U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Blanky Moudré ve věci
žalobců a) L. K. a b) Ing. J. K., zastoupených JUDr. Robertem Hošťálkem,
advokátem se sídlem v Praze 9, Žacléřská 1040/1, proti žalované ARIPUANA, a. s.
se sídlem v Praze 1, Malé náměstí 138/4, identifikační číslo osoby 264 35 705,
zastoupené JUDr. Monikou Linhartovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Široká 6,
o zaplacení 79.500,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1
pod sp. zn. 128 EC 27/2010, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v
Praze ze dne 10. dubna 2013, č. j. 19 Co 115/2013-130, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení
5.566,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám JUDr. Moniky
Linhartové, advokátky.
Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 22. listopadu 2012, č. j. 128 EC
27/2010-97, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a
nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku částku 79.500,- Kč se
specifikovanými úroky z prodlení a rozhodl o nákladech řízení.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 10. dubna 2013, č. j. 19 Co 115/2013-130,
změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o
nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, které není podle § 237
zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. 1. 2013
(srov. čl. II bod 1. a 7. zákona č. 404/2012 Sb. - dále jen „o. s. ř.“),
přípustné, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí na vyřešení
otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud
odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v
rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem
rozhodována rozdílně, a nejedná se ani o případ, kdy má být dovolacím soudem
vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.). Podle 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí
odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Prostřednictvím
tohoto důvodu zpochybnili žalobci závěr odvolacího soudu, že smlouva o budoucí
smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky, kterou účastníci uzavřeli dne
15. 5. 2007 (dále též jen „smlouva o budoucí smlouvě“ nebo „smlouva z 15. 5. 2007“) je (pro neurčitost) neplatná. Přípustnost dovolání přitom opírají o
názor, že právní otázka určitosti smlouvy o budoucí smlouvě o převodu
vlastnictví bytové jednotky, kterou Nejvyšší soud řešil již ve svém rozsudku ze
dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010, z jehož závěrů odvolací soud při
rozhodování dané věci vycházel, má být posouzena jinak. Podle § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném
do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.), musí být právní úkon učiněn svobodně a
vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. Mezi významné požadavky na právní úkony patří náležitosti vůle a jejího
projevu. Náležitostí projevu vůle jsou srozumitelnost, určitost, a v některých
případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze
zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno. Určitost projevu se týká jeho
obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho
obsah. Neurčitost může být odstraněna výkladem podle § 35 obč. zák. Pokud nelze
uvedený nedostatek odstranit tímto způsobem, jde o právní úkon neplatný. Podle § 50a odst. 1 obč. zák. se účastníci mohou písemně zavázat, že do
dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích
podstatných náležitostech. S ohledem na povahu kontraktační povinnosti předepisuje zákon písemnou formu
smlouvy o smlouvě budoucí. Jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí
neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána
obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům
právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to znatelné z jejího
textu. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev
vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které
nejsou účastníky daného smluvního vztahu (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu
ze dne 22. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 2374/98, publikované v časopise Soudní
rozhledy č. 9/2000, str. 266, ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96,
publikované v časopise Soudní rozhledy č.
6/1997, str. 145, popř. ze dne 28. 2. 2002, sp. zn. 33 Odo 311/2001). Podle § 6 odst. 1 písm. d/ zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé
spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a
nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) – dále
jen „zákon č. 72/1994 Sb.“, musí smlouva o převodu vlastnictví jednotky kromě
obecných náležitostí obsahovat stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka
jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2), včetně stanovení
spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které
jsou společné vlastníkům jen některých jednotek. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 22. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002, dovodil,
že byt samotný (uvedený v § 2 písm. b/ zákona č. 72/1994 Sb.) nemůže být
předmětem převodu vlastnického práva podle ustanovení občanského zákoníku,
neboť platná právní úprava umožňuje smluvní převod pouze v režimu zákona č. 72/1994 Sb.; tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí
kupní smlouvě odpovídal požadavkům uvedeného zákona. Současně přitom platí, že
k platnosti smlouvy o smlouvě budoucí stačí dohoda účastníků o podstatných
náležitostech zamýšlené smlouvy, přičemž požadavku určitosti vyhovuje, je-li
její předmět označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem; smlouva
nemusí nutně obsahovat všechny formální náležitosti budoucí smlouvy (k tomu
srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99). Obligatorní (podstatné) náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již v rámci smlouvy o smlouvě
budoucí, vyjmenovává ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.; bez dohody o
nich by nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani
smlouva o budoucí převodní smlouvě. Je tomu tak proto, že v souvislosti s
převodem jednotky musí být upraveny poměry ke společným částem domu. Určení
společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům
jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky
na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka
jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen
některých jednotek, je významné pro závěr o tom, v jakém rozsahu se vlastník
bytové jednotky bude podílet na správě domu a na nákladech na údržbu jeho
společných částí. Právě skutečnost, že s vlastnictvím bytové jednotky je
neoddělitelně spjato i užívání společných prostor domu a spoluvlastnické právo
k těmto prostorám, si žádá, aby byly ve smlouvě o budoucí smlouvě zahrnuty
(tedy náležitým /určitým/ způsobem vymezeny) i zákonné náležitosti tyto otázky
řešící (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo
1556/2012, proti němuž směřující ústavní stížnost byla Ústavním soudem
odmítnuta usnesením ze dne 11. 4. 2013, sp. zn. III. ÚS 1013/2013).
Požadavku
určitosti pak odpovídá pouze takové ujednání, z něhož lze dovodit konkrétní
výši spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu
včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných
částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek. V posuzovaném případě vyšel odvolací soud ze zjištění, že předmět budoucího
prodeje je ve smlouvě o smlouvě budoucí uzavřené dne 15. 5. 2007 vymezen jako
byt nabídkového čísla E.3.10. umístěný ve třetím nadzemním podlaží bytového
domu „Obytná skupina K. střed“ spolu se spoluvlastnickým podílem na společných
částech bytového domu“. Byt je popsán s tím, že jeho schematický plán spolu s
výměrami je uveden v příloze č. 3a, která je nedílnou součástí smlouvy. Spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu je specifikován jako
odvozený od vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru s
tím, že tento podíl bude dán poměrem celkové podlahové plochy převáděného bytu
a podílu na nebytovém prostoru k celkové podlahové ploše všech jednotek v
bytovém domě. Popsána je halová garáž, resp. garážové stání, a sklep. Spoluvlastnický podíl na pozemku zastavěném objektem bytového domu je vymezen s
odkazem na specifikaci ohledně spoluvlastnického podílu ke společným částem
domu. Z uvedeného je zřejmé, že smlouva o budoucí smlouvě z 15. 5. 2007 sice obsahuje
popis (budoucího) bytu, jeho příslušenství, velikost jeho podlahové plochy a
odkaz na schematický plán bytu, který je součástí přílohy smlouvy (čl. III. odst. 3. 1. písm. a/ smlouvy), postrádá však dostatečně určité, tj. konkrétní
vymezení převáděných spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Obsahuje sice ujednání o tom, že jí budou převedeny rovněž spoluvlastnické
podíly na společných částech domu, na nebytových prostorech tvořených halovou
garáží a sklepy a spoluvlastnický podíl na pozemku, avšak definice
spoluvlastnických podílů je zcela vágní. Z údaje, že bude „odvozený od
vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu na nebytovém prostoru“ a že bude
dán „poměrem celkové podlahové plochy převáděného bytu a podílu na nebytovém
prostoru k celkové podlahové ploše všech jednotek v bytovém domě“), nelze
zjistit konkrétní spoluvlastnické podíly žalobců. Protože se ve smlouvě (na
rozdíl od výměry bytu) neuvádí výměry všech nebytových prostor domu, nelze
logicky vzato porovnat podlahové plochy a potažmo ani určit spoluvlastnický
podíl vlastníka bytu poměrem porovnávaných ploch. Jinak řečeno, konkrétní výši
spoluvlastnických podílů žalobců nelze ze smlouvy zjistit. Ze smlouvy rovněž
není zřejmé, které části domu budou společné všem vlastníkům bytových jednotek
a které budou případně společné vlastníkům jen některých jednotek. Lze proto
přisvědčit odvolacímu soudu, že vymezení spoluvlastnického podílu ve smlouvě o
smlouvě budoucí není dostatečně určité, neboť neodpovídá požadavkům zákona č. 72/1994 Sb., a má za následek neplatnost smlouvy. Lze uzavřít, že odvolací soud v dané věci rozhodl v intencích úvah a závěrů
dovozených v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2012, sp. zn.
33 Cdo
1407/2010, který obstál i v ústavní rovině (ústavní stížnost podaná proti
tomuto rozsudku byla Ústavním soudem odmítnuta usnesením ze dne 9. 10. 2012,
sp. zn. IV. ÚS 3230/12). Od těchto závěrů není důvodu se odchylovat. Obsoletní je námitka žalobců, že ve skutečnosti znali velikost svých
spoluvlastnických podílů, protože ji mohli seznat z plánů pro výstavbu bytového
domu; předně se nejedná o skutečnost, která by byla zjistitelná z textu smlouvy
o smlouvě budoucí (a tudíž zřejmá i osobám, které nejsou účastníky smlouvy) a
nadto se jedná o skutkovou námitku, která není podle současné právní úpravy
způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Neobstojí ani výtka žalobců, že odvolací soud posoudil smlouvu z 15. 5. 2007
příliš formalisticky, resp. že postupoval v rozporu se základním principem
výkladu právních úkonů, jak jej zakotvil Ústavní soud ve svých četných nálezech
(viz např. nálezy ze dne 5. 4. 2005, sp. zn. Pl. ÚS 44/03, ze dne 14. 4. 2005,
sp. zn. I. ÚS 625/03, ze dne 29. 10. 2008, sp. zn. I. ÚS 320/06, ze dne 20. 12. 2007, IV. ÚS 1133/07) a do rozhodovací praxe promítl rovněž Nejvyšší soud např. v rozhodnutích ze dne 27. 3. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006, ze dne 30. 10. 2009, sp. zn. 23 Cdo 1102/2008, a ze dne 24. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 603/2012. Tato rozhodnutí stojí na postulátu, že základním principem výkladu smluv je
