USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců Mgr. Ivy Krejčířové a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobců a) Š. D. 181, b) K. D. Š., a c) M. Š., zastoupených Mgr. Pavlem Rajznauerem, advokátem se sídlem Pozlovice, Nivy II 348, proti žalované CREAM SICAV, a.s., se sídlem Praha 4, Nusle, Nuselská 262/34, identifikační číslo osoby 28545320, zastoupené JUDr. Petrem Svatošem, advokátem se sídlem Ostrava, Moravská Ostrava, Sadová 1585/7, o určení obsahu kupních smluv, vedené u Okresního soudu ve Zlíně pod sp. zn. 5 C 28/2023, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky ve Zlíně ze dne 31. 1. 2024, č. j. 59 Co 174/2023-243, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud ve Zlíně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 31. 5. 2023, č. j. 5 C 28/2023-193, určil mezi žalobcem a) na straně jedné a žalovanou na straně druhé obsah kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky č. XY, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrálním pracovištěm XY, na LV č. XY pro obec a katastrální území XY, která je nedílnou přílohou č. 1 rozsudku (výrok I), určil mezi žalobkyněmi b) a c) na straně jedné a žalovanou na straně druhé obsah kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky č. XY, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro XY, na LV č. XY pro obec a katastrální území XY, která je nedílnou
přílohou č. 2 rozsudku (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky III a IV). Krajský soud v Brně – pobočka ve Zlíně (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 31. 1. 2024, č. j. 59 Co 174/2023-243, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že vůlí stran (účastníků řízení) bylo zavázat se k variantě tzv. investičního pronájmu, který měl spočívat v tom, že žalobci budou po dobu 5 let specifikované jednotky užívat, budou řádně a včas hradit cenu za ubytování a za služby, a že při splnění sjednaných podmínek dojde k jejich převodu na žalobce.
Za tím účelem uzavřeli smlouvy o ubytování a dále smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky. Výkladem druhé jmenované smlouvy dospěl k závěru, že žalovaná byla povinna žalobce k uzavření jednotlivých kupních smluv vyzvat (byly splněny všechny podmínky pro to, aby se mohli stát vlastníky jednotek). Nepřisvědčil žalované, že v důsledku skokového růstu inflace v oblasti cen bytů se změnily okolnosti do té míry, že by na žalované nebylo lze rozumně požadovat splnění smlouvy.
Vzhledem k povaze podnikatelské činnosti bylo na žalované, aby s odbornou péčí a znalostí, kterou lze u osob podnikajících v dané oblasti očekávat, vyhodnotila možná rizika související s uzavíráním kontraktů s plněním v delším časovém horizontu a na ochranu vůči nim sjednala v uzavíraných smlouvách odpovídající podmínky. Zjištěný nárůst meziroční míry inflace v předmětném období podle odvolacího soudu není natolik výjimečnou či zásadní změnou, pro kterou nelze na ní spravedlivě požadovat, aby splnila své závazky ze smluv o smlouvě budoucí.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadla žalovaná (dále též „dovolatelka“) dovoláním, jehož přípustnost spatřuje v tom, že napadené rozhodnutí spočívá na vyřešení otázek hmotného nebo procesního práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a otázek, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. K posouzení předložila následující otázky: a) Je porušením zásady kontradiktornosti jako prvku práva na spravedlivé projednání věci, které je samo o integrální součástí práva na spravedlivý proces, pokud soud zamítne výslech jediného svědka na straně žalované, který má vypovídat za účelem zjištění skutečné vůle účastníků při sjednávání a uzavírání smluv o smlouvách budoucích kupních s žalobci, tedy ke klíčové otázce kontraktačního procesu mezi účastníky, na níž stojí meritorní posouzení věci a následné rozhodnutí o ní v situaci, kdy (i) žalobci, jako účastníci řízení a osoby blízké v pokolení přímém v rámci svých tvrzení a v rámci své následné účastnické výpovědi před soudem popřeli, že by se navrhovaný svědek kontraktačního procesu a jednání s nimi účastnil, a kdy (ii) soud sám uznal potřebu výslechu takového svědka, když jej za tímto účelem předvolal k nařízenému jednání (z něhož se tento svědek omluvil z objektivních zdravotních důvodů doložených lékařskou zprávou)?
