26 Cdo 4111/2008

ČESKÁ REPUBLIKA

ROZSUDEK

JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.

JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Marie Rezkové

ve věci žalobkyně D. Ř., zastoupené JUDr. Josefem Čejkou, advokátem se sídlem

Otrokovice, nám. 3. května 1606, proti žalovanému TRÁVNÍKY, bytové družstvo, se

sídlem Otrokovice, Příčná 1541, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu,

vedené u Okresního soudu ve Zlíně pod sp.zn. 9 C 27/2007, o dovolání žalovaného

proti rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky ve Zlíně ze dne 4. června 2008,

č.j. 59 Co 105/2008-112, takto:

Rozsudek Krajského soudu v Brně – pobočky ve Zlíně ze dne 4.

června 2008, č.j. 59 Co 105/2008-112, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k

dalšímu řízení.

Okresní soud ve Zlíně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 8. 11. 2007, č.j.

9 C 27/2007-82, zamítl žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu

družstevního bytu č. 69 v domě č.p. 1251 v ulici H. v O. (dále „předmětný byt“,

resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“) ze dne 5. 1. 2007, dané žalovaným

žalobkyni a rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázáno, že od té doby, co se

žalobkyně (nájemkyně předmětného bytu a členka žalovaného družstva)

přestěhovala do předmětného domu, je často z bytu slyšet hluk a křik, že mezi

ní a jejími rodinnými příslušníky, kteří s ní bydlí, dochází stále k hádkám,

jež se odehrávají i na společné chodbě, že k řešení těchto sporů byli do bytu

opakovaně přivoláni příslušníci policie, a zabýval se jimi i právní a

přestupkový odbor Městského úřadu v Otrokovicích, že žalobkyně chová v bytě

psa, který štěká a vyje i v nočních hodinách, znečišťuje společné prostory a

bezprostřední okolí domu, že žalobkyně jeho exkrementy neodstraňuje a nepodílí

se vůbec na zajišťování úklidu v domě, že obyvatelé ostatních bytů v domě si na

její chování opakovaně stěžovali u žalovaného (vlastníka předmětného bytu),

který dal žalobkyni dopisem ze dne 27. 4. 2006 písemnou výstrahu, v níž ji

upozornil na její shora popsané závadné chování, vyzval ji k okamžité nápravě a

upozornil ji na to, že dojde-li z její strany k dalšímu hrubému porušování

domovního řádu a pravidel slušného chování v domě, bude jí dána výpověď z nájmu

bytu. Na výzvu reagovala žalobkyně dopisem ze dne 5. 5. 2006, v němž uvádí, že

si může ve svém bytě od 6,00 hod. do 22,00 hod. dělat co chce, bouchat dveřmi,

křičet, dupat, že její pes může štěkat a výt, a že jí nemůže z bytu nikdo

vystěhovat, protože platí nájem. Dále vzal za prokázáno, že žalovaná ani po

obdržení výstrahy své chování nezměnila, opakovaně se dopouštěla rušení nočního

klidu, v bytě často docházelo k hádkám, při nichž byly používány vulgární

výrazy a nadále se nepodílela na úklidu společných prostor. Dopisem ze dne 5.

1. 2007 dal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu bytu (dále též „Výpověď“) z

důvodu podle § 711 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku ve znění po novele

provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč.zák.“), odůvodněného tvrzením,

že dlouhodobě porušuje povinnosti nájemce, když narušuje dobré sousedské vztahy

a obtěžuje ostatní spolubydlící, kteří si stěžují na velký hluk do pozdních

nočních hodin, hádky, vulgární nadávky, časté štěkání a vytí psa, i na to, že

se nepodílí na úklidu společných prostor v domě. Soud prvního stupně uzavřel,

že uplatněný výpovědní důvod byl naplněn a žalobu bylo proto nutno zamítnout.

K odvolání žalobkyně Krajský soud v Brně – pobočka ve Zlíně (soud odvolací)

rozsudkem ze dne 4. 6. 2008, č.j. 59 Co 105/2008-112, změnil rozsudek soudu

prvního stupně tak, že určil, že Výpověď je neplatná, a rozhodl o nákladech

řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud – aniž se zabýval uplatněným

výpovědním důvodem – se zaměřil na posouzení platnosti Výpovědi z hlediska

dodržení zákonných náležitostí (§ 37 a násl., § 710, § 711 obč.zák.), konkrétně

požadavku určitosti tohoto právního úkonu. Zaujal názor, že podle ustálené

judikatury („např. 33 Odo 396/2005“), je-li obsah právního úkonu zaznamenán

písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, v níž je obsažen. Pro

platnost výpovědi nestačí, že účastníkům je jasné, co je jejím předmětem, není-

li uplatněný výpovědní důvod skutkově nezaměnitelně konkretizován. Skutková

konkretizace výpovědního důvodu (uvedl dále odvolací soud) musí být nezbytnou

náležitostí výpovědi z nájmu, neboť vymezuje závazný rámec k jeho osvědčení v

soudním řízení. Není-li výpovědní důvod v samotném právním úkonu skutkově

konkretizován, není ani pro účastníka, domáhajícího se neplatnosti výpovědi,

vymezen prostor k obraně jeho práv. Ani skutečnost, že výpovědní důvod byl

konkretizován v písemné výstraze, nemůže neurčitost výpovědi konvalidovat,

stejně jako jeho případná dodatečná konkretizace. I když v projednávané věci

výstraha splňovala náležitosti podle § 37 odst. 1 obč.zák., nelze takovýto

závěr učinit ohledně Výpovědi, která obsahovala – vedle výčtu povinností

nájemníka a „připomenutí“ porušování dobrých mravů do dání výstrahy – sdělení,

že žalovaný obdržel další písemné stížnosti, ve kterých se uvádí a popisují

případy, kdy ze strany žalované dochází k opětovnému narušování klidu a pořádku

v domě; konkrétní obsah stížností ve Výpovědi uveden nebyl a tyto nebyly ani

její přílohou. Na základě toho odvolací soud dospěl k závěru, že Výpověď je

neplatná pro neurčitost podle § 37 odst. 1 obč.zák., neboť nesplňuje požadavek

skutkové konkretizace uplatněného výpovědního důvodu.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost

opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a uplatnil v něm dovolací

důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.).

Vyjadřuje nesouhlas se závěrem odvolacího soudu o nedostatečném skutkovém

vymezení výpovědního důvodu ve Výpovědi. S poukazem na řadu uváděných

rozhodnutí Nejvyššího soudu namítá, že závěru soudu o neurčitosti právního

úkonu musí předcházet jeho výklad za použití interpretačních pravidel podle §

35 odst. 2 obč.zák.; odvolací soud však takto v dané věci nepostupoval.

Dovolatel má za to, že z Výpovědi lze zjistit pomocí výkladu gramatického

(významu použitých pojmů), logického (jejich vzájemné návaznosti) i

systematického (jejich řazení ve struktuře právního úkonu) zjistit, co bylo

konkrétně výpovědním důvodem. V této souvislosti poukazuje na odstavec 3)

Výpovědi, v níž je konkretizováno chování žalobkyně, které bylo předmětem

kritiky obyvatel domu (velký hluk v bytě až do pozdních nočních hodin, bouchání

dveří, dupání, hysterické hádky, vulgární nadávky, vytí a štěkání psa, zápach,

který z bytu vychází, nepodílení se na úklidu společných prostor domu), na její

odstavec 4), v němž je zmíněna výstraha, a je v něm odkaz na skutečnosti

uvedené v předchozím odstavci, jakož i na to, že ve Výpovědi je uvedeno, že se

výstraha nesetkala s účinkem, a že se její chování nezměnilo. Dovolatel dále

obsáhle argumentuje ve prospěch svého názoru na výklad právního úkonu

(Výpovědi), přičemž poukazuje též na reakci žalobkyně na udělenou výstrahu.

Závěrem vyjadřuje názor, že mu nebyla odvolacím soudem poskytnuta náležitá

soudní ochrana, dospěl-li k závěru, že výpověď je neplatná z jiných – než

žalobkyní namítaných – důvodů; předmětem řízení přitom bylo toliko to, zda se

žalobkyně chovala v rozporu s dobrými mravy či nikoliv. Navrhl, aby napadený

rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Vyjádření k dovolání nebylo podáno.

Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění

zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a

další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu

vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1.

červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů.

Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 4. června 2008, Nejvyšší soud České

republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č.

99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č.

7/2009 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.”).

Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou –

účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za něhož jedná zaměstnanec s

právnickým vzděláním (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237

odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž

bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.

Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem

dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel

obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám

uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř.,

jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí

ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny.

Námitky dovolatele proti postupu soudu však podle názoru dovolacího soudu

existenci takových vad nezakládají, neboť soud zkoumá absolutní neplatnost

právního úkonu (v dané věci Výpovědi) i bez návrhu, z úřední povinnosti;

zabýval-li se tedy odvolací soud nejprve posouzením, zda daný právní úkon není

stižen důvodem absolutní neplatnosti, nelze jeho procesnímu postupu nic

vytknout. Vzhledem k tomu, že existence jiných obligatorně posuzovaných vad

nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává, zabýval se dále dovolací soud

posouzením napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněného dovolacího důvodu.

Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze

odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním

posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud

posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo

právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný

skutkový stav nesprávně aplikoval.

S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové

konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.

půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že – s

přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu – je Výpověď neplatná pro

neurčitost (§ 37 odst. 1 obč.zák.).

Ve smyslu ustanovení § 710 odst. 1 obč.zák. nájem bytu zanikne (mimo jiné)

písemnou výpovědí pronajímatele.

Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je jednostranným, adresovaným právním

úkonem, který musí – vedle náležitostí stanovených v § 711 odst. 3 obč.zák. –

vyhovovat též obecným náležitostem právních úkonů vyplývajícím z ustanovení §

34 a násl. obč.zák., tj. i požadavku určitosti (§ 37 odst. 1 obč. zák.), jenž

se týká též specifikace užitého výpovědního důvodu.

Dovolací soud je toho názoru, že i po účinnosti novely občanského zákoníku,

provedené zákonem č. 107/2006 Sb., je nadále využitelný právní názor,

konstantně zastávaný v předchozí soudní praxi (srov. např. rozsudky Nejvyššího

soudu ze dne 17. 8. 1999, sp.zn. 26 Cdo 1663/99, ze dne 17. 2. 2000, sp.zn. 26

Cdo 2535/98, ze dne 24. 7. 2001, sp.zn. 26 Cdo 557/2001, ze dne 27. 5. 2005,

sp.zn. 26 Cdo 2032/2004, a ze dne 29. 6. 2006, sp.zn. 26 Cdo 2014/2005), podle

kterého se ve vztahu k výpovědi pronajímatele jako hmotněprávního úkonu uplatní

výkladové pravidlo upravené v ustanovení § 35 odst. 2 obč.zák., podle něhož je

třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového

vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li

tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Projev vůle pronajímatele, vtělený do

výpovědi z nájmu bytu, je tedy určitý, jestliže je výkladem objektivně

pochopitelný; jinak řečeno, může-li typický účastník v postavení adresáta

výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu

odpovídajícím způsobem vnímat. Závěr o neurčitosti právního úkonu (výpovědi

pronajímatele) tedy nutně předpokládá, že ani jeho výkladem nelze dospět k

nepochybnému poznání, co chtěl jednající projevit.

Požadavku určitosti výpovědi pronajímatele odpovídá vymezení uplatněného

výpovědního důvodu uvedením skutkových okolností, které jej zakládají.

Ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b) obč.zák. platí, že

pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu, jestliže nájemce

nebo ti, kdož s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v

domě.

Ustálená soudní praxe ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle § 711 odst. 1 písm.

c) občanského zákoníku ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb.

(dále jen „obč.zák. před novelou“), dovodila, že za hrubé porušení dobrých

mravů zakládající uvedený výpovědní důvod lze považovat závadné chování nájemce

vztahující se k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý byt; může jít např.

o obtěžování ostatních nájemců nad míru přiměřenou poměrům různými imisemi,

např. nadměrným hlukem, pachem, hmyzem, nečistotami, neadekvátním chovem

zvířat, nebo o slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům nebo vůči

pronajímateli. Na „hrubé“ porušení dobrých mravů lze usoudit např. z vážnosti

následku způsobeného jednáním nájemce a z délky jeho trvání či opětování.

Hmotněprávní podmínkou výpovědi je předchozí písemná výstraha pronajímatele,

která musí obsahovat nejen upozornění nájemce na jeho konkrétní závadné jednání

(resp. na jednání osob, jež s ním bydlí), ale i na to, že bude-li v takovémto

jednání pokračováno, může být z tohoto důvodu nájemní vztah ukončen.

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu až tehdy, jestliže nájemce (osoba, jež s

ním bydlí) přes tuto písemnou výstrahu ve svém závadném chování pokračuje

(srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2005, sp.zn. 26 Cdo 1865/2004,

uveřejněný pod č. 51 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2006).

Uvedené právní názory dovolací soud sdílí i v poměrech výpovědního důvodu podle

§ 711 odst. 2 písm. a) obč.zák., který je formulován totožně jako výpovědní

důvod upravený v § 711 odst. 1 písm. c) obč.zák. před novelou (srov. rozsudek

Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2009, sp.zn. 26 Cdo 4004/2008), a přiklání se k

nim i v projednávané věci.

K uvedenému je třeba dodat, že jestliže je hmotněprávní podmínkou výpovědi z

nájmu bytu dané z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. a) obč.zák. předchozí

písemná výstraha pronajímatele upozorňující nájemce na jeho konkrétní závadné

jednání (resp. na jednání osob, jež s ním bydlí), lze na hrubé porušení dobrých

mravů v domě zakládající citovaný výpovědní důvod, usuzovat pouze z jednání,

které následovalo po doručení výstrahy nájemci, přičemž takové jednání musí být

stejné (obdobné) povahy jako závadné chování vytýkané výstrahou a musí z něj

být patrno, že nájemce, resp. osoby, jež s ním bydlí, předchozí písemnou

výstrahu nerespektovaly, neboť své závadné chování nezměnily (viz již citovaný

rozsudek sp.zn. 26 Cdo 4004/2008).

V projednávané věci bylo součástí skutkových zjištění soudu prvního stupně, z

nichž vycházel i soud odvolací, též zjištění (dovoláním nezpochybněné), že

přípisem ze dne 27. 4. 2006 dal žalovaný žalobkyni výstrahu, v níž ji vytkl

„hrubé porušování ustanovení domovního řádu a pravidel slušného jednání“, na

které si stěžují nájemci (vlastníci) bytů v domě, konkrétně to: „…že hlučně

boucháte dveřmi, dupete, hádáte se, vulgárně nadáváte, …váš pes často vyje a

štěká, především v dopoledních hodinách, … z vašeho bytu vychází zápach do

nejbližších spol. prostor domu, … odmítáte se podílet na úklidu společných

prostor v domě dle stanoveného pořadí“. Dovoláním nebylo rovněž zpochybněno

zjištění o obsahu písemného sdělení žalobkyně, datované 5. 5. 2006, jímž na

tento přípis žalobce reaguje, a z něhož se nepodává, že by zpochybnila vytýkané

jednání, resp. že by měla v úmyslu své chování změnit.

Z obsahu spisu dále vyplývá, že žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu

družstevního bytu, datovanou 5. ledna 2007, v níž uvedl, že z těchto (míněno

výše uvedených) důvodů jí vypovídá podle ustanovení § 711 odst. 2 písm. a)

občanského zákoníku nájem bytu, přičemž užitý výpovědní důvod specifikoval i za

použití slov uvedených v tomto zákonném ustanovení, tj.,“… že Vy, jako

nájemkyně družstevního bytu i ti, kdož s Vámi bydlí, přes písemnou výstrahu

hrubě porušujete i nadále dobré mravy v domě“. Výpověď dále obsahuje – jak

ostatně konstatuje i odvolací soud – konkrétní popis jednání žalobkyně, jež

bylo předmětem stížností ostatních obyvatel domu, které vedly žalovaného k

tomu, že jí dal výstrahu, poukaz na její reakci na výstrahu, jakož i

konstatování, že v prosinci 2006 obdržel další písemné stížnosti … „ve kterých

se uvádí a popisují případy, kdy z Vaší strany dochází k opětovnému narušování

klidu a pořádku v domě“, a z nichž „je zřejmé, že z Vaší strany nedošlo ke

zlepšení soužití v domě, naše výstraha se nesetkala z účinkem a Vaše chování v

bytě i v domě se nezlepšilo“.

Odvolacímu soudu nelze přisvědčit, pokud – s přihlédnutím ke zjištěnému

skutkovému stavu – dovodil, že Výpověď je neplatná pro neurčitost vymezení

uplatněného výpovědního důvodu. Odvolací soud totiž uvedený závěr učinil, aniž

se zabýval výkladem daného právního úkonu za použití výkladových pravidel

vyplývajících z ustanovení § 35 odst. 2 obč.zák., a to i s přihlédnutím k

okolnostem, za nichž byl učiněn (např. i s přihlédnutím k obsahu výstrahy a

reakci žalobkyně na ni).

Byť lze s odvolacím soudem v obecné rovině souhlasit, že za současné právní

úpravy – tj. po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., jsou kladeny poněkud vyšší

požadavky na konkretizaci výpovědních důvodů uplatněných ve výpovědi

pronajímatele dané bez přivolení soudu, a to i s přihlédnutím k právním

důsledkům, jež zákon s jeho jednostranným projevem vůle spojuje, jakož i k

případnému řízení o neplatnost výpovědi (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze

dne 25. 11.2009, sp.zn. 26 Cdo 1109/2009), je dovolací soud toho názoru, že v

dané věci lze požadavek určitosti výpovědi pokládat za splněný. Z obsahu

Výpovědi je totiž možno – za pomoci výkladu (§ 35 odst. 2 obč.zák.) – dovodit,

jaké skutkové okolnosti jej zakládají, stejně tak jako to, že jde o jednání

žalobkyně stejné povahy, pro něž jí byla dána výstraha, i to, že se její

chování po obdržení výstrahy nezměnilo. Za této situace byl pro žalobkyni

seznatelný obsah projevu vůle žalovaného; mezi účastníky ostatně ani nebylo

ohledně otázky určitosti výpovědi z nájmu bytu žádného sporu.

Nezbývá tedy než uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b)

o.s.ř. byl uplatněn opodstatněně. Nejvyšší soud proto podle ustanovení § 243b

odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil napadený rozsudek a věc vrátil

odvolacímu soudu podle § 243b odst. 3 věty první o.s.ř. k dalšímu řízení.

Právní názor odvolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů

řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci

(§ 243d odst. 1 o.s.ř.).

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 12. května 2010

Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc., v. r.

předsedkyně senátu