U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala
Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a Mgr. Davida Havlíka ve
věci žalobkyně MORAVIA INVESTING, s. r. o., se sídlem v Liptále 484, IČO:
27765610, zastoupené JUDr. Emilem Flegelem, advokátem se sídlem v Praze 10 –
Záběhlicích, K Chaloupkám 3170/2, proti žalovaným 1) Ing. J. B. a 2) Mgr. M.
B., oběma zastoupeným JUDr. Janem Rothem, advokátem se sídlem v Praze 5 –
Smíchově, Karla Engliše 3201/6, o povolení nezbytné cesty, vedené u Okresního
soudu v Kladně pod sp. zn. 14 C 39/2013, o dovolání žalobkyně proti rozsudku
Krajského soudu v Praze ze dne 19. listopadu 2015, č. j. 24 Co 233/2015-263,
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit každému ze žalovaných na náhradě nákladů
dovolacího řízení 2 601,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám
zástupce žalovaných JUDr. Jana Rotha, advokáta se sídlem v Praze 5 – Smíchově,
Karla Engliše 3201/6.
Podle § 243f odst. 3 věty první zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve
znění účinném od 1. 1. 2013 (viz čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb. – dále jen
„o. s. ř.“), v odůvodnění usnesení, jímž bylo dovolání odmítnuto nebo jímž bylo
zastaveno dovolací řízení, dovolací soud pouze stručně uvede, proč je dovolání
opožděné, nepřípustné nebo trpí vadami, jež brání pokračování v dovolacím
řízení, nebo proč muselo být dovolací řízení zastaveno.
Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 30. 3.
2015, č. j. 14 C 39/2013-186, zamítl žalobu, aby k pozemku parc. č. st. 86/1 v
k. ú. U. byla povolena nezbytná cesta ve formě služebnosti ve smyslu § 1029
odst. 2 občanského zákoníku za účelem práva cesty – chůze a jízdy, nezbytné
údržby, stavebních úprav, zásobování a obsluhy v rozsahu dle návrhu
geometrického plánu č. 2389-55/2012, vypracovaného Ing. Jaroslavem Pletichou,
ve prospěch všech vlastníků stavby č. e. 485 umístěné na pozemku parc. č. st.
86/2 v k. ú. U. za náhradu ve výši stanovené soudem (výrok I.), a rozhodl o
náhradě nákladů řízení (výrok II.).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem
ze dne 19. 11. 2015, č. j. 24 Co 233/2015-263, rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II.).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, které považuje za
přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť rozhodnutí odvolacího soudu závisí na
vyřešení otázky hmotného práva související s aplikací § 1032 odst. 1 písm. c)
občanského zákoníku, která nebyla nijak řešena. Dosud nebyl vyřešen případ, kdy
„z tzv. objektivní potřeby nemovitosti bylo vyloučeno umožnění přístupu k
nemovitosti za účelem jejího vytápění a parkování v garážích v ní umístěných a
nárok vytápět nemovitost a parkovat v ní podle kolaudačního rozhodnutí. Snahu
umožnit vytápění a parkování v nemovitosti nelze podle žalobkyně označit za
snahu získat pohodlnější spojení.“ Upozorňuje, že jediný možný přístup je přes
pozemek žalovaných, který byl i v historii používán. Objekt žalobkyně byl
užíván jako hasičská zbrojnice s bytem a následně byl přebudován na byty. Dnes
nelze po žalobkyni žádat, aby objekt využívala jen omezeně, tedy neparkovala v
něm motorovým vozidlem, nevytápěla jej a nemohla provádět nezbytné opravy a
rekonstrukci objektu. Žalobkyně nesouhlasí s tím, že žádá o cestu za účelem
pohodlnějšího spojení, neboť hospodářská potřeba nemovitosti vyžaduje zřízení
služebnosti. Odvolací soud se nevypořádal se všemi důkazy, jeho rozhodnutí je
nepřezkoumatelné a trpí znaky přepjatého formalismu. Dospěl také k nesprávnému
skutkovému zjištění, že žalobkyně může užívat veřejnou komunikaci, a
nezohlednil, že nabídka žalovaných spočívala v odprodeji části jejich pozemku
pouze za účelem pěšího přístupu s tím, že žalobkyně zazdí existující stavební
otvory sloužící ke vjezdu vozidel. Jednání žalovaných je tak v rozporu s
dobrými mravy. Žalobkyně nesouhlasí také s tím, že o neexistenci přístupu
musela vědět dopředu, když nabyla svůj objekt v exekuční dražbě, přičemž ve
znaleckém posudku mělo být uvedeno, že ke stavbě nevede veřejná cesta. Podle ní
byl přístup omezen teprve na základě jednostranného jednání žalovaných.
Upozorňuje také na to, že řízení o zřízení nezbytné cesty je tzv. iudicium
duplex a že byla připravena akceptovat i jiný rozsah zřízení služebnosti.
Poukazuje i na to, že odvolací soud postupoval v rozporu s judikaturou
dovolacího soudu zdůrazňující řádnou potřebu užívání staveb jejich vlastníky. V
neposlední řadě poukazuje i na odepření práva na účast při jednání odvolacího
soudu. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní ve vyjádření považují dovolání za nepřípustné, neboť k problematice
nezbytných cest existuje obsáhlá judikatura. Z dovolání pak není zřejmé, v čem
žalobkyně shledává nesprávnost právního posouzení. Žalovaní dále rozporují
jednotlivé námitky žalobkyně a navrhují, aby dovolací soud dovolání odmítl,
případně zamítl.
Dovolání není přípustné.
Podle § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též
„o. z.), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho
účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i
právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik,
jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
Jelikož o návrhu na povolení nezbytné cesty bylo rozhodnuto po 1. 1. 2014,
postupoval dovolací soud podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. [k
tomu srovnej usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 2.
2014, sp. zn. 7 Co 296/2014 (uveřejněné pod č. 78/2014 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.)].
Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti
každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže
napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva,
při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe
dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být
dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl
jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze
přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§
242 odst. 3 o. s. ř.).
Dovolatelka rozsáhle polemizuje se zjištěným skutkovým stavem, případně soudům
vytýká vady, jichž se měly dopustit, zejména v rámci dokazování. Podle § 241a
odst. 1 o. s. ř. je však jediným dovolacím důvodem nesprávné právní posouzení
věci, a proto v dovolacím řízení nelze s úspěchem rozporovat zjištěný skutkový
stav. Taktéž přípustnost dovolání samy o sobě nemohou založit ani tvrzené vady
řízení, k nim může dovolací soud přihlédnout až za situace, že shledá z jiného
důvodu dovolání přípustným [srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9.
9. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3332/2014, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25.
11. 2014, sp. zn. 22 Cdo 4553/2014 (obě dostupná na www.nsoud.cz)]. To se týká
i námitky tvrzeného odepření práva účastnit se soudního jednání; nadto se ve
své podstatě jedná o námitku zmatečnostní vady podle § 229 odst. 3 o. s. ř., k
jejímuž přezkumu slouží jiný prostředek nápravy, a sice žaloba pro zmatečnost.
Dovolatelka namítá, že nebyla vyřešena otázka „objektivní potřeby nemovitosti
spočívající ve vytápění a v parkování aut v garážích v souladu s kolaudačním
rozhodnutím.“ V této souvislosti nesouhlasí se závěrem, že se domáhá povolení
nezbytné cesty jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Tato námitka přípustnost dovolání nezakládá, neboť otázka tzv. pohodlnějšího
spojení byla v judikatuře dovolacího soudu vyřešena a soudy obou stupňů při
jejím řešení postupovaly v souladu s ní.
Podle § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně
hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s
veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu
přes svůj pozemek.
Podle § 1032 odst. 1 o. z. soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda
na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobil-li si
nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu
žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Nejvyšší soud v usnesení ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4242/2015
(uveřejněném v časopise Soudní rozhledy, 2016, č. 16, str. 186), uvedl, že
judikaturu týkající se zřízení práva cesty podle zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku, lze přiměřeně (tam, kde o. z. nemá obsahově odlišnou
úpravu) použít i při povolování nezbytné cesty podle o. z.
Soud může rozhodnout o povolení nezbytné cesty formou služebnosti cesty (§ 1276
o. z.), avšak jen za podmínek upravených v § 1029 odst. 1, 2 o. z., tedy jen
tehdy, jestliže vlastník nemůže nemovitou věc řádně užívat proto, že není
dostatečně spojena s veřejnou cestou. Při zřizování nezbytné cesty rozhodnutím
soudu je třeba dbát, aby právo vlastníka pozemku bylo omezeno co možno nejméně.
Má-li vlastník stavby možnost zřídit přístup ke stavbě jinak, bez omezení
vlastníka přilehlého pozemku, nelze právo věcného břemene cesty zřídit [k tomu
srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1897/2004
(uveřejněný pod č. 32/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh.
obč.). Nelze tak zřídit služebnost nezbytné cesty, pouze pokud by přístup byl
pro žalobce pohodlnější (resp. výhodnější) nebo by se obešel bez stavebních
úprav, tedy bez určitých nákladů [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17.
2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 38/2005 (uveřejněný pod č. 4/2007 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.)]. Pro rozhodnutí o zřízení nezbytné cesty
je rozhodné, k jakému účelu stavba, ke které má být cesta zřízena, v době
vyhlášení rozsudku (§ 154 odst. 1 o. s. ř.) v souladu se stavebními předpisy
slouží. Tím bude určen i rozsah práva cesty, který je třeba v rozhodnutí uvést
(např. jakými vozidly a ve kterou dobu lze cestu užívat). Právo nezbytné cesty
v zásadě nelze zřídit jen za účelem parkování vozidel před budovou, není-li
parkování nutné k řádnému a obvyklému užívání budovy [rozsudek Nejvyššího soudu
ze dne 23. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2977/2009 (uveřejněný v časopise Právní
rozhledy, 2011, č. 18, str. 675)].
Ke zřízení práva cesty k obytnému domu z judikatury dovolacího soudu vyplývá,
že zřízení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, a
proto je třeba vždy poměřovat výhodu, kterou cesta poskytuje, s újmou, která by
vznikla zřízením cesty pro vlastníka zatížené nemovitosti. Soud může zřídit
cestu jen v rozsahu zajišťujícím objektivně řádné užívání, byť i nepůjde o
užívání komfortní [rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 2011, sp. zn. 22 Cdo
2977/2009 (uveřejněný v časopise Právní rozhledy, 2011, č. 18, str. 675)].
Věcné břemeno spočívajícího v právu cesty zahrnuje právo přes zatížený pozemek
procházet i projíždět. Avšak s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem není
vyloučeno zřízení věcného břemene spočívajícího jen v právu chůze po přilehlém
pozemku. Za takový výjimečný případ lze považovat situaci, kdy vlastník stavby
má zajištěn příjezd motorovými vozidly k hranici zatíženého pozemku, přičemž
krátká několikametrová vzdálenost od této hranice ke vchodu jeho domu
nevybočuje z obvyklé vzdálenosti staveb od místa příjezdu [srovnej např.
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2667/2004
(uveřejněný pod č. C 3 414 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek
Nejvyššího soudu, C. H. Beck – dále jen „Soubor“)].
K těmto závěrům se v aktuální judikatuře přihlásil Nejvyšší soud v usnesení ze
dne 10. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 5235/2014 (uveřejněném pod č. C 14 790 v
Souboru), v němž zdůraznil, že „právo nezbytné cesty lze zřídit (povolit) jen v
rozsahu nezbytném k řádnému užívání nemovitosti. To ostatně vyjadřuje i nový
občanský zákoník; podle § 1029 odst. 1 a 2 o. z. lze povolit nezbytnou cestu
jen v případě, že nemovitost nelze řádně užívat či na ni řádně hospodařit pro
nedostatek spojení s veřejnou cestou“. Ve vztahu k užívání garáže pak
zdůraznil, že „v dané věci je přístup k rodinným domům zajištěn, jsou řádně
užívány k účelu, ke kterému byly postaveny. Jde tu jen o užívání části domu –
garáže, ke které není jiný příjezd, než přes pozemek žalovaných. Nejde tedy o
to, že by garáže v domě nebylo možno užívat vůbec, bez povolení nezbytné cesty
je nelze užívat ke garážování vozidel. Na jedné straně tak stojí – nepochybně
legitimní – zájem žalobce na garážování vozidel, na straně druhé zájem
žalovaných na nerušeném užívání jejich pozemku a na ochraně vlastnického práva
ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod… Je třeba zvlášť
zvažovat, kterému z legitimních zájmů účastníků dát přednost“.
Jelikož je rozhodnutí o povolení nezbytné cesty rozhodnutím konstitutivním,
upravuje v rámci tohoto řízení hmotné právo podmínky pro vznik, změnu či
zrušení práva jen rámcově a dává široký prostor pro úvahu soudu, přičemž v
hraničních případech jsou dány skutečnosti umožňující s jistou mírou
přesvědčivosti zdůvodnit různá řešení. Rozhodnutí ve věci je tak v zásadě na
úvaze soudu, která však musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně
nepřiměřená [viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2010, sp. zn. 22
Cdo 2595/2008 (uveřejněné pod č. C 8 610 v Souboru)]; dovolací soud by pak
úvahy soudů rozhodujících v nalézacím řízení mohl zpochybnit jen v případě, že
by byly zjevně nepřiměřené [rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp.
zn. 22 Cdo 1344/2012 (dostupný na www.nsoud.cz)].
V posuzovaném případě odvolací soud dospěl k závěru, že povolení nezbytné cesty
není namístě, protože žalobkyně má objektivně vzato ke svým nemovitostem
zajištěn volný přístup, a to pěší i automobilem z veřejné komunikace, protože
jí jej zajišťuje jednak smluvně zřízené věcné právo s povahou služebnosti,
jednak i faktické dlouhodobě pokojné jednání žalovaných, kteří umožňují pokojný
přístup k nemovitostem žalobkyně, na čemž nehodlají ničeho měnit. Žalobkyně
možnost „smluvního ošetření“ pěšího vstupu odmítá, čímž se sama bezdůvodně
připravuje o možnost tzv. lepšího zajištění svého existujícího práva. Odvolací
soud zohlednil i skutečnosti, že žalobkyně nabyla nemovitosti v dražbě, při níž
byla zřejmá problematičnost přístupu, a že povolení práva nezbytné cesty
představuje velmi vážný zásah do práva vlastníka pozemku. Dovodil tak, že
nemůže nikdy jít o plně komfortní užívání, obzvláště tehdy, když si tohoto
omezení byla žalobkyně předem vědoma. Vzhledem k okolnostem nemusí mít
žalobkyně zřízeno právo na příjezd automobilem až do tohoto svého objektu za
účelem parkování. Žalobkyně se tak domáhá toliko „pouhého vylepšení“ již
existujícího dostatečného přístupu z veřejné komunikace.
Dovolací soud přezkoumal závěry odvolacího soudu a dospěl k závěru, že nejsou
zjevně nepřiměřené. Odvolací soud se řádně zabýval veškerými aspekty případu,
na něž přiléhavě aplikoval právní úpravu a dostupnou judikaturu. O
nepřiměřenosti nesvědčí ani námitky žalobkyně. Zejména je třeba zdůraznit, že
kolaudační rozhodnutí je rozhodnutím o tom, že stavba může být užívána, neboť
je v souladu s veřejnoprávními předpisy, nezajišťuje však právní titul k tomu,
aby mohly být užívány k přístupu a k příjezdu cizí pozemky. Dovolání je ostatně
v této části vnitřně rozporné. Jestliže dovolatelka opakovaně poukazuje na to,
že „veřejnoprávní pravomocná rozhodnutí jí přístup zřizují a předpokládají“,
pak – pokud by tomu tak skutečně bylo – tím spíše by nemohla obstát žaloba na
povolení nezbytné cesty právě z důvodu, že žalobkyně přístupem ke své
nemovitosti již disponuje. Totéž platí i pro její další dovolací námitku, že
„právní předchůdci žalovaných souhlasili s přístupem přes své pozemky“. Pokud
by tento souhlas měl vázat i současné žalované (aniž by dovolací soud posouzení
této otázky jakkoliv předjímal), ani zde by nebyla splněna podmínka pro
povolení nezbytné cesty.
Namítá-li dále dovolatelka, že její stavba byla původně požární stanicí, k níž
musel být zajištěn přístup, pomíjí, že stavba dnes plní zcela odlišný účel. K
námitce nezbytnosti oprav bylo správně poukázáno na § 1022 o. z., který
upravuje možnost nezbytných oprav stavby ze sousedního pozemku. Režim § 1021 o.
z. dovolatelce zajišťuje oprávnění vstoupit na pozemek žalovaných za účelem
nezbytné údržby sousedního pozemku. Odvolací soud se také vypořádal s námitkou
vytápění objektu kotlem na pevná paliva a k nutnosti přístupu k tzv. shozům na
uhlí, když zdůraznil, že žalobkyně má možnost realizovat vytápění svého objektu
jiným způsobem, byť to bude pro ni znamenat vynaložení dalších nákladů; nejedná
se však o náklady, které by po ní nebylo možné spravedlivě požadovat za
situace, kdy si jich musel být předem vědom. V této souvislosti dovolatelka
odvolacímu soudu vytýká nedostatek skutkových zjištění, resp.
nepřezkoumatelnost jeho rozhodnutí, tj. vady řízení, které samy o sobě
přípustnost dovolání založit nemohou (viz výše). Rozhodnutí odvolacího soudu
tak v dovolacím přezkumu zjevně obstojí.
Nad rámec právních závěrů odvolacího soudu dovolací soud poukazuje na stěžejní
skutkové zjištění nalézacích soudů, že „žalobce předem, než se stal vlastníkem
nemovitosti, o neexistenci možnosti vjezdu do této nemovitosti automobilem a
parkování v ní věděl, musel s tímto omezením počítat, zvláště pak tehdy,
znamenalo-li toto omezení snížení ceny, za kterou nemovitost získal do svého
vlastnictví v rámci realizace dražby v exekuci, vedené na předchozího vlastníka
této nemovitosti“. Tím toto zjištění odvolacího soudu zjevně směřuje také k
posouzení nároku podle § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. bez ohledu na to, že tuto
skutečnost zohlednil pouze v rámci úvahy o obvyklém způsobu a rozsahu užívání
nemovitosti, k níž se žalobkyně domáhala povolení nezbytné cesty.
Pro úplnost proto dovolací soud dodává, že v usnesení ze dne 15. 11. 2016, sp.
zn. 22 Cdo 3242/2015 (dostupném na www.nsoud.cz), vysvětlil, že hrubě nedbalé
či úmyslné jednání vlastníka nemovité věci žádajícího o povolení nezbytné
cesty, které je důvodem zamítnutí žaloby podle § 1032 odst. 1 písm. b) o. z.,
může podle okolností případu spočívat nejen ve zbavení se existujícího spojení
s veřejnou cestou, ale i v nabytí nemovité věci bez zajištěného spojení s
veřejnou cestou.
Dovolací soud v uvedeném rozhodnutí podrobně vysvětlil, že vlastník pozemku se
má sám starat o spojení s veřejnou cestou, je povinen si počínat opatrně,
přičemž povinnost opatrnosti stíhá vlastníka pozemku jak při nabytí pozemku,
tak i později při existenci jeho vlastnického práva s tím, že podle konkrétních
okolností případu může již samotná koupě pozemku bez přístupu založit patrnou
nedbalost. Získávání informací o případném spojení s veřejnou cestou před
nabytím nemovité věci není samoúčelné. Vědomost o absenci přístupu k
nemovitosti sama o sobě sice nepostačuje k závěru o patrné nedbalosti, ovšem má
vést k tomu, aby se nabyvatel pozemku pokusil zajistit si přístup k pozemku
ještě před jeho samotným nabytím. Nabyvatel má zejména oslovit vlastníky
pozemků, přes něž by přístup k nabývané nemovitosti přicházel do úvahy (nejen
vlastníky pozemků, přes které cesta již dříve vedla), s nabídkou na povolení
nezbytné cesty; nelze mu však vytýkat, že jeho snaha nebyla úspěšná pro
nepřiměřené hospodářské požadavky vlastníků pozemků. Jinými slovy řečeno, pokud
se nabyvatel snaží se sousedy dohodnout, k uzavření dohody však s ohledem na
objektivně nepřiměřené požadavky sousedů nedojde, nelze v případě nabytí
nemovitosti návrh na povolení nezbytné cesty zamítnout s tím, že si nabyvatel
počínal hrubě nedbale. Jestliže ovšem nabyvatel zakoupí nemovitou věc za
sníženou cenu s vědomím, že není spojena s veřejnou sítí komunikací, přičemž
pro její zajištění před koupí ničeho neučiní, bylo by zneužitím práva, kdyby
nabyvatel dosáhl zvýšení ceny pozemku povolením nezbytné cesty.
Dovolací soud dále zdůraznil, že uvedené závěry dopadají i na případy nabytí
pozemku v dražbě, kdy dochází ke koupi za sníženou cenu pod obvyklou tržní cenu
s vědomím, že cena, za kterou se pozemek dražil, byla snížena z důvodu
nedostatečného přístupu. K zamítnutí žaloby na povolení nezbytné cesty lze
proto přistoupit na základě posouzení veškerých konkrétních okolností případu,
z nichž vyplyne jednoznačný závěr, že nabyvatel nemovitosti v daném případě
postupoval hrubě nedbale či dokonce úmyslně, v důsledku čehož zabránil zřízení
či existenci přístupu ke své nemovitosti.
Při posouzení jednání nabyvatele nemovité věci lze vyjít ze základní premisy
obsažené v § 4 o. z., podle níž se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum
průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to
každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Taková osoba se v rámci
běžné opatrnosti při nabytí nemovité věci zajímá o to, jak je k nabývané
nemovité věci zajištěn přístup, a v případě, že k nemovité věci přístup není
zajištěn, se již před koupí pokusí přístup k nemovité věci zařídit a bez
dalšího se nespoléhá jen na to, že mu soused umožní přes svůj pozemek přístup,
popř. že mu bude přístup povolen soudním rozhodnutím.
Při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale či dokonce úmyslně, je
třeba zvážit veškeré okolnosti případu. Zejména je nezbytné posoudit chování
nabyvatele, zcizitele a dalších osob (např. sousedů), obsah listin dostupných
před nabytím nemovité věci (např. znalecký posudek, výpis katastru nemovitostí)
a konkrétní místní podmínky (např. patrná absence cesty k nabývané
nemovitosti). Zohlednit je nezbytné především a) jak se nabyvatel zajímal o
existenci přístupu k nemovité věci, b) zda nabyvatel věděl o absenci přístupu
či zda vědět o absenci přístupu měl, c) jak nabyvatel naložil s informací o
absenci přístupu, d) zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před
nabytím nemovitosti získat, e) zda bylo reálné docílit povolením cesty jednáním
nabyvatele. Rovněž bude nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v
existenci přístupové komunikace vyvolané kupř. vyjádřením zcizitele či stavem v
terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával.
Při posuzování jednání žadatele o nezbytnou cestu je třeba mít na paměti, že
podmínkou obsaženou v § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. nemá být sankcionována sama
o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především
ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k
pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy či povolen soudem, přičemž se nepokusil
si přístup zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak nepochybně
učinit mohl. Pokud se naopak o zajištění přístupu nabyvatel pokusil, jeho snaha
však nebyla úspěšná (například pro kategorický nesouhlas sousedů či pro
požadavky sousedů, které po nabyvateli nebylo možné spravedlivě požadovat), pak
mu nelze tuto skutečnost přičítat k tíži. Úmyslem zákonodárce totiž zjevně
nebylo vytvoření kategorie nemovitostí bez přístupu, k nimž již nebude moci být
nezbytná cesta povolena, nýbrž úmyslem bylo sankcionovat lehkovážné jednání
nabyvatelů.
Sama dovolatelka v dovolání odkazuje na obsah znaleckého posudku ze dne 9. 6.
2009, který stanovil cenu objektu pro účely dražby s výslovným upozorněním, že
„objekt nemá vyřešen přístup po cizím pozemku formou věcného břemene a je po
právní stránce nepřístupný“. Soudy učinily zjištění, že žalobkyně pozemek s
objektem vydražila za cenu nižší než obvyklou, přičemž ta byla ve znaleckém
posudku snížena o 25 % právě pro absenci přístupu a žalobkyně ani této ceny při
svém nejvyšším dražebním podání nedosáhla.
Z obsahu spisu nevyplývají žádné skutečnosti, a dovolatelka je ostatně ani
netvrdí (a to ani v dovolání), že by před nabytím pozemku a objektu v dražbě
vykonala jakoukoliv činnost, která by se týkala zjišťování informací ohledně
zajištění přístupu, ačkoliv ve znaleckém posudku byla jednoznačně upozorněna na
absenci přístupu. To ostatně koresponduje i s jejím základním, nicméně zjevně
nesprávným, argumentem uplatněným v průběhu celého řízení (a také výslovně i v
dovolání) a přesvědčením, že kolaudační rozhodnutí jí přístup zajišťuje.
Skutečnost, že okolnosti přístupu vedly následně žalobkyni k řešení vzniklé
situace, jsou pak jednoznačně patrné i z jednání samotné žalobkyně, která po
nabytí pozemku parc. č. 86/2 v březnu 2012 uzavřela s Městem Unhošť (vlastníkem
sousedního pozemku) jako vlastníkem domu, nacházejícího se na pozemku parc. č.
st. 85 v k. ú. U., a vlastníkem tohoto pozemku, smlouvu o zřízení věcného
břemene, spočívající v právu chůze a jízdy existujícím průjezdem domu přes dvůr
po pozemku parc. č. st. 85 při jeho hranici se sousedním pozemkem parc. č. st.
86/1 (ve spoluvlastnictví žalovaných), a to až k rohu tzv. dvorního objektu, ve
prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. st. 86/2 a na něm stojícího
objektu, která jí tak smluvně zajišťuje až k rohu její nemovitosti přístup
(pěší i vozidlem) z veřejné komunikace na základě věcného práva.
Konečně k námitce žalobkyně, že řízení o povolení nezbytné cesty je tzv.
iudicium duplex, dovolací soud podotýká, že mu není zřejmé, jak by se tato
námitka měla projevit na výsledku daného sporu. Soudy obou stupňů dospěly k
závěru, že žalobkyně má zajištěn přístup ke svému domu jinak, a proto
nepovolily služebnost chůze, popřípadě i jízdy. V daném případě tak nebyl sporu
o rozsahu, v němž by měla být služebnost chůze a jízdy povolena.
Jelikož Nejvyšší soud neshledal dovolání žalobkyně přípustným, podle § 243c
odst. 1 o. s. ř. je odmítl.
V souladu s § 243f odst. 3 větou druhou o. s. ř. rozhodnutí o náhradě nákladů
dovolacího řízení neobsahuje odůvodnění.
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li žalobkyně povinnost uloženou tímto rozhodnutím, mohou se žalovaní
domáhat výkonu rozhodnutí nebo exekuce.
V Brně dne 31. ledna 2017
Mgr. Michal Králík, Ph.D. předseda senátu