26 Cdo 420/2022-316
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Michaely Janouškové ve věci žalobkyně STauEuro s.r.o., se sídlem v Plzni – Východním Předměstí, Šafaříkovy sady 2455/5, IČO: 01442368, zastoupené JUDr. Martinem Zikmundem, advokátem se sídlem v Plzni, Šafaříkovy sady 2455/5, proti žalovaným 1/ D. Š. & s., se sídlem XY, IČO: XY, a 2/ J. Š., bytem XY, oběma zastoupeným JUDr. Janem Krouským, advokátem se sídlem v Praze 5, Arbesovo náměstí 257/7, o zaplacení částky 260.800,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 60 C 342/2015, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. září 2021, č. j. 72 Co 203/2021-284, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. září 2021, č. j. 72 Co 203/2021-284, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 1. března 2021, č. j. 60 C 342/2015-254, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 9 k dalšímu řízení.
Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 260.800,- Kč s příslušenstvím z titulu podnájemného za první čtvrtletí 2014 z níže specifikovaných nebytových prostor. V žalobě uvedla, že její právní předchůdkyně, společnost ING. MATAS – SLÉVÁRNA STRAŠICE, spol. s r.o., se sídlem ve Strašicích č.p. 51, IČO: 64361381, jako nájemkyně a žalovaná 1/ jako podnájemkyně uzavřely dne 4. listopadu 2003 Smlouvu o podnájmu nebytových prostor (dále jen „Smlouva“) na dobu určitou od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013 s tím, že neoznámí-li žádná ze smluvních stran do 30.
listopadu příslušného kalendářního roku, že trvá na době nájmu 10 let, prodlužuje se smlouva počínaje dnem 1. ledna příslušného následujícího roku na 10 let. Fakturou ze dne 31. března 2014, splatnou dne 15. dubna 2014, vyúčtovala právní předchůdkyně žalobkyně žalované 1/ podnájemné za první čtvrtletí roku 2014 ve výši 260.800,- Kč včetně DPH, avšak žalovaná 1/ tuto částku neuhradila. Dne 17. července 2015 právní předchůdkyně žalobkyně postoupila žalobkyni pohledávku za žalovanou 1/ ve výši 260.800,- Kč. Obvodní soud pro Prahu 9 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1.
března 2021, č. j. 60 C 342/2015-254, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). Vyšel zejména z následujících skutkových zjištění. Dne 4. listopadu 2003 uzavřela společnost ING. MATAS – SLÉVÁRNA STRAŠICE, spol. s r.o. jako nájemkyně (dále též jen „nájemkyně“) a žalovaná 1/ jako podnájemkyně Smlouvu na dobu určitou od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013 (čl. IV Smlouvy), jejímž předmětem byly nebytové prostory v provozní hale umístěné v areálu slévárny Strašice, a to: 2.375 m2 – výrobní prostory, 270 m2 – 15 parkovacích míst, 32 m2 – sociální zařízení, 23 m2 – chodba a 100 m2 – kancelář; celková plocha podnajímaných prostor činila 2.800 m2.
Podnájemné činilo 250 Kč/m2 ročně, tedy 700.000,- Kč ročně, a mělo být placeno čtvrtletně částkou 175.000,- Kč se splatností do 15 dnů po uplynutí příslušného čtvrtletí (čl.
III. Smlouvy). Součástí Smlouvy bylo též ujednání, že neoznámí-li žádná ze smluvních stran písemně druhé smluvní straně do 30. listopadu příslušného roku, že trvá na době nájmu 10 let, prodlužuje se Smlouva počínaje dnem 1. ledna příslušného následujícího roku na 10 let (čl. VIII. odst. 3 písm. b/ Smlouvy). Dopisem ze dne 27. listopadu 2013 žalovaná 1/ oznámila nájemkyni, že trvá na době podnájmu 10 let, tj. na době od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013; podnájem tudíž k uvedenému datu skončí, aniž by došlo k jeho automatickému prodloužení.
Dopisem ze dne 16. prosince 2013 nájemkyně potvrdila žalované 1/ převzetí dopisu ze dne 27. listopadu 2013 s tím, že od 1. ledna 2014 počíná běžet posledních 10 let podnájemního vztahu. Konečně dopisem ze dne 29. prosince 2013 žalovaná 1/ vyzvala nájemkyni k převzetí podnajatých nebytových prostor, avšak to nájemkyně odmítla s odůvodněním, že podnájemní vztah trvá i po 31. prosinci 2013. Fakturou č. 201114032 ze dne 31. března 2014, splatnou dne 15. dubna 2014, nájemkyně vyúčtovala žalované 1/ částku 260.800,- Kč jako podnájemné za první čtvrtletí roku 2014.
Dne 17.
července 2015 společnost ING. MATAS – SLÉVÁRNA STRAŠICE, spol. s r.o., postoupila žalobkyni pohledávku za žalovanou 1/ ve výši 260.800,- Kč představující podnájemné za měsíce leden až březen 2014. Pozemek parc. č. XY, na kterém stojí provozní hala, v níž se nachází podnajaté nebytové prostory, má výměru 1.306 m2. Tato budova má tvar písmene U a pouze zčásti je jednopodlažní, ve zbývajícím rozsahu je přízemní. Po právní stránce věc posuzoval podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30.
dubna 2004 (dále jen „občanský zákoník“, resp. „obč. zák.“) a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 18. října 2005 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Výslovně uvedl, že podle § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve spojení s § 40 odst. 1 obč. zák. musí mít smlouva o podnájmu nebytového prostoru pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu. Určitost takového projevu vůle je tudíž dána pouze obsahem listiny, na níž je zaznamenán. Měl za to, že ve Smlouvě nebyl předmět podnájmu vymezen dostatečně určitě tak, aby o něm nevznikaly důvodné pochybnosti.
Z výpovědí svědků nadto vyplynulo, že předmětem podnájmu nebyly jen prostory uvnitř provozní haly, ale i vně budovy, a výměra 2.375 m2 výrobních prostor zahrnovala jak plochu uvnitř, tak mimo budovu. Upozornil také, že stavba pro výrobu a skladování (provozní hala) se nachází na pozemku parc. č. XY o výměře 1.306 m2 a jen část této stavby je jednopodlažní (o rozloze cca 345 m2), což v prostém součtu neodpovídá ve Smlouvě deklarované výměře 2.375 m2 výrobních prostor; to vše navíc za situace, kdy část budovy měla užívat nájemkyně.
Ostatně i z plánku z roku 1998 předloženého žalobkyní a označeného jako „Plocha pro využití modelárny 2.375 m2“ je zřejmé, že podnajaté výrobní prostory se nenacházely jen uvnitř budovy, ale i vně, přestože je ve Smlouvě uvedeno, že tyto prostory jsou situovány v provozní hale. Na dalším plánku jsou pak kolem budovy znázorněna parkovací místa, která však Smlouva vymezovala zvlášť, mimo výměru výrobních prostor; nebylo tedy zřejmé, kolik m2 měla podnájemkyně užívat jako parkovací místa a zda tato parkovací místa měla být součástí výrobních prostor či nikoliv.
Samotná skutečnost, že účastnice ve Smlouvě prohlásily, že mezi nimi nejsou nejasnosti či pochybnosti týkající se umístění podnajímaných prostor, jejich velikosti atd. nemá vliv na posouzení (ne)platnosti Smlouvy. S ohledem na výše uvedené tudíž posoudil Smlouvu jako absolutně neplatnou podle § 37 odst. 1 obč. zák. pro absenci určitého vymezení předmětu podnájmu. Sice připustil, že je třeba upřednostnit výklad, který neplatnost smlouvy nezakládá, avšak zdůraznil, že toto pravidlo se neuplatní v případech absolutní neplatnosti.
Poté se zabýval možností posouzení nároku jako nároku z titulu bezdůvodného obohacení. Jelikož z provedeného dokazování (zejména z výpovědí svědků) vyplynulo, že od 1. ledna 2014 žalovaná 1/ podnajaté prostory neužívala, uzavřel, že nejde o nárok z titulu bezdůvodného obohacení.
Z těchto důvodů a zároveň též na podkladě dalších – tam podrobně rozvedených – argumentů žalobu zamítl. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. září 2021, č. j. 72 Co 203/2021-284, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok II.). Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné považoval rovněž právní závěry soudu prvního stupně. K uplatněným odvolacím námitkám uvedl následující.
Nejprve zdůraznil, že smlouva o podnájmu nebytového prostoru je dvoustranným právním úkonem, pro nějž je zákonem pod sankcí absolutní neplatnosti stanovena písemná forma (§ 46 odst. 1 obč. zák. a § 3 a § 6 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.). Všechny podstatné náležitosti tohoto právního úkonu tudíž musí být zachyceny v písemném textu listiny. Jelikož podnájemní vztah je zvláštním případem nájemního vztahu, je zapotřebí mít při sjednávání smlouvy o podnájmu nebytových prostor na zřeteli nejen všechna pravidla pro sjednávání smluv obecně, nýbrž též pravidla pro sjednávání smluv o nájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 30.
ledna 2020, sp. zn. 29 Cdo 119/2018). S odkazem na závěry vyplývající z judikatury Nejvyššího soudu pak dovodil, že vymezení předmětu podnájmu ve Smlouvě z hlediska určitosti vyvolává důvodné pochybnosti, zejména s přihlédnutím ke skutečnosti, že provozní hala je zčásti jednopodlažní a zčásti dvoupodlažní a nachází se na pozemku o výměře 1.306 m2, přičemž druhé podlaží zaujímá plochu 345 m2. Prostý součet tedy neodpovídá deklarované výměře podnajatých výrobních prostor o rozloze 2.375 m2. Tyto nejasnosti přitom nelze odstranit výkladem smluvních ujednání za použití gramatických, logických či systematických prostředků a ani prostřednictvím provedeného dokazování za účelem zjištění skutečné vůle stran v okamžiku uzavírání Smlouvy.
Vůli smluvních stran je totiž možné zohlednit jen tehdy, není-li v rozporu s jazykovým vyjádřením dotčeného právního úkonu. Z provedeného dokazování však vyplynulo, že úmyslem smluvních stran bylo učinit předmětem podnájmu jak nebytové prostory uvnitř provozní haly, tak prostory vně budovy s tím, že část prostor uvnitř provozní haly měla užívat nájemkyně; takto zjištěnou vůli tudíž nelze zohlednit, neboť odporuje jazykovému vyjádření smluvního ujednání o předmětu podnájmu ve Smlouvě. Doplnil, že na závěru o absolutní neplatnosti Smlouvy pro neurčité vymezení předmětu podnájmu pak nic nemění ani poukaz žalobkyně na ustanovení § 266 odst. 2 zákona č. 513/1990 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném do 31.
prosince 2013 (dále jen „obchodní zákoník“, resp. „obch. zák.“), zakotvující pravidla pro výklad právních úkonů ve vztazích mezi podnikateli. Také v případě obchodních závazkových vztahů je totiž podmínkou platnosti právních úkonů jejich určitost ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák., přičemž i zde se uplatní výkladová pravidla vyplývající z § 35 odst. 2 a 3 obč. zák., a tudíž ani v rámci těchto vztahů nelze při výkladu právních úkonů překročit meze toho, co jednající vyjádřili.
Výkladem zjištěná skutečná vůle
stran se tedy opět uplatní jen tehdy, není-li v rozporu s jazykovým projevem. Z vyložených důvodů rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“), a odůvodnila konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Konkrétně nesouhlasila se závěrem o absolutní neplatnosti Smlouvy pro neurčité vymezení předmětu podnájmu.
V této souvislosti odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. srpna 2018, sp. zn. 29 Cdo 4082/2016, a odvolacímu soudu vytkla, že při výkladu Smlouvy nezohlednil skutečnou vůli (úmysl) stran. Zdůraznila, že po celou dobu trvání podnájmu nikdo nevznesl námitku zpochybňující rozsah jeho předmětu. Navrhla, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí zrušil a vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Žalovaní ve vyjádření k dovolání vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání žalobkyně (dovolatelky) bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky určitosti vymezení předmětu podnájmu), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Při posouzení otázky otevřené dovolacímu přezkumu vycházel dovolací soud vzhledem k datu uzavření Smlouvy z dosavadních právních předpisů, tedy ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření Smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 (dále opět jen „občanský zákoník“, resp. „obč. zák.“), zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 18. října 2005 (dále opět jen „zákon č. 116/1990 Sb.“) a ze zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném do 31.
prosince 2013 (dále opět jen „obchodní zákoník“, resp. „obch. zák.“) – § 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že týká-li se – jako v tomto případě – smlouva uzavřená mezi podnikateli, která není upravena v hlavě druhé části třetí obchodního zákoníku, podnikatelské činnosti smluvních stran (§ 261 odst. 1 obch.
zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se příslušného smluvního typu občanskému zákoníku a zvláštním zákonům (zde zákonu č. 116/1990 Sb.); ve všem, co pro daný smluvní typ není dáno zvláštní úpravou, však platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem (srov. odůvodnění rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia
Nejvyššího soudu z 11. ledna 2012, sp. zn. 31 Cdo 660/2010, uveřejněného pod č. 40/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Podle § 6 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. (ve znění do 18. října 2005) je nájemce oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část na dobu určitou do podnájmu jen se souhlasem pronajímatele. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Právní úkony vyjádřené jinak než slovy se vykládají podle toho, co způsob jejich vyjádření obvykle znamená. Přitom se přihlíží k vůli toho, kdo právní úkon učinil, a chrání se dobrá víra toho, komu byl právní úkon určen (odstavec 3). Podle § 266 odst. 1 obch. zák. projev vůle se vykládá podle úmyslu jednající osoby, jestliže tento úmysl byl straně, které je projev vůle určen, znám nebo jí musel být znám. V případech, kdy projev vůle nelze vyložit podle odstavce 1, vykládá se projev vůle podle významu, který by mu zpravidla přikládala osoba v postavení osoby, které byl projev vůle určen.
Výrazy používané v obchodním styku se vykládají podle významu, který se jim zpravidla v tomto styku přikládá (odstavec 2). Při výkladu vůle podle odstavců 1 a 2 se vezme náležitý zřetel ke všem okolnostem souvisejícím s projevem vůle, včetně jednání o uzavření smlouvy a praxe, kterou strany mezi sebou zavedly, jakož i následného chování stran, pokud to připouští povaha věcí (odstavec 3). V poměrech právní úpravy nájmu a podnájmu nebytových prostor upravených zákonem č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 18.
října 2005 (podle něhož se posuzuje i /ne/platnost Smlouvy v projednávané věci), Nejvyšší soud v rozsudku z 28. února 2007, sp. zn. 25 Cdo 578/2005, dovodil, že zákon nepředepisuje pro podnájemní smlouvu obligatorní požadavek písemné formy, resp. nespojuje s jeho nedostatkem žádné právní následky. Platná smlouva o podnájmu nebytových prostor může být uzavřena ústně či konkludentně, tj. nevýslovně faktickým počínáním, jestliže není pochyb o tom, jaká vůle měla být takto projevena. Ustálená soudní praxe (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 14.
září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1089/2016) pak zastává názor, že projev vůle je neurčitý, je-li nejistý jeho obsah, tj. nepodařilo-li se obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit, a je nesrozumitelný, jestliže nebylo dosaženo – vadným slovním zprostředkováním – jasného vyjádření této vůle. Neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem (§ 35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Podle § 35 odst. 2 obč. zák.
je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). U právního úkonu učiněného v písemné formě je právně významná jen vůle účastníků vyjádřená v písemném textu; záměry účastníků nevyjádřené v písemném textu nebo odlišné od záměrů v něm zachycených, jsou právně bezvýznamné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 28.
února 2002, sp. zn. 33 Odo 311/2001, uveřejněný pod č. C 1075 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Vedle těchto obecných výkladových principů existují ještě některé zvláštní modifikující výkladové principy. Ty jsou zakotveny jak přímo v samotném občanském zákoníku (srov. např. § 55 odst. 3 obč. zák.), tak také zejména ve zvláštních soukromoprávních předpisech (§ 266 obch. zák.). Platí, že takto stanovený zvláštní výkladový princip má přednost před obecným výkladovým principem, tj. že obecný výkladový princip se u zvláštních soukromoprávních vztahů uplatní pouze podpůrně (subsidiárně).
V rozsudcích z 31. května 2016, sp. zn. 29 Cdo 4380/2014, z 15. února 2018, sp. zn. 29 Cdo 2706/2016, a z 16. května 2018, sp. zn. 29 Cdo 4786/2016, dovolací soud vysvětlil, že z ustanovení § 266 obch. zák. se podává, že soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) stran smlouvy, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy byl projev vůle učiněn (kdy se stal perfektním), a přihlížet lze toliko k těm okolnostem, které mohla vnímat i druhá strana smlouvy (srov. § 266 odst. 1 obch. zák.).
Takto zjištěnou skutečnou vůli je třeba upřednostnit i před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, kdy skutečnou vůli stran smlouvy nelze zjistit, soud postupuje podle § 266 odst. 2 obch. zák. a posuzuje, jaký význam by danému ujednání zpravidla přikládala osoba v postavení strany smlouvy. Jak při zjišťování skutečné vůle stran (§ 266 odst. 1 obch. zák.), tak při posouzení významu projevu vůle obsaženého ve smlouvě podle § 266 odst. 2 obch. zák. soud musí zohlednit všechny v úvahu přicházející zjištěné okolnosti, zejména pak okolnosti demonstrativně vypočtené v § 266 odst. 3 obch. zák. (tj. jednání o uzavření smlouvy, praxe, kterou mezi sebou strany zavedly, následné chování stran a další; srov. též i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.
srpna 2018, sp. zn. 27 Cdo 3759/2017). Přitom je třeba vždy upřednostnit takový výklad právního jednání, který vede k jeho platnosti před výkladem, jehož důsledkem by bylo vyslovení jeho neplatnosti (srov. např. nález Ústavního soudu z 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003, uveřejněný pod č. 84/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Výkladem však nelze doplňovat to, co právní úkon ve skutečnosti neobsahuje (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 27.
března 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000). K citovaným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil také v
rozhodnutích z 23. srpna 2018, sp. zn. 29 Cdo 4082/2016, či z 9. září 2021, sp. zn. 26 ICdo 41/2021. Uvedené teze se v poměrech projednávané věci prosadí následovně. Zákon č. 116/1990 Sb. (ve znění do 18. října 2005) nevyžadoval pro smlouvu o podnájmu nebytových prostor písemnou formu. Byla-li tudíž Smlouva uzavřena dne 4. listopadu 2003, nelze přisvědčit závěru, že všechny podstatné náležitosti tohoto právního úkonu musely být zachyceny v písemném textu listiny, na níž je zaznamenán. V té době totiž účastnice (smluvní strany) mohly smlouvu o podnájmu nebytových prostor uzavřít také ústně či konkludentně, tedy faktickým jednáním, nebylo-li pochyb o tom, jaká vůle měla být tímto způsobem projevena.
Současně je zapotřebí zdůraznit, že již v této fázi řízení z provedeného dokazování vyplývá, že účastnicím Smlouvy bylo (mohlo být) již od počátku jasné, které prostory jsou předmětem podnájmu. Vyjádřeno jinak, ze skutkových zjištění lze přinejmenším usuzovat na skutečnou vůli smluvních stran, jež by měla být upřednostněna – nebude-li o ní pochyb – před jejím vnějším projevem, neboť zákon v tehdy účinném znění nestanovoval pro smlouvu o podnájmu nebytových prostor pod sankcí absolutní neplatnosti písemnou formu, resp. nespojoval s její absencí žádné právní následky.
Jestliže se soudy předmětem Smlouvy
nezabývaly i z tohoto úhlu pohledu, je jejich právní posouzení neúplné a tudíž nesprávné.
Zbývá již jen dodat, že předmětem podnájmu – s přihlédnutím k jeho vymezení ve Smlouvě a zejména též ke svědeckým výpovědím ohledně této otázky – nemusely být jen nebytové prostory (především z pohledu podnajatých „parkovacích míst“). Podnájemní smlouva tudíž mohla zahrnovat více relativně samostatných smluv, byť zaznamenaných na jedné (téže) listině, přičemž povahu smlouvy o podnájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. by měla jen v případě, kdy by se týkala vskutku jen nebytových prostor. V dalším řízení bude proto zapotřebí zohlednit též tuto skutečnost; kromě toho bude zapotřebí vyřešit předběžnou otázku doby skončení podnájmu, a to především z pohledu dopisu žalované 1/ ze dne 27. listopadu 2013, v němž žalobkyni oznámila, že trvá na době podnájmu 10 let, tj. na době od 1. ledna 2004 do 31. prosince 2013, kdy by měl podle ní skončit.
Z řečeného vyplývá, že napadený rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci
rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 13. 4. 2022
JUDr. Miroslav Ferák předseda senátu