33 Cdo 2667/2017-119
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Blanky Moudré ve věci
žalobce M. R., zastoupeného Mgr. Evou Grabarczykovou, advokátkou se sídlem v
Brně, Pellicova 174/1, proti žalované Aquasvět, s.r.o., se sídlem v Brně,
Cihlářská 643/19 (identifikační číslo osoby 292 15 889), zastoupené Mgr. Ing.
Milanem Šoubou, advokátem se sídlem v Brně, Cihlářská 643/19, o 52.500 Kč s
příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 46 C 116/2013, o
dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 12. 10. 2016,
č.j. 19 Co 72/2016-92, ve znění opravného usnesení ze dne 7. 2. 2017, č.j. 19
Co 72/2016-112, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 12. 10. 2016, č.j. 19 Co
72/2016-92, ve znění opravného usnesení ze dne 7. 2. 2017, č.j. 19 Co
72/2016-112, a rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 24. 9. 2015, č.j. 46 C
116/2013-60, se ruší a věc se Městskému soudu v Brně vrací k dalšímu řízení.
odkázal na právní posouzení soudu prvního stupně, který v odůvodnění svého
rozsudku uvedl, že „žalovaná je povinna vydat žalobci bezdůvodné obohacení dle
ust. § 451 a násl.“ občanského zákoníku (včetně úroků z prodlení v zákonné
výši), protože smlouva o budoucí kupní smlouvě z 20. 4. 2012 je pro neurčitost
předmětu budoucího převodu neplatná.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadla žalovaná dovoláním, jímž oponuje
závěru, podle něhož „chybějící zlomek před vymezením vlastnického podílu k
předmětu koupě“ ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě z 20. 4. 2012 způsobuje její
neplatnost z důvodu neurčitosti (§ 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského
zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 /viz § 3028 zákona č. 89/2012 Sb./,
dále jen „obč. zák.“). Předmět převodu byl skutečně specifikován chybně, neboť
u pozemku měl být správně uveden spoluvlastnický podíl ve výši 10/12 z
6194/440448, který se váže k bytové jednotce, a v případě podílu nebytové
jednotky měl být správně uveden spoluvlastnický podíl na pozemku o velikosti
10/12 z 6194/438448 x 2000/440448. Smluvním stranám bylo od počátku zřejmé, že
předmětem převodu bude byt nacházející se v domě postaveném na parcelách,
včetně spoluvlastnických podílů na společných částech budovy, na pozemcích, a
spoluvlastnického podílu nebytové jednotky. Soudy podle dovolatelky
nezohlednily to, že smlouva o budoucí smlouvě kupní není listinou, na jejímž
základě měl být povolen vklad práva do katastru nemovitostí. Navrhla, aby
dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k
dalšímu řízení. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského
soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. čl. II bod 1, 7 zákona
č. 404/2012 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., dále jen „o.s.ř.“). Dovolání je přípustné, protože rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se
odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž
řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu
(§ 237, § 239 o.s.ř.); otázku platnosti smlouvy o budoucí smlouvě kupní
posoudil v rozporu s tím, co je uvedeno níže. Právní posouzení je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc
podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu,
sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav
nesprávně aplikoval. Podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. musí být právní úkon učiněn
svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Podle ustanovení § 37 odst. 3 obč. zák. není právní úkon neplatný pro
chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný. Odvolací soud převzal skutkový stav zjištěný v řízení před soudem
prvního stupně a vyšel – zejména – z toho, že smlouvou o rezervaci nemovitosti
z 5. 4. 2012 se žalovaná (zprostředkovatelka) zavázala „vyvíjet činnost
směřující k tomu, aby zájemce měl možnost uzavřít jako kupující kupní smlouvu
nebo budoucí kupní smlouvu,“ kterou měla žalovaná na své náklady vypracovat, a
žalobce (zájemce) se zavázal uhradit provizi (52.500 Kč), na niž vznikne
žalované právo podpisem zprostředkovávané smlouvy, tj.
smlouvy o převodu bytové
jednotky [„nacházející se v domě postaveném na pozemcích, a s tím souvisejícího
spoluvlastnického podílu ve výši 6194/440448 na společných částech domu na
pozemcích, jakož i spoluvlastnického podílu na jednotce, dílna nebo provozovna,
ve výši 6194/438448, a s tím souvisejícího spoluvlastnického podílu ve výši
6194/438448 x 2000/440448 na společných částech domu a na pozemcích, to vše
zapsáno u Katastrálního úřadu pro J. kraj, katastrální pracoviště B.-m., obec
B., část obce B., k. ú. B.“ (dále jen „bytová jednotka“)]. Do 31. 5. 2012 se
žalovaná zavázala nenabízet bytovou jednotku jiným zájemcům s tím, že
rezervační zálohu ve výši 52.500 Kč, kterou žalobce zaplatil v hotovosti 5. 4. 2012, započítá na úhradu provize, bude-li podepsána zprostředkovávaná smlouva. Nebude-li – bez zavinění žalobce – zprostředkovávaná smlouva uzavřena, vrátí
žalovaná „do pěti (5) pracovních dnů“ uhrazenou část zálohy nebo zálohu v plné
výši žalobci. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě z 20. 4. 2012 se žalobce
(budoucí kupující) a J. V. (budoucí prodávající) dohodli, že uzavřou kupní
smlouvu, jejímž předmětem bude shora specifikovaná bytová jednotka. V obou
smlouvách byl předmět (budoucího) převodu zčásti označen nesprávně, tj. v
rozporu s tím, co vyplývá z listin katastru nemovitostí; spoluvlastnický podíl
pozemku, zapsaného na listu vlastnictví činil 15485/1315344 a výše
spoluvlastnického podílu budovy, zapsané na listu vlastnictví, činila
3097/219224. Právní úkon je ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. nesrozumitelný tehdy,
jestliže z hlediska způsobu jeho vyjádření nelze stanovit, jaká vůle v něm byla
(měla být) projevena; je-li projev vůle sice srozumitelný, avšak není zřejmý
jeho věcný obsah a není tedy možné (objektivně posuzováno) jednoznačně
stanovit, co má být předmětem právního úkonu, jde o právní úkon neurčitý. Vznikne-li pochybnost o právním úkonu z hlediska jeho určitosti a
srozumitelnosti, je třeba se pokusit pomocí jeho výkladu o odstranění takové
nejasnosti; právní úkon lze považovat za neurčitý nebo nesrozumitelný, jen
jestliže ani pomocí výkladu projevu vůle nelze stanovit, co v něm je obsaženo
(§ 35 odst. 2, 3 obč. zák.). Výklad právního úkonu přitom může směřovat jen k
objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a pomocí výkladu právního úkonu není
dovoleno měnit smysl a obsah jinak jasného právního úkonu. Jde-li o výslovný
právní úkon, je třeba v označení předmětu právního úkonu rozlišovat, zda vada
spočívá jen v jeho nepřesné nebo neúplné identifikaci, kterou lze odstranit
postupem podle § 35 odst. 2 obč. zák., nebo zda jde o takový nedostatek, který
ani podle použitého jazykového vyjádření, ani podle vůle účastníků právního
úkonu, nemůže učinit jednoznačným, jakého předmětu se týká (např. z důvodu jeho
záměny za jiný předmět). Také v případě listiny, která má být podkladem pro
zápis do katastru nemovitostí (a takovou smlouva o budoucí smlouvě kupní z 20. 4. 2012 není /viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn.
25 Cdo
1497/2005/), nezpůsobuje bez dalšího neurčitost nebo nesrozumitelnost právního
úkonu, není-li převáděná věc označena v souladu se zákonem. Jde-li o právní
úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma (tak jako v
případě smlouvy o smlouvě budoucí kupní z 20. 4. 2012), musí být určitost
projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-
li to seznatelné z jejího textu; určitost písemného projevu vůle je objektivní
kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho
obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného smluvního vztahu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, ze dne 28. 2. 2002, sp. zn. 33 Odo 311/2001, ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2591/2008,
ze dne 26. 3. 2008, sp. zn. 32 Odo 1242/2005, ze dne 9. 3. 2011, sp. zn. 21 Cdo
5171/2009). Není pochyb o tom, že smlouva o smlouvě budoucí musí pod sankcí
neplatnosti obsahovat ujednání o podstatných náležitostech budoucí smlouvy, tj. v projednávaném případě smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky podle § 6
zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k
budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují
některé zákony /zákon o vlastnictví bytů/, ve znění účinném do 31. 12. 2013
(dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), a to v rozsahu, který je podmíněn tím, zda
jde o jednotku již existující nebo o jednotku, která teprve vznikne na základě
prohlášení vlastníka budovy (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, ze dne 22. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, ze
dne 24. 2. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo
1407/2010, ze dne 15. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2147/2016, nález Ústavního soudu
ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. II. ÚS 2124/14). V dané věci je podstatné to, že smlouva o budoucí kupní smlouvě z 20. 4. 2012 náležitosti předepsané ustanovením § 6 zákona č. 72/1994 Sb. obsahovala, ovšem – pokud jde o výši spoluvlastnického podílu pozemku,
spoluvlastnického podílu budovy a čísla příslušného listu vlastnictví – chybně. Co mělo být předmětem budoucího převodu, nevzbuzovalo žádné pochybnosti nejen
ve vztahu mezi smluvními stranami, ale ani navenek. Za této situace lze
uzavřít, že uvedené pochybení neplatnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě
nezpůsobuje (§ 37 odst. 3 obč. zák.). Jelikož napadené rozhodnutí je v řešení dovoláním otevřené otázky v
rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu a dovolací důvod podle § 241a
odst. 1 o.s.ř. byl uplatněn důvodně, Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu
podle § 243e odst. 1 o.s.ř. zrušil; zrušeno bylo i rozhodnutí soudu prvního
stupně, neboť kasační důvody se vztahují i na něj (§ 243e odst. 2, věta druhá,
o.s.ř.).
Nad rámec uvedeného dovolací soud připomíná, že závazek z bezdůvodného
obohacení vzniká jen v případě, že mezi účastníky neexistuje jiný právní vztah,
v jehož rámci zvláštní právní norma ukládá povinnost, která směřuje ke stejnému
cíli, a že o bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 a násl. obč. zák. nejde,
je-li povinnost plnit dána na základě jiného ustanovení zákona nebo je-li
založena smluvně (zde článkem II bodem 5 smlouvy o rezervaci nemovitosti z 5. 4. 2012). Soudy nižších stupňů jsou vázány právním názorem dovolacího soudu (§
243g odst. 1, věta první, § 226 odst. 1 o.s.ř.). O nákladech řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí (§ 243g odst. 1,
věta druhá, o.s.ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 12. dubna 2018
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu