26 Cdo 3714/2008

26 Cdo 3714/2008

ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.

Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové

ve věci žalobkyně K. a.s., zastoupené advokátem, proti žalované I. P. Z. A.

s.r.o., zastoupené

advokátkou, o určení existence nájemního vztahu, vedené u Obvodního soudu pro

Prahu 5 pod sp. zn. 25 C 545/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského

soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, takto:

Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 21 Co

526/2007-114, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 3. července 2007,

č. j. 25 C 545/2006-76, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k

dalšímu řízení.

Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3. července

2007, č. j. 25 C 545/2006-76, zamítl žalobu na určení, že nadále trvá nájemní

vztah žalobkyně založený tam uvedenou nájemní smlouvou k „nebytovým prostorám

nacházejícím se v objektu č. p. 344 v k. ú. S., obec P., postaveném na pozemku

parc. č. 2945/1, k. ú. S., obec P.“ (dále jen „předmětné prostory“ a „objekt

Z. A.“, resp. „objekt“); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.

Soud prvního stupně vzal z provedených důkazů především za zjištěno, že

žalovaná je vlastnicí objektu Z. A., že právní předchůdkyně žalované společnost

A. D. C., a.s. (dříve A. I. C. a.s.), jako pronajímatelka a podnikatel J. K. –

N. a k., (právní předchůdce žalobkyně), jako nájemce uzavřeli dne 8. září 2000

smlouvu o nájmu předmětných (nebytových) prostor (dále též jen „předmětná

nájemní smlouva“, resp. „nájemní smlouva“), že předmětné prostory v ní byly

specifikovány jako jednotka „č. 4 o výměře 224 m2 v přízemí a 685 m2 v 1. patře, celková výměra 909 m2“ a byly označeny červenou barvou na situačním

plánu, který tvořil její nedílnou součást (čl. I. nájemní smlouvy), že nájemní

smlouva byla uzavřena „na dobu 15 let počínaje dnem jejího podpisu“ (čl. V. nájemní smlouvy), že v ní bylo ujednáno, že předmětné prostory budou nájemci

předány na základě předávacího protokolu nejpozději do sedmi dnů od jejího

podpisu (čl. II. nájemní smlouvy), a to jako hrubá stavba s obvodovými zdmi

(čl. III. nájemní smlouvy), že vnitřní vybavení předmětných prostor měl provést

nájemce na vlastní náklad a práce měl dokončit nejpozději do otevření nákupního

centra v objektu (čl. III. nájemní smlouvy), že předmětné prostory byly

pronajaty za účelem provozování knihkupectví (čl. IV. nájemní smlouvy), že v

nájemní smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši 45,50 DEM za 1 m2 měsíčně za

prostory v přízemí objektu a ve výši 20,50 DEM za 1 m2 měsíčně za prostory v 1. patře objektu nebo 7% z nájemcova obratu v příslušném roce v Kč, přičemž platit

měla vyšší z těchto částek, že nájemné bylo splatné čtvrtletně dopředu a mělo

být uhrazeno vždy nejpozději do 15. dne prvního měsíce příslušného kalendářního

čtvrtletí s tím, že nájemce měl nájemné začít platit počínaje dnem otevření

obchodního centra v objektu pro veřejnost, nebo počínaje devátým týdnem po dni

předání/převzetí předmětných prostor, přičemž platit měl ten den, který nastane

dříve (čl. VI. nájemní smlouvy), že služby spojené s nájmem byly popsány v čl. VII. nájemní smlouvy a jejich cena byla stanovena v čl. VIII. nájemní smlouvy,

že v čl. X. nájemní smlouvy se smluvní strany dohodly na poskytnutí bankovní

záruky nájemcem, která mohla být použita k úhradě jakýchkoliv závazků nájemce,

a to ve výši celkového tříměsíčního nájemného, že bankovní záruka měla zůstat

„v platnosti“ až do skončení nájmu a pokud by byla použita ke krytí nesplněných

závazků nájemce, měl ji nájemce doplnit na původní výši bez zbytečného odkladu,

jinak byl pronajímatel oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit, že v nájemní

smlouvě bylo rovněž ujednáno, že pokud se nájemce ocitne v prodlení s placením

nájemného po dobu delší třiceti dnů, je možné ji ukončit výpovědí podle zákona

č. 116/1990 Sb. (čl. XVI. nájemní smlouvy) a že nájemní smlouva byla změněna

dodatkem č. 1 ze dne 1. listopadu 2004 v tom smyslu, že bylo aktualizováno

označení smluvních stran (mimo jiné tím, že nájemkyní předmětných prostor bude

nadále žalobkyně, na níž – z důvodů tam uvedených – přešly veškeré práva a

závazky z nájemní smlouvy) a výše nájemného za období 4.

čtvrtletí roku 2004

byla stanovena částkou 47.000,- EUR. Dále zjistil, že objekt Z. A. byl „včetně

prodejny knih žalobkyně“ zkolaudován na základě rozhodnutí příslušného

stavebního úřadu ze dne 31. října 2000, které nabylo právní moci dne 14. listopadu 2000, že žalovaná dopisem ze dne 16. srpna 2006 adresovaným „J. K. –

N. a k.“ vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, přičemž výpovědní důvod

skutkově vymezila jako prodlení nájemce s úhradou nájemného podle přiložené

faktury vystavené žalovanou dne 3. července 2006 na částku 1.428.014,86 Kč

představující nájemné za 3. čtvrtletí roku 2006 včetně DPH, která byla splatná

15. července 2006, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 převzala v sídle žalobkyně

její zaměstnankyně, která ji opatřila razítkem a podpisem žalobkyně a předala

do příslušné složky vyhrazené pro poštu určenou „J. K. – N. a k.“, a že částka

uvedená ve výše uvedené faktuře byla žalované zaplacena v hotovosti dne 17. srpna 2006. Vzal rovněž za prokázáno, že žalovaná dne 19. září 2006 doručila

žalobkyni fakturu vyhotovenou dne 13. září 2006

a znějící na částku 1.064.561,25 Kč se splatností ke dni 21. září 2006, kterou

jí vyúčtovala smluvní pokutu „za pozdní platby“, že dopisem ze dne 24. října

2006 žalovaná sdělila žalobkyni, že je v prodlení s platbou posledně uvedené

faktury, že z tohoto důvodu dne 3. října 2006 použila sjednanou bankovní

záruku, kterou žalobkyně nedoplnila ani ve lhůtě téměř 3 týdnů od použití, tj.

bez zbytečného odkladu, a že proto od nájemní smlouvy odstupuje. Nakonec také

zjistil, že K. b., a.s., dne 24. října 2006 doručila žalobkyni oznámení, že za

ni plnila z bankovní záruky částku 1.064.561,25,- Kč, a současně ji vyzvala,

aby nejpozději do 31. října 2006 tuto částku bance zaplatila, a že dne 27.

října 2006 žalobkyně navýšila bankovní záruku o posledně uvedenou částku na

částku 1.705.000,- Kč.

Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že předmětná

nájemní smlouva jako dvoustranný hmotněprávní úkon vyhovuje jak náležitostem

stanoveným v § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor,

ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy a ve znění do 30. prosince

2002 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), tak také obecným náležitostem

předepsaným pro právní úkony ustanoveními § 34 a násl. zákona č. 40/1964 Sb.,

občanský zákoník, v tehdy účinném znění (dále jen „obč. zák.“). Dále shledal,

že nájemní smlouva není neplatná pro rozpor s ustanovením § 3 odst. 2 zákona č.

116/1990 Sb. z důvodu nedostatku kolaudace nebytových prostor v době jejího

uzavření, neboť v této době předmětné prostory fakticky existovaly a před

kolaudací nebyly žalobkyní užívány k účelu sjednanému v nájemní smlouvě. Dodal,

že sjednaný účel nájmu bylo možno naplnit až po kolaudaci stavby a že „i z

tohoto důvodu si smluvní strany sjednaly způsob placení nájemného za předmětné

prostory tak, že je nájemce začne platit až dnem otevření obchodního centra

(tedy zjevně po kolaudaci)“. Dále dovodil, že výpověď ze dne 16. srpna 2006

došla téhož dne do dispoziční sféry žalobkyně (v té době nájemkyně předmětných

prostor), čímž se citovaný jednostranný hmotněprávní úkon stal perfektním, a že

k uvedenému datu byla žalobkyně o více než jeden měsíc v prodlení s placením

nájemného a tudíž naplnila výpovědní důvod podle § 9 odst. 2 písm. b/ zákona č.

116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni

dání výpovědi z nájmu předmětných prostor. Ohledně odstoupení od nájemní

smlouvy uzavřel, že není účinné, neboť žalobkyně bankovní záruku doplnila bez

zbytečného odkladu poté, co se o jejím použití dozvěděla z oznámení banky. Poté

uzavřel, že nájemní poměr žalobkyně k předmětným prostorám skončil na základě

výpovědi ze dne 16. srpna 2006, a proto žalobě na požadovaném určení nelze

vyhovět.

K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne

11. března 2008, č. j. 21 Co 526/2007-114, změnil zamítavý rozsudek soudu

prvního stupně tak, že žalobě vyhověl a rozhodl o nákladech řízení účastnic

před soudy obou stupňů.

Odvolací soud – poté, co zopakoval důkaz nájemní smlouvou, dodatkem č. 1

a výpovědí ze dne 16. srpna 2006 – vzal za prokázáno, že výpověď ze dne 16.

srpna 2006 směřovala vůči podnikateli „J. K. – N. a k.“; jinak se ztotožnil se

skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně.

Odvolací soud především dovodil, že – z důvodů specifikovaných v napadeném

rozsudku – je dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení podle § 80 písm.

c/ o.s.ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou

provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále opět jen „o.s.ř.“). Poté se ztotožnil s

názorem, že nájemní smlouva je platným právním úkonem. V této souvislosti

nepokládal za rozhodující skutečnost, že v době uzavření nájemní smlouvy nebyly

předmětné prostory kolaudovány; zdůraznil, že nebytové prostory jsou ve smyslu

ustanovení § 118 odst. 2 ve spojení s § 119 obč. zák. způsobilým předmětem

občanskoprávních vztahů „od okamžiku, kdy se stavba, jejíž jsou součástí, stala

samostatnou věcí v občanskoprávním smyslu ..., k čemuž u nadzemních staveb

dojde tehdy, je-li již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň

dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží“. Správným shledal také závěr, že

odstoupení žalované od předmětné nájemní smlouvy je neúčinné. Zde uvedl, že

právní předchůdci účastnic si v čl. X. nájemní smlouvy sjednali možnost

pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy tehdy, použije-li pronajímatel

poskytnutou bankovní záruku (ve výši celkového tříměsíčního nájemného) k úhradě

nesplněných závazků nájemce a nájemce ji bez zbytečného odkladu nedoplní na

původní výši. Žalovaná bankovní záruku použila k úhradě faktury ze dne 13. září

2006 znějící na částku 1.064.561,25 Kč a žalobkyně se o použití bankovní záruky

dověděla nejprve z dopisu banky ze dne 23. října 2006. Jestliže bankovní záruku

doplnila již dne 27. října 2006, lze dovodit, že tak učinila bez zbytečného

odkladu; žalovaná tudíž neměla právo odstoupit od nájemní smlouvy. Poté rovněž

dovodil, že výpověď ze dne 16. srpna 2006 adresovaná a určená „J. K. – N. a

k.“, který podniká pod jinou obchodní firmou a nezávisle na žalobkyni,

směřovala vůči subjektu odlišnému od nájemce a nemohla tudíž vyvolat v poměrech

žalobkyně zamýšlený právní následek v podobě ukončení jejího nájemního poměru k

nebytovým prostorám. Z tohoto důvodu odvolací soud – na rozdíl od soudu prvního

stupně – uzavřel, že nájemní vztah žalobkyně k předmětným prostorám nadále

trvá, a proto zamítavý rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě

vyhověl.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost

opřela o ustanovení § 237 odst. písm. a/ o.s.ř. Uplatněné dovolací námitky

podřadila pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení podle § 241a odst.

2 písm. b/ o.s.ř. V dovolání především napadla správnost závěru, že předmětná

nájemní smlouva je platná. V této souvislosti vyjádřila přesvědčení, že nájemní

smlouva nesplňuje zákonné náležitosti kladené na tento právní úkon. Tak

především předmětné prostory nebyly v nájemní smlouvě vymezeny určitě a

srozumitelně, není-li z ní zřejmé, ve které ze čtyř sousedících budov objektu

Zlatý Anděl se pronajaté prostory nachází; jejich popis uvedený v čl. I.

nájemní smlouvy neodpovídá jejich označení a výměře uvedené v situačním plánu,

který je nedílnou součástí nájemní smlouvy. Poté zdůraznila, že nájemní smlouva

je absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, neboť ve

smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. mohly být nebytové prostory pronajaty

jen k účelům, ke kterým byly stavebně určeny, což podle tehdy platného

stavebního zákona předpokládalo pravomocné kolaudační rozhodnutí (rozhodnutí

o povolení užívání stavby); v daném případě však byly předmětné prostory

pronajaty před jejich kolaudací. Dále namítla, že i kdyby byla nájemní smlouva

platná, byla ukončena výpovědí ze dne 16. srpna 2006. Uvedla, že došla-li

výpověď ze dne 16. srpna 2006 do dispoziční sféry žalobkyně, která

bezprostředně po jejím doručení dlužné nájemné uhradila a byla jí tudíž známa

její skutečná vůle ukončit právě s ní nájemní poměr založený předmětnou nájemní

smlouvou, není na závadu, pokud výpověď ze dne 16. srpna 2006 adresovala

původnímu nájemci. V této souvislosti poukázala na ustanovení § 35 odst. 2 obč.

zák. a na rozhodnutí uveřejněná v časopisu Soudní judikatura pod č. 5/1998 a

6/1998. Vyjádřila rovněž přesvědčení, že byl naplněn důvod pro odstoupení od

nájemní smlouvy, neboť žalobkyně doplnila bankovní záruku do původní výše až 24

dní po jejím použití, což nelze pokládat za „vyhovující požadavku neprodleného

doplnění bankovní záruky“. Dodala, že jí v tomto směru nelze přičítat k tíži

okolnost, že banka poskytující záruku žalobkyni včas neuvědomila o jejím

čerpání. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil

odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s rozhodnutím odvolacího soudu.

Dovolací námitku, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s ustanovením § 3

odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., vyvracela odkazem na právní názory obsažené

v rozhodnutích Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. října 2003, sp. zn.

28 Cdo 1375/2004 (správně 28 Cdo 1375/2003) a Ústavního soudu České republiky

ze dne

11. května 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04. Nesouhlasila ani s ostatními dovolacími

námitkami, a proto navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.

Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon

č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další

související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným

(vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou

podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím

není dotčeno. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 11. března 2008, tedy před

1. červencem 2009, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, Nejvyšší soud České

republiky jako soud dovolací projednal dovolání a o něm rozhodl podle zákona č.

99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č.

7/2009 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.”).

Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu

oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky

advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné

podle § 237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího

soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího

soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými

dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení

§ 242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout

k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229

odst. 3 o.s.ř., jakož

i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve

věci

(§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Existence uvedených vad namítána nebyla a

tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.

Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. lze

odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním

posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud

posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo

právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný

skutkový stav nesprávně aplikoval.

Dovolací soud především zdůrazňuje, že dovoláním nebyla zpochybněna správnost

právních názorů, že je dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení ve

smyslu § 80 písm. c/ o.s.ř. a že v době doručování výpovědi ze dne 16. srpna

2006 byla nájemkyní předmětných nebytových prostor žalobkyně.

Dále rovněž konstatuje, že dovolatelka si v dovolání v konečném důsledku

protiřečí, namítá-li na straně jedné neplatnost nájemní smlouvy (jejímž

důsledkem by bylo, že žalobkyni nájemní poměr k předmětným prostorám vůbec

nevznikl) a na straně druhé uvádí, že nájemní poměr (vzniklý na základě nájemní

smlouvy) zanikl výpovědí ze dne 16. srpna 2006.

Uvedené však nic nemění na tom, že dovolatelka v dovolání mimo jiné zpochybnila

správnost právního názoru, že předmětná nájemní smlouva není neplatná podle §

39 obč. zák. pro rozpor se zákonem (s ustanovením § 3 odst. 2 zákona

č. 116/1990 Sb.), a to námitkou (podřaditelnou pod dovolací důvod nesprávného

právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.), že nebytové

prostory mohly být pronajaty jen k účelům, ke kterým byly stavebně určeny, což

podle tehdy platného stavebního zákona předpokládalo pravomocné kolaudační

rozhodnutí (rozhodnutí o povolení užívání stavby).

Podle § 39 obč. zák. je neplatný (absolutně) právní úkon, který svým obsahem

nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

Neplatnost právního úkonu podle § 39 obč. zák. je neplatností absolutní.

Absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od

počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti

z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu

není třeba). Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na

tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez

návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České

republiky ze dne 26. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní

neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v

rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 obč. zák.

(srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. února 2001, sp. zn.

26 Cdo 586/99, uveřejněný pod č. 23 v sešitě č. 2 z roku 2002 časopisu Soudní

judikatura).

Podle § 1 písm. a/ věty před středníkem zákona č. 116/1990 Sb. se tento zákon

vztahoval na nebytové prostory, jimiž byly místnosti nebo soubory místností,

které podle rozhodnutí stavebního úřadu byly určeny k jinému účelu než k

bydlení. Ve smyslu § 3 odst. 2 věty první zákona č. 116/1990 Sb. se mohly takto

vymezené nebytové prostory pronajímat k účelům, ke kterým byly stavebně určeny.

V poznámce pod čarou k ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. byl odkaz

na ustanovení § 85 odst. 1 tehdy účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním

plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – dále jen „stavební zákon“; pro

úplnost zbývá dodat, že tento zákon byl zrušen ke dni 1. ledna 2007 zákonem č.

183/2006 Sb. (§ 197 bod 3. a § 198 zákona č. 183/2006 Sb.).

Podle § 76 odst. 1 stavebního zákona lze mj. dokončenou stavbu, popř. její část

schopnou samostatného užívání, pokud tyto stavby vyžadovaly stavební povolení,

užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudačním rozhodnutím se

povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se

podmínky pro užívání stavby (§ 82 odst. 1 stavebního zákona). Stavbu lze užívat

jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popř. ve stavebním povolení.

Změny ve způsobu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu nebo

podstatném rozšíření výroby, popřípadě činnosti, která by mohla ohrozit zdraví

a život nebo životní prostředí, jsou přípustné jen na základě rozhodnutí

stavebního úřadu o změně v užívání stavby; na řízení se vztahují přiměřeně

ustanovení § 76 až 84 (§ 85 odst. 1 stavebního zákona).

Soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne

27. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 31. srpna 2004, sp. zn. 28

Cdo 2040/2003, nebo ze dne 31. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) se

ustálila v názoru, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen

ohledně takových prostor, které byly ve smyslu § 85 odst. 1 stavebního zákona

určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním

povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení

stanoven. V rozsudku ze dne 24. března 2004, sp. zn. 26 Cdo 1775/2002, Nejvyšší

soud České republiky dovodil, že stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly

stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí (§ 76

odst. 1 stavebního zákona), kterým se povoluje užívání stavby určenému účelu, a

že je neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem nájemní smlouva,

jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, neboť taková nájemní smlouva se

svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na

základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému.

V posuzovaném případě soud prvního stupně uvedl, že nájemní smlouva sice byla

uzavřena v době, kdy předmětné prostory nebyly ještě kolaudovány, avšak bylo v

ní sjednáno, že právnímu předchůdci žalobkyně budou předmětné prostory předány

jako „hrubá stavba s obvodovými zdmi a vnitřní vybavení si provede … na vlastní

náklady“. V této souvislosti pak dodal, že „v době uzavření nájemní smlouvy tak

již předmětné prostory fakticky existovaly a pro výše uvedený účel užívání

sjednaný nájemní smlouvou (provozování knihkupectví) před datem právní moci

kolaudačního rozhodnutí žalobkyní užívány nebyly. Naopak je zřejmé, že prostory

byly žalobkyní v souladu se smlouvou upravovány na základě stavebního povolení

tak, aby mohly být následně kolaudovány a poté i řádně užívány …“. Odvolací

soud uvedené úvahy soudu prvního stupně doplnil – s odkazem na ustanovení § 118

odst. 2 a § 119 obč. zák. – konstatováním, že „v době uzavření nájemní smlouvy

… byly předmětné nebytové prostory způsobilým předmětem nájmu …“, neboť

„nájemní smlouva byla uzavřena v době, kdy byla zcela dokončena hrubá stavba,

jejíž součástí byly nebytové prostory …“. Z uvedeného vyplývá, že při řešení

otázky platnosti předmětné nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák. vyšly oba soudy

z pojmů „hrubá stavba“ a vzaly v úvahu „faktickou existenci předmětných

prostor“ v době uzavření nájemní smlouvy, avšak neřešily otázku, zda předmětem

nájemní smlouvy byly – z pohledu shora citovaných ustanovení a závěrů, na nichž

se ustálila soudní praxe – nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č.

116/1990 Sb., tj. místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí

stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Z tohoto pohledu je

právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné a dovolací důvod podle § 241a

odst. 2 písm. b/ o.s.ř. byl proto užit opodstatněně. Dovolací soud pro úplnost

dodává, že v daném případě nejde primárně o neurčitost (podle § 37 odst. 1 obč.

zák.) smlouvy o nájmu nebytových prostor, nýbrž o to, zda předmětem nájemní

smlouvy jsou vůbec nebytové prostory ve smyslu § 1 písm. a/ zákona č. 116/1990

Sb., tedy o posouzení platnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák.

Za této situace Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř.

zrušil rozsudek odvolacího soudu, aniž se – pro předčasnost – zabýval dalšími

dovolacími námitkami podřazenými pod dovolací důvod nesprávného právního

posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. Jelikož důvody, pro něž

bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního

stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil k dalšímu řízení

soudu prvního stupně (§ 243b odst. 3 věta druhá o.s.ř.).

V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení

dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.

V Brně dne 24. listopadu 2009

JUDr. Miroslav Ferák, v. r.

předseda senátu