26 Cdo 3501/2019-256
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové
ve věci žalobkyně L., se sídlem XY, IČO: XY, zastoupené Mgr. MUDr. Zdeňkem
Kubicou, advokátem se sídlem v Praze 1, Revoluční 655/1, proti žalované L., se
sídlem XY, IČO: XY, zastoupené Mgr. Bagratem Verdiyanem, advokátem se sídlem v
Praze 1, Rybná 678/9, o určení neplatnosti nájemní smlouvy a o vyklizení
stavby, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 4 C 99/2016, o
dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. února
2019, č. j. 12 Co 324/2018-228, t a k t o :
I. Dovolání proti výroku I. rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. února
2019, č. j. 12 Co 324/2018-228, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu
pro Prahu 3 ze dne 17. dubna 2018, č. j. 4 C 99/2016-179, ve výroku I. o
zamítnutí žaloby na určení neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 1. ledna 2015, se
odmítá.
II. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. února 2019, č. j. 12 Co
324/2018-228, ve výroku I., pokud jím byl rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3
ze dne 17. dubna 2018, č. j. 4 C 99/2016-179, potvrzen ve výroku III.
zamítajícím žalobu na vyklizení tam specifikované stavby a v nákladovém výroku
IV., a dále ve výroku III. o nákladech odvolacího řízení účastnic, a rozsudek
Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 17. dubna 2018, č. j. 4 C 99/2016-179, ve
výroku III. zamítajícím žalobu na vyklizení tam specifikované stavby a v
nákladovém výroku IV., se zrušují a věc se vrací v tomto rozsahu Obvodnímu
soudu pro Prahu 3 k dalšímu řízení.
Žalobkyně se změněnou (resp. rozšířenou) žalobou domáhala určení neplatnosti
nájemní smlouvy, kterou uzavřela dne 1. ledna 2015 jako pronajímatelka s
žalovanou jako nájemkyní (dále jen „Nájemní smlouva“) ohledně „stavby (budovy)
č. p. XY, stavby občanského vybavení, která je součástí pozemku parc. XY o
výměře 334 m2, zastavěná plocha a nádvoří, to vše v katastrálním území XY, obec
XY, zapsaného na listu vlastnictví XY, vedeném Katastrálním úřadem pro Hlavní
město Prahu, Katastrální pracoviště XY“ (dále jen „předmětná stavba“, resp. „stavba“), a to na dobu určitou do 31. prosince 2058 za nájemné ve výši
120.000,- Kč měsíčně. Dále se rovněž domáhala určení neplatnosti dodatku č. 3
(dále jen „Dodatek č. 3“), kterým účastnice dne 1. února 2016 mimo jiné
upravily nájemné na částku 135.000,- Kč měsíčně a změnily dobu nájmu tak, že
nadále půjde o nájem na dobu určitou do 15. prosince 2026 (před tím, konkrétně
dne 1. ledna 2016, dodatkem č. 2 /dále jen „Dodatek č. 2“/ změnily již dobu
nájmu tak, že půjde o nájem na dobu určitou do 31. (správně 30.) září 2016;
ještě před tím, konkrétně dne 30. října 2015, dodatkem č. 1 /dále jen „Dodatek
č. 1“/ zvýšily nájemné na částku 240.000,- Kč měsíčně). Konečně se také
domáhala vyklizení předmětné stavby. Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. dubna 2018,
č. j. 4 C 99/2016-179, zamítl žalobu na určení neplatnosti Nájemní smlouvy
(výrok I.), vyslovil neplatnost Dodatku č. 3 (výrok II.), zamítl žalobu na
vyklizení stavby (výrok III.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic (výrok IV.). K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
26. února 2019, č. j. 12 Co 324/2018-228, citovaný rozsudek soudu prvního
stupně potvrdil v zamítavých výrocích o věci samé I. a III. a v nákladovém
výroku IV. (výrok I.), zastavil řízení o odvolání žalobkyně proti výroku II. (výrok II.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok III.). Odvolací soud vyšel shodně se soudem prvního stupně zejména z následujících
skutkových zjištění. Dne 1. ledna 2015 uzavřela žalobkyně jako pronajímatelka a
žalovaná jako nájemkyně Nájemní smlouvu, v jejímž čl. 15 odstavci 15.4 si
současně dohodly, že může být měněna pouze písemnými dodatky s úředně ověřenými
podpisy obou stran. Společníky žalobkyně jsou A. S. (obchodní podíl činí 70%),
jeho bývalá manželka T. S., jejich syn S. S. a jejich dcera N. S. (obchodní
podíly každého z nich činí 10%). Společníky žalované jsou N. S. (obchodní podíl
činí 90%) a její manžel I. K. (obchodní podíl činí 10%). Smlouvu podepsal za
žalovanou i žalobkyni I. K., neboť v rozhodném období byl jednatelem obou
obchodních společností. K Nájemní smlouvě uzavřely účastnice, avšak bez úředně
ověřených podpisů, tři písemné dodatky: Dodatkem č. 1 zvýšily nájemné na
240.000,- Kč měsíčně, Dodatkem č. 2 upravily dobu nájmu do 31. (správně 30.)
září 2016 a Dodatkem č. 3 snížily nájemné na 135.000,- Kč měsíčně a (opět)
prodloužily Dodatkem č. 2 zkrácenou dobu nájmu, a to do 15. prosince 2026. Dne
27.
června 2017 žalobkyně jako pronajímatelka vypověděla Nájemní smlouvu ve
znění pozdějších dodatků (dále jen „Výpověď“), a to z důvodu neplacení
nájemného; ve Výpovědi současně uvedla, že trvá na tom, že Nájemní smlouva je
neplatná a že nájem již beztak skončil, neboť podle Dodatku č. 2 již uběhla
sjednaná (oproti Nájemní smlouvě zkrácená) doba nájmu ke dni 31. (správně 30.)
září 2016. Na rozdíl od soudu prvního stupně odvolací soud na tomto skutkovém
základě shledal naléhavý právní zájem žalobkyně na určení neplatnosti Nájemní
smlouvy s odůvodněním, že její právní postavení je značně nejisté a případným
vyhověním žalobě se vytvoří pevný právní základ pro právní vztahy účastnic. Následně se však ztotožnil s jeho závěrem, že Nájemní smlouva je platná. Žalobkyně a žalovaná jsou totiž propojené rodinné společnosti a Nájemní smlouva
i následné dodatky ve skutečnosti pokrývaly způsob hospodaření s předmětnou
stavbou, kteréžto hospodaření zajišťovala dcera A. S. se svým manželem. Byly
tedy vždy reakcí na okolnosti případu a potřeby rodiny, a tudíž na ně nelze
nahlížet obvyklými měřítky jako na smlouvy uzavírané mezi podnikateli. Z
uvedených důvodů pak Smlouva nemůže být ani v rozporu s dobrými mravy, neboť I. K. jednal v souladu s rozhodnutími rodiny, za účelem zabezpečení jejího
majetku. Poté se odvolací soud zabýval tím, zda má žalovaná právní titul k
užívání předmětné stavby. Zde uvedl, že byl-li Dodatek č. 3 pravomocně určen
neplatným pro nedodržení sjednané formy (v rozporu s čl. 15 odstavcem 15.4
Nájemní smlouvy nebyly podpisy stran úředně ověřeny) a trpí-li tímto
nedostatkem i Dodatky č. 1 a 2, musí být rovněž neplatné ve smyslu § 582 o. z. (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále
opět jen „o. z.“), a to – z důvodů tam uvedených – i při zohlednění
vyvratitelné právní domněnky zakotvené v ustanovení § 1758 o. z. Konečně
Výpověď posoudil jako neplatnou podle § 2310 o. z., resp. jako zdánlivé právní
jednání podle § 553 o. z. pro neurčitost, neboť v ní nebyl dostatečně určitě
vymezen výpovědní důvod, uváděla-li žalobkyně vedle sebe současně neplatnost
Nájemní smlouvy, skončení nájmu na základě Dodatku č. 2 a údajný dluh na
nájemném, který však s ohledem na neplatnost všech tří dodatků není zjevně
namístě; navíc v ní schází poučení nájemce o možnosti podat námitky ve smyslu §
2314 o. z. Za této situace je žalovaná oprávněna užívat předmětnou stavbu v
souladu s Nájemní smlouvou až do 31. prosince 2058, a proto není dán důvod pro
její vyklizení. Ze všech výše uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu
prvního stupně jako věcně správný potvrdil. Proti potvrzujícímu výroku I. a nákladovému výroku III. rozsudku odvolacího
soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. září
2017 – dále opět jen „o. s. ř.“). Odvolacímu soudu předně vytkla, že se v
rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu nevypořádal se všemi jejími
odvolacími námitkami, konkrétně – z důvodů tam podrobně popsaných – ohledně
nedostatku poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř. Dále uvedla, že ačkoliv
odvolací soud posoudil v rozporu s jejím názorem otázku (ne)platnosti Nájemní
smlouvy i (ne)platnosti Výpovědi, nepoučil ji podle § 118a odst. 2 o. s. ř., a
také tímto postupem se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe. Ve vztahu k
právnímu posouzení věci nejprve zdůraznila, že Nájemní smlouva je neplatná pro
rozpor zájmů jednatele při jejím uzavírání a dále také pro rozpor s dobrými
mravy. Naopak měla – z důvodů tam podrobně rozvedených – za to, že není
neplatná Výpověď. Ve vztahu k ní rovněž zdůraznila, že v ustanovení § 2310 o. z., který upravuje náležitosti výpovědi, nejsou zakotveny námitky proti
výpovědi a ani poučení o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi
soudem. Dále odvolacímu soudu vytkla, že nesprávně vycházel ze závěru soudu
prvního stupně o neplatnosti Dodatku č. 1 a 2, byť tento soud ji zmínil pouze v
odůvodnění svého rozhodnutí. Zde odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
3. prosince 2013, sp. zn. 32 Cdo 4004/2011, z něhož vyplývá, že pro soud v
jiném řízení není závazné řešení otázky, o níž soud nerozhodoval ve výroku,
nýbrž se s ní (jako s otázkou předběžnou) pro účely svého rozhodnutí vypořádal
toliko v odůvodnění svého rozhodnutí. Konečně předložila k dovolacímu přezkumu
dosud neřešenou otázku, zda pro posouzení, že vůle stran směřovala k odchýlení
se od dohodnuté formy právního jednání (§ 1758 o. z.), je určující okamžik, kdy
právní jednání v jiné než dohodnuté formě učinily, nebo ji lze zpochybnit i na
základě okolností nastalých kdykoli v budoucnosti. V této souvislosti
zdůraznila, že strany mohou po vzájemné dohodě kdykoliv změnit či zrušit již
dohodnuté požadavky na jednání měnící či rušící jejich práva, a to i zcela
neformálním aktem (viz Lavický a kol., Občanský zákoník I, Obecná část /§ 1 –
654/, C. H. Beck 2014, s. 564). Odvolací soud však nijak nezkoumal vůli stran
odchýlit se od dřívějšího ujednání ohledně formálních požadavků na dodatky k
Nájemní smlouvě. Zastávala názor, že tuto vůli stran je zapotřebí posuzovat ke
dni, kdy strany právní jednání v jiné než dohodnuté formě učinily; nelze ji
tudíž zpochybnit tím, že v budoucnu z něj vznikl mezi účastníky spor. S ohledem
na výše uvedené navrhla, aby dovolací soud zrušil nejen rozsudek odvolacího
soudu ve výrocích I. a III., nýbrž též rozsudek soudu prvního stupně ve
výrocích I., III. a IV. a věc vrátil v tomto rozsahu soudu prvního stupně k
dalšímu řízení. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) předně
shledal, že dovolání žalobkyně (dovolatelky) bylo podáno včas, subjektem k tomu
oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s.
ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se
zabýval otázkou jeho přípustnosti. Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu (§ 555 odst. 1 o. z.). Základním
hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od 1. 1edna
2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný
úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu
vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět; není-li možné zjistit úmysl
(záměr) jednajícího, přisuzuje se jednajícímu v projevu vůle takový úmysl
(záměr), jaký by mu zpravidla přikládala (rozumí se v dobré víře a v souladu s
dobrými mravy) osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. § 556
odst. 1 o. z.). Kromě úmyslu (záměru) jednajícího (ve zjištěné nebo přisouzené
podobě) se při výkladu projevu vůle přihlíží také k „praxi zavedené mezi
stranami v právním styku“, k tomu, co projevu vůle předcházelo, a k tomu, jak
strany daly následně najevo, jaký obsah a význam projevu vůle přikládají (srov. § 556 odst. 2 o. z.). Byl-li při výslovném projevu vůle použit výraz, který sám
o sobě připouští různý výklad, a nepodaří-li se výše uvedeným postupem vyjasnit
projev vůle, měl by se podle ustanovení § 557 o. z. vyložit „k tíži toho, kdo
výrazu použil jako první“ (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 25. dubna 2017,
sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, z 19. března 2019, sp. zn. 21 Cdo 6073/2017, či ze
17. dubna 2019, sp. zn. 26 Cdo 2534/2018). Odvolací soud se od takto nastavené právní úpravy a závěrů, k nimž dospěla již
ustálená soudní praxe, neodklonil, jestliže s přihlédnutím ke zjištěným
skutečnostem, a to i k obsahu samotné Nájemní smlouvy, dovodil, že Nájemní
smlouva je určité a srozumitelné právní jednání, z něhož lze zjistit konkrétní
práva a povinnosti stran vyplývající ze založeného nájemního poměru. Při
hodnocení, zda Nájemní smlouva neodporuje dobrým mravům, je pak zapotřebí
zohlednit specifické okolnosti projednávané věci, jak to ostatně v odůvodnění
napadeného rozsudku přiléhavě učinil i odvolací soud. Z nich je totiž patrné,
že veškerá jednání rodiny S., ať už jde o založení žalované, samotnou okolnost,
že společníky a jednateli obou účastnic jsou výlučně členové rodiny S., či
koupi předmětné stavby, uzavření Nájemní smlouvy a jejích následných dodatků,
na sebe logicky navazují. S přihlédnutím ke všem těmto okolnostem lze uzavřít,
že veškerá jednání účastnic (laicky nahlíženo členů rodiny S.) v jejich
celkovém souhrnu směřovala ke stejnému cíli – zabezpečení činnosti žalované a
zajištění podnikání, resp. příjmů, N. S. a jejího manžela v České Republice. Zájmy obou společností, či dovolatelky a jejího jednatele, tudíž ani nemohly
být v kolizi, jako tomu bývá ve standardních obchodněprávních vztazích, v nichž
společnosti, či jejich samotní jednatelé, jednají (mimo jiné) za účelem
dosažení co nejvyššího zisku. Za této situace pak vskutku nelze hovořit o
rozporu jakéhokoliv jednání s dobrými mravy a ani rozporu zájmů jednatele se
zájmy obou obchodních společností.
S přihlédnutím k řečenému lze tudíž uzavřít,
že odvolací soud postupoval v souladu s již ustálenou soudní praxí, jestliže
vzhledem ke zjištěným specifickým okolnostem pokládal Nájemní smlouvu za platné
právní jednání. Z vyložených důvodů tedy dovolací soud nedovodil přípustnost dovolání (podle §
237 o. s. ř.) pro posouzení otázky platnosti Nájemní smlouvy. Za této situace
dovolání – v rozsahu vymezeném ve výroku I. tohoto rozsudku – odmítl podle §
243c odst. 1 o. s. ř. jako nepřípustné.
Naproti tomu dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř.,
směřuje-li proti výroku I. napadeného rozsudku, pokud jím odvolací soud
potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku III. zamítajícím žalobu na
vyklizení předmětné stavby, neboť zde směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo
odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva
(předběžné otázky neplatnosti Dodatku č. 2 pro nedodržení dohodnuté formy
právního jednání), která v takto nastavené podobě nebyla v rozhodovací praxi
dovolacího soudu dosud vyřešena. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla
a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení,
které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady
dovolatelka v dovolání uplatnila. Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou
naplněnosti uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci
podle § 241a odst. 1 o. s. ř., neboť povaha vytýkaných vad řízení tomu nebrání. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval. Aby se mohl dovolací soud vskutku zodpovědně vyjádřit ke správnosti právního
posouzení věci, jde-li o vyklizení předmětné stavby, je zapotřebí vyřešit
otázku, zda žalovaná má k jejímu užívání platný právní titul. S přihlédnutím k
okolnostem projednávané věci musí tedy nejprve (předběžně) posoudit otázku
platnosti Dodatku č. 2, jímž měla být doba nájmu nově dohodnuta (oproti dohodě
obsažené v Nájemní smlouvě) pouze do 30. září 2016. Podle § 561 odst. 1 věty první a druhé o. z. k platnosti právního jednání
učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být
nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Podle § 582 odst. 1
věty první o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo
stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Podle §
1758 o. z. dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za
to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy,
projeví-li jedna ze stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě. Výhradu formy (ať již nezbytné pro uzavření původní smlouvy nebo nezbytné pro
její změnu) je samozřejmě možno později opustit. Strany se totiž nemohou do
budoucna omezit v tom smyslu, že by si úplně znemožnily dohodnout se jinak. Jejich aktuálně projevená vůle má vždy přednost před vůlí projevenou dříve a
platí to i ohledně požadavku formy. Dohodou o opuštění dříve vyhrazené formy je
tedy možno se z výhrady vyvázat, a to i v jiné formě.
Vyžaduje se však, aby
strany učinily nejen neformální právní jednání samotné, nýbrž aby současně
opustily (ať již v jakékoliv formě) i dříve ujednanou výhradu formy, což musí
být prokázáno a doloženo; v tomto smyslu tudíž jde o vyvratitelnou právní
domněnku. Může nepochybně jít o součást stejného aktu ve skutkovém smyslu,
právně však jde o dvě skutečnosti – dohodu o opuštění sjednané formy, pro niž
je právně významné i následné chování stran, a samotné neformální právní
jednání. Samotné neformální právní jednání pro opuštění sjednané formy
nepostačuje. Opačný výklad by vedl prakticky k neaplikovatelnosti ustanovení §
1758 o. z. Na tomto místě se sluší zmínit, že i tehdy, chtějí-li být strany
podle § 1758 o. z. vskutku vázány, by mohly být vázány neplatně podle § 582 o. z., nedojde-li ve smyslu § 582 odst. 1 o. z. ke konvalidaci nebo k uplatnění §
582 odst. 2 o. z. Dovolací soud se však i přes uvedené kloní k závěru, že
bude-li z okolností konkrétní věci zřejmé, že strany chtějí být uzavřeným
právním jednáním vázány i při nedodržení smluvené formy, mělo by jít o vázanost
platnou, neboť opačný důsledek je při úpravě obsažené v ustanovení § 1758 o. z. pro praxi do jisté míry nepředvídatelný a také v rozporu s jejími očekáváními a
potřebami. V projednávané věci se účastnice v čl. 15 odstavci 15.4 Nájemní smlouvy
dohodly, že může být měněna pouze „písemnými dodatky, podepsanými oběma
stranami, přičemž podpisy stran musí být úředně ověřeny“. Dohodnutý požadavek
úředního ověření podpisů lze považovat za jakési zpřísnění smluvené písemné
formy, které (toliko) zvyšuje právní jistotu jednajících subjektů (odhlédnuto
od případů, kdy existenci úředně ověřených podpisů vyžaduje k platnosti
právního jednání přímo zákon, neboť o takovou situaci v projednávané věci
nejde). Z písemných Dodatků č. 1 až 3 k Nájemní smlouvě vyplývá, že smluvní strany již
v úvodu každého z nich konstatovaly, že v souladu s ustanovením čl. 15 odstavce
15.4 uzavírají dodatek k Nájemní smlouvě, avšak na žádném z nich jejich podpisy
(resp. podpisy za ně jednající osoby) nebyly úředně ověřeny. Odvolávaly-li se
však na uvedený článek Nájemní smlouvy, bylo jim již při uzavírání Dodatku č. 1
nepochybně známo, že pro změnu Nájemní smlouvy si dohodly dodatky v písemné
formě s úředně ověřenými podpisy. Jestliže již Dodatek č. 1 uzavřely sice v
písemné formě, avšak přes uvedené ujednání, na něž v něm výslovně odkázaly, bez
úředně ověřených podpisů, zastává dovolací soud názor, že i s přihlédnutím k
jejich následnému jednání a chování (podle Dodatku č. 1 se chovaly, žalobkyně
ve Výpovědi ani netvrdila, že by nájemné podle Dodatku č. 1 nebylo placeno, a
platnost Dodatků č. 1 a 2 původně ani nezpochybňovala) tím konkludentně
opustily dříve (v Nájemní smlouvě) dohodnutou zpřísněnou písemnou formu s
úředně ověřenými podpisy s tím, že nadále půjde o písemné dodatky k Nájemní
smlouvě opatřené prostými podpisy. Z tohoto důvodu musejí být vázány nejen
Dodatkem č. 1, nýbrž zejména i Dodatkem č. 2, zkracujícím dříve dohodnutou dobu
nájmu jen do 30. září 2016; k Dodatku č.
3 (snižujícím měsíční nájemné a opět
prodlužujícím zkrácenou dobu nájmu do 15. prosince 2026) se dovolací soud
nevyjadřuje, byl-li pravomocně určen neplatným (viz výrok II. rozsudku soudu
prvního stupně ze dne 17. dubna 2018, č. j. 4 C 99/2016-179, který nebyl
odvoláním napaden). Kromě toho Dodatek č. 2, omezující sjednaný nájem na dobu do 30. září 2016, byl
vyhotoven písemně a podepsán příslušnými osobami, přičemž tyto skutečnosti
žádná ze stran nezpochybnila. Dovolatelka sice podala žalobu na určení
neplatnosti Nájemní smlouvy, avšak platnost Dodatků č. 1 a 2 ve skutečnosti
zpochybnila jen tak, že jsou nedílnou součástí (neplatné) Nájemní smlouvy. Z
důvodu nedodržení ujednané formy však účastnice platnost Dodatků č. 1 a 2
nezpochybňovaly až do okamžiku, než se objevil sporný Dodatek č. 3, jehož
neplatnost namítla dovolatelka; až v reakci na tuto námitku se žalovaná ze
stejného důvodu dovolávala neplatnosti Dodatků č. 1 a 2. Nad rámec závěru o
konkludentním opuštění formy úředně ověřených podpisů na změnách dovolací soud
dodává, že s ohledem na tyto okolnosti případu a také na poměry obou účastnic
(viz výklad shora) se také jeví příliš formalistickým „zneplatnit“ Dodatek č. 2
pro nedostatek úředního ověření podpisů v situaci, kdy šlo o písemné právní
jednání nepochybně opatřené podpisem jednajících osob. Nejvyšší soud již v minulosti v řadě svých rozhodnutí dovodil, že
výpověď z nájmu bytu daná osobě, která není nájemcem bytu (např. proto, že jí
nájem již dříve zanikl nebo že nájemcem bytu nikdy nebyla), nemá žádné právní
účinky (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. června 2008, sp. zn. 26
Cdo 3842/2007, uveřejněný pod č. 33/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek, z 28. srpna 2012, sp. zn. 26 Cdo 4020/2011, či v poměrech právní
úpravy účinné od 1. ledna 2014 ze 17. dubna 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017). Uvedené závěry pak lze bezpochyby vztáhnout i na nájem prostor sloužících
podnikání. Výpověď (ze dne 27. června 2017) tudíž nemohla nijak zasáhnout do
právního postavení žalované, zanikl-li jí nájem uplynutím doby sjednané v
Dodatku č. 2 k 30. září 2016; k (opětovnému) prodloužení nájmu do 15. prosince
2026 Dodatkem č. 3 dovolací soud nepřihlížel, byl-li tento dodatek pravomocně
určen neplatným. Bylo proto nadbytečné zabývat se dovolatelčinými námitkami
vztahujícími se k závěru o neplatnosti, resp. zdánlivosti Výpovědi. Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že pokud odvolací soud potvrdil rozsudek
soudu prvního stupně ve výroku III. zamítajícím žalobu na vyklizení předmětné
nemovitosti, spočívá jeho rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci (§
241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho
změnu, rozsudek odvolacího soudu v této části potvrzujícího výroku, včetně
části, jíž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně v nákladovém výroku IV.,
a dále v nákladovém výroku III. zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s
ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.), aniž se – pro
nadbytečnost – zabýval vytýkanými vadami řízení a dalšími uplatněnými
dovolacími námitkami.
Protože důvody, pro které bylo v tomto rozsahu zrušeno
rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně,
dovolací soud zrušil ve výroku III. o věci samé a v nákladovém výroku IV. i
toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil v tomto
rozsahu soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci
rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst.
1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 22. 1. 2020
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu