USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátu složeném z předsedy senátu JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., a soudců JUDr. Tomáše Lichovníka a JUDr. Davida Vláčila, v právní věci žalobce P. M., zastoupeného advokátem JUDr. Filipem Černým, sídlem Slavíčkova 372/2, 160 00 Praha 6, proti žalovaným 1) IDEA-REAL, spol. s r.o., IČ 27118959, sídlem Jetelová 2865/2, 106 00 Praha 10, zastoupené advokátem JUDr. Jiřím Kozákem, sídlem Příkopy 25, 393 01 Pelhřimov, 2) J. S. a 3) M. M., zastoupené advokátem Mgr. Jiřím Hnátem, sídlem Na Pankráci 30a/404, 140 00 Praha 4, o určení vlastnického práva, vedené u Okresního soudu v Pelhřimově pod sp. zn. 5 C 255/2015, o dovolání žalobce a dovolání žalované 1) proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích – pobočky v Táboře ze dne 31. 10. 2023, č. j. 15 Co 239/2023-1507, takto:
I. Dovolání žalobce a dovolání žalované 1) se odmítají. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované 3) na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 4 114 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení na účet advokáta Mgr. Jiřího Hnáta. III. Žalobce a žalovaná 1) nemají navzájem právo na náhradu nákladů řízení.
1. Okresní soud v Pelhřimově rozsudkem ze dne 31. 5. 2023, č. j. 5 C 255/2015-1439, rozhodl o určení vlastnického práva k celkem devíti jednotkám v domě č. p. XY v XY. Jednalo se o byty, garáže a dílnu. Stručně řečeno, u jednotek č. 1 a 3 až 9 určil, že vlastníkem je žalobce. Ohledně jednotky č. 2 žalobu (směřující proti žalovanému 2)) na určení, že jejím vlastníkem je žalobce, zamítl. K odvolání žalovaných 1) a 3) Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře rozsudkem ze dne 31. 10. 2023, č. j. 15 Co 239/2023-1507, napadený rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl i ohledně jednotek č. 1 a 8. Ve zbytku rozsudek potvrdil. Soudy obou stupňů rozhodovaly poté, co jejich předchozí (v celém rozsahu zamítavé) rozsudky zrušil Nejvyšší soud, a to rozsudkem ze dne 3. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 411/2021.
2. Pro rozhodnutí ve věci bylo podstatné posouzení otázky platnosti kupní smlouvy ze dne 13. 7. 2012, kterou žalobce prodal předmětné nemovitosti za kupní cenu 600 000 Kč žalovanému 1). Ve věci rozhodoval Nejvyšší soud již usnesením ze dne 30. 8. 2017, sp. zn. 33 Cdo 5411/2016, v němž posuzoval otázku platnosti rozhodčí doložky vztahující se k předmětné kupní smlouvě. Shodně s odvolacím soudem tehdy Nejvyšší soud dospěl k závěru, že „okolnosti uzavření kupní smlouvy vyplývající z obsahu spisu naznačují jistému zneužití nepříznivé situace žalobce.
Vůle žalobce se utvářela pod tlakem okolností nesvobodně, neboť konečný výsledek, k němuž směřovala uzavřená kupní smlouva (její účel), odporoval jeho vlastnímu zájmu získat finanční prostředky nejen na umoření dluhů, ale i pro budoucí uspořádání svých poměrů. Žalobce jednající v tísni, přistoupil k uzavření smlouvy sice formálně právně bezvadné, avšak pro něho nevýhodné, která ve své podstatě vede ke ztížení, resp. upření jeho práva na řádnou a efektivní soudní obranu.“ Závěr o neplatnosti se týkal pouze rozhodčí doložky s tím, že „otázka platnosti kupní smlouvy nebyla odvolacím soudem
řešena a Nejvyšší soud se jí tudíž rovněž nezabýval“. Právě na tyto závěry odkázal Nejvyšší soud v již zmíněném rozsudku ze dne 3. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 411/2021. Uzavřel, že soudy jsou těmito závěry vázány a připomenul vlastní judikaturu týkající se tzv. lichevních smluv.
3. V nyní přezkoumávaném rozsudku ze dne 31. 10. 2023 odvolací soud přisvědčil závěru soudu prvního stupně, že žalobce uzavřel kupní smlouvu dne 13. 7. 2012 ve stavu ekonomické tísně, ve zjevně nevýhodném poměru vzájemných práv a povinností, a proto je kupní smlouva pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, absolutně neplatná. Ve vztahu k žalované 3) odvolací soud žalobu zamítl. Žalovaná 3) uzavřela kupní smlouvu se žalovanou 1) ohledně jednotek č. 1 a 8 dne 29.
10. 2020. V té době byla v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník žalovaná 1), a to bez jakýchkoli omezení či poznámky spornosti. Proto odvolací soud nepovažoval za podstatné, zda žalovaná 3) nahlížela před podpisem kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Na její straně totiž nemohla být dána žádná pochybnost o správnosti a pravdivosti prohlášení žalované 1). Nedostatek bdělosti shledal odvolací soud naopak u žalobce, který si současně s podáním dovolání v září 2020 neověřil, zda poznámka spornosti je stále zanesena v katastru nemovitostí a takový návrh podal až během roku 2021.
4. Proti rozsudku odvolacího soudu ze dne 31. 10. 2023 podali dovolání žalobce a žalovaná 1). Žalobce odůvodnil své dovolání tím, že při posouzení otázky dobré víry žalované 3) se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, dle které by si nabyvatel měl počínat v dobré víře a s běžnou opatrností, kterou lze od „průměrného člověka“ v dané situaci očekávat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 07. 04. 2021, sp. zn. 24 Cdo 221/2021) tj. seznámit se s údaji v katastru nemovitostí, seznámit se s obsahem převodní smlouvy a informovat se o skutečnostech, které by mohly mít negativní vliv na převod nabývaných nemovitostí. To dle žalobce nebylo dodrženo, protože žalovaná 3) do katastru nemovitostí nenahlížela, ani se u žalované 1) resp. jejího právního zástupce o právním stavu nemovitostí neinformovala.
5. Žalovaná 1) ve svém dovolání předložila Nejvyššímu soud dvě otázky. První z nich dosud neměla být v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Žalovaná 1) nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že při stanovení obvyklé ceny (nemovité) věci, ať již formou znaleckého posudku či jinak, není možné zohlednit existenci právních závad spočívajících v existenci zástavních práv váznoucích na posuzované nemovitosti. Podle žalované 1) je nutné při stanovení ceny obvyklé zohlednit cenu zástavy. Poukazuje na nyní platnou právní úpravu - § 1888 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, která přechod dluhu na nabyvatele předmětu zástavy předpokládá.
6. Žalovaná 1) dále namítala, že odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu ohledně naplnění znaků lichvy. Dovolatelka tvrdila, že znaky lichevní smlouvy vymezené např. v rozhodnutích sp. zn. 30 Cdo 4665/2009 a 30 Cdo 5322/2015 nebyly naplněny. Dle žalované 1) „soud prvního stupně a následně odvolací soud vůbec nezvážil pozici dovolatele při koupi předmětné nemovitosti – dovolatel kupoval nedokončenou nezkolaudovanou nemovitost zatíženou mnohamilionovými zástavními právy a současně se zavázal za žalobce uhradit (a skutečně uhradil) jeho mnohamilionové dluhy.
Žalobce byl a vystupoval ve věci jako podnikatel a navíc měl právo si nemovitost odkoupit zpět. Zároveň v této souvislosti soud prvního stupně mlčky a následně ani odvolací soud nezohlednily závěry učiněné v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2018, sp. zn. 29 Cdo 3467/2016, z nějž se mimo jiné podává, že účastníci kupní smlouvy si mohou zcela platně sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní) a právní předpisy účinné do 31. 12. 2013 nemají žádné ustanovení o sjednání příliš nízké kupní ceny (laesio enormis), není-li taková cena v rozporu s cenovými předpisy.“
7. K dovolání žalobce podala žalovaná 3) vyjádření, v němž rozebrala problematiku dobré víry a navrhla odmítnutí, případně zamítnutí dovolání žalobce.
8. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnými osobami (účastníky řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř. se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
9. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.).
10. Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.) a nejde ani o zákonnou výluku dle § 30 z. ř. s.
11. Dovolání žalobce Nejvyšší soud přípustným neshledal. Žalovaná 3) uzavřela kupní smlouvu za účinnosti „nového“ občanského zákoníku. Ten v § 7 dobrou víru předpokládá a na osobě, která tvrdí, že nabyvatel nejednal v dobré víře, leží důkazní povinnost. Závěry učiněné odvolacím soudem v bodech 22 a 23 napadeného rozsudku odpovídají ustálené judikatuře Nejvyššího soudu, např. rozsudku ze dne 7. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 221/2021. Podstatná je i skutečnost, že i kdyby žalovaná 3) do katastru nemovitostí nahlédla, nic „podezřelého“ by nezjistila.
A to i proto, že právě žalobce „nebyl dostatečně bdělý svých práv, když s podáním dovolání v září 2020 si neověřil, zda poznámka spornosti je stále zanesena v katastru nemovitostí a takový návrh podal až během roku 2021“ (bod 22 napadeného rozsudku). Ostatně vůči žalované 3) by bylo možné žalobu zamítnout i s odkazem na § 243g odst. 2 o.s.ř. Předchozí zamítavý rozsudek odvolacího soudu nabyl právní moci dne 27. 7. 2020 a žalovaná 3), která nebyla účastnicí předchozího řízení, uzavřela kupní smlouvu dne 29.
10. 2020. Rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2021, sp. zn. 24 Cdo 411/2021, tedy její právní poměry nemohou být dotčeny.
12. Ani dovolání žalované 1) neshledal Nejvyšší soud přípustným. Na vyřešení otázky, zda při stanovení obvyklé ceny (nemovité) věci je třeba zohlednit existenci právních závad spočívajících v existenci zástavních práv váznoucích na posuzované nemovitosti, napadené rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí. Odvolací soud postupoval v souladu se závazným právním názorem předchozího zrušujícího rozsudku dovolacího soudu ze dne 3. 5. 2021. A stejně jako soud prvního stupně nezaložil svůj závěr o neplatnosti kupní smlouvy na prostém porovnání sjednané ceny a ceny obvyklé.
Postupoval dle závěru rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2023, sp. zn. 33 ICdo 69/2022, dle něhož „…při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a s jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu, které – společně s naplněním jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání – mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění.“ A při takovémto komplexním posouzení shledal odvolací soud celý obsah kupní smlouvy jako výrazně jednostranný, a to ve prospěch žalované 1).
Závěry odvolacího soudu nejsou v rozporu ani rozsudky Nejvyššího soudu, na které žalovaná 1) upozornila, a to ze dne 19. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1938/2023, a ze dne 31. 10. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1626/2023, které byly přijaty za odlišných skutkových okolností. Proto přípustnost dovolání nezakládá ani druhá dovolací námitka, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu ohledně naplnění znaků lichvy.
13. Nejvyšší soud neshledal přípustnost ani u dovolání žalobce, ani u dovolání žalované 1). Nejvyšší soud proto obě dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
14. Rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení se neodůvodňuje (§ 243f odst. 3 o.s.ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 3. 12. 2024
JUDr. Lubomír Ptáček, Ph.D. předseda senátu