26 Cdo 789/2025

26 Cdo 789/2025-436

USNESENÍ

Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci navrhovatelů a) J. Š., a b) A. Š., zastoupených Mgr. Liborem Valentou, advokátem se sídlem v Brně, Pražákova 1024/66a, za účasti XY – společenství vlastníků jednotek, zastoupeného JUDr. Hanou Klusáčkovou, advokátkou se sídlem v Brně, Koliště 1965/13a, o neplatnost usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, vedené u Krajského soudu v Brně pod sp. zn. 1 Cm 122/2020, o dovoláních navrhovatelů a účastníka řízení proti usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 20. 11. 2024, č. j. 8 Cmo 204/2021-387, takto:

I. Dovolání navrhovatelů a účastníka řízení se odmítají. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

1. Návrhem podaným původně k Městskému soudu v Brně se navrhovatelé (bezpodíloví spoluvlastníci bytové jednotky č. 421/8, o velikosti 4+1, zapsané na LV č. XY, umístěné ve stavbě č. p. XY, XY, bytový dům, ležící na pozemcích parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. XY, a parc. č. XY, zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na LV č. XY – dále jen „byt“ a „dům“) domáhali vyslovení neplatnosti a zrušení usnesení shromáždění XY – společenství vlastníků jednotek (dále jen „Společenství“, resp. „SVJ“) ze dne 18.

11. 2015 přijatého pod bodem 9, jímž bylo rozhodnuto o revitalizaci domu, zateplení domu a řešení balkonů, usnesení shromáždění Společenství ze dne 25. 9. 2018 přijatého pod bodem 11, jímž shromáždění schválilo stanovení mechanismu pomocného hlasování o revitalizaci domu, výběru tvaru lodžií pro byty 4+1 a o přístavbě lodžií k bytům 2+kk, bodem 12, jímž bylo za použití pomocného mechanismu schváleného v předchozím bodě hlasováno o revitalizaci domu, výběru tvaru lodžií pro byty 4+1 a o přístavbě lodžií k bytům 2+kk, a bodem 13, jímž Společenství rozhodlo o revitalizaci, a usnesení shromáždění Společenství ze dne 12.

12. 2019 přijatého pod bodem 4A, jímž shromáždění vzalo na vědomí informace související s podáním žádosti o dotaci z programu IROP a vyslovilo souhlas s podáním žádosti o tuto dotaci, bodem 5A, jímž shromáždění schválilo výsledné pořadí výběrového řízení na dodavatele stavby „Oprava a modernizace bytového domu XY“ (dále též jen „stavba“, resp. „revitalizace“), bodem 5B, jímž shromáždění uložilo výboru SVJ uzavřít smlouvu na realizaci revitalizace domu s vítězem výběrového řízení společností KALAHA a.s.

za tam konkretizovaných podmínek, bodem 6, jímž shromáždění schválilo přijetí úvěru od Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. do výše 10.000.000 Kč na financování stavby, resp. od Komerční banky, a.s., bude-li její nabídka výhodnější, a bodem 7, jímž byla stanovena výše příspěvku na DPZO na 23 Kč/m2, a dále bylo určeno, jakým způsobem bude tento příspěvek využit, a že položky rozpočtu 3a – Rozšíření stávajících lodžií, 3b – Zábradlí rozšířených lodžií, 4a – Přístavba nových lodžií, 4b – Zábradlí nových lodžií a 4c – Náhrada stávajícího okna budou přiřazeny odpovídajícím podílem k jednotce, ze které bude na lodžii přístup a nebudou se hradit podle podílu na společných částech domu (společně též jen „napadená usnesení“), to vše „co do přístavby lodžií k bytové jednotce č. 421/8…“.

Současně žádali, aby byla Společenství a společnosti KALAHA a.s. [jež byla původně v postavení žalované 2) a později účastnice 2)] uložena povinnost zdržet se jakýchkoliv zásahů do jejich vlastnického práva k bytu a vydání předběžného opatření. Usnesením ze dne 4. 5. 2020, č. j. 51 C 22/2020-142, Městský soud v Brně vyloučil řízení o návrhu na vyslovení neplatnosti a zrušení napadených usnesení a o návrhu na vydání předběžného opatření k samostatnému řízení. Usnesením ze dne 26. 5. 2020, č. j.

Ncp 106/2020-148, Vrchní soud v

Olomouci vyslovil, že k projednání a rozhodnutí vyloučené věci jsou v prvním stupni příslušné krajské soudy a po právní moci tohoto usnesení postoupil věc k dalšímu řízení Krajskému soudu v Brně. Krajský soud v Brně (soud prvního stupně) usnesením ze dne 4. 6. 2020, č. j. 1 Cm 122/2020-151, zamítl návrh na vydání předběžného opatření a rozhodl o nákladech řízení o předběžném opatření.

2. Soud prvního stupně poté usnesením ze dne 22. 10. 2020, č. j. 1 Cm 122/2020-223, nevyslovil neplatnost napadených usnesení shromáždění Společenství (výrok I), zamítl návrh na zrušení napadených usnesení, alternativně jen usnesení shromáždění Společenství ze dne 12. 12. 2019 pod body

3. K odvolání navrhovatelů Vrchní soud v Olomouci (soud odvolací) usnesením ze dne 26. 1. 2022, č. j. 8 Cmo 204/2021-260, ve znění usnesení ze dne 19. 4. 2022, č. j. 8 Cmo 204/2021-309, ukončil účast společnosti KALAHA a.s. [účastnice 2)] v řízení (výrok I), potvrdil usnesení soudu prvního stupně ve výroku I ve správném znění, že návrh na zrušení, resp. na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění Společenství ze dne 18. 11. 2015 „č. 7 – Revitalizace domu, zateplení domu, řešení balkonů (prodloužení, přístavba) – jako host se zúčastní zástupci STAVOPROJEKT“, usnesení shromáždění Společenství ze dne 25. 9. 2018 č. 11 až č. 13 a usnesení shromáždění Společenství ze dne 12. 12. 2019 č. 4A, 5A, 5B, 6 a 7, se zamítá (výrok II), zrušil usnesení soudu prvního stupně ve výroku II (výrok III) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výroky IV a V).

4. K dovolání navrhovatelů Nejvyšší soud usnesením ze dne 20. 5. 2024, č. j. 26 Cdo 1857/2023-355, citované usnesení odvolacího soudu v potvrzujícím výroku II a v nákladových výrocích IV a V zrušil a věc mu v tomto rozsahu vrátil k dalšímu řízení. Odvolacímu soudu uložil, aby posoudil, zda lodžie přiléhající k bytu navrhovatelů je jeho příslušenstvím, a tudíž jejich výlučným vlastnictvím, či zda je společnou částí domu, a poté – v návaznosti na takto přijatý závěr – zhodnotil, zda shromáždění Společenství všemi napadenými usneseními rozhodovalo v rámci své působnosti svěřené mu stanovami a zákonem; v případě záporné odpovědi vysloví, že o to které (ta která) usnesení nejde, aniž by současně musel zamítnout žalobu na vyslovení jeho (jejich) neplatnosti, a v kladném případě se bude opětovně zabývat naplněním podmínek vymezených v § 1209 odst. 1 o. z. (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020 – dále jen „o. z.“) pro možné přezkoumání jejich platnosti.

5. V dalším řízení odvolací soud usnesením ze dne 20. 11. 2024, č. j. 8 Cmo 204/2021-387, usnesení soudu prvního stupně ve výroku I ohledně rozhodnutí shromáždění ze dne 18. 11. 2015 v bodě 9, jímž shromáždění rozhodlo o pověření výboru SVJ k přípravě revitalizace domu, potvrdil, a ve zbývající části bodu 9 změnil tak, že na rozhodnutí o rozšíření balkonů bytových jednotek 4+1 a o přístavbě balkonů k bytovým jednotkám 2+kk se hledí, jako by nebyla přijata (výrok I), ohledně rozhodnutí shromáždění ze dne 25.

9. 2018 v bodě 12 a v části bodu 13 potvrdil, a ve zbývající části bodu 13 o odsouhlasení rozšíření lodžií bytových jednotek 4+1 a přístavby lodžií k bytovým jednotkám 2+kk a v bodě 11 o schválení pomocného hlasování pro výběr tvaru lodžie u bytových jednotek 4+1 a přístavbě lodžií k bytovým jednotkám 2+kk změnil tak, že na tato rozhodnutí se hledí, jako by nebyla přijata (výrok II), a ohledně rozhodnutí shromáždění ze dne 12. 12. 2019 v bodech 4A, 5A, v části 5B, 6 a v části 7 potvrdil, a ve zbývající části bodu 5B, jíž bylo rozhodnuto o rozšíření lodžií bytových jednotek 4+1 a o přístavbě lodžií k bytovým jednotkám 2+kk, a ve zbývající části bodu 7, jíž bylo rozhodnuto o položkách rozpočtu dílčích částí 3a, 3b, 4a, 4b a 4c týkajících se lodžií, změnil tak, že na tato rozhodnutí se hledí, jako by nebyla přijata (výrok III); současně rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výroky IV a V).

6. Odvolací soud k napadeným usnesením přijatým na shromážděních SVJ konaných dne 18. 11. 2015 a dne 25. 9. 2018 konstatoval, že návrh na vyslovení jejich neplatnosti navrhovatelé podali po uplynutí tříměsíční prekluzivní lhůty, a proto musí být v této části zamítnut. Ve smyslu § 90 odst. 1 z. ř. s. (zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „z. ř. s.“) v návaznosti na § 245 o. z. se však zabýval tím, zda nejsou rozhodnutími, na která se hledí, jako by nebyla přijata.

V této souvislosti považoval za právně významné zjištění, že podle prohlášení vlastníka ze dne 11. 12. 2000 (dále též jen „Prohlášení“) jsou lodžie příslušenstvím bytů 4+1, tj. výlučným vlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek, a nejsou tedy společnými částmi domu. Rozhodnutí o nich proto shromáždění nepřísluší, a pokud tak přesto učinilo, je nutno takové rozhodnutí považovat za nicotné. S odkazem na tam citovanou judikaturu Nejvyššího soudu rovněž dovodil, že shromáždění společenství vlastníků nemohlo rozhodovat ani o tom, co svou povahou šlo změnit pouze změnou prohlášení vlastníka, typicky o stavebních úpravách měnících (vzhled i) půdorys domu.

Zbylá rozhodnutí podle jeho názoru žádnou z vad uvedených v § 245 o. z. stižena nejsou; oba zmíněné případy nicotných rozhodnutí je proto zapotřebí oddělit od ostatních. K výše řečenému dodal, že rozhodnutí o revitalizaci obecně spadá do působnosti shromáždění SVJ a dotýká se všech vlastníků bytových jednotek. V dané věci revitalizace zahrnovala zateplení pláště domu, čímž se dotkla i vlastníků bytových jednotek o velikosti 4+1, jejichž součástí jsou lodžie, avšak zateplení obvodového pláště domu nepředstavuje zásah do výlučného vlastnictví bytové jednotky, pročež jsou vlastníci jednotek povinni tuto stavební úpravu strpět.

Naznačenou optikou poté posuzoval zdánlivost jednotlivých napadených usnesení. Usnesení shromáždění SVJ ze dne 18. 11. 2015 přijaté pod bodem 9 pokládal za nicotné v části týkající se rozšíření lodžií bytových jednotek 4+1 a přístavby lodžií k bytovým jednotkám 2+kk. Nicotným shledal také usnesení shromáždění SVJ ze dne 25. 9. 2018 přijaté pod bodem 11, neboť shromáždění jím rozhodlo o otázce, která úzce souvisí s rozšířením a přístavbou lodžií, a pod bodem 13 v části týkající se rozšíření a přístavby lodžií.

K usnesení shromáždění SVJ ze dne 25. 9. 2018 pod bodem 12 uvedl, že jím mělo být přijato usnesení za použití pomocného hlasování. Nepovažoval je však za rozhodnutí shromáždění jako orgánu společenství vlastníků, jelikož v první části hlasovali pouze vlastníci bytů 4+1 a ve druhé vlastníci bytů 2+kk. Nejde-li přitom o rozhodnutí shromáždění, nelze se zabývat ani otázkou jeho případné neplatnosti či nicotnosti. Obdobně pak odvolací soud postupoval při posuzování usnesení přijatých shromážděním Společenství dne 12.

12. 2019, u nichž se ovšem zabýval též naplněním předpokladů vymezených v § 1209 odst. 1 o. z. Vysvětlil, že v tomto případě navrhovatelé návrh podali v tříměsíční prekluzivní lhůtě.

Ve vztahu k usnesení pod bodem 5A však nebyli přehlasovanými vlastníky, neboť proti němu nikdo nehlasoval; k podání návrhu podle § 1209 odst. 1 o. z. proto nebyli aktivně legitimováni. Tímto rozhodnutím shromáždění schválilo výsledné pořadí výběrového řízení na dodavatele stavby a tato otázka podle odvolacího soudu nestojí mimo jeho působnost. K přezkumu usnesení pod bodem 4A, byť na základě návrhu podaného včas přehlasovanými vlastníky, neshledal důležitý důvod, jelikož jeho předmětem byla dotace, která představuje přínos, a nikoliv úbytek jakožto potenciální zásah do majetkového práva.

Shodně uzavřel též k bodu 6, jenž představoval pokyn k výběru úvěrujícího ústavu podle daných podmínek. Kritérium důležitého důvodu by bylo naplněno, pokud by shromáždění schvalovalo konkrétní úvěr, to však nebyl případ dotčeného usnesení, jelikož nebyl znám ani (konkrétní) úvěrující ústav ani podmínky úvěru. Z dotčeného usnesení nadto nebylo prakticky možné vyčlenit otázky související s lodžiemi, stejně jako u rozhodnutí pod body 4A a 5A. Usnesení přijaté pod bodem 5B shledal nicotným v části týkající se rozšíření lodžií u bytů 4+1 a jejich přístavby k bytům 2+kk, neboť ukládá výboru uzavřít smlouvu ve znění obsahujícím i rozšíření a přístavbu lodžií, tj. navazuje na rozhodnutí o otázce, která do působnosti shromáždění nenáleží.

Ve zbývající části jej nepovažoval za nicotné, poněvadž se týká realizace revitalizace, což do působnost shromáždění spadá, stejně jako pokyn k uzavření smlouvy s vítězem výběrového řízení – společností KALAHA a.s., a ani za neplatné, bylo-li přijato většinou přesahující 74 %. Konečně usnesení přijaté pod bodem 7 považoval za nicotné v části, jíž shromáždění rozhodlo o položkách rozpočtu dílčích částí 3a, 3b, 4a, 4b, a 4c týkajících se lodžií; k přezkumu zbývající části tohoto usnesení pak nebyl dán důležitý důvod, a i kdyby byl, nebylo by na místě jeho neplatnost vyslovit, jelikož jej přijala odpovídající většina vlastníků.

Z vyložených důvodů odvolací soud usnesení soudu prvního stupně částečně změnil a částečně potvrdil, jak je uvedeno v bodě 5 odůvodnění tohoto rozhodnutí.

7. Proti výrokům I, II, III a proti nákladovému výroku IV usnesení odvolacího soudu podali dovolání navrhovatelé a proti měnícím částem výroků I, II a III podal dovolání účastník řízení. Obě dovolání nejsou podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) z dále uvedených důvodů přípustná.

8. S ohledem na skutečnost, že napadená usnesení byla přijata na shromážděních Společenství konaných dne 18. 11. 2015, dne 25. 9. 2018 a dne 12. 12. 2019, je třeba věc posoudit podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020 (dále opět jen „o. z.“, resp. „občanský zákoník“) – viz čl. II Přechodná ustanovení zákona č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. a) K dovolání navrhovatelů

9. V části, jíž dovolatelé (snad) brojí proti měnícím částem výroků I, II a III usnesení odvolacího soudu je dovolání subjektivně nepřípustné, neboť k podání dovolání je subjektivně oprávněn pouze ten účastník, v jehož poměrech rozhodnutím odvolacího soudu nastala újma odstranitelná tím, že dovolací soud toto rozhodnutí zruší (srov. závěry Nejvyššího soudu vyjádřené v usnesení ze dne 30. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1363/96, uveřejněném pod č. 28/1998 časopisu Soudní judikatura, ze dne 1. 2. 2001, sp. zn. 29 Cdo 2357/2000, a ze dne 1. 4. 2014, sp. zn. 25 Cdo 3324/2013).

10. K dovolacím námitkám vztahujícím se k ostatním napadeným částem usnesení odvolacího soudu lze uvést následující.

11. Řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby je řízením ve statusových věcech právnických osob ve smyslu § 3 odst. 2 písm. a), § 85 písm. a) z. ř. s. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2018, sp. zn. 29 Cdo 3307/2016, uveřejněné pod č. 87/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Ačkoliv jde o řízení nesporné, může být řízení podle § 1209 o. z. zahájeno toliko na návrh (§ 13 odst. 1 věta první z. ř. s., § 1209 o. z.).

12. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že v řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby rozhodne soud i bez návrhu o tom, že o rozhodnutí orgánu právnické osoby nejde, hledí-li se na něj, jako by nebylo přijato (§ 90 odst. 1 z. ř. s.; k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2016, sp. zn. 29 Cdo 1817/2016, uveřejněné pod č. 46/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 28. 8. 2019, sp. zn. 27 Cdo 2586/2018). Závěr o nicotnosti usnesení lze přijmout v jakémkoliv řízení, tj. jak v řízení o vyslovení neplatnosti usnesení, tak i jako řešení předběžné otázky v jiném řízení.

V řízení o vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady byl rovněž přijat závěr, že soud vysloví nicotnost napadeného usnesení, aniž současně zamítne návrh na vyslovení jeho neplatnosti (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2007, sp. zn. 29 Odo 1138/2005, uveřejněné pod č. 55/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 20. 3. 2014, sp. zn. 29 Cdo 3656/2012, a ze dne 29. 5. 2019, sp. zn. 27 Cdo 3903/2017). Ačkoli posléze uvedený závěr Nejvyšší soud přijal v poměrech institutu nicotnosti usnesení valné hromady v režimu právní úpravy účinné do 31.

12. 2013, prosadí se obdobně i v poměrech zdánlivosti usnesení valné hromady v režimu právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 [(srov. § 90 odst. 1 z. ř. s. a dále též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2024, sp. zn. 27 Cdo 2376/2023 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 18. 9. 2024, sp. zn. I. ÚS 1951/24)], a rovněž obecně ve vztahu k dalším rozhodnutím orgánu právnické osoby, neboť i příslušná zákonná ustanovení jsou v tomto směru obecná. V již citovaném usnesení ze dne 26.

10. 2016, sp. zn. 29 Cdo 1817/2016, Nejvyšší soud současně připustil, že předmětem přezkumu mohou být i jen části jednotlivých usnesení (za podmínky, že je lze od ostatního obsahu napadených usnesení oddělit).

13. V posuzované věci se dovolatelé domáhali vyslovení neplatnosti, resp. zrušení napadených usnesení ve vztahu k jejich bytu. Jelikož však toliko taková část napadených usnesení od jejich ostatního obsahu oddělitelná není, odvolací soud nepochybil, vyslovil-li, že o rozhodnutí nejde ve vztahu k těm jejich částem, jež se týkaly rozšíření lodžií k bytům 4+1 a přístavby lodžií k bytům 2+kk; oddělení právě takové části nadto vyvolá též rozumné důsledky. Vytýkají-li pak dovolatelé odvolacímu soudu, že nevyslovil nicotnost i dalších, návrhem na zahájení řízení nenapadených, usnesení shromáždění SVJ, pak přehlíží, že řízení podle § 1209 o. z. lze zahájit jen na návrh. Nenapadenými rozhodnutími se tudíž soud zabývat nemůže. Dovolatelé navíc nejsou ve své argumentaci konzistentní, jestliže na jedné straně mají za to, že odvolací soud nerespektoval dispoziční zásadu a přisoudil jim více, než čeho se domáhali (nevyslovil-li nicotnost pouze těch částí napadených usnesení, jež se vztahují k jejich bytu), na druhé straně se domáhají vyslovení nicotnosti usnesení SVJ, jež vůbec nejsou předmětem řízení, a konečně v dovolacím petitu požadují vyslovení nicotnosti tam označených usnesení SVJ právě v tom rozsahu, jak to učinil odvolací soud (s tím rozdílem, že zahrnuje také návrhem na zahájení řízení nenapadená usnesení SVJ). Pro úplnost lze dodat, že podle § 216 odst. 2 o. s. ř. v odvolacím řízení nelze uplatnit nový nárok; rozšíření návrhu o další usnesení shromáždění SVJ učiněné až v odvolacím řízení tudíž vskutku nebylo přípustné, jak přiléhavě zhodnotil odvolací soud (viz jeho usnesení ze dne 13. 11. 2024, č. j. 8 Cmo 204/2021-386). Nezbývá proto než uzavřít, že odvolací soud se od ustálené judikatury dovolacího soudu neodchýlil.

14. Námitka, že odvolací soud nerespektoval pokyny vyslovené Nejvyšším soudem v usnesení ze dne ze dne 20. 5. 2024, č. j. 26 Cdo 1857/2023-355, je nedůvodná, neboť z napadeného usnesení naopak vyplývá, že odvolací soud se jimi ve všech ohledech důsledně řídil. K řečenému lze s přihlédnutím k dovolací argumentaci přičinit, že dovolatelé se mýlí, domnívají-li se, že podle instrukcí Nejvyššího soudu měl odvolací soud vyslovit nicotnost jednotlivých usnesení, aniž by potvrzoval usnesení soudu prvního stupně v části rozhodování o jejich neplatnosti, tedy že odvolací soud „vlastně duplikuje výroky o tomtéž“. Přehlíží totiž, že potvrzující a měnící části výroků I, II a III usnesení odvolacího soudu se vztahují k jiným částem napadených usnesení. Vyjádřeno jinak, návrh na vyslovení neplatnosti napadeného usnesení není třeba zamítat tehdy, dospěje-li soud k závěru o jeho zdánlivosti, kterou vysloví; neshledá-li ovšem napadené usnesení neplatné ani zdánlivé, návrh zamítne. Ani v tomto směru tudíž odvolací soud nepochybil.

15. Na vyřešení otázky, zda „je možno zjistit nicotnost usnesení shromáždění účastníka, ale neprohlásit ji, respektive nerozhodnout o něm?“ napadené rozhodnutí odvolacího soudu nespočívá (nezávisí). Z usnesení odvolacího soudu totiž nevyplývá, že by některé z napadených usnesení shledal nicotným a přesto jeho nicotnost nevyslovil; konkrétně ve vztahu k usnesení pod bodem 12 ze dne 12. 12. 2019 uzavřel, že nejde o rozhodnutí shromáždění SVJ, avšak nikoli v tom smyslu, že by bylo zdánlivé, nýbrž v tom smyslu, že dané usnesení nepřijímalo shromáždění SVJ jakožto orgán této právnické osoby. Přitom nespočívá-li napadené rozhodnutí na posouzení takto nastolené otázky, nemůže být jejím prostřednictvím ani založena přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. [srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013, či ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2376/2013 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 16. 1. 2014, sp. zn. III. ÚS 3773/13)].

16. Konečně proti výroku IV o nákladech řízení, který dovolatelé zjevně napadli jen jako výrok akcesorický, není dovolání přípustné podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. b) K dovolání účastníka řízení

17. Na tomto místě je zapotřebí předeslat, že jednotky v domě byly vymezeny Prohlášením ze dne 11. 12. 2000, tj. za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění k datu učinění Prohlášení (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“). Podle zákona č. 72/1994 Sb. muselo prohlášení vlastníka budovy (§ 4 odst. 2) obsahovat mj. popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení (písm. b), určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (písm. c), stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (písm. d). Společné části domu byly v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek (§ 8 odst. 1) a § 8 odst. 2 určoval velikost těchto podílů.

18. Jednotky v domě, společné části a podíly na společných částech domu zůstaly i po účinnosti občanského zákoníku vymezeny tak, jak to v Prohlášení učinil jeho původce (Družba, stavební bytové družstvo, IČO 00047708). Od 1. 1. 2014 se však vlastnictví jednotek vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb. řídí právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku. Proto i u „starých“ jednotek (vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb.) lze odstranit vady prohlášení podle § 1168 o. z. [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sen. zn. 29 ICdo 34/2015, a ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 2323/2016 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 23. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 1066/17)] a prohlášení lze také změnit (§ 1169 odst. 1 o. z.).

19. Správa domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví je definována v § 1189 o. z., vyjadřuje specifickou povahu úpravy vztahů bytového spoluvlastnictví danou dualistickou koncepcí spočívající ve výlučném vlastnictví (bytové) jednotky na straně jedné a v podílovém spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku na straně druhé. Osobou odpovědnou za správu je zpravidla společenství vlastníků (§ 1190 o. z.), které je právnickou osobou s omezenou právní osobností (§ 1194 odst. 1 o. z.), jehož hlavním účelem je zajišťování správy domu a pozemku. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích [srov. např. jeho rozsudek ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 7. 8. 2018, sp. zn. I. ÚS 2325/18), a ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, uveřejněný pod č. 70/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek] vyložil, že § 1189 o. z. v odstavci 1 definuje správu domu a pozemku jednak negativně jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky, a jednak pozitivně jako vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí; pozitivní vymezení současně doplňuje o výčet činností, které se rovněž považují za správu domu a pozemku. V § 1189 odst. 2 o. z. je pak vyjádřena zásada, že správa domu a pozemku se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v § 7 a násl.

20. Rozhodnutí o změně společných částí stavební úpravou je rozhodnutím, které lze podřadit pod správu domu a pozemku v bytovém spoluvlastnictví podle § 1189 o. z. a které patří do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. f) bod 7 o. z.]. Od správy domu a pozemku je třeba odlišit rozhodnutí, která souvisejí s vlastnictvím či spoluvlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek (srov. opět již citované rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, a ze dne 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019), k nimž patří změna prohlášení, kterou lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z.

21. Ke změně prohlášení se podle § 1169 odst. 2 o. z. vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě; je vyloučeno, aby ke změně prohlášení mohlo dojít bez souhlasu osob, kterých by se dotýkala. Účinnosti dohoda nabývá, až s ní v písemné formě vysloví souhlas vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Úprava v § 1169 o. z. tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků. Aplikace § 1169 o. z. není zákonem výslovně vyloučena ani po vzniku společenství vlastníků, a toto vyloučení nelze dovodit ani z jeho povahy (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019).

22. Jestliže tedy chtěli vlastníci jednotek v domě v rámci revitalizace kromě samotného zateplení domu představujícího stavební úpravu, rozhodnutí o níž spadá do působnosti shromáždění SVJ, rozšířit lodžie náležející k bytům 4+1, jež jsou ve vlastnictví vlastníků těchto bytů, a vybudovat lodžie k bytům 2+kk, tj. změnit vymezení jednotek obsažené v Prohlášení, mohli tak učinit toliko postupem podle § 1169 o. z.; shromáždění SVJ o této otázce rozhodnout nemohlo. Odvolací soud proto postupoval souladně s výše citovanými judikatorními závěry, dovodil-li, že části napadených usnesení týkající se rozšíření lodžií u bytů 4+1 a přístavby lodžií k bytům 2+kk, jsou zdánlivá a hledí se na ně jako by nebyla přijata. Namítá-li v této souvislosti dovolatel, že vlastníci mohli svou působnost vykonat i na shromáždění, pak přehlíží, že ke změně Prohlášení zákon v dotčené době vyžadoval dohodu o změně práv a povinností vlastníků jednotek uzavřenou v písemné formě a účinnosti mohla tato dohoda nabýt až v okamžiku, kdy s ní opět v písemné formě vyslovili souhlas vlastníci jednotek s většinou (popř. kvalifikovanou většinou) hlasů, a to i když nebyli jejími stranami; uzavření takové dohody přitom tvrzeno, natož prokázáno nebylo. Oproti opačnému přesvědčení dovolatele je tudíž rozhodnutí odvolacího soudu výrazem standardní soudní praxe.

23. Na ostatních otázkách předložených dovolatelem k dovolacímu přezkumu napadené usnesení odvolacího soudu ve skutečnosti nespočívá (nezávisí), a proto jejich prostřednictvím – jak již bylo vyloženo výše – nemůže být ani založena přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. Odvolací soud totiž ve svém rozhodnutí žádné závěry o tom, že pokyn k přípravě (ne)lze považovat za konečné rozhodnutí, že odevzdání hlasovacího lístku (ne)lze považovat za individualizované prohlášení a že shromáždění (ne)mohlo do rozhodnutí o stavební úpravě inkorporovat přijaté rozhodnutí vlastníků jednotek, neučinil, resp. na názoru, že shromáždění SVJ či vlastnící jednotek nemohli udělit výboru SVJ pokyn, aby určitým způsobem jednal, jej nezaložil.

24. Vytýká-li dovolatel odvolacímu soudu, že vydal pro něj překvapivé rozhodnutí, porušil zásadu bezprostřednosti, nesplnil poučovací povinnost a opřel své rozhodnutí o důkaz, který nebyl v řízení proveden, uplatňuje jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Nevymezuje totiž žádné otázky procesního práva, na nichž by z hlediska právního posouzení věci napadené rozhodnutí záviselo, ale ve skutečnosti odvolacímu soud pouze vytýká, že řízení zatížil vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. K vadám řízení může dovolací soud přihlédnout jen tehdy, je-li dovolání přípustné (§ 237–238a o. s. ř.); samy o sobě však takovéto vady (i kdyby byly dány) přípustnost dovolání (podle § 237 o. s. ř.) nezakládají. Přesto dovolací soud k namítané překvapivosti napadeného usnesení uvádí následující. Je-li povinnost soudu rozhodnout v řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby i bez návrhu o tom, že o rozhodnutí orgánu právnické osoby nejde, hledí-li se na něj, jako by nebylo přijato, výslovně stanovena v § 90 odst. 1 z. ř. s., a zavázal-li současně dovolací soud usnesením ze dne 20. 5. 2024, č. j. 26 Cdo 1857/2023-355, odvolací soud k posouzení napadených usnesení z hlediska jejich zdánlivosti, nemohl být dovolatel „překvapen“, že odvolací soud k závěru o zdánlivosti příslušných částí napadených usnesení vskutku dospěl, a to i pokud jde o část usnesení přijatého pod bodem 7 na shromáždění SVJ konaném dne 12. 12. 2019, ve vztahu k němuž odvolací soud v usnesení ze dne 26. 1. 2022, č. j. 8 Cmo 204/2021-260, ve znění usnesení ze dne 19. 4. 2022, č. j. 8 Cmo 204/2021-309, uzavřel, že rozhodnutí o v něm obsažené záležitosti do působnosti shromáždění SVJ spadá. Takto učiněný právní názor totiž nezahrnoval posouzení, zda lodžie náleží ke společným částem domu či zda jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, a právě tento nedostatek dovolací soud odvolacímu soudu vytkl.

25. Konečně ani skutkové námitky (týkající se nedostatečného zjištění průběhu jednotlivých zasedání shromáždění SVJ, na nichž byla napadená usnesení přijata) nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Jen pro úplnost lze uvést, že z obsahu spisu se podává, že skutková zjištění nevykazují jakýkoli významný nesoulad s provedenými důkazy a skutkové závěry soudů nejsou v rozporu s obsahem spisu (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sb.).

26. Ze všech shora uvedených důvodů Nejvyšší soud dovolání navrhovatelů i účastníka řízení proti usnesení odvolacího soudu podle § 243c odst. 1 o. s. ř. jako nepřípustná odmítl.

27. Byla-li dovolání odmítnuta, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.

V Brně dne 21. 10. 2025

JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu