyni částku 964.000 Kč na rekonstrukci bytu. Od července 2022 do podání žaloby činilo nájemné 3.716 Kč měsíčně. Dne 8. 8. 2023 žalobkyně navrhla žalované zvýšení nájemného na částku 8.999 Kč měsíčně (dále jen „Návrh“); přitom na nájemné započetla částku 964.000 Kč a vycházela tak z dosavadní měsíční výše nájemného 7.499 Kč. Žalovaná Návrh odmítla.
4. Odvolací soud nejprve uvedl, že skutková zjištění soudu prvního stupně jsou úplná a vycházejí z řádně provedeného dokazování. Poté přisvědčil soudu prvního stupně, že žalobkyně v Návrhu nedodržela limit stanovený v § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a již z toho důvodu nebylo možné žalobě vyhovět. Částku 964.000 Kč, kterou žalovaná uhradila žalobkyni, nebylo lze považovat za „odbydlenou“, čímž mělo podle žalobkyně dojít k faktickému navýšení měsíčního nájemného, které jinak podle Nájemní smlouvy činilo od července 2021 částku 3.397 Kč a od července 2022 částku 3.716 Kč. Účastnice totiž žádnou dohodu o započítávání této částky na nájemné neuzavřely. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož nebyly naplněny podmínky § 1765 o. z. Obecně tvrzený nárůst cen nájemného způsobený běžným vývojem ekonomiky nelze považovat za závažnou změnu, s níž strany nemohly při sjednávání způsobu zvyšování nájemného počítat. Podstatnou změnu okolností pak nemohly způsobit ani válečné konflikty či koronavirová krize, na něž žalobkyně toliko obecně poukázala. Zdůraznil, že v souladu se zásadou autonomie vůle bylo na žalobkyni, na jakých smluvních podmínkách se se žalovanou dohodne; pro prolomení zásady pacta sunt servanda přitom neshledal důvod. Dodal, že zásah soudu do smluvního ujednání by nemohla odůvodnit ani změna právní úpravy, jelikož i v době uzavření nájemní smlouvy se mohl pronajímatel domáhat určení výše nájemného soudem, jen došlo-li k podstatné změně poměrů, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely. S ohledem na opačný názor soudu prvního stupně pouze upřesnil, že při návrhu na zvýšení nájemného z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 o. z., lze podle § 2249 odst. 1 o. z. postupovat i tehdy, jestliže strany uzavřely dohodu o zvyšování nájemného. Z vyložených důvodů rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.
5. Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti potvrzujícímu výroku I rozsudku odvolacího soudu není podle § 237 o. s. ř. z dále uvedených důvodů přípustné.
6. Z obsahu dovolání se předně podává nesouhlas dovolatelky se závěrem odvolacího soudu, podle něhož částku 964.000 Kč nelze považovat za nájemné uhrazené předem, tj. ve své podstatě nesouhlas s výkladem smlouvy o smlouvě budoucí ve spojení s nájemní smlouvou. Při posuzování této otázky vycházel dovolací soud s ohledem na data uzavření smluv z dosavadních právních předpisů, tj. ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 – dále jen „obč. zák.“ (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem o. z.).
7. Při výkladů právních úkonů za použití pravidla zakotveného v § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba vyjít ze závěru, podle nějž může výklad právního úkonu směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a že vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy uplatní jen tehdy, není-li v rozporu s jazykovým projevem, přičemž tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního úkonu. Jazykové vyjádření právního úkonu musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy. Podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků však je – jak již bylo zmíněno – aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, ze dne 22. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2978/2010, ze dne 24. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 603/2012, ze dne 26. 6. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1421/2013, ze dne 25. 2. 2022, sp. zn. 24 Cdo 3107/2021, či ze dne 7. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 3007/2021).
8. Uvedenými východisky se odvolací soud důsledně řídil, uzavřel-li, že částku 964.000 Kč, kterou žalovaná uhradila žalobkyni, nelze považovat za nájemné uhrazené jednorázově předem (tedy „odbydlenou“), v důsledku čehož by mělo dojít k faktickému navýšení nájemného, které žalovaná žalobkyni hradila v souladu s nájemní smlouvou. V čl. II. smlouvy o smlouvě budoucí se toliko uvádí, že jejím předmětem „je závazek budoucího pronajímatele zajistit za smluvní částku ve výši 999.000 Kč výstavbu a kolaudaci bytu … a po ukončení výstavby tento kolaudovaný byt pronajmout budoucímu nájemci za následujících podmínek“, přičemž ani v jedné ze smluv si účastnice o zápočtu této částky na nájemné ničeho neujednaly. Jestliže je přitom nepřípustné již učiněné projevy vůle (smlouvy) výkladem měnit či nahrazovat, jak patrně – s přihlédnutím k argumentaci, již uplatňuje v průběhu celého řízení – požaduje dovolatelka, nelze uvedenému posouzení odvolacího soudu nic vytknout.
9. Dále dovolatelka brojí proti závěru odvolacího soudu, podle něhož nejsou v daném případě naplněny podmínky pro postup podle § 2249 odst. 1 a 3 o. z. z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 o. z.
10. Nejvyšší soud se touto otázkou zabýval v rozsudku ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, uveřejněném pod č. 19/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, v němž uvedl, že obecné následky změny okolností, za kterých došlo k uzavření smlouvy, jsou upraveny v § 1764 až 1766 o. z., které předvídají proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů, a výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus). Stejně jako u jiných závazků, i u dohody pronajímatele s nájemcem, zda a jak bude zvyšováno nájemné, platí, že aby se mohla výjimka ze zásady pacta sunt servanda uplatnit, musí být splněno několik podmínek, zejména musí po uzavření dohody o způsobu zvyšování nájemného dojít ke změně okolností (z nichž strany při uzavírání dohody vycházely), kterou strany nemohly rozumně předvídat, ani ji ovlivnit, přičemž musí jít o změnu zcela zásadní mimořádné povahy, která má za následek vznik zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech, mezi změnou poměrů a vznikem zvlášť hrubého nepoměru je příčinná souvislost.
Jestliže by došlo k takovéto podstatné změně poměrů mající za následek zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně výše nájemného, musela by být obnovena jejich rovnováha. S ohledem na zvláštní úpravu určení výše nájemného v § 2249 o. z. bude na místě obnovit tuto rovnováhu postupem podle této konkrétní, speciální úpravy. Pronajímatel, který bude mít za to, že s ohledem na výjimečné okolnosti, není na místě respektovat dohodu, již uzavřel s nájemcem o zvyšování nájemného, bude postupovat podle § 2249 odst. 1, 3 o.
z. a výjimečně – i když si původně ujednali jinak – navrhne nájemci zvýšení nájemného postupem podle § 2249 odst. 1 o. z. Zašle mu písemný návrh, v němž navrhne nájemci zvýšení nájemného, navržené zvýšení nesmí být vyšší než obvyklé nájemné v daném místě a zároveň nepřesáhne zde stanovený limit, vysvětlí, proč zvýšení nevychází z uzavřené dohody, objasní tedy důvody zvlášť hrubého nepoměru, který v právech a povinnostech stran vznikl (odůvodní splnění podmínek pro novou úpravu nájemného). Jestliže nájemce nebude s návrhem souhlasit (písemně, do dvou měsíců) může se pronajímatel domáhat určení nové výše nájemného u soudu (§ 2249 odst. 3 o.
z.).
11. Za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase. Soud při úvaze, zda je na místě prolomení zásady pacta sunt servanda, musí vždy pečlivě zohlednit a zvážit všechny okolnosti jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce a vycházet přitom z konkrétních zjištění.
12. Odvolací soud z uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu vycházel. Z jeho rozhodnutí se podává, že přihlédl ke všem relevantním skutkovým okolnostem dané věci, a svůj závěr, že za podstatnou změnu okolností nelze považovat růst cen nájmů způsobený běžným vývojem ekonomiky, válečné konflikty ani koronavirovou krizi, a že tudíž neshledal důvod pro prolomení zásady pacta sunt servanda, logicky a přesvědčivě odůvodnil. Jeho úvahy se přitom dovolacímu soudu s přihlédnutím k obsahu spisu nejeví jako zjevně nepřiměřené.
13. Dovolatelka v této souvislosti rovněž namítá, že odvolací soud postupoval ryze formálně a mechanicky, rezignoval na hledání spravedlivého řešení dané věci a dopustil se sofistikovaného odůvodnění zřejmé nespravedlnosti, čímž se odchýlil od nálezu Ústavního soudu ze dne 19. 3. 2008, sp. zn. II. ÚS 2221/07, a ze dne 16. 5. 2013, sp. zn. IV. ÚS 3377/12, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3082/2013. Ani v tomto směru však dovolací soud žádné pochybení odvolacího soudu neshledal, neboť odvolací soud se individuálními okolnostmi dané věci pečlivě zabýval a své závěry také náležitě odůvodnil; jeho rozhodnutí tedy nelze považovat za přehnaně formalistické a svévolné, nesměřující k nalezení spravedlivého řešení.
Pro úplnost lze již jen dodat, že nespravedlivým či až svévolným se jeví naopak dovolatelkou prosazovaný přístup. Na jeho základě by totiž mohla bez jakéhokoliv ujednání ji k tomu opravňujícího částku 964.000 Kč, uhrazenou jí žalovanou na základě smlouvy o smlouvě budoucí, kdykoliv (podle své potřeby) připočíst k měsíčnímu nájemnému, jež jí žalovaná platila v souladu s nájemní smlouvou, přičemž – jak sama uvádí – v závislosti na době, kdy by tak učinila, by se měsíční připočítávaná částka měnila, resp. se postupně snižovala (neboť by částku 964.000 Kč vždy dělila počtem měsíců, po které nájem do této doby trval), a zároveň by tím i sama určila (mohla určit) dobu, kdy tuto částku považuje za „odbydlenou“.
Takový postup je ovšem v občanskoprávních vztazích založených na rovnosti stran nepřípustný; není-li k tomu smluvně či ze zákona zmocněna, nemůže jedna strana uložit povinnost straně druhé či určit obsah závazku. Vyjádřeno jinak, jestliže si účastnice nesjednaly, že daná částka představuje mimořádnou splátku nájemného, a jak budou s takovou splátkou nakládat, nemůže dovolatelka (nadto po 18 letech od uzavření smluv) jednostranně určit, že o nájemné ve skutečnosti šlo, a jen podle svého uvážení rozhodnout, že je již „odbydleno“.
14. Konečně dovolatelka předložila k dovolacímu přezkumu otázku, zda „může rozhodnutí soudu deklarovat jako správný a bezvadný právní vztah mezi účastníky, kde dochází k porušování základních práv jedné strany zcela nepřiměřeným zvýhodněním druhé strany, a který zvýhodněná strana nemůže jednostranně ukončit?“. Na jejím řešení ovšem napadené rozhodnutí nespočívá (nezávisí). Odvolací soud se jí totiž nezabýval, a logicky vzato ani zabývat nemohl, je-li založena na jiných předpokladech, než z jakých při posuzování věci vycházel; zejména neshledal, že by v daném smluvním vztahu byla porušována
základní práva dovolatelky. Jestliže tedy napadený rozsudek na posouzení takto nastolené otázky nespočívá, nemůže být jejím prostřednictvím ani založena přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. [srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sp. zn. 29 NSČR 53/2013, či ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2376/2013 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 16. 1. 2014, sp. zn. III. ÚS 3773/13)].
15. Zpochybňuje-li dovolatelka právní posouzení věci učiněné odvolacím soudem také prostřednictvím skutkových námitek (zejména poukazem na okolnosti uzavírání smluv se žalovanou a na skutečnost, že ji při těchto jednáních zastupoval její zmocněnec, a že částka 964.000 Kč byla vedena jako nájemné i v účetnictví), uplatňuje jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Navíc skutková zjištění, k nimž odvolací soud dospěl, nejsou vadná v tom smyslu, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nešlo zde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sbírky zákonů).
16. Ze shora uvedených důvodů Nejvyšší soud dovolání podle § 243c odst. 1 o. s. ř. jako nepřípustné odmítl.
17. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 21. 5. 2025
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu