USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců Mgr. Petra Krause a Mgr. Zdeňka Sajdla ve věci žalobkyně A. K., zastoupené Mgr. Martinou Rydlovou, advokátkou se sídlem v Praze 10, Korunní 810/104, proti žalované M & M reality holding a. s., IČ 274 87 768, se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9, zastoupené Mgr. Peterem Harmečkem, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, o 100.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 15 C 301/2022, o dovolání žalované proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. května 2024, č. j. 14 Co 60/2024-69, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení 6.534 Kč k rukám advokátky Mgr. Martiny Rydlové do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
1. Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 27. 9. 2023, č. j. 15 C 301/2022-32, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 100.000 Kč s příslušenstvím (výrok I) i náhradu nákladů řízení (výrok II). Žalobkyně se po žalované domáhala vrácení blokační zálohy v žalované výši, neboť s ní jakožto realitní kanceláří a třemi prodávajícími uzavřela v pozici zájemce dne 14. 11. 2022 trojstrannou smlouvu nazvanou jako Dohoda o koupi nemovitosti (dále jen „smlouva“). Dva týdny po zmíněném datu se dovolala neplatnosti smlouvy a zároveň od ní odstoupila, žalovaná jí však z celkové výše blokační zálohy 349.000 Kč vrátila toliko 249.000 Kč, odevzdání žalované částky odmítla.
Soud naznal, že na předmětnou smlouvu je třeba aplikovat ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“), konkrétně jeho § 14, jenž zapovídá uložit zájemci – spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Přitom provize obsažená v čl. 5.2 předmětné smlouvy je dle názoru soudu materiálně smluvní pokutou sjednanou pro případ porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu ze strany žalobkyně.
Jelikož je dané ujednání smlouvy pro rozpor se zákonem neplatné, žalované nevznikl nárok na zaplacení částky 349.000 Kč, a přijetím plnění se tak žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila. Soud prvního stupně tudíž žalobě zcela vyhověl.
2. Městský soud v Praze usnesením ze dne 10. 5. 2024, č. j. 14 Co 60/2024-69, k odvolání žalované rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok
I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). Odvolací soud v části doplnil dokazování, přičemž dospěl k závěru, že mezi účastníky a prodávajícími byla uzavřena trojstranná kombinovaná smlouva, zčásti šlo vskutku dle obsahu o smlouvu rezervační. Uvedl, že dle judikatury dovolacího soudu dopadá zákon o realitním zprostředkování též na smlouvu trojstrannou. Shodně se soudem prvého stupně pak uzavřel, že sjednání provize dle čl 5.2 zmíněné smlouvy má sankční charakter, a je tudíž smluvní pokutou, již si však účastníci nemohli k utvrzení povinnosti žalobkyně uzavřít realitní smlouvu dle zákona platně sjednat. Žalovaná je tudíž povinna částku vydat žalobkyni jako bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Odvolací soud tedy rozsudek obvodního soudu jako věcně správný potvrdil.
3. Proti usnesení Městského soudu v Praze v celém rozsahu brojí žalovaná dovoláním, majíc je za přípustné ve smyslu § 237 o. s. ř. pro tři otázky, jež v rozhodování dovolacího soudu doposud nebyly vyřešeny. Jako první otázku formuluje, zda dopadá zákon o realitním zprostředkování na smlouvu o smlouvě budoucí (kupní), byť je jejím vedlejším účastníkem realitní zprostředkovatel. Odkazujíc na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019, a ze dne 6. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, tvrdí, že předmětná smlouva není smlouvou o rezervaci či realitním zprostředkování, prosazuje též své postavení jako toliko vedlejší účastnice smlouvy, jejíž závazky jsou ryze administrativní povahy, z čehož dovozuje, že zákon o realitním zprostředkování na nynější případ nedopadá.
4. Dále se dovolatelka táže, jestli je následkem ujednání obsahujícího povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu neplatnost celé smlouvy o realitním zprostředkování. Uvádí, že nemůže obstát závěr odvolacího soudu spočívající v tom, že porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování má za následek neplatnost celé smlouvy. Dle jejího mínění se neplatnost týká pouze daného ujednání.
5. Třetí neřešenou otázkou má být, obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem, zda je takové ujednání smluvní pokutou.
6. Z uvedených důvodů navrhuje, aby Nejvyšší soud usnesení odvolacího soudu změnil tak, že se žaloba v celém rozsahu zamítá, a žalované přiznal náhradu nákladů řízení.
7. K dovolání se vyjádřila žalobkyně, jež se ztotožňuje se závěry odvolacího soudu. Ohledně třetí otázky vznesené dovolatelkou upozorňuje, že danou argumentaci uplatnila žalovaná v dovolacím řízení poprvé. Navrhuje, aby Nejvyšší soud předmětný mimořádný opravný prostředek zamítl.
8. Při rozhodování o dovolání bylo postupováno podle občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů.
9. Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zabýval jeho přípustností.
10. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
11. Dovolání žalované však nelze shledat přípustným.
12. Nejvyšší soud se první žalovanou vznesenou otázkou zabýval mimo jiných již v rozsudku ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, a usnesení ze dne 29. 1. 2025, sp. zn. 33 Cdo 1870/2024.
13. V prvně jmenovaném rozhodnutí Nejvyšší soud poznamenal, že již ve svém rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném pod č. 4/2019 Sb. rozh. obč., s odkazy na právní teorii uzavřel, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.“
14. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srovnej namátkou rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018).
15. Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování se z ujednání obsažených ve smlouvě uzavřené mezi účastníky zřetelně podává, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobkyni jakožto zájemkyni o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování]; úplatu žalobkyně uhradila ve formě rezervačního poplatku (blokační úhrady). Oproti mínění dovolatelky je daná smlouva obsahem (mimo jiné) smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování]. Samotný text smlouvy zřetelně vychází ze zákona o realitním zprostředkování, jde-li například o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti, nadto v jejím článku 8 je zmíněno, že žalovaná své úkony činí v rámci své zprostředkovatelské činnosti, a v článku 11.1 je uvedeno, že zájemce nesmí mařit její zprostředkovatelskou činnost. Prosazuje-li dovolatelka, že se jednalo toliko o smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, podpořila svou argumentaci odkazy na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4097/2019 a sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, která na danou věc nedopadají, neboť v nich byla řešena situace, v níž zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, nebyl ještě platný ani účinný.
16. Je tedy správný závěr odvolacího soudu vyjádřený v bodě 35 jeho usnesení, že na posuzované právní jednání (předmětnou smlouvu) se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě (tuto povinnost žalobkyni ukládá čl. 5.2 smlouvy). Zmíněné ustanovení § 14 navázalo na dlouhodobou judikaturu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, nebo body 6 a 7 usnesení Ústavního soudu ze dne 17. 2. 2016, sp.
zn. II ÚS 3261/2015), jejíž závěry lze shrnout tak, že „zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do budoucna uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy“. Právě pro smlouvy uzavírané realitním zprostředkovatelem s třetí osobou (kterou vyhledal na základě předchozí smlouvy o realitním zprostředkování se zájemcem – potenciální protistranou dané třetí osoby) je uvedený zákaz relevantní. Účelem § 14 zákona o realitním zprostředkování je zajistit, že zájemce musí mít (vůči realitnímu zprostředkovateli) právo realitní smlouvu neuzavřít, z čehož logicky vyplývá, že neuzavření realitní smlouvy nemůže být předmětem sankce ve prospěch realitního zprostředkovatele. V kontextu uvedeného ustanovení zákona o realitním zprostředkování je třeba vykládat i jeho § 15, jehož cílem je zajistit, že zákaz stanovený v § 14 nebude obcházen pomocí třístranných dohod o realitním zprostředkování. Ustanovení § 15 daného zákona nerozlišuje mezi realitní smlouvou a smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy; smlouva o uzavření budoucí smlouvy (která je realitní smlouvou) je realitní smlouvou ve smyslu zákona. 17. Namítá-li žalovaná, že výklad smlouvy podaný odvolacím soudem nereflektuje její skutečný úmysl vést smluvní strany (prodávající a žalobkyni) k uzavření smlouvy o budoucí realitní (kupní) smlouvě, a že její postavení v rámci předmětné smlouvy bylo pouze postavení vedlejšího účastníka, pak zcela účelově své postavení v tomto třístranném právním jednání bagatelizuje (k uvedenému srovnej za všechny již citované usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1870/2024). 18. Ke druhé dovolatelkou nastolené otázce nezbývá než poznamenat, že na ní rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí, nelze tedy od ní ani usuzovat na přípustnost dovolání. Žalovaná totiž vychází z premisy, že odvolací soud posuzoval v závislosti na porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování platnost celé smlouvy (či její části představující smlouvu o realitním zprostředkování). Zmíněné úvahy ani závěr o platnosti či neplatnosti celé předmětné smlouvy však v usnesení městského soudu nelze nalézt. Odvolací soud toliko v bodě 39 rozhodnutí dospěl ke konkluzi, že k ujednání čl. 5.2 smlouvy nelze pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování přihlížet, tudíž není platně sjednán ani závazek k zaplacení smluvní pokuty odvislé od porušení povinnosti sjednané právě v čl. 5.2 smlouvy. 19. Příznivější výsledek co do přípustnosti dovolání poté nepřivodí ani třetí dovolatelkou formulovaná otázka. Žalovaná ji staví na předpokladu, že smlouva obsahuje ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem. Odvolací soud však posuzoval, jaká je pravá povaha ujednání obsaženého v čl. 5.2 smlouvy, přičemž zdůraznil jeho sankční charakter, z čehož usoudil na smluvní pokutu. Ke shodnému závěru ostatně dospěl soud prvního stupně v bodech 22 a 23 svého rozhodnutí. Dovolatelkou položená otázka, „obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem, je takové ujednání smluvní pokutou?“, tak není ve věci relevantní za situace, v níž oba nalézací soudy dospěly k závěru, že si strany neplatně dohodly smluvní pokutu, naopak ujednání o převzetí dluhu nebylo soudy zjištěno (navíc argumentaci stran převzetí dluhu žalovaná v dovolání uplatnila poprvé za celé řízení, jak upozornila i žalobkyně ve vyjádření k dovolání). 20. K žalovanou prosazovanému rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14. 9. 2022, č. j. 11 Co 188/2022-88, poté nezbývá než poznamenat, že i když odvolací soud v nynějším řízení vyšel z jiného řešení obdobné právní otázky, neodklonil se od ustálené rozhodovací praxe, neboť ta není založena rozhodnutími soudů nižších stupňů (přitom řečený rozsudek nebyl věcně přezkoumán dovolacím soudem, protože dovolání proti němu bylo odmítnuto pro vady podání). Nadto se odvolací soud v nynější věci se závěry zmíněného rozhodnutí vypořádal a uvedl, z jakých důvodů jim nedal za pravdu. Dále nezbývá než upozornit, že konkluze o povaze sporného ujednání jakožto smluvní pokuty byla dovolacím soudem aprobována též ve skutkově i právně obdobné věci v již odkazovaném usnesení sp. zn. 33 Cdo 1870/2024. 21. Závěrem Nejvyšší soud dodává, že podala-li žalovaná dovolání proti oběma výrokům usnesení odvolacího soudu, pak se dovolací soud zabýval přípustností dovolání i ve vztahu k výroku o náhradě nákladů řízení. Proti zmíněnému výroku však není dovolání se zřetelem k § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. přípustné. 22. Z vylíčeného je zjevné, že na předmětné dovolání nelze pohlížet jako na přípustné, pročež je Nejvyšší soud podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl. 23. O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243c odst. 3, věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1, části věty před středníkem, a § 146 odst. 3 o. s. ř. s tím, že žalovaná, jejíž dovolání bylo odmítnuto, nemá na náhradu nákladů řízení právo a žalobkyni v dovolacím řízení vznikly v souvislosti se zastoupením advokátem náklady, které dovolací soud stanovil na základě vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném do 31. 12. 2024, dále jen „AT“. Dle § 8 odst. 1 a § 7 bodu 5 AT činí sazba odměny za jeden úkon právní služby (sepsání vyjádření k dovolání) 5.100 Kč, společně s paušální náhradou výdajů za jeden úkon právní služby ve výši 300 Kč a zvýšením o DPH má poté žalobkyně právo na náhradu nákladů dovolacího řízení ve výši 6.534 Kč. Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 3. 6. 2025
JUDr. Jan Eliáš, Ph.D. předseda senátu