33 Cdo 2403/2024

33 Cdo 2403/2024-287

ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY

Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Heleny Novákové, v právní věci žalobkyně A - Trading, a.s., se sídlem Praha 1, Staré Město, Karlova 455/48, identifikační číslo osoby 48289540, zastoupené Mgr. Karlem Somolem, advokátem se sídlem Praha, Karlovo náměstí 671/24, proti žalovaným 1) J. H., 2) V. H., 3) P. H. a 4) L. H., zastoupeným Mgr. Jakubem Vavříkem, advokátem se sídlem Praha, Sokolovská 438/45, o zaplacení 1 610 000 Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu na zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kolíně pod sp. zn. 18 C 163/2022, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 27. 3. 2024, č. j. 21 Co 264/2023, 21 Co 265/2023-231, takto:

Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 27. 3. 2024, č. j. 21 Co 264/2023-231, 21 Co 265/2023-231, a rozsudek Okresního soudu v Kolíně ze dne 25. 9. 2023, č. j. 18 C 163/2022-191, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Kolíně k dalšímu řízení.

1. Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 27. 3. 2024, č. j. 21 Co 264/2023, 21 Co 265/2023-231, potvrdil rozsudek ze dne 26. 7. 2023, č. j. 18 C 163/2022-191, ve spojení s usnesením ze dne 25. 9. 2023, č. j. 18 C 163/2022-200, kterým Okresní soud v Kolíně (soud prvního stupně) žalovaným uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni 1 610 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně od 18. 4. 2022 do zaplacení, vzájemný návrh žalovaných na zaplacení 500 000 Kč s příslušenstvím zamítl a rozhodl o nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky a o nákladech státu; zároveň rozhodl o nákladech odvolacího řízení.

2. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně - vlastník nemovitostí (pozemků a rodinného domu - atypické vily) v k. ú. XY, obec XY jako budoucí prodávající a žalovaní jako budoucí kupující uzavřeli dne 29. 11. 2021 smlouvu o budoucí kupní smlouvě, v níž se zavázali uzavřít nejpozději do 31. 3. 2022 kupní smlouvu, jejímž předmětem byly dotyčné nemovitosti, kupní cena byla sjednána ve výši 37 000 000 Kč a jejíž odsouhlasený návrh (předvídané znění) byl nedílnou součástí smlouvy jako příloha č. 1. Ve smlouvě byla sjednána smluvní pokuta. Dopisem ze dne 15. 3. 2022 žalovaní od smlouvy odstoupili z důvodu jejího porušení spočívajícího v právních a faktických vadách, které vyšly najevo až po jejím uzavření. Dopisem ze dne 21. 3. 2022 žalobkyně vyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy s tím, že termín podpisu byl stanoven na 29. 3. 2022. Dopisem ze dne 28. 3. 2022 žalovaní oznámili žalobkyni, že porušila smlouvu zamlčením podstatných skutečností týkajících se vad dotyčných nemovitostí a že po podpisu smlouvy došlo k zániku nemovitostí, proto došlo k zániku závazku ze smlouvy, tím i celé smlouvy a nejsou tedy povinni kupní smlouvu uzavřít. Dopisem ze dne 4. 4. 2022 žalobkyně oznámila žalovaným, že smlouvu neporušila, závazek ze smlouvy nadále platí, žalovaní tedy nebyli oprávněni odmítnout uzavření kupní smlouvy. Současně od smlouvy odstoupila (s odkazem na její čl. IV. odst. 3) a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši žalované částky (podle jejího čl. IV. odst. 1). Žalovaní dopisem ze dne 8. 4. 2022 oznámili žalobkyni, že nárok na smluvní pokutu ve výši 1 610 000 Kč považují za neoprávněný, naopak jim vzniklo právo na úhradu smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč; tuto částku uplatnili vzájemným návrhem (k její úhradě žalobkyni vyzvali dopisem ze dne 28. 3. 2022).

3. Odvolací soud dovodil, že žalovaní uvedli dva důvody, pro které odstupovali od smlouvy a odmítli uzavřít (budoucí) kupní smlouvu. Prvním důvodem byly tvrzené vady dotyčných nemovitostí, a druhým bylo to, že – podle jejich názoru – nemovitosti, které byly uvedeny (označeny) ve smlouvě a v budoucí smlouvě kupní, již neexistovaly. Odvolací soud ani jeden z těchto důvodů neshledal uplatněný po právu a uzavřel, že byly splněny ve smlouvě sjednané podmínky k uzavření (předvídané) kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaní porušili svou povinnost uzavřít ve sjednané lhůtě kupní smlouvu, žalobkyni vznikl podle čl. IV. odst. 1 smlouvy nárok na zaplacení smluvní pokuty v žalované výši. Argumentaci, že žalovaní jsou v postavení spotřebitelů, odvolací soud odmítl a sjednané smluvní pokuty vyhodnotil jako přiměřené.

4. Vzájemný návrh žalovaných na zaplacení smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč neshledal důvodným, neboť žalobkyně splnila všechny podmínky pro uzavření kupní smlouvy a ve sjednané lhůtě vyzvala žalované k jejímu uzavření (žádnou smluvní povinnost zajištěnou smluvní pokutou tudíž neporušila).

II. Dovolání

5. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost ve smyslu § 237 o. s. ř. spatřují v tom, že napadený rozsudek odvolacího soudu závisí na vyřešení následujících otázek hmotného nebo procesního práva, při jejichž řešení se – dle jejich přesvědčení – odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 1) Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (usnesení sp. zn. 33 Cdo 1762/2022) při řešení otázky, „zda lze považovat za zmaření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a za podstatnou změnu okolností, za nichž byla smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena, případ, kdy prodávající bez překážek odkládá podpis smlouvy o zřízení zástavního práva, což je dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní podmínka pro uzavření kupní smlouvy, za níž prodávající odpovídá, v důsledku čehož již tato zástavní smlouva přestane být způsobilou vkladovou listinou a v důsledku čehož je znemožněno financování kupní ceny z hypotečního úvěru poskytnutého bankou za sjednaných podmínek, o čemž prodávající věděl“.

Prosazují, že „ode dne zápisu nových údajů v katastru nemovitostí je prodej dotyčných nemovitostí zmařen, a to jednáním žalobkyně. Kdyby zástavní smlouvy byť jen krátce po doručení jejich žádosti na opravu neaktuálních údajů v katastru nemovitostí podepsala, byly by použitelné při převodu nemovitostí na ně i přes následnou opravu údajů v katastru nemovitostí“. Ač zástavní smlouvy mohla podepsat bez zbytečného odkladu, učinila tak až 21. 3. 2022 – „kdy již věděla, že podle nich nebude možné zástavní právo do katastru nemovitostí zapsat“ – tedy ve lhůtě pro uzavření kupní smlouvy nepředložila zástavní smlouvy, které by byly způsobilými vkladovými listinami, a „materiálně nenaplnila“ podmínku podle čl.

II. odst. 2.1. smlouvy; „smyslem a účelem této povinnosti žalobkyně bylo umožnění čerpání úvěru, což musí být vzato v potaz při výkladu“. „Formální podpis“ zástavní smlouvy v době, kdy již zjevně není způsobilou vkladovou listinou, „nelze reálně považovat“ za dostatečné splnění podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Soudům vytýkají, že „řádně nezkoumaly důsledky znemožnění financování kupní ceny. Byl zcela ignorován celkový kontext případu a časový sled událostí, z nějž vyplývá“, že se jedná o podstatnou změnu okolností, za nichž byla smlouva uzavřena.

Při jejím uzavírání si strany „byly vědomy toho“, že podstatná část kupní ceny bude hrazena z peněžních prostředků poskytnutých bankou (konkrétně cca 28 mil. Kč z celkových 37 mil. Kč) a že poskytnutí úvěru je závislé na zřízení zástavního práva k dotyčným nemovitostem ve prospěch banky. Pokud by věděli, že žalobkyně „svým neuváženým jednáním zmaří“ zápis zástavního práva, v důsledku čehož nebude poskytnut úvěr, „jistě by nikdy smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřeli“. V řízení bylo prokázáno, že „jim na poskytnutí hypotečního úvěru velmi záleží a že jej potřebují zajistit za podmínek garantovaných bankou“.

Svou argumentaci k otázce první podpořili odkazem na ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) a odst. 5 a § 18 odst. 1 zákona č.

256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), a § 25 odst. 3 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška). 2) Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozsudků sp. zn. 32 Cdo 4921/2010, sp. zn. 21 Cdo 2954/2020 a sp. zn. 25 Cdo 1569/99) při řešení otázky, „zda bylo správně posouzeno, že předmětná nemovitost je prosta právních nebo faktických vad či vlastností, jež by byly v rozporu s předvídaným zněním kupní smlouvy, které tvořilo přílohu č. 1 smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zejména vady či vlastnosti spočívající v tom, že nemovitost je užívána jinou osobou než prodávajícím, a vady bránící či omezující užívání nemovitostí a zejména, zda obstojí výklad takový, že i přes jednoznačný text smlouvy se k textu smlouvy nepřihlédne s odůvodněním, že o vadě či vlastnosti strana smlouvy věděla“.

Soudy „pojaly takový výklad, že vše, co žalovaným bylo nebo mohlo být známo, jde k jejich tíži“, aniž se zabývaly tím, že žalobkyně výslovně ve smlouvě prohlásila, že určitými vadami a vlastnostmi (např. i bydlením třetí osoby) nemovitosti zatíženy – k okamžiku uzavření kupní smlouvy – nebudou; takový výklad je v přímém rozporu s § 1917 o. z. Při výkladu „má být vzato primárně v potaz“, k jakému okamžiku vady či vymezené vlastnosti existují, a až poté se zabývat otázkou, zda se s nimi seznámili či mohli seznámit.

Přitom „se pak musí vykládat“, zda z prohlášení žalobkyně (prodávajícího), které je součástí budoucí smlouvy kupní, vyplývá, že nemovitosti určitou vadou netrpí, resp. trpět nebudou. Prosazují, že „úmyslem žalobkyně bylo prohlásit, že nemovitosti nebudou trpět vadami bránícími v užívání či i jen omezujícími užívání (které byly prokázány zprávou společnosti Nemoinspekt s.r.o.) a že nebudou užívány třetími osobami, vše k okamžiku uzavření kupní smlouvy, resp. datu, kdy měla být uzavřena. Jejich úmyslem bylo uzavřít kupní smlouvu jen tehdy, pokud budou splněny podmínky dle čl.

II. odst. 3 kupní smlouvy (např. že nemovitosti nebudou užívány třetí osobou). Gramaticky smlouva o smlouvě budoucí vyjadřuje podmínku pro uzavření kupní smlouvy (čl. II odst. 3 bod 3.3.) natolik jasně, že nelze mít pochybnosti o tom, že jejich úmyslem bylo koupit nemovitost splňující sjednané vlastnosti“ přitom poukázali na čl. IV. odst. 1. písm. f), s) a t) budoucí smlouvy kupní. Nesouhlasí se závěrem, že se mohli se stavem dotyčných nemovitostí dostatečně seznámit. S poukazem na stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28.

11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS 45/16, namítají extrémní rozpor mezi provedeným dokazováním a skutkovými zjištěními, neboť ze zprávy společnosti Nemoinspekt s.r.o. „přímo vyplývá“, které vady užívání nemovitostí brání a které nikoliv. 3) Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozsudku sp. zn. 29 Odo 1059/2005) při řešení otázky, „zda je skutečnost a tvrzení, že svědkyně J. pobývala v rozhodné době v předmětných nemovitostech a tyto užívala (tedy se jedná o skutečnost, která zakládá nesplnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy), nepřípustná novota v řízení o odvolání“.

Odvolacímu soudu vytýkají, že nepřihlédl k jejich vyjádření k dokazování, ani k jejich závěrečnému návrhu, učiněným při jednání před soudem prvního stupně dne 17. 7. 2023, „ač o nich věděl“. Ve vyjádření k výslechu svědkyně J. zdůraznili, že „skutečnost, že dotyčné nemovitosti stále užívá, je skutečností pro věc významnou“. Přitom od počátku namítali existenci vad nemovitostí (rozpor s čl. II odst. 3 smlouvy), „pro něž nebyli povinni uzavřít kupní smlouvu. Nejedná se tak o žádné nové skutkové zjištění nebo naprostou změnu v obraně žalovaných v tomto řízení“.

Odvolací soud se tedy touto otázkou měl zabývat a uzavřít, že nemovitosti uvedenou vadou trpěly, „a to i po mezním termínu“ pro uzavření kupní smlouvy. Připomínají, že bylo provedeno k důkazu jejich odstoupení od smlouvy ze dne 15. 3. 2022, v němž „přímo akcentovali protiprávní užívání nemovitosti D. J.“. Právní závěr odvolacího soudu o novotě je nesprávný a (přitom) sám o sobě způsobilý zcela změnit výsledek řízení, neboť ze smlouvy „je zcela patrné“, že bydlení třetí osoby na základě dohody s žalobkyní je nepřípustnou vlastností nemovitostí, pro kterou „nikdy nenastoupila“ jejich povinnost uzavřít kupní smlouvu.

4) Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozsudku sp. zn. 25 Cdo 3497/2021) při řešení otázky, „zda je smluvní strana v konkrétním smluvní vztahu v postavení podnikatele, a to i tehdy, pokud se příslušný předmět smlouvy netýká předmětu podnikání této smluvní strany“. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že jsou částečně odborníci na realitním trhu. Již v podání z 27. 3. 2023 „prokazovali“, že nejsou podnikateli v oblasti realitního trhu. „Pracují“ v oblasti prodejů a pronájmu kamer, byť některé z nich mohou sloužit jako pomocné zařízení při prodeji nemovitostí, „nakládání s nimi (prodej a pronájem) je nečiní odborníky na fungování realitního trhu“.

Přestože jim „vypomáhala“ odborná osoba - realitní makléřka, nepřestali být spotřebiteli; ujednání o smluvní pokutě zakládá významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Ve prospěch žalobkyně jako podnikatele je sjednána smluvní pokuta ve výši 500 000 Kč a (k tomu) 3 % z kupní ceny (tj. celkem 1 610 000 Kč). Jako spotřebitelé „se naopak mohou domáhat smluvní pokuty toliko ve výši 500 000 Kč“. 5) Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (rozsudku sp. zn. 31 Cdo 2273/2022) při řešení otázky, „zda je ve smluvním vztahu, na jehož základě je spor veden, prostor pro moderaci smluvní pokuty uplatněné žalobkyní a zda se měly obecné soudy zabývat moderační námitkou“.

Mají za to, že smluvní pokuta ve prospěch žalobkyně měla plnit funkci paušalizované náhrady škody a v takovém případě – podle odkazovaného rozhodnutí – je na místě zkoumat výši způsobené škody. Žalobkyně se škodou způsobenou jí „nikterak nezabývala, ani ji netvrdila“. Odvolací soud „pouze stručně zmiňuje“ možnou újmu žalobkyni (že byla povinna dotyčné nemovitosti blokovat pro jiné zájemce), „ale již se nezabývá tím“, zda taková újma reálně vznikla (zda jiní zájemci byli).

Je tedy na místě smluvní pokutu moderovat a přitom zvážit variabilní složku smluvní pokuty odvozenou od velmi vysoké kupní ceny dotyčných nemovitostí. Domnívá-li se žalobkyně, že nemovitosti nejsou vadné, „jistě jí nebude činit sebemenší potíže je prodat jiné osobě a kupní cenu za ně v dohledné době obdržet. Nemůže tedy být dotčena žádnou vážnější újmou, natož újmou trvalejší povahy“. 6) Konečně namítají, že žalobkyně nesplnila podmínky pro uzavření kupní smlouvy, a tedy jejich odstoupení od smlouvy „bylo po právu v době kdy již bylo zřejmé, že smluvně vadný stav nemůže být v termínu pro uzavření kupní smlouvy napraven s tím, že zjevné nesplnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy na straně žalobkyně bylo podstatným porušením ve smyslu § 2002 o.

z., pro které měli právo od smlouvy odstoupit“. Vedle toho pro nesplnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy „vůbec nebyli povinni uzavřít kupní smlouvu“. Je tedy možné vyhovět jejich návrhu na přiznání smluvní pokuty ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím.

6. Žalobkyně navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání jako nepřípustné odmítl, případně zamítl.

III. Přípustnost dovolání

7. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).

8. Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.).

9. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

10. V rozsahu, v němž žalovaní předkládají k přezkumu otázku formulovanou v části II dovolání pod pořadovým číslem 1, dovolání nevyhovuje požadavku na řádné vymezení předpokladů přípustnosti. Zde je vhodné poznamenat, že tím není míněna otázka první formulovaná v části IV dovolání týkající se podstatné změny okolností spočívající ve zmaření možnosti financování kupní ceny. Požadavek, aby dovolatel v dovolání uvedl, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, je podle § 241a odst. 2 o. s. ř. obligatorní náležitostí dovolání. Může-li být dovolání přípustné jen podle § 237 o. s. ř. (jako je tomu v této věci), je dovolatel povinen v dovolání vymezit, které z tam uvedených hledisek považuje za splněné, přičemž k projednání dovolání nepostačuje pouhá citace textu ustanovení § 237 o. s. ř. nebo jeho části (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2013, sen. zn. 29 NSČR 55/2013, a ze dne 29. 8. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2488/2013). Požadavek, aby dovolatel vymezil, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolaní, znamená, že je povinen uvést, od řešení jaké otázky hmotného nebo procesního práva se odvolací soud a) odchýlil od „ustálené rozhodovací praxe“ dovolacího soudu nebo b) která taková otázka v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo c) která otázka hmotného nebo procesního práva je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, d) popř. která taková právní otázka (již dříve vyřešená) má být dovolacím soudem posouzena (opětovně, ale) jinak.

11. Z právní úpravy přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. (předpokladů přípustnosti dovolání) vyplývá, že v konkrétním případě může být splněno vždy pouze jedno ze zákonem předvídaných kritérií přípustnosti dovolání; splnění jednoho kritéria přípustnosti dovolání vylučuje, aby současně bylo naplněno kritérium jiné. Vylíčení, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, proto není řádné, bylo-li provedeno označením (volbou) několika v úvahu přicházejících alternativ přípustnosti dovolání pro jednu právní otázku (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1590/2014, přičemž ústavní stížnost proti němu podanou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 30. 6. 2015, sp. zn. I. ÚS 2967/2014, a závěry usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 4. 2017, sp. zn. I. ÚS 3762/16). I v takovém případě dovolání trpí vadou, neboť neobsahuje náležitosti podle § 241a odst. 2 o. s. ř. (shodně srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2015, sp. zn. 32 Cdo 4283/2014, nebo ze dne 16. 2. 2016, sp. zn. 32 Cdo 3883/2015).

12. Není úkolem dovolacího soudu, aby na základě odůvodnění napadeného rozhodnutí sám vymezoval předpoklady přípustnosti dovolání v souladu s § 237 o. s. ř. a nahrazoval tak plnění procesní povinnosti dovolatele. Dovolání je mimořádný opravný prostředek, na který jsou kladeny vyšší požadavky, než na řádné opravné prostředky (odvolání). Rozlišení podmínek přípustnosti a důvodnosti dovolání a jejich vymezení předpokládá poměrně sofistikovanou úvahu, nicméně právě proto zákon stanoví povinné zastoupení advokátem v dovolacím řízení. Z úpravy přípustnosti dovolání je zřejmé, že Nejvyšší soud se nemá zabývat každým vyjádřením nesouhlasu s rozhodnutím odvolacího soudu, nýbrž takové vyjádření nesouhlasu musí splňovat zákonné požadavky (k tomu viz např. usnesení Ústavního soudu ze dne 8. 6. 2016, sp. zn. II. ÚS 553/16).

13. Vůči otázkám předestřeným v části IV dovolání žalovaní namítají odklon od rozhodovací praxe dovolacího soudu, ve vztahu k otázce první předestřené v části II dovolání však své povinnosti řádně (v intencích výše uvedených postulátů) vymezit přípustnost dovolání nedostáli, prosazují-li s poukazem na § 237 o. s. ř., že napadené rozhodnutí „stojí na následujících právních otázkách zakládajících přípustnost dovolání, neboť jsou vyřešeny v rozporu s dosavadní rozhodovací praxí dovolacího soudu či nebyly vyřešeny“.

14. K otázce podstatné změny okolností: Důkazům, které byly v řízení provedeny a následně zhodnoceny, odpovídá skutkový závěr soudů obou stupňů, že žalovaní neprokázali takovou změnu okolností, ze kterých strany (účastníci) při podpisu smlouvy vycházeli, pro kterou by nemohlo být po žalovaných požadováno, aby budoucí smlouvu (kupní) uzavřeli. Oproti tomu dovolatelé (prostřednictvím otázky „zda lze považovat za zmaření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a za podstatnou změnu okolností, za nichž byla smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavřena, případ, kdy…“) prosazují, že „žalobkyně bez překážek odkládala podpis smlouvy o zřízení zástavního práva, v důsledku čehož již tato zástavní smlouva přestala být způsobilou vkladovou listinou a v důsledku čehož bylo znemožněno financování kupní ceny z hypotečního úvěru poskytnutého bankou za sjednaných podmínek, o čemž žalobkyně věděla“ a že „ode dne zápisu nových údajů v katastru nemovitostí je prodej dotyčných nemovitostí zmařen, a to jednáním žalobkyně“.

Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého vyšel při posouzení věci odvolací soud; skutkový stav, na němž odvolací soud založil meritorní rozhodnutí, přezkumu nepodléhá a pro dovolací soud je závazný. Dovolatelé uvedené zjevně pomíjí, neboť řešení nastolené právní otázky zakládají na vlastní skutkové verzi. Jinak řečeno argumentují-li žalovaní nesprávným právním posouzením věci, pak pouze v tom smyslu, že pokud by odvolací soud vyšel ze správně zjištěného skutkového stavu věci (z jejich skutkové verze), musel by nutně dospět k odlišnému právnímu posouzení věci, tedy uzavřít, že (žalovanými tvrzený) odklad podpisu zástavní smlouvy žalobkyní je změnou okolností, z nichž strany při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí vycházely, do té míry, že nelze rozumně požadovat, aby budoucí smlouva (kupní) byla uzavřena za původně sjednaných podmínek a že (žalovanými tvrzeným) odkladem podpisu zástavní smlouvy došlo ke zmaření prodeje dotyčných nemovitostí.

Lze proto uzavřít, že předloženou argumentací se žalovaní domáhají přezkumu právního závěru odvolacího soudu procesně neregulérním způsobem.

15. K otázce existence vad nemovitostí: Přípustnost dovolání nezakládá druhá z předestřených otázek, neboť z její formulace a z dovolací argumentace je zřejmé, že dovolatelé jejím prostřednictvím brojí proti způsobu hodnocení v řízení provedených důkazů, případně svou argumentaci zakládají na vlastním skutkovém rámci. Uplatněním způsobilého dovolacího důvodu ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého vyšel při posouzení věci odvolací soud. Odvolací soud na základě provedených důkazů uzavřel, že dotyčné nemovitosti neměly vady takového charakteru, že by bránily v jejich užívání.

Oproti tomu žalovaní prosazují, že „na dotyčných nemovitostech váznou vady bránící užívání, které byly prokázány zprávou společnosti Nemoinspekt, s.r.o.“, a že „ze zprávy společnosti Nemoinspekt, s.r.o. přímo vyplývá, které vady užívání (nemovitostí) brání a které nikoliv“ (což doprovodili námitkou o tzv. extrémním rozporu mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními a nesouhlasem se závěrem odvolacího soudu, že se mohli se stavem nemovitostí dostatečně seznámit). Napadají-li dovolatelé způsob, jakým soudy hodnotily provedené důkazy, pomíjí, že samotné hodnocení důkazů soudem opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v § 132 o.

s. ř. nelze úspěšně napadnout dovolacím důvodem podle § 241a odst. 1 o. s. ř. (srov. např. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2011, sen. zn. 29 NSČR 29/2009, uveřejněné pod č. 108/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, včetně tam obsaženého odkazu na nález Ústavního soudu ze dne 6. 1. 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96). Z toho, že žalovaní v dovolání na podkladě vlastního (subjektivního) hodnocení v řízení provedených důkazů předkládají vlastní verzi skutku, nelze dovozovat, že hodnocení důkazů odvolacím soudem je v extrémním rozporu s jím vyvozenými závěry (k tomu srov. nálezy Ústavního soudu ze dne 26.

9. 2005. sp. zn. IV. ÚS 391/05, publikovaný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu pod č. 181/2005, a ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, popř. usnesení Ústavního soudu ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. IV. ÚS 985/15, nebo ze dne 28. 3. 2013, sp. zn. III. ÚS 772/13). Zákon nepředepisuje – ani předepisovat nemůže – pravidla, z nichž by mělo vycházet jak hodnocení jednotlivých důkazů, tak hodnocení jejich vzájemné souvislosti. Je tomu tak proto, že hodnocení důkazů je složitý myšlenkový postup, jehož podstatou jsou jednak dílčí, jednak komplexní závěry soudce o věrohodnosti zpráv získaných provedením důkazů, jež jsou pak podkladem pro závěr o tom, které skutečnosti účastníky tvrzené má soudce za prokázané, a jež tak tvoří zjištěný skutkový stav.

Základem soudcova hodnotícího postupu jsou kromě lidských a odborných zkušeností pravidla logického myšlení, která tradiční logika formuluje do základních logických zásad. Je na zvážení soudu (viz zásada volného hodnocení důkazů - § 132 ve spojení s § 211 o. s. ř.), kterému důkaznímu prostředku přizná větší vypovídací schopnost a věrohodnost (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2010, sp. zn.

33 Cdo 2441/2008, a ze dne 22. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3189/2008). Důkazům, které byly v řízení provedeny, odpovídá žalovanými zpochybňovaný skutkový závěr odvolacího soudu, že dotyčné nemovitosti neměly vady takového charakteru, že by bránily v jejich užívání; není zde rozpor mezi skutkovými zjištěními a provedenými důkazy a hodnocení důkazů není založeno na libovůli. Zde je vhodné poznamenat, že odvolací soud při posouzení charakteru vad vycházel – vedle dovolateli zdůrazňované zprávy společnosti Nemoinspekt, s.r.o.

– z odborného posouzení autorizovaného inspektora Ing. Josefa Fencla a z výpovědí všech slyšených svědků (což žalovaní v dovolání přehlíží) a že žalovaní k prokázání tvrzených vad důkaz znaleckým posudkem nenavrhovali. Žalovaní svými námitkami pouze prosazují vlastní (subjektivní) úsudek o závažnosti, pravdivosti a věrohodnosti provedených důkazů. O výjimečný případ, kdy skutková otázka s ohledem na její průmět do základních lidských práv a svobod je způsobilá založit přípustnost dovolání podle § 237 o.

s. ř. (srov. nález Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, usnesení Ústavního soudu ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. IV ÚS 985/15), se tak v posuzovaném případě nejedná.

16. Argumentací „zda obstojí výklad takový, že i přes jednoznačný text smlouvy se k textu smlouvy nepřihlédne s odůvodněním, že o vadě či vlastnosti strana smlouvy věděla“, dovolatelé odvolacímu soud vytýkají, že nepřihlédl k ujednání čl. II odst. 3.3 smlouvy ve spojení s čl. IV odst. 1 písm. f) budoucí smlouvy kupní (na která odkazují – ve vztahu k otázce druhé – v čl. IV odst. B dovolání).

17. V čl. II odst. 3.3 smlouvy strany ujednaly, že „nemovitosti budou ke dni uzavření kupní smlouvy prosty právních nebo faktických vad, které by byly v rozporu s předvídaným zněním kupní smlouvy“. V čl. IV odst. 1 písm. f) budoucí smlouvy kupní (v jejím předvídaném znění) strany ujednaly, že „nemovitosti jsou prosty právních nebo faktických vad, které by samy o sobě nebo ve spojení s jinými vadami bránily či omezovaly užívání nemovitostí nebo bránily nabytí vlastnického práva stranou kupující“.

18. Ze závěru odvolacího soudu, že dotyčné nemovitosti neměly vady takového charakteru, že by bránily v jejich užívání, a (související) argumentace uvedené pod bodem 71 odůvodnění rozsudku soudu odvolacího (nesprávně označeného číslem 4) je zřejmé, že odvolací soud – posuzoval-li vady dotyčných nemovitostí, které brání jejich užívání (jinak řečeno posuzoval-li, zda dotyčné nemovitosti jsou prosty vad, které brání jejich užívání) – k citovaným ujednáním přihlížel, resp. z nich při posouzení vad vycházel.

19. Poukaz žalovaných na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2012, sp. zn. 32 Cdo 4921/2010, ze dne 16. 9. 2021, sp. zn. 21 Cdo 2954/2020, a ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99, není pro skutkovou i právní odlišnost porovnávaných kauz přiléhavý (viz zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník). Ve věci sp. zn. 32 Cdo 4921/2010 šlo o případ, kdy odvolací soud při výkladu kupní smlouvy nevzal zřetel na skutkové zjištění, podle něhož poptávka – na betonovou směs – obsahovala údaj, že stavba bude prováděna v zimním období, a to za situace, kdy tato poptávka i navazující objednávka byly učiněny v měsíci prosinci. Ve věci sp. zn. 21 Cdo 2954/2020 šlo o případ, kdy se odvolací soud dohodou účastníků nazvanou jako „dohoda o narovnání“ zabýval pouze z pohledu ustanovení § 1903 a násl. o. z. upravujících dohodu o narovnání – aniž by projev vůle účastníků řízení nejprve podrobil výkladu podle pravidel výkladu projevu vůle – zda se podle jejího obsahu nemůže jednat o jiný smluvní typ, popřípadě jiné právní jednání. Ve věci sp. zn. 25 Cdo 1569/99 šlo o případ, kdy tvrzení žalovaných, že neměli v úmyslu zavázat se k úhradě veškerých případných dluhů minulých nájemců, neodpovídalo jejich písemnému projevu; navíc posuzovaný podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku.

20. K otázce novot: Systém neúplné apelace, na němž je budováno odvolací řízení ve věcech sporných (mezi něž patří i řízení v této věci), předpokládá, že spor po skutkové stránce proběhne před soudem prvního stupně. Východiskem pro užití tzv. neúplné apelace je zásada, že soud prvního stupně je instancí, u které mají být provedeny všechny účastníky navržené důkazy potřebné k prokázání právně významných skutkových tvrzení. K tomu zákon ukládá účastníku povinnost tvrdit před soudem prvního stupně všechny pro věc v té době existující právně významné skutečnosti a označit všechny v té době dostupné důkazy způsobilé k jejich prokázání. V odvolání proti rozsudkům, které byly vydány ve sporném řízení, lze uvést nové skutečnosti a důkazy jen za podmínek uvedených v ustanovení § 205a o. s. ř. Pro závěr, zda skutečnosti, které byly uplatněny v odvolání, jsou z hlediska ustanovení § 205a o. s. ř. nové, je pak rozhodné posouzení, zda byly některým účastníkem řízení uplatněny před soudem prvního stupně nebo zda v průběhu tohoto řízení jinak vyšly najevo. Jestliže příslušné skutečnosti byly účastníkem řízení uvedeny (ať již z vlastní iniciativy nebo po poučení soudem) nebo jestliže jinak (např. při dokazování) vyšly najevo, pak z hlediska ustanovení § 205a o. s. ř. byly uplatněny před soudem prvního stupně. Rozhodující v tomto směru je zde porovnání obsahu spisu soudu prvního stupně s údaji obsaženými v odvolání (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 8. 2009, sp. zn. 21 Cdo 4419/2008, uveřejněný pod č. 27/2010 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, ze dne 26. 3. 2013, sp. zn. 26 Cdo 3723/2012, kdy ústavní stížnost proti němu podaná byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ze dne 31. 10. 2013, sp. zn. III. ÚS 1932/13, ze dne 13. 1. 2021, sp. zn. 31 Cdo 1475/2020, uveřejněný pod č. 58/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2025, sp. zn. 28 Cdo 315/2025).

21. Jestliže odvolatel v odvolání založí svou kritiku rozhodnutí soudu prvního stupně na skutečnostech, o nichž se v průběhu řízení před soudem prvního stupně zmínil jen okrajově a v hrubých obrysech, jde o skutečnosti z pohledu odvolacího řízení „ne zcela nové“, avšak dosud v řízení před soudem prvního stupně neuplatněné ve smyslu, v jakém byly uplatněny v odvolacím řízení. Takové před soudem prvního stupně jen „okrajově zmíněné“ skutečnosti je třeba považovat z pohledu § 205a o. s. ř. za nové skutečnosti, jestliže právě na nich odvolatel (tedy v odvolacím řízení nově) staví svoji stěžejní argumentaci a byl by jimi dotčen dosavadní tvrzený skutkový základ věci (ve vztahu k námitce promlčení uplatněné až v odvolacím řízení a jejímu „skutkovému základu“ srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 1835/2010, sp. zn. 29 Cdo 2836/2015, shrnující sp. zn. 29 Cdo 2769/2022); (srov. ŠEBEK, Roman. § 205a [Omezení odvolacích důvodů]. In: SVOBODA, Karel, SMOLÍK, Petr, LEVÝ, Jiří, DOLEŽÍLEK, Jiří a kol. Občanský soudní řád. 3. vydání /3. aktualizace/. Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 4–5.).

22. Dovolateli předestřená formulace otázky „zda je skutečnost a tvrzení, že svědkyně J. pobývala v rozhodné době v předmětných nemovitostech a tyto užívala (tedy se jedná o skutečnost, která zakládá nesplnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy), nepřípustná novota v řízení o odvolání“ přípustnost dovolání nezakládá, neboť na posouzení takto konkrétně formulované otázky není napadené rozhodnutí založeno. Závěr o tom, že samo tvrzení, „že svědkyně J. pobývala v rozhodné době v dotyčných nemovitostech a tyto užívala“, je nepřípustnou novotou (ve smyslu § 205a o. s. ř.), totiž odvolací soud neučinil. Dovolání není podle § 237 o. s. ř. přípustné, jestliže dovolatel jako důvod jeho přípustnosti předestírá dovolacímu soudu k řešení otázku hmotného nebo procesního práva, na níž rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSCR 53/2013).

23. Odvolací soud jako „novou a překvapivou“ označil argumentaci žalovaných, podle níž mělo být porušením smlouvy žalobkyní a důvodem pro odstoupení od ní to, že v nemovitosti bydleli manželé J. Tento závěr však v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, konkrétně jeho rozsudkem ze dne 31. 5. 2006, sp. zn. 29 Odo 1059/2005, není.

24. Zde je třeba předeslat, že odvolací soud vycházel z toho, že žalovaní uváděli dva důvody, pro které odstupovali od smlouvy a odmítli uzavřít (budoucí) kupní smlouvu. Prvním důvodem byly tvrzené vady dotyčných nemovitostí, a druhým bylo to, že – podle jejich názoru – nemovitosti, které byly uvedeny (označeny) ve smlouvě a v budoucí smlouvě kupní, již neexistovaly; jiné důvody pro odstoupení od smlouvy žalovaní neuváděli (srov. bod 77 odůvodnění rozsudku soudu odvolacího; nesprávně označený číslem 10). Tento závěr žalovaní v dovolání nezpochybňují.

25. Při jednání soudu prvního stupně dne 17. 7. 2023, na něž v dovolání poukazují, žalovaní (prostřednictvím jejich zástupce) – ohledně bydlení D. J. v dotyčných nemovitostech – nejprve ve vyjádření k výslechu svědka A. J. uvedli, že D. J. v domě bydlela a nadále bydlí na základě dohody s jeho vlastníkem (žalobkyní) a v závěrečném návrhu tuto skutečnost označili za prokázanou. Tomu v závěrečném návrhu předcházel odkaz na předvídané znění budoucí smlouvy kupní obsahující prohlášení žalobkyně, že nemovitosti nejsou užívány jinými osobami než stranou prodávající, a tvrzení, že jejich povinnost uzavřít kupní smlouvu „nikdy nedospěla“, doprovozené odkazem na čl. II odst. 3 smlouvy (na který poukazují v dovolání).

26. Žalovaní v závěrečném návrhu neuvedli výslovně, že v bydlení D. J. v dotyčných nemovitostech spatřují porušení smlouvy a důvod odstoupení od ní. Ohledně porušení smlouvy a důvodů odstoupení od ní uvedli, že „zpráva společnosti Nemoinspekt s.r.o. je žalovanými vnímána fakticky jako dodatečné tvrzení žalobce o technickém stavu dotyčných nemovitostí, a to hrubě, rozporně s textem smlouvy a úmyslem žalovaných, který byl do smlouvy vtělen. Na základě poznání sděleného prostřednictvím zprávy jmenované společnosti žalovaní důvodně odstoupili od smlouvy o smlouvě budoucí, odstoupení je prokazatelně doručeno, je odůvodněné, nelze tedy než uzavřít, že žalobkyni nikdy nemohl vzniknout nárok na úhradu smluvní pokuty, dále nelze než uzavřít, že smlouva o smlouvě budoucí doručením odůvodněného a důvodného odstoupení zaniká. Z těchto důvodů je žalobkyní uplatněný nárok nedůvodný“ (viz protokol o jednání před soudem prvního stupně ze dne 17. 7. 2023 č. l. 173-175 spisu).

27. Zde je proto vhodné poznamenat, že žalovanými v závěrečném návrhu uvedené porušení smlouvy („rozpor s textem smlouvy“) a důvod odstoupení od ní – odpovídá – prvnímu důvodu, pro který odstupovali od smlouvy, tj. tvrzené vady dotyčných nemovitostí (viz výše).

28. Uzavřel-li odvolací soud, že argumentace žalovaných – podle níž porušení smlouvy žalobkyní a důvod odstoupení od ní měli spatřovat ve skutečnosti, že v dotyčných nemovitostech bydleli manželé J., později jen D. J. – zazněla při jednání odvolacího soudu nově a překvapivě a je nepřípustnou novotou ve smyslu § 205a o. s. ř., od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu se neodchýlil.

29. Námitka dovolatelů, že ve vyjádření k výslechu svědkyně J. zdůraznili, že „skutečnost, že dotyčné nemovitosti stále užívá je skutečností pro věc významnou“, je bez významu, neboť k výslechu svědkyně J. se nevyjádřili (viz protokol o jednání před soudem prvního stupně ze dne 17. 7. 2023 č. l. 172 spisu).

30. Výtka dovolatelů, že odvolací soud nepřihlédl k jejich vyjádření k dokazování ani k jejich závěrečnému návrhu, učiněným při jednání před soudem prvního stupně dne 17. 7. 2023, je nedůvodná [srov. bod 76 odůvodnění rozsudku soudu odvolacího (nesprávně označený číslem 9) a protokol o jednání před soudem prvního stupně ze dne 17. 7. 2023 č. l. 173-175 spisu].

31. K argumentaci dovolatelů, že v jejich odstoupení od smlouvy ze dne 15. 3. 2022 „přímo akcentovali protiprávní užívání nemovitosti D. J.“, je třeba uvést, že v něm jen okrajově – v souvislosti se sjednáváním prohlídky dotyčných nemovitostí – zmínili, že D. J. „dům nejspíš protiprávně užívá“ („…až po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní po náročných jednáních se současnou obyvatelkou domu, která dům nejspíš protiprávně užívá, paní J., se podařila domluvit obhlídka nemovitosti se stavebními odborníky…“). Tato argumentace není způsobilá zpochybnit závěr, že v odstoupení od smlouvy uvedli jen dva důvody, pro které od ní odstupovali (jak je uvedeno výše). Přitom výklad dotyčné listiny – odstoupení od smlouvy ze dne 15. 3. 2022 – v řízení nebyl sporný a žalovaní v dovolání otázku výkladu obsahu dotyčného právního jednání nepředestřeli.

32. Jak vyplývá z obsahu dovolání a z uplatněné argumentace, dovolatelé zpochybňují správnost právního závěru odvolacího soudu, který závazkový vztah účastníků posoudil jako smluvní vztah mezi podnikatelskými subjekty.

33. Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným, neboť rozsudek odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky, zda žalovaní byli při uzavírání dotyčné smlouvy v postavení podnikatele, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

IV. Důvodnost dovolání

34. Podle § 420 o. z. kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele (odstavec 1). Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele (odstavec 2).

35. Podle § 421 odst. 1 věty první o. z. se za podnikatele považuje osoba zapsaná v obchodním rejstříku.

36. Podle § 419 o. z. spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

37. Ustálená rozhodovací praxe dovolacího soudu vymezuje spotřebitele jako osobu, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, tedy která jedná za účelem osobní potřeby ve smyslu spotřeby, neboli nečiní tak opakovaně a za úplatu. Pro odpověď na otázku, zda fyzická osoba uzavírající smlouvu je v postavení spotřebitele, je rozhodující především účel jednání takové osoby, potažmo povaha a účel smlouvy (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 7. 2015, sp. zn. 33 Cdo 7/2014, ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 23 Cdo 1835/2012, ze dne 5. 8. 2008, sp. zn. 28 Cdo 864/2008, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 2. 2021, sp. zn. 33 Cdo 158/2021). Spotřebitelská ochrana je neodůvodněná v situaci, kdy daná osoba uzavře smlouvu za účelem své (byť až do budoucna plánované) profesionální nebo podnikatelské činnosti. Pojem spotřebitel má objektivní povahu, a proto je nezávislý na znalostech a informacích, které má dotyčná osoba k dispozici (srov. rozsudek Soudního dvora Evropské unie ze dne 3. 10. 2019 ve věci J. Petruchová versus FIBO Group Holdings Limited, C-208/18, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 11. 2019, sp. zn. 20 Cdo 1545/2019, a ze dne 16. 5. 2023, sp. zn. 20 Cdo 1107/2023). Uvedené závěry jsou aprobovány též v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) – viz např. citované usnesení ze dne 12. 11. 2019, sp. zn. 20 Cdo 1545/2019, ze dne 23. 2. 2021, sp. zn. 33 Cdo 158/2021, a ze dne 16. 5. 2023, sp. zn. 20 Cdo 1107/2023.

38. V usnesení ze dne 22. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 3165/2022, Nejvyšší soud vysvětlil, že pro posouzení vyvratitelné domněnky zakotvené v § 420 odst. 2 o. z. je podstatné, zda se uvedená osoba chová fakticky jako podnikatel, resp. zda vystupuje jako podnikatel v konkrétním právním vztahu srov. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1?654), 2. vydání, 2022, s. 1321 - 1323: J. Lasák.

39. V projednávané věci z obsahu spisu vyplývá, že první a třetí žalovaný jsou jednateli společnosti SMAR s.r.o. (identifikační číslo osoby 24308749 - viz jejich podání ze dne 27. 3. 2023 na č. l. 109 spisu, na které poukazují v dovolání), přičemž z jejich vyjádření v průběhu řízení vyplývá, že dotyčné nemovitosti hodlali (všichni) žalovaní využít pro své bydlení. První a třetí žalovaný kromě toho zmínili možnost využít je i jako sídlo společnosti. Z řečeného podle přesvědčení dovolacího soudu nelze dovodit, že by (všichni) žalovaní při uzavírání smlouvy vystupovali jako podnikatelé a že smlouvu uzavírali za účelem své podnikatelské činnosti. Samo zjištění, že by v dotyčných nemovitostech, jež kupovali pro účely bydlení, hodlali někteří žalovaní umístit sídlo společnosti, neznamená automaticky (bez dalšího) závěr, že v daném smluvním vztahu vystupovali jako podnikatelé. Námitka dovolatelů je proto důvodná.

40. Ohledně dovolateli zpochybněného postupu odvolacího soudu při moderaci smluvní pokuty lze uvést, že Nejvyšší soud v rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 76/2023, vyložil, že postup soudu při moderaci smluvní pokuty podle § 2051 o. z. lze rozlišit na následující fáze (kroky). V prvním kroku soud při využití interpretačních pravidel stanovených v § 555 a násl. o. z. nejprve zjistí, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit. Poté se zabývá konkrétními okolnostmi s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty. Vezme přitom zřetel na všechny okolnosti konkrétního případu, přičemž zohlední nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti, které byly dány při porušení smluvní povinnosti, jakož i okolnosti nastalé později, mají-li v samotném porušení smluvní povinnosti původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné. Na základě těchto okolností zodpoví otázku, zda výše smluvní pokuty je přiměřená vzhledem k věřitelovým zájmům, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Dospěje-li soud v předchozím kroku k závěru, že smluvní pokuta není nepřiměřená, případně nepodaří-li se mu na základě provedeného dokazování objasnit rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře věřitele, aby mohl učinit právní závěr o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty, nemůže nárok věřitele na smluvní pokutu snížit. V opačném případě soud ve třetím kroku sníží smluvní pokutu na přiměřenou výši (spravedlivou in concreto) se zřetelem k těm funkcím, které má plnit, a s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti. Je přitom limitován výší škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením povinnosti, na kterou se smluvní pokuta vztahuje. Zjišťuje-li soud, jaký nárok je nepřiměřený, musí vycházet z představy o tom, jaký nárok za přiměřený považovat lze. Z podstaty volného uvážení, které nepřipouští tzv. jediné správné řešení, pak vyplývá, že soud ve svém uvážení pochybí pouze tehdy, jsou-li jeho úvahy zjevně nepřiměřené, tj. nedbá-li v rozporu se zjištěnou funkcí smluvní pokuty okolností, kterých dbát má, nebo vice versa dbá-li okolností, kterých dbát nemá.

41. Moderace přitom může být užita jen tam, kde o nepřiměřenosti nároku ze smluvní pokuty nepanují pochybnosti, neboť jen tehdy je soudní zásah do pohledávky věřitele (tj. do vlastnického práva chráněného čl. 11 Listiny základních práv a svobod) ospravedlnitelný.

42. Primárně lze vyjít z předpokladu, že každá smluvní pokuta se vyznačuje preventivní (nátlakovou) funkcí, neboť vytváří na dlužníka dodatečný nátlak (nad rámec samotného obligačního účinku rezultujícího ze smlouvy), aby smluvní povinnosti dostál, respektive ji neporušil. Smluvní pokuta může dále plnit výlučně paušalizační funkci (paušalizace náhrady škody, dále též jen „paušalizační smluvní pokuta“), nebo výlučně funkci sankční (dále též jen „sankční smluvní pokuta“), případně dílem funkci sankční a dílem paušalizační.

43. Nelze (ovšem) pomíjet, že smyslem a účelem paušalizační smluvní pokuty je vyhnout se případným sporům o náhradu vzniklé škody a usnadnit její vymožení. Význam paušalizační smluvní pokuty se tak projevuje především v tom, že věřitel není povinen ve sporu o uhrazení smluvní pokuty tvrdit a prokazovat splnění předpokladů nároku na náhradu škody. Význam sankční smluvní pokuty se pak projevuje v tom, že za porušení smluvní pokutou utvrzené smluvní povinnosti odpovídá dlužník objektivně (tj. bez ohledu na jeho případné zavinění). Proto povinností věřitele ze smluvní pokuty (jakékoli) je pouze tvrdit a prokázat, že smluvní povinnost byla utvrzena smluvní pokutou v určité výši a následně porušena. Je to naopak dlužník, jehož tíží břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně objasnění okolností, z nichž lze usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty (tj. i okolností týkajících se výše škody, zavinění, či případného naplnění liberačních důvodů).

44. V projednávané věci odvolací soud při moderaci smluvní pokuty nepostupoval v souladu s výše uvedenými závěry, neboť jeho závěr, že sjednaná smluvní pokuta plní dílem funkci sankční a dílem paušalizační (odvolacím soudem nepřesně nazvanou úhradovou) je opatřen toliko konstatováním, že obě smluvní pokuty jsou přiměřené „k zájmům žalobkyně“ s tím, že sankční byla sjednána jako utvrzení povinnosti uzavřít budoucí smlouvu pro obě strany a výši úhradové smluvní pokuty sjednané jako náhradu veškeré újmy vzniklé žalobkyni za zmařený prodej shledal přiměřenou hodnotě nemovitostí a době blokace pro jiné zájemce, i vzhledem „k dalším nezbytným nákladům s tím spojeným“, aniž by jejich výše byla uvedena. Takto souhrnný závěr však postrádá konkrétní úvahy o tom, které konkrétní okolnosti (stran zájmů žalobkyně, hodnoty nemovitostí či vzniku konkrétní újmy a nezbytných nákladů) odvolací soud vzal při svém právním posouzení v úvahu pro jím přijatý závěr, že pokuta ve výši 1 610 000 Kč za neuzavření budoucí smlouvy je v daném případě (vzhledem ke konkrétním okolnostem, mezi něž patří i úvaha týkající se důvodů nevyužití postupu podle § 1787 o. z. žalobkyní) přiměřená, čímž se odchýlil od výše uvedených závěrů. I v této části lze dovolání považovat za přípustné a důvodné.

45. Protože je rozhodnutí odvolacího soudu z výše uvedených důvodů nesprávné, dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a 2 o. s. ř.).

46. Bude na soudu prvního stupně, aby na závazkový vztah účastníků nahlížel a posuzoval jej jako vztah spotřebitelský. V tomto směru bude třeba upnout pozornost k posouzení, zda obě ujednání týkající se smluvních pokut lze považovat za souladná s úpravou týkající se závazků ze smluv uzavřených se spotřebitelem (§ 1810 a násl. o. z.). Nebude-li z tohoto přezkumu rezultovat jiný výsledek, bude třeba se následně zaměřit na posouzení moderace smluvních pokut podle výše naznačených kritérií.

47. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v konečném rozhodnutí (§ 243g odst. 1 ve spojení s § 151 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 30. 9. 2025

JUDr. Pavel Horňák předseda senátu