b) Lze aktem aplikace práva konstituovat dosud neexistující povinnost účastníka řízení (v daném případě žalované) k uzavření realizační kupní smlouvy s druhou stranou smlouvy o smlouvě budoucí kupní? c) Lze podstatné zvýšení míry inflace a okolnosti, které nebylo možno předpokládat ani z historických zkušeností (zejména pandemie COVID-19 a související opatření a jejich důsledky na území České republiky), v důsledku kterých došlo k podstatnému nárůstu ceny nemovitých věcí, kdy cena nemovitých věcí, ve vztahu k nimž se žalobci vůči žalované domáhají uzavření realizační kupní smlouvy na podkladu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, je po cca pěti letech o cca 122% vyšší než v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, považovat za nepředvídatelnou změnu okolností způsobující zánik závazku k uzavření k uzavření realizační kupní smlouvy (na základě uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní) v souladu s § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“)? d) Lze možnost aplikace § 1788 odst. 2 občanského zákoníku podmiňovat podle toho, v jakém postavení se nachází ta která smluvní strana smlouvy o smlouvě budoucí (spotřebitel/podnikatel)? Žalobci navrhli, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (§ 239 o. s. ř.). Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání není přípustné. Výtkou, že odvolací soud neprovedl jí navrhovaný důkaz výslechem H., dovolatelka neuplatnila způsobilý dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci, nýbrž namítá vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž však (jakož i k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.
s. ř.) dovolací soud přihlíží (z úřední povinnosti) pouze, je-li dovolání přípustné (§ 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.); samy o sobě pak takovéto vady, i kdyby byly dány, přípustnost dovolání nezakládají. V ustálené soudní praxi není pochyb o tom, že je vždy na soudu, které důkazy provede a které nikoliv (srov. § 120 odst. 1 o. s. ř.); nesmí jít ovšem o výraz libovůle. Důvody, proč nebylo důkazním návrhům vyhověno, musí být v rozhodnutí vysvětleny (§ 157 odst. 2 o. s. ř.), zejména jde-li o důkazní návrhy toho z účastníků, jenž byl ve sporu neúspěšný (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25.
2.
2011, sp. zn. 23 Cdo 2900/2010, ze dne 24. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 135/2017, či ze dne 13. 8. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2870/2011). Jestliže soud této své povinnosti nedostojí, zatíží řízení vadou, která vzhledem k možnému dopadu na kvalitu zjištěného skutkového stavu může mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Z pohledu konstantní judikatury Ústavního soudu jde o tzv. opomenuté důkazy, s nimiž Ústavní soud (a v návaznosti na jeho rozhodovací praxi též Nejvyšší soud) důsledně spojuje nejen posouzení rozhodnutí jako nepřezkoumatelného, nýbrž zároveň též závěr o porušení práva na spravedlivý proces (srovnej např. nálezy Ústavního soudu ze dne 18.
4. 2001, sp. zn. I. ÚS 549/2000, ze dne 4. 9. 2002, sp. zn. I. ÚS 113/02, a ze dne 14. 5. 2008, sp. zn. II. ÚS 1912/07, a dále též rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 8. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3833/2011, ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4810/2016, a ze dne 15. 5. 2019, sp. zn. 32 Cdo 2570/2017). O takový případ však v projednávané věci nejde. Odvolací soud ve svém rozsudku vysvětlil, z jakých důvodů dovolatelkou navrhovaný důkaz výslechem H. (a dalších dvou osob) neprováděl (srov. body 24 až 34 odůvodnění rozsudku odvolacího soudu).
Žalovaná výslech tohoto svědka navrhovala „ke kontraktačnímu procesu“, ač z provedeného dokazování vyplynulo, že H. se žalobci o konkrétních podmínkách uzavíraných smluv vůbec nejednal. Otázkou, zda lze aktem aplikace práva konstituovat dosud neexistující povinnost účastníka řízení (v daném případě žalované) k uzavření realizační kupní smlouvy s druhou stranou smlouvy o smlouvě budoucí kupní se dovolatelka vymezuje vůči závěru, k němuž nalézací soudy dospěly výkladem uzavřené smlouvy, že její povinností bylo nabídnout dotyčné jednotky k prodeji.
Poukaz dovolatelky na závěry uvedené v jí citovaných rozhodnutích se však míjí s tím, jak na věc nahlížely nalézací soudy, jež dotyčné ujednání správně podrobily výkladu podle pravidel stanovených v § 555 a násl. o. z., přičemž vyšly ze zjištění, jaká byla vůle účastníků při uzavření smlouvy (zjištěno z nabídky žalované a z toho, jaký zájem projevili žalobci) i z jejich následného chování. Závěry rozhodnutí, na něž poukazuje dovolatelka, se proto v souzené věci neuplatní. Otázku, zda v poměrech projednávané věci lze považovat podstatné zvýšení míry inflace za nepředvídatelnou změnu okolností, odvolací soud vyřešil v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, podle níž ustanovení § 1788 odst. 2 o.
z. předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů, výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (clausula rebus sic stantibus); s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly.
Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 obč. zák. (nyní § 1785 o.z.). Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti
uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 1103/2003, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008). Zásada změny poměrů představuje korektiv, který je v souladu s ochranou legitimního očekávání nutno aplikovat toliko ve výjimečných situacích, v nichž nelze po povinném rozumně požadovat uzavření budoucí (tj. realizační) smlouvy. Je na soudu, aby s ohledem na všechny relevantní okolnosti zvážil, zda v daném případě byly naplněny podmínky užití této zásady.
Odvolací soud vycházel ze zjištění, že roční míra inflace v roce 2017 činila 15,10 %, což představuje oproti předchozím rokům vyšší nárůst, že cenové podmínky smlouvy (nabídku na uzavření smlouvy) určovala žalovaná, která je podnikatelem (odborníkem v daném oboru), která se mohla případnému vyššímu růstu inflace bránit inflační doložkou, která je v obchodním styku běžnou praxí. Jeho závěr, že v daném časovém období zjištěná výše inflace (resp. míra inflace) nepředstavuje s ohledem na uvedené okolnosti takovou změnu poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým (vůči žalované) trvat na splnění povinnosti uzavřít kupní
smlouvu (srov. rovněž již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2005, sp. zn. 33 Odo 1103/2003, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008) považuje Nejvyšší soud za dostatečně odůvodněný a správný. Nelze přisvědčit dovolací argumentaci, že jakoukoliv jinou, než běžnou míru inflace je třeba považovat za nepředvídatelnou změnou poměrů. Platí, že určitá míra inflace je zcela běžnou součástí tuzemské ekonomiky (včetně cen na trhu s nemovitostmi), jíž lze (tím spíše i jejím větším výkyvům) v rámci časově dlouhodoběji ustavených závazkových poměrů čelit sjednáním tzv. inflační doložky.
Je rovněž známou skutečností, že se tak běžně děje zejména v obchodních vztazích, kdy míra inflace může mít vliv na sjednanou cenu. Ve smlouvách uzavíraných mezi podnikatelem (odborníkem) a spotřebitelem, jejichž obsah zpravidla určuje právě podnikatel jako osoba znalá trhu, není důvod chránit podnikatele, který do závazku (tím spíše, jde-li o závazek dlouhodobý) inflační doložku nezakomponoval. V takových případech vyšší míra inflace nebude představovat takovou změnu poměrů, kdy by se jevilo vůči tomuto podnikateli nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít smlouvu.
Stejné platí v projednávané věci.
Lze proto shrnout, že vyšší míru inflace samu o sobě nelze považovat za nepředvídatelnou změnu okolností způsobující zánik závazku k uzavření k uzavření realizační kupní smlouvy (na základě uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní) v souladu s § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Nejvyšší soud nesdílí přesvědčení dovolatelky, že závěr odvolacího soudu je v rozporu s tím, co je uvedeno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2020, sp. zn. 23 Cdo 2486/2020.
V souvislosti s otázkou, zda lze možnost aplikace § 1788 odst. 2 o. z. podmiňovat podle toho, v jakém postavení se nachází ta která smluvní strana smlouvy o smlouvě budoucí (spotřebitel/podnikatel), dovolatelka přehlíží, že to, v jakém postavení se nacházely obě strany v době uzavření smlouvy, bylo pouze součástí širšího posouzení všech okolností, jež odvolací soud (v souvislosti s otázkou změny okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely) zvažoval. Sama o sobě tedy uvedená otázka přípustnost dovolání nezakládá, neboť na jejím řešení napadené rozhodnutí založeno není.
Nepředložila-li dovolatelka k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud je odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.). Žalovaná napadla rozhodnutí odvolacího soudu i v rozsahu nákladového výroku, proti němuž však dovolání není přípustné podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. Nejvyšší soud již samostatně nerozhodoval o žádosti žalované na odklad vykonatelnosti a právní moci napadeného rozhodnutí za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání.
Nejsou-li splněny předpoklady k meritornímu projednání dovolání, není dán ani prostor pro úvahy o odkladu vykonatelnosti (popř. právní moci) dovoláním napadeného rozhodnutí [§ 243 písm. a) o. s. ř.]. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení nemusí být odůvodněn (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.