26 Cdo 1551/2006
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Roberta Waltra a soudců Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Ing. Jana Huška
ve věci žalobců a) Centrum služeb pro zrakově postižené K. V., b) R. H., c) J.
H., d) P. K., e) S. K., f) J. Š. a g) A. Š., všech právně zastoupených
advokátem, proti žalované A. K., zastoupené advokátem, o vyklizení bytu, vedené
Okresní soudem v Karlových Varech pod sp. zn. 14 C 56/2004, o dovolání žalobců
proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 6. 12. 2005, č.j. 56 Co
56/2005-103, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 6. 12. 2005, č.j. 56 Co 56/2005-103, se
zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Karlových Varech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 3.
11. 2004, č.j. 14 C 56/2004-44, vyhověl žalobě a uložil žalované povinnost do
15 dnů od právní moci rozsudku vyklidit a vyklizený předat žalobcům „byt číslo
3 v K. V., sestávající z jedné obytné místnosti, kuchyně a příslušenství,
nacházející se ve III. podlaží domu, IV. kategorie (dále jen „předmětný byt“,
resp. „byt“), a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Podle skutkových
zjištění soudu prvního stupně užívala žalovaná předmětný byt na základě nájemní
smlouvy uzavřené dne 24. 9. 1997 na dobu neurčitou s předchozím vlastníkem
bytu, městem K. V. Kupní smlouvou a smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne
10. 1. 2003 se žalobci stali podílovými spoluvlastníky rodinného domu v K. V.,
v němž se předmětný byt nachází, a ve vztahu k žalované tak vstoupili do práv
pronajímatele bytu. Dále vzal soud prvního stupně za prokázané, že dne 1. 4.
2003 uzavřel P. K. na základě předchozího zplnomocnění ostatními spoluvlastníky
a současně jako statutární orgán prvního žalobce se žalovanou novou nájemní
smlouvu, a to na dobu určitou do 31.3.2004. Krom těchto skutečností soud dále
zjistil, že žalovaná je poživatelkou částečného invalidního důchodu a v
předmětném bytě bydlí se zletilým synem a nezletilou dcerou. Na základě v
řízení provedených důkazů pak učinil závěr o tom, že nájemní smlouva ze dne
1.4.2003, z níž vychází nárok žalobců na vyklizení bytu žalovanou, je platná,
neboť žalovaná nebyla k jejímu uzavření zmocněncem pronajímatelů nikterak
nucena. Současně pak byla mj. upozorněna na zásady řádného soužití v domě,
povinnost řádně platit nájemné a neobtěžovat ostatní obyvatele domu hlukem
apod., jinak že uplynutím sjednané lhůty s užíváním bytu skončí. Tvrzení
žalované, že při uzavírání nové nájemní smlouvy jednala v omylu záměrně
vyvolaném P. K., považoval prvostupňový soud za účelové. Jelikož uplynutím
sjednané lhůty žalované zanikl právní důvod k užívání předmětného bytu a
žalobci neměli nadále zájem na obnovení nájemního vztahu a domáhali se
vyklizení bytu žalovanou, soud prvního stupně jejich žalobě vyhověl.
K odvolání žalované Krajský soud v Plzni (odvolací soud) rozsudkem ze
dne 6. 12. 2005, č.j. 56 Co 56/2005-103, rozsudek soudu prvního stupně
změnil tak, že žalobu na vyklizení předmětného bytu zamítl a rozhodl o náhradě
nákladů řízení před soudy obou stupňů. V odůvodnění rozsudku odvolací soud
zdůraznil soudem prvního stupně provedená skutková zjištění vyplývající z
písemného vyjádření žalobců ve věci ze dne 23. 5. 2004 a současně i z výpovědí
žalobců P. K. a R. H. jako účastníků řízení, že důvodem k uzavření nové nájemní
smlouvy na dobu určitou se žalovanou byla nejen změna vlastníka nemovitosti,
nýbrž i špatné zkušenosti s chováním žalované jako nájemkyně předmětného bytu
spočívajícím v narušování soužití v domě a nepravidelném placení nájemného.
Dalším důvodem k uzavření smlouvy na dobu určitou, jak vyplynulo z výpovědi P.
K., byl i úmysl žalobců byt žalované zrekonstruovat. Na základě těchto
skutkových zjištění vyjádřil odvolací soud oproti soudu prvního stupně odlišný
právní názor na platnost nové nájemní smlouvy na dobu určitou, kdy s odkazem na
ust. § 39 obč. zák. konstatoval, že tato nájemní smlouva je právním úkonem,
který sice neodporuje výslovnému zákazu zákona, avšak který ke stavu, jenž je
se zákonem v rozporu, směřuje svými důsledky, a tudíž se jedná o úkon, jímž se
zákon obchází. V posuzovaném případě odvolací soud dovodil, že žalované v době,
kdy se žalobci stali podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, svědčilo
právo nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou, a jelikož se jednalo o chráněný
nájem bytu, nájemní vztah bylo možné v souladu s § 711 odst. 1 obč. zák. ze
strany pronajímatele vypovědět pouze z důvodů v zákoně taxativně uvedených.
Současně i v případě výpovědi z nájmu bytu učiněné pronajímatelem z důvodu
hrubého porušování povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu (§ 711 odst. 1
písm. d/ obč. zák. ve znění účinném do 30. 3. 2006) či hrubého porušování
dobrých mravů v domě (§ 711 odst. 1 písm. c/ obč. zák. ve znění účinném do
30. 3. 2006) nebylo možné vyloučit právo nájemce na zajištění náhradního bytu
či náhradního ubytování, tedy bytové náhrady na dobu neurčitou, jednalo-li se,
jak tomu bylo i v tomto případě, o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li pro to
důvody zvláštního zřetele hodné, například důvody zdravotní. Odvolací soud tedy
konstatoval, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobci a žalovanou na dobu
určitou je svými účinky v rozporu s právem žalované na zajištění bytové
náhrady, neboť žádným způsobem neřeší bytovou náhradu pro žalovanou pro případ
skončení nájemního vztahu způsobem vymezeným v nájemní smlouvě sjednané mezi
účastníky na dobu určitou. Dospěl tedy k závěru, že nájemní smlouva ze dne 1.
4. 2003 sjednaná na dobu určitou je neplatným právním úkonem ve smyslu § 39
obč. zák., žalované i nadále svědčí právo nájmu bytu vyplývající z předchozí
nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a právním předchůdcem žalobců a nárok
žalobců na vyklizení předmětného bytu žalovanou tak není dán.
Proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož
přípustnost dovozují z ust. § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a jako dovolací důvod
uvádějí nesprávné právní hodnocení věci, konkrétně „nesprávné přehodnocení
důkazů provedených okresním soudem“ a odkazují na ust. § 241a odst. 2 písm. b)
o.s.ř. Dovolatelé se neztotožňují se závěrem odvolacího soudu, že nájemní
smlouva uzavřená mezi pronajímateli a nájemkyní na dobu určitou je neplatným
právním úkonem, neboť její účastníci obcházejí zákon ve smyslu § 39 obč. zák.,
kdy podle jejich vyjádření by pak každá nová smlouva nahrazující předchozí
musela být automaticky neplatná, pokud by měnila původní smluvní podmínky.
Jedná se o nově projevenou vůli obou smluvních stran vedoucí k uzavření nové
nájemní smlouvy za nových podmínek. Dále zdůrazňují, že právě v takto vyjádřené
vůli stran spatřuje odvolací soud rozpor s právem žalované na bytovou náhradu,
ač toto právo není absolutní ani obligatorní, a z tohoto rozporu dovozuje
neplatnost nájemní smlouvy. Navíc se podle názoru dovolatelů odvolací soud
zabývá pouze důsledky tohoto stavu pro žalovanou a celou věc tak posuzuje
značně jednostranně. Z těchto důvodů dovolatelé považují napadený rozsudek za
nesprávný a navrhují, aby byl dovolacím soudem zrušen a věc vrácena k dalšímu
řízení.
Žalovaná se ve svém vyjádření ztotožnila se závěrem odvolacího soudu ohledně
neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2003, avšak důvod této neplatnosti
spatřuje nikoli ve skutečnosti, že by její účastníci tímto úkonem obcházeli
zákon, nýbrž v tom, že tato byla uzavřena P. K. jako zástupcem pronajímatelů
bez náležitého zmocnění, a současně namítá relativní neplatnost nájemní smlouvy
podle § 49a obč. zák. z důvodu omylu úmyslně vyvolaného zástupcem pronajímatelů
při jejím uzavírání. Závěrem pak podotýká, že rozsudek odvolacího soudu
považuje za správný i z pohledu § 3 obč. zák., neboť nelze po žalované
spravedlivě požadovat, aby byt vyklidila, aniž by jí vznikl nárok na přiměřenou
bytovou náhradu. Z těchto důvodů žalovaná navrhuje, aby Nejvyšší soud dovolání
žalobců zamítl.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) posoudil
dovolání podle § 240 odst. 1, § 241 a § 241a odst. 1 o.s.ř. a shledal, že
dovolání bylo podáno oprávněnými osobami, včas, obsahuje stanovené náležitosti,
dovolatelé jsou zastoupeni advokátem a jím bylo dovolání též sepsáno.
Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť napadeným
rozhodnutím odvolacího soudu bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve
věci samé.
Podle § 242 odst. 1, odst. 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí
odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden, a to jen z důvodů
uplatněných v přípustném dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud
přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a), b) a §
229 odst. 3, jakož i jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné
rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 241a odst. 2 písm. a/
o.s.ř.). Zmíněné vady řízení však v dovolání namítány nejsou a nevyplývají ani
z obsahu spisu. Nejvyšší soud tedy přezkoumal napadené rozhodnutí z hlediska
uplatněného dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241a
odst. 2 písm. b) o.s.ř.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Obecně je právní posouzení věci nesprávné, jestliže odvolací
soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá,
nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval.
V souladu s ustálenou judikaturou (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu České
republiky ze dne 6.5.2002, sp. zn. 26 Cdo 2628/2000, uveřejněný v Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu – dále jen „Soubor“ – pod C 1174 ve svazku 16) je
třeba se v případě, kdy mezi stranami byla sjednána nájemní smlouva na dobu
určitou za trvání nájemního vztahu k témuž předmětu nájmu bez časového omezení,
zabývat otázkou, zda tato nově sjednaná nájemní smlouva a tedy i na jejím
základě vzniklý nájemní vztah má povahu závazku zcela nového ve smyslu § 570
odst. 1 obč. zák. (novace privativní) či pouze dochází ke změně stávajícího
nájemního vztahu dle § 516 obč. zák. a tento pak obstojí vedle nájemního
vztahu původního (novace kumulativní). Jinak řečeno, k učinění závěru o
platnosti či neplatnosti nově sjednané nájemní smlouvy je tedy nezbytné
provést, příp. doplnit skutková zjištění v tom směru, zda obsahem předmětné
smlouvy je ujednání účastníků o tom, že stávající nájemní vztah nájemkyně k
předmětnému bytu má být touto smlouvou změněn či zcela nahrazen. Při zjišťování
obsahu smlouvy je nutno uplatnit i výkladové pravidlo vyjádřené v § 35 odst. 2
obč. zák., podle něhož právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen
podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní
úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Rozhodujícím
kritériem pro takové posouzení tedy bude dovolateli byť v jiné souvislosti
namítaná vůle účastníků nově sjednané nájemní smlouvy. Podle soudní praxe je-li
obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem
listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je
předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného
projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat
důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný v Souboru pod C
1108 ve svazku 15). Současně je soudní praxí zastáván názor, že předpokladem
platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně
volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu
bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná (srov. např.
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 120/96, uveřejněný
v časopisu Soudní judikatura na straně IV v příloze sešitu č. 10 z roku 1998,
rozsudek ze dne 14. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 467/2000, uveřejněný v Souboru pod
C 303 ve svazku 3, usnesení ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2396/2000,
uveřejněné v Souboru pod C 535 ve svazku 6, rozsudek ze dne 22. 3. 2001, sp.
zn. 26 Cdo 1898/99, a rozsudek ze dne 30. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001).
Navíc svědčí-li žalované právo nájmu k určitému bytu (bytové jednotce), nemůže
platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2033/2004).
Lze tedy dospět k závěru, že nový (další) nájemní vztah může vzniknout pouze k
bytu, který je právně volný, tedy takový, k němuž v tomtéž okamžiku jiný
nájemní poměr neexistuje, a to ať už mezi pronajímatelem a třetí osobou nebo i
pronajímatelem a tímtéž nájemcem. V opačném případě by předmětná nájemní
smlouva byla absolutně neplatná.
Na základě výše uvedeného je zřejmé, že odvolací soud v rozhodovaném případě
nesprávně posuzoval otázku platnosti předmětné nájemní smlouvy na dobu určitou
výlučně z hlediska kritérií vyjádřených v § 39 obč. zák. jako právní úkon
obcházející zákon (konkrétně ust. § 712 odst. 5 obč. zák. ve znění účinném do
30. 3. 2006) a shledal rozpor účinků, které taková smlouva vyvolá, s právem
žalované na bytovou náhradu, jež by jí za eventuálního splnění podmínek
stanovených právě v § 712 odst. 5 obč. zák. ve znění účinném do 30.3.2006 mohla
být přiznána. Při své úvaze tak zjevně vycházel pouze ze závěrů vyjádřených v
rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1352/2001, které
lze považovat za zcela ojedinělé vybočení z ustálené rozhodovací praxe
Nejvyššího soudu a které byly již touto praxí překonány, o čemž svědčí i
rozsudek velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 20.
11. 2003, sp. zn. 31 Cdo 528/2001. Jestliže zákon výslovně umožňuje sjednání
nájmu bytu na dobu určitou a nepředpokládá při skončení takového nájmu
poskytnutí bytové náhrady, lze stěží dovozovat, že dohoda o změně nájmu z doby
neurčité na určitou je bez dalšího absolutně neplatná pro obcházení ustanovení
o bytových náhradách.
Odvolací soud tak při svých úvahách opomenul vyjádřit a náležitě zdůvodnit
podle soudobé soudní praxe v těchto případech relevantní otázku, zda ve smlouvě
ze dne 1.4.2003 vyjádřily strany vůli směřující k založení nájemního vztahu
zcela nového nebo ke změně (či nahrazení) obsahu nájemního vztahu původního.
Za této situace byl dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.
uplatněn opodstatněně a dovolací soud proto podle § 243b odst. 2 věty za
středníkem o.s.ř. zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu v celém rozsahu a
podle § 243b odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu
řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů
řízení včetně nákladů řízení dovolacího soud rozhodne v novém rozhodnutí ve
věci (§ 243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 28. listopadu 2006
JUDr. Robert W a l t r , v. r.
předseda senátu