ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Vrchy a soudců
JUDr. Pavla Pavlíka a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., v právní věci žalobce města
Kyjov, se sídlem v Kyjově, Masarykovo nám. 30, identifikační číslo osoby 002 85
030, zastoupeného Mgr. Zdeňkem Jouklem, advokátem Joukl a partneři, advokátní
kancelář, s. r. o., se sídlem v Brně, Jakubské nám. 580/4, proti žalovanému B.
Ž., zastoupenému JUDr. Zdeňkem Bučkem, advokátem se sídlem v Kyjově,
Jungmannova 1031, o určení vlastnického práva k nemovitostem, vedené u
Okresního soudu v Hodoníně pod sp. zn. 7 C 136/2009, o dovolání obou účastníků
proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co
425/2012-213, ve znění usnesení téhož krajského soudu ze dne 22. května 2014,
č. j. 38 Co 425/2012-219, takto:
I. Dovolání žalovaného do výroku II. rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne
22. května 2014, č. j. 38 Co 425/2012-213, se zamítá.
II. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 22. května 2014, č. j. 38 Co
425/2012-213, ve znění usnesení téhož krajského soudu ze dne 22. května 2014,
č. j. 38 Co 425/2012-219, se ve výrocích III. a IV. zrušuje a věc se v tomto
rozsahu vrací zpět Krajskému soudu v Brně k dalšímu řízení.
Okresní soud v Hodoníně [dále již „soud prvního stupně“ (v pořadí druhým)]
rozsudkem ze dne 23. března 2012, č. j. 7 C 136/2009-156, ve znění usnesení
téhož soudu ze dne 19. dubna 2012, č. j. 7 C 136/2009-171, určil, že „výlučným
vlastníkem nemovitostí pozemku st. 124 o výměře 209 m2 (zastavěná plocha a
nádvoří), pozemku st. 125/1 o výměře 1501 m2 (zastavěná plocha a nádvoří),
budovy č.p. (výroba) nacházející se na pozemku st. p. 125/1 a budovy bez čp/če
nacházející se na pozemku st. 124, zapsaných v katastru nemovitostí u
Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Kyjov na LV
č. 3994 pro katastrální území K. (dále též „předmětné nemovitosti“), je Město
K.“ Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že předmětné nemovitosti byly sice
žalobcem prodány žalovanému na základě kupní smlouvy s dohodou o předkupním
právu ze dne 10. srpna 1994, avšak s ohledem na nesoulad mezi záměrem obce
prodat nemovitosti, rozhodnutím zastupitelstva žalobkyně a předmětem kupní
smlouvy, je uvedená smlouva postižena absolutní neplatností podle § 39 obč.
zák. Žalobkyně totiž převedla svůj majetek na žalovaného za jiných podmínek,
než které byly obsaženy v jejím záměru. S ohledem na okolnosti případu (které
nalézací soud v odůvodnění svého rozsudku blíže rozvedl) nemohl být žalovaný
ani v dobré víře a tudíž nebyla splněna jedna z podmínek pro vydržení
vlastnického práva podle § 134 obč. zák.
K odvolání obou účastníků Krajský soud v Brně (dále již „odvolací soud“) v
záhlaví označeným rozsudkem ve znění (opravného) usnesení výrokem I. odvolací
řízení o odvolání žalobce proti výroku I. rozsudku soudu prvního stupně
zastavil. Dále výrokem II. rozsudek soudu prvního stupně „v části výroku I., v
níž bylo určeno, že se výlučným vlastníkem budovy bez č. p./č. e. (bydlení)
nacházející se na pozemku St. 124 zapsané v katastru nemovitostí u
Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Kyjov, na LV
č. 3994 pro obec a katastrální území K., na LV č. 3994 pro obec a katastrální
území K., je město K.“ potvrdil. Výrokem III. pak rozsudek soudu prvního stupně
ve výroku I. změnil „tak, že se zamítá žaloba, aby bylo určeno, že výlučným
vlastníkem nemovitostí – pozemku St. 124 o výměře 209 m2 (zastavěná plocha a
nádvoří), pozemku St. 125/1 o výměře 1501 m2 (zastavěná plocha a nádvoří),
pozemku St. 125/2 o výměře 122 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a budovy č. p.
(výroba) na pozemku St. 125/1, zapsaných v katastru nemovitostí u Katastrálního
úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Kyjov, na LV č. 3994 pro
obec a katastrální území K., je město K.“ Posledním výrokem IV. pak rozhodl o
povinnosti žalobce nahradit žalovanému na nákladech řízení před soudy obou
stupňů částku 21.929,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta
žalovaného.
Odvolací soud dospěl k závěru, že žaloba, „pokud jde o budovu bez č. p./č. e.
(bydlení) nacházející se na pozemku St. 124 zapsanou...pro obec a katastrální
území K.“, je důvodná, neboť tato budova „nebyla uvedena v záměru města
vyvěšeného dne 10. 12. 1992, tudíž nebyla splněna podmínka stanovená v § 36a
odst. 4 zákona o obcích, neboť tato nemovitost nebyla zveřejněna nejméně po
dobu 30 dnů před projednáním v orgánu obce, přičemž ze zápisu z 20. zasedání
městského zastupitelstva ze dne 29. 3. 1993 vyplývá, že nebylo rozhodnuto o
prodeji této budovy žalovanému, kdy bylo rozhodnuto pouze o prodeji stávající
části domu č. p. včetně St. p. č. 124 a 125 a p. č. 426/1 s tím, že cena je
stanovena znaleckým posudkem po odpočtu hodnoty varny a přípočtu hodnoty
pozemku. Objekt bez č. p./č. e. nebyl předmětem ani smlouvy o uzavření budoucí
smlouvy ze dne 23. 4. 1993, ani kupní smlouvy ze dne 10. 8. 1994, kdy z obou
těchto smluv plyne, že kupní cena je stanovená na základě znaleckého posudku po
odpočtu hodnoty varny...žalovaný se nestal vlastníkem stavby bez č. p./č. e. na
parcele St. 124, neboť tento objekt nebyl v záměru města K. o prodeji
nemovitosti uveden...Tuto nemovitost nemohl žalovaný nabýt ani vydržením, neboť
neměl žádný důvod domnívat se, že je jejím vlastníkem (§ 134 obč. zák. ve znění
do 31. 12. 2013) kdy ze všech listinných důkazů vyplývá, že mu muselo být
známo, že kupní cena, kterou za nemovitosti zaplatil, byla stanovena po odpočtu
ceny tohoto objektu bez č. p./č. e.“
Dále odvolací soud konstatoval, že „Ohledně ostatních nemovitostí – pozemku St.
124, pozemku St. 125/1, pozemku St. 125/2 a budovy č. p. na pozemku St. 125/1
však není žaloba...důvodná. Je nepochybné, že ohledně domu č. p., včetně
stavebních parcel č. 124 a 125, byly splněny zákonné podmínky ohledně jejich
prodeje v souladu se zákonem o obcích, neboť tyto byly uvedeny v záměru města z
10. 12. 1992,...a staly se součástí kupní smlouvy ze dne 10. 8. 1994. Pokud jde
o parcelu č. 125, je nepochybné, že došlo k přečíslování pozemků. Parcela St.
125/1 a parcela St. 125/2 vznikly rozdělením pozemku parcela St. 125...Pokud
jde o námitku žalobce ohledně nedostatku ujednání kupní ceny předmětných
nemovitostí, ze zápisu ze zasedání městského zastupitelstva ze dne 29. 3. 1993
plyne, že znalecký posudek, který ocenil hodnotu nemovitostí, byl zpracován dne
16. 3. 1993, tj. zastupitelstvo mělo tento znalecký posudek k dispozici a ze
zápisu plyne, že byť není kupní cena nemovitosti explicitně uvedena, je ze
zápisu nepochybné, že kupní cena je stanovena znaleckým posudkem po odpočtu
hodnoty varny a přípočtu hodnoty pozemku.“
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podali oba účastníci včasná dovolání.
Žalobce svým dovoláním napadl meritorní (měnící) výrok III. a nákladový výrok
IV. rozsudku odvolacího soudu z důvodu nesprávného právního posouzení věci, kdy
se odvolací soud (při řešení níže uvedených právních otázek) odchýlil od
ustálené rozhodovací praxe. Konkrétně jde o posouzení absolutní neplatnosti
převodní smlouvy pro nedodržení postupu pro její uzavírání podle zákona o
obcích a posouzení rozsahu její neplatnosti podle občanského zákoníku č.
40/1964 Sb. Žalobce dovozuje absolutní neplatnost předmětné kupní smlouvy
(nesoulad mezi záměrem žalobce, rozhodnutím zastupitelstva žalobce a projevem
vůle žalobce učiněným jeho starostou; kupní cena je uvedena za soubor
nemovitostí, takže nelze uvažovat o částečné neplatnosti kupní smlouvy, pokud
je smlouva neplatná ohledně převodu některé z převáděných nemovitostí) a ve
svém obsáhlém dovolání odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu České republiky
(dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) i Ústavního soudu České
republiky (dále již „Ústavní soud“). Konkrétně odkazuje na rozhodnutí
dovolacího soudu ve věcech sp. zn. 32 Cdo 721/2010 (uzavření kupní smlouvy v
rozporu se zveřejněným záměrem obce), sp. zn. 28 Cdo 4219/2011 (právní úkon
starosty obce učiněný bez předchozího schválení přísl. orgánem obce), sp. zn.
4242/2011 (odlišnost kupní ceny mezi ujednáním účastníků a kupní cenou uvedenou
v kupní smlouvě), sp. zn. 22 Cdo 2127/2000 (částečná neplatnost právního
úkonu), resp. tomuto rozhodnutí předcházející rozhodnutí ve věci sp. zn. 2 Cdon
254/96, nebo na judikaturu Ústavního soudu ve věcech sp. zn. III. ÚS 721/2000
(jednání starosty při majetkoprávním úkonu obce), sp. zn. I. ÚS 436/05 (výklad
právních úkonů), sp. zn. I. ÚS 331/98 (výklad smlouvy). Žalobce závěrem navrhl,
aby Nejvyšší soud buďto v dovoláním dotčeném rozsahu změnil napadený rozsudek
odvolacího soudu anebo jej v tomto rozsahu zrušil a věc vrátil zpět odvolacímu
soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný podal dovolání proti meritornímu (potvrzujícímu) výroku II. a
nákladovému výroku IV. rozsudku odvolacího soudu. Má za to, že odvolací soud
nesprávně hodnotil otázku platnosti řádné kupní smlouvy ze dne 10. srpna 1994,
která obsahuje všechny zákonem předepsané náležitosti. Žalovaný dále poukazuje
na svou dobrou víru, že je oprávněným držitelem předmětných nemovitostí a na
splnění podmínek pro vydržení uvedeného nemovitého majetku (na podporu své
dovolací argumentace pak odkazuje na judikaturu dovolacího soudu např. ve
věcech sp. zn. 22 Cdo 1806/2006 a sp. zn. 28 Cdo 2603/2010). Zdůrazňuje, že
podle tehdejších právních předpisů obec nebyla povinna v záměru prodat
nemovitosti označovat předmět prodeje údaji v souladu s katastrem nemovitostí.
Celý prodej nemovitostí byl zcela „v režii“ žalobce – veřejnoprávní korporace,
takže zcela namístě bylo při posouzení dobré víry žalovaného aplikovat § 35
odst. 1 obč. zák., podle kterého je třeba přihlížet k vůli toho, kdo právní
úkon učinil, tj. žalobce a chránit dobrou víru toho, komu byl právní úkon
určen, tj. žalovaného. V řízení vyšlo najevo, že to byl žalobce, který
přerozdělil a přečísloval nemovitosti geometrickým plánem, takže žalovaný byl
přirozeně v dobré víře, že jde o jedny a tytéž nemovitosti. I kdyby však
posledně uvedené se neuplatnilo, dobrá víra žalovaného v oprávněnost držby a v
nabytí vlastnictví k nemovitostem se počala dnem, kdy s ním žalovaný uzavřel
vlastní kupní smlouvu o převodu nemovitosti ze dne 10. srpna 1994, která
představuje právní titul (žalovaný jednal v dobré víře ve správnost aktu
veřejnoprávní korporace, kupní smlouvu podepsaly osoby oprávněné jednat jménem
žalovaného, žalovaný byl ujištěn, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy byly
splněny, žalobce podal návrh na vklad do katastru nemovitostí podle takto
uzavřené kupní smlouvy, katastrální úřad příslušný vklad vlastnického práva ve
prospěch žalovaného povolil, po povolení vkladu žalobce ani žádný jiný subjekt
nezpochybnil uvedený majetkoprávní úkon obce, žalobce přijal od žalovaného
kupní cenu a dosud ji žalovanému nevrátil, žalobce jako vlastník nemovitostí
bezprostředně sousedících s předmětnými nemovitostmi žalovaného po dobu více
jak 15 let přihlížel k tomu, že žalovaný nakládá s nemovitostmi jako s
vlastními, že investuje do jejich zhodnocení). Konečně žalovaný vytýká
odvolacímu soudu, že při posuzování platnosti kupní smlouvy pominul aplikaci §
41 obč. zák., přestože k němu přímo vybízela jeho vlastní skutková zjištění.
Žalovaný brojí rovněž do nákladového výroku IV. rozsudku odvolacího soudu,
neboť podle jeho názoru nebyly splněny podmínky podle § 142 odst. 1 o. s. ř.,
když odvolací soud měl správně přistoupit k aplikaci § 143 o. s. ř., neboť
žalovaný, který neměl úspěch ve věci, má právo na náhradu nákladů řízení proti
žalobci, jestliže svým chováním nezavdal příčinu k podání žaloby. Je tedy
nesprávný výrok soudu, kterým odvolací soud uložil žalovanému nahradit náklady
řízení, neboť jednak vznik sporu zavinil žalobce (způsobil neplatnost smlouvy,
které se v řízení dovolává) a kromě toho se jedná o subjekt, u něhož není
důvod, aby jej v řízení zastupoval advokát, neboť je dostatečně odborně,
materiálně i personálně vybaven pro hájení svých práv před soudem, a tyto jeho
náklady jsou hrazeny z obecního rozpočtu obdobně, jako je tomu u státního
orgánu (žalovaný v tomto směru odkázal na rozhodnutí Ústavního soudu ve věci.
sp. zn. I. ÚS 2929/07). Žalobce je vybaven příslušnou organizační složkou –
odborem organizačním a právním, jak sám publikuje na svých internetových
stránkách. Do působnosti tohoto odboru, obsazeného osobami s právnickým
vzděláním, patří mimo jiné poskytování právní pomoci všem odborům a organizační
složce, vyhotovování smluv a vyjadřování se ke všem smluvním vztahům města před
jejich podpisem, zastupování města v soudních sporech vedení evidence soudních
sporů atd. Náklady žalobce na právní zastoupení advokátem nejsou podle
žalovaného náklady potřebné k účelnému uplatňování nebo bránění práva, čímž se
soud nezabýval. Žalovaný závěrem navrhl, aby rozsudek odvolacího soudu v
dovoláním napadeném rozsahu byl Nejvyšším soudem zrušen a věc v tomto rozsahu
byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání
proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu byla podána v zákonem stanovené
lhůtě oprávněnými osobami (účastníky řízení) zastoupenými advokáty, věc
projednal bez nařízení jednání (§ 243a odst. 1 věta prvá o. s. ř.), a poté
dospěl k závěru (jak bude rozvedeno níže), že dovolání žalobce je důvodné,
zatímco dovolání žalovaného je důvodné pouze v části směřující do nákladového
výroku IV. rozsudku odvolacího soudu.
V posuzovaném případě odvolací soud řešil právní otázku platnosti kupní smlouvy
s dohodou o předkupním právu ze dne 10. srpna 1994 (dále též „kupní smlouva“),
jímž žalobce (město) prodával žalovanému (dále specifikované) nemovitosti s
ohledem na předcházející záměr žalobce prodat předmětný nemovitý majetek a jeho
projevenou vůlí (zastupitelstvem žalobce) k tomuto majetkoprávnímu úkonu.
Při rozsouzení věci odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) vycházel
mj. z těchto tří stěžejních pramenů obsahujících právně významné skutečnosti:
1. Záměr žalobce prodat nemovitý majetek
Žalobce na své úřední desce dne 10. prosince 1992 pod č. 123 vyvěsil svůj záměr
„na převod nemovitosti: - stávající část domu č. p. včetně stavebních parcel
č. 124 a 125 v k. ú. K. na ul. D. (objekt pivovaru)“, v němž vymezil účel
převodu, technický popis předmětných nemovitostí a podmínky převodu.
2. Usnesení zastupitelstva města Kyjov (žalobce)
Dne 29. března 1993 se konalo XX. zasedání městského zastupitelstva žalobce,
které mj. pod čl. III. odst. 1 rozhodlo „dle § 36a odst. 1, písm. a zák. č.
410/92., o obcích o prodeji...- stávající části domu čp. ul. D. včetně st. p.
č. 124 a 125 k. ú. K. a p. č. 426/1 o výměře cca 400 m2 firmě Falco (cena
stanovena znaleckým posudkem po odpočtu hodnoty varny a přípočtu hodnoty
pozemku).“
3. Kupní smlouva
Dne 10. srpna 1994 uzavřel žalobce (prodávající), zastoupen starostou ing. J. L. a zástupcem starosty Š. P., s žalovaným (kupující) kupní smlouvu s dohodou o
předkupním právu, ve které byl předmět převodu identifikován a kupní cena
uvedena v čl. II. následujícím způsobem:
„II. Geometrickým plánem č. zak. 064 161 717/161/94 ze dne 20. 6. 1994 město K. prodává
- p. č. 124 s domem čp. o výměře 198 m2
- p. č. st. 125 s domem čp. o výměře 457 m2
- díl ‚d‘ p. č. st. 123 o výměře 11 m2
- díl ‚a‘ p. č. st. 426/1 o výměře 917 m2
- díl ‚b‘ o. č. st. 428 o výměře 97 m2
- díl ‚c‘ p. č. PK 2510/13 o výměře 152 m2
k ú. K. se všemi součástmi a právním příslušenstvím za vzájemně dohodnutou
kupní cenu....878.708,--Kč (...) do vlastnictví soukromého podnikatele Ž. B. –
majitele provozovny FALCO, který ji do svého vlastnictví kupuje a přijímá.“
Podle tzv. vkladové doložky tehdejšího Katastrálního úřadu v Hodoníně vznikly
právní účinky vkladu vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch
žalovaného dnem 11. srpna 1994. V době, kdy žalobce publikoval svůj záměr prodat předmětný nemovitý majetek,
kdy rozhodoval o tomto majetkoprávním úkonu a kdy posléze došlo k uzavření
předmětné kupní smlouvy, byla - z hlediska posouzení otázky platnosti
majetkoprávního úkonu obce - rozhodná tato pravidla chování následujících
právních předpisů:
* zákon č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), v rozhodném znění:
Obec jako právnická osoba vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese
odpovědnost z těchto vztahů vyplývající (§ 4 odst. 1). Obec má vlastní majetek a finanční zdroje; hospodaří s nimi samostatně za
podmínek stanovených zvláštním zákonem (§ 4 odst. 2). Obecní zastupitelstvo rozhoduje o nabytí a převodu nemovitých věcí (§ 36a odst. 1 písm. a/). Záměry obce převést nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s výjimkou
pronájmu bytů, musí být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po dobu 30
dnů před projednáním v orgánech obce, aby se k nim mohli občané vyjádřit a
předložit své nabídky (§ 36 odst. 4). O průběhu zasedání obecního zastupitelstva se pořizuje zápis, který podepisuje
starosta a určení ověřovatelé (§ 42). Starosta zastupuje obec navenek (§ 52 odst. 2). * zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění:
Podle § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem
odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Podle § 41 obč. zák. vztahuje-li se důvod neplatnosti jen na část právního
úkonu, je neplatnou jen tato část, pokud z povahy právního úkonu nebo z jeho
obsahu anebo z okolností za nichž k němu došlo, nevyplývá, že tuto část nelze
oddělit od ostatního obsahu. Nejvyšší soud ve své dosavadní judikatuře se dostatečně podrobně věnoval
problematice majetkoprávních úkonů obce ať již podle zákona č. 36/1990 Sb., o
obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, anebo následně podle
zákona č.
128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) ve znění pozdějších předpisů;
lze proto z jeho judikatury sumarizovat následující stěžejní momenty, které lze
využít i pro tuto posuzovanou věc (v následujícím textu se vychází z
terminologie a z právních institutů označovaných podle právní úpravy do 31. prosince 2013):
V případě tvorby vůle obce a jejího právně relevantního projevu je třeba mít na
paměti, že i když ve smyslu § 103 odst. 1 zákona o obcích starosta zastupuje
obec navenek, vůli obce nevytváří, nýbrž projevuje. Stěžejní pravomoc
rozhodovat ve věcech samosprávy obce je totiž zákonem svěřena zastupitelstvu
obce, které musí postupovat zákonem předepsaným způsobem, aby mohlo vytvořit
vůli, kterou navenek projeví starosta obce, aby byly splněny podmínky pro řádný
projev vůle obce. Oprávnění rozhodovat o právních úkonech obce je ze zákona
rozděleno mezi obecní radu a obecní zastupitelstvo, přičemž žádný z těchto
orgánů nemůže vystupovat jménem obce navenek, neboť takové oprávnění přísluší
výlučně starostovi, příp. při splnění zákonem stanovených podmínek
místostarostovi. Právní úkon starosty vyžadující schválení zastupitelstvem obce
(a obdobně obecní radou) provedený bez takového předchozího schválení je od
počátku neplatný (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. června
2006, sp. zn. 30 Cdo 3130/2005; všechna zde označená rozhodnutí Nejvyššího
soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu
http://www.nsoud.cz, zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti
přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu http://nalus.usoud.cz). V rozsudku ze dne 20. května 2009, sp. zn. 30 Cdo 3049/2007, Nejvyšší soud
vyložil, že samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo rady ještě
nepředstavuje právní úkon, jakožto projev vůle obce směřující ke vzniku, změně
nebo zániku těch práv nebo povinností, které právními předpisy s takovým
projevem vůle spojují. Usnesení příslušného orgánu obce totiž představuje
materiálně právní podmínku pro vyjádření projevu vůle obce, který se stává
perfektním (formálně navenek vyjádřeným) teprve v případě podpisu příslušné
smlouvy, starostou, případně (v souladu s obecním zřízením) místostarostou,
není-li v souladu zákonem – v důsledku novelizace obecního zřízení s účinností
od 1. 1. 2003 – příslušná působnost zcela nebo zčásti svěřena příslušnému
odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce. Starosta obce přitom
nemá povahu statutárního orgánu, jakkoliv obec navenek zastupuje a na podkladě
předchozího rozhodnutí orgánu obce vyjadřuje vůli obce navenek. Na druhé straně
starosta obce podle dřívější ani současné úpravy nemohl a nemůže vytvářet sám
vůli obce, ale pouze a mohl a může tuto vůli navenek sdělovat a projevovat. Z
toho lze vyvodit, že právní úkon starosty vyžadující schválení zastupitelstvem
obce (a obdobně obecní radou) provedený bez takového předchozího schválení je
od počátku neplatný (srov. např. již shora označený rozsudek Nejvyššího soudu
ve věci sp. zn. 30 Cdo 3130/2005). Rozhodnutí obce o majetkoprávním úkonu tedy musí být obsaženo (musí vyplývat) v
(z) usnesení zastupitelstva obce.
O tom, že se jedná o rozhodnutí
majetkoprávního charakteru a ne o nějaké konstatování či „doporučení“ apod. zastupitelstva bude vypovídat zápis o průběhu zasedání zastupitelstva obce,
který musí obsahovat usnesení zachycující rozhodnutí o předmětném úkonu obce. Z
usnesení musí vyplývat, že takové rozhodnutí bylo přijato zastupitelstvem obce
(a ne třeba radou obce nebo snad starostou anebo dokonce komisí obce). Takto
přijatou vůli obce, jak již bylo uvedeno, nelze považovat za právní úkon, neboť
navenek tuto vůli obce projevuje starosta obce. Proto např. – jak judikoval
Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 31. května 2011, sp. zn. 30 Cdo 4255/2009
- v případě převodu obecního nemovitého majetku je esenciální, aby byl co do
předmětu a případně co do obcí stanovených podmínek převodu zajištěn věcný
soulad mezi zákonem publikovaným záměrem obce a (v tomto případě) zamýšlenou
věcně právní dispozicí s obecním nemovitým majetkem, dále soulad mezi
rozhodnutím zastupitelstva o předmětném právním úkonu (prodeji nemovitého
majetku příslušnému subjektu za stanovených podmínek) a starostou obce
uzavřenou (podepsanou) převodní smlouvou. Jestliže starostou uzavřená převodní
smlouva coby právní úkon nekoresponduje s obsahem vydaného rozhodnutí
zastupitelstva k uzavření takového právního úkonu a týká se přitom podstatných
náležitostí daného právního úkonu (určení druhé smluvní strany, převáděných
nemovitostí, výše kupní ceny, případně podmínek převodu publikovaných v záměru
a posléze obecním zastupitelstvem schválených v rámci rozhodnutí o příslušném
majetkoprávním úkonu obce), jde o věcný nesoulad mezi oznámením záměru, resp. rozhodnutím zastupitelstva obce a uzavřenou převodní smlouvou, tedy o situaci,
kdy zastupitelstvem obce projevená vůle formou schválení daného právního úkonu
je odlišná od obsahu převodní smlouvy, kterou za obce uzavřel (projevil
navenek) její starosta. Právní úkon starosty vyžadující schválení zastupitelstvem obce (a obdobně
obecní radou) provedený bez takového předchozího schválení, je, a to - v
případě regulace obecního zřízení podle zákona č. 367/1990 Sb. – od počátku
neplatný podle § 39 obč. zák., - a v případě regulace obecního zřízení podle
zákona č. 128/2000 Sb. podle § 41 odst. 2 cit. zák. (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. září 2003, sp. zn. 21 Cdo 224/2002, nález
Ústavního soudu ze dne 12. dubna 2001, sp. zn. IV. ÚS 576/2000, uveřejněný ve
Sbírce nálezů Ústavního soudu, svazek 22, pod pořadovým číslem 61, nebo nález
ze dne 10. července 2001, sp. zn. III. ÚS 721/2000, uveřejněný ve Sbírce nálezů
Ústavního soudu, svazek 23, pod pořadovým číslem 103).
Poněvadž starosta obce nemůže (ohledně základních náležitostí, případně i
dalších náležitostí právního úkonu, pokud takovou vůli projevilo zastupitelstvo
obce) nijak „dotvářet“ či „pozměňovat“ projevenou (a dosud navenek v rámci
právního úkonu obce formálně právně nevyjádřenou) vůli zastupitelstva obce,
která (jako jediná) je relevantní pro vznik, změnu či zánik příslušného
právního vztahu, pak právní úkon, který starosta obce učinil, aniž by tím
vyjádřil vůli zastupitelstva své obce, je (v případě aplikace zákona č. 367/1990 Sb.) ve smyslu § 39 obč. zák., resp. nyní ve smyslu § 41 odst. 2
zákona č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, od samého počátku
absolutně neplatný. Jinými slovy řečeno, k takové absolutní neplatnosti
právního úkonu dojde nejen tehdy, pokud starosta obce uzavřel s druhou smluvní
stranou (s přihlédnutím k posuzované otázce prodeje obecního nemovitého
majetku) za obec příslušnou převodní smlouvou, ačkoliv takový právní úkon
zastupitelstvo obce předem neschválilo, ale i v případě, pokud o některé z
podstatných náležitostí právního úkonu zastupitelstvo obce vůbec nerozhodlo,
když vůli obce (o podstatných náležitostech právního úkonu) nelze dovozovat
např. z chování zastupitelů při hlasování, či z obsahu diskuze předcházející
vlastnímu usnesení zastupitelstva. Přitom zpravidla platí, že smlouva, která je v rozporu se zákonem, je
objektivní skutečností, jež nemá právní následky zamýšlené smluvními stranami,
bez ohledu na to, která ze smluvních stran smlouvu uzavřela v dobré víře (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 12. června 1996, sp. zn. Odon 53/96/Fa,
a ze dne 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97, nebo usnesení Nejvyššího soudu
ze dne 26. září 2012, sp. zn. 32 Cdo 4123/2010, příp. usnesení Ústavního soudu
ze dn 17. května 2006, sp. zn. II. ÚS 31/05). Zpravidla proto, že v případě,
kdy zákonné omezení směřuje pouze vůči jedné straně smlouvy, je třeba považovat
smlouvu za neplatnou pouze výjimečně, a to tehdy, kdy by to bylo neslučitelné
se smyslem a účelem daného zákonného omezení, přičemž zákonná úprava dotčená
takovou smlouvou by nemohla bez tohoto obstát (srov. např. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 30. srpna 2011, sp. zn. 30 Cdo 4831/2010). O takovou situaci jde
právě i v případě nakládání s obecním (nemovitým) majetkem, neboť procedura,
jež předchází obcí zamýšlenému majetkoprávnímu úkonu, stejně jako procedura
utváření její vůle coby vůle veřejnoprávní korporace až po proceduru spojenou s
vyjádřením této vůle formou učiněného právního úkonu (od 1. ledna 2014 právního
jednání) starostou (místostarostou) obce je upravena obecním zřízením, přičemž
každá potencionální, tím spíše smluvní strana má objektivně zachovanou možnost
ještě před uzavřením příslušného právního úkonu s obcí zjistit (ověřit si), zda
právní úkon, jenž za obec činí její starosta (místostarosta), skutečně odpovídá
(je v souladu) s vůlí obce tak, jak je zachycena (obsažena) v přijatém usnesení
jeho zastupitelstva.
Pokud takové elementární prověření druhá smluvní strana
neučiní, nemůže se pochopitelně později dovolávat, že smlouvu o převodu
nemovitosti uzavírala s obcí v dobré víře, že zákonem stanovené podmínky pro
předmětný majetkoprávní úkon ze strany obce byly v daném případě (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 30 Cdo 3328/2014). Jinými slovy
řečeno, postavení nabyvatele jako fyzické osoby je jiné při nabytí věcí od
subjektu soukromého práva a jiné při nabývacím úkonu sjednaném s veřejnoprávním
subjektem. Ve druhém případě je totiž vyžadována zvýšená bdělost nabyvatele ve
vztahu k dodržení podmínek smlouvy (srov. např. nálezy Ústavního soudu ve
věcech sp. zn. III. ÚS 721/2000 a sp. zn. IV. ÚS 576/2000). V případě, že majetkoprávní úkon nevyhovuje náležitostem shora uvedeným, musí
soud pochopitelně také posoudit, zda nepřichází v úvahu postup ve smyslu § 41
obč. zák., tj. posouzení částečné neplatnosti právního úkonu. Tak by tomu mohlo
být např. v situaci, pokud by např. obec neoznámila záměr prodat některou z
nemovitostí, jež nakonec byla společně s dalšími nemovitostmi kupujícímu
prodána, avšak zastupitelstvo obce při schvalování tohoto majetkoprávního úkonu
rozhodlo o kupních cenách za jednotlivé nemovitosti, takže by z této vůle obce
následně projevené starostou v rámci uzavřené převodní smlouvy bylo zřejmé, že
lze v rámci učiněného právního úkonu – převodní smlouvy – přistoupit podle § 41
obč. zák. k oddělení té části neplatného právního úkonu od jeho zbývající –
platné části, kde by bylo dosaženo věcného souladu mezi záměrem obce, vůlí obce
(rozhodnutím zastupitelstva) a jejím vyjádřením (uzavřenou převodní smlouvou,
kdy obec při tomto právním úkonu zastupoval její starosta) navenek. Podle názoru dovolacího soudu ovšem podmínky pro aplikaci § 41 obč. zák. v
posuzovaném splněny nebyly. Město Kyjov v publikovaném záměru pod č. 123 (jenž byl vyvěšen na úřední desce
dne 10. prosince 1992 a sejmut z této desky dne 10. ledna 1993) vůbec
nerozhodlo o prodeji domu čp. na pozemku označeném jako stavební parcela č. 124
(nyní zapsané v katastru nemovitostí pro obec K. a katastrální území K. jako
„stavba na pozemku bez čp/če objekt k bydlení“ na pozemku stavební parcela č. 124. Jestliže i přes absenci publikace záměru prodeje této nemovitosti byla
tato nemovitost přesto žalovanému prodána, přičemž vůlí zastupitelstva žalobce
(viz usnesení zastupitelstva žalobce ze dne 29. března 1993) bylo prodat pod
čl. III. odst. 1, poslední odstavec na str. 15 zápisu cit. usnesení) všechny
nemovitosti za cenu stanovenou znaleckým posudkem, tj. za celkovou kupní cenu,
to vše v situaci, kdy v usnesení nebyl učiněn odkaz na konkrétní znalecký
posudek, ani nebylo vyloženo, co se míní „přípočtem hodnoty (kterého) pozemku“,
pak za dané situace nepřicházela v úvahu aplikace § 41 obč. zák. upravující
oddělení části neplatného právního úkonu od její (takto případně spatřované)
platné části.
Kromě toho z účelu publikovaného záměru je zřejmé, že obec tímto oznámením
sdělila veřejnosti učinit majetkoprávní úkon – prodat všechny v záměru označené
nemovitosti, nikoliv in eventum prodat jen některou z těchto nemovitostí (např. s ohledem na učiněné nabídky – viz arg.: „Účelem tohoto majetkoprávního převodu
výše uvedených nemovitostí je zabezpečení stavební rekonstrukce stávajícího
objektu pivovaru včetně zřízení podnikatelských aktivit.“). Odvolací soud tedy při řešení otázky platnosti předmětné kupní smlouvy
nesprávně přistoupil k aplikaci § 41 obč. zák., byť toto ustanovení občanského
zákoníku v odůvodnění svého rozhodnutí výslovně neuvádí. Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97
(mj. publikovaném pod číslem 121 v časopise Soudní judikatura pod číslem č. 12/1999) zaujal a odůvodnil právní názor, že právní úkony, jimiž se zákon
obchází, jsou – na rozdíl od úkonů zákonu odporujících – právní úkony, které
sice neodporují výslovnému zákazu zákona, které však svými důsledky směřují k
výsledku zákonu odporujícímu. Takovýmto – podle § 39 obč. zák. neplatným –
úkonem je i smlouva o převodu či pronájmu nemovitého majetku obce, byla-li
uzavřena bez předchozího zveřejnění záměru obce vyžadovaného ustanovením § 36a
odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., jenž výslovný zákaz takového převodu či
pronájmu neobsahuje. Obdobně dovolací soud judikoval např. v usnesení ze dne
27. října 2004, sp. zn. 28 Cdo 1684/2004, nebo v rozsudku ze dne 26. ledna
2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010). Jak již shora bylo uvedeno, zastupitelstvo žalobce mj. oproti publikovanému
záměru rozhodlo o prodeji i pozemku označeného jako „p. č. 426/1 o výměře cca
400 m2“, takže i v tomto směru kupní smlouva pro obcházení zákona (zde o
obcích) ve smyslu § 39 obč. zák. nemůže – jako platný právní úkon – obstát. Odhlédnuvše od výše uvedeného nelze také pominout další právně významné
okolnosti, a to, že pokud zastupitelstvo žalobce rozhodlo mj. o prodeji „p. č. 426/1 o výměře cca 400 m2“, nemohl starosta (se svým zástupcem) v souladu se
zákonem o obcích (vůlí žalobce) uzavřít v zastoupení žalobce kupní smlouvu s
žalovaným, jejímž předmětem byl mj. prodej „díl ‚a‘ p. č. st. 426/1 o výměře
917 m2“, poněvadž mu nepříslušelo jakékoli dotváření vůle žalobce ohledně
majetkoprávní dispozice. Vzhledem k tomu, že odvolací soud při řešení otázky platnosti předmětné kupní
smlouvy se (shora vyloženým způsobem) odklonil od připomenuté judikatury
Nejvyššího soudu, nelze jeho rozhodnutí, jímž došlo ke změně rozsudku soudu
prvního stupně, považovat za věcně správné. Dovolání žalobce proti meritornímu
výroku III. rozsudku odvolacího soudu tudíž dovolací soud shledal důvodným. Pro
úplnost dovolací soud uvádí, že žalobce své dovolání proti nákladovému výroku
IV.
zákonu odpovídajícím způsobem neodůvodnil (nevymezil dovolací důvod),
jakkoliv v důsledku akcesority na zrušeném meritorním výroku bylo nezbytné
zrušit i tento nákladový výrok (bude na odvolacím soudu, aby se uplatněnou
právní argumentací žalobce v dalším řízení relevantně zabýval a zohlednil ji
při rozhodování o náhradě nákladů řízení pře soudy všech stupňů). Dovolání žalovaného do meritorního výroku II. rozsudku odvolacího soudu naopak
dovolací soud neshledal důvodným, neboť shora již bylo vyloženo, že žalobce
svůj záměr o prodeji budovy na pozemku st. p. č. 124 v k. ú. K. nepublikoval, a
proto se plně uplatní závěry obsažené v již cit. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve
věci sp. zn. 2 Cdon 1659/97, o neplatnosti smlouvy podle § 39 obč. zák. Žalovaný (podnikatel, u nějž se presumuje vyšší míra právního vědomí) nemohl
být – z hlediska posuzování podmínek pro vydržení - ani v dobré víře, neboť –
jak již správně konstatoval odvolací soud – měl vědomost o tom, jaké
nemovitosti byly v záměru ze dne 10. prosince 1992 uvedeny, přičemž byl osobně
přítomen na jednání zastupitelstva žalobce konaného dne 29. března 1993 a byl
účastníkem kupní smlouvy, v níž je rovněž uveden výčet nemovitostí, které ve
skutečnosti žalobce podal žalovanému. Vzhledem ke zjištěným skutkovým
okolnostem případu rozhodnutí odvolacího soudu v této části je souladné s
judikaturou dovolacího soudu, který např. v rozsudku ze dne 9. listopadu 2000,
sp. zn. 22 Cdo 1253/99, zaujal právní názor, že posouzení, je-li držitel v
dobré víře či nikoli, je třeba vždy hodnotit objektivně a nikoli pouze ze
subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) samotného účastníka. Je třeba
vždy brát v úvahu, zda držitel při běžné (normální) opatrnosti, kterou lze s
ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměl, resp. nemohl mít po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo
právo patří. Dobrá víra zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámil se
skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnosti o tom, že mu věc po
právu patří. Avšak dovolání žalovaného do nákladového výroku IV. rozsudku odvolacího soudu
je opodstatněné již z toho důvodu, že ačkoliv žalovaný ve svém odvolání obdobně
argumentoval s odkazem na judikaturu Ústavního soudu, z odůvodnění písemného
vyhotovení dovoláním napadeného rozsudku nevyplývá, že by se odvolací soud
touto právní argumentaci při rozhodování o náhradě nákladů řízení před soudy
obou stupňů zabýval. Přitom Ústavní soud ve své judikatuře konstantně zaujímá
právní názor (ve stručnosti shrnuto z jeho obsáhlé judikatury), že
argumentuje-li účastník řízení názory právní vědy nebo judikatury, musí se
obecný soud s názory v těchto pramenech uvedenými argumentačně vypořádat,
případně i tak, že vysvětlí, proč je nepovažuje pro danou věc za relevantní,
neboť jen tak může být odůvodnění rozhodnutí soudu přesvědčivé a jen tak může
legitimizovat rozhodnutí samotné v tom, že správný výklad práva je právě ten,
který soud zvolil (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 17. srpna 2005, sp. zn. I. ÚS 403/03).
Je tedy zřejmé, že absencí posouzení žalovaným odkazované
judikatury Ústavního soudu odvolací soud své rozhodnutí v otázce náhrady
nákladů řízení zatížil jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné
rozhodnutí. Jelikož dosavadní výsledky řízení ukazují, že o věci nemůže rozhodnout přímo
dovolací soud podle § 243d písm. b) o. s. ř., Nejvyšší soud napadený rozsudek
odvolacího soudu ve výrocích III. a IV. soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e
odst. 2 věta první o. s. ř.). Dovolání žalovaného do výroku II. rozsudku
odvolacího soudu pak dovolací soud podle § 243d písm. a) o. s. ř. zamítl. Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci
rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale
znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 o. s. ř.). Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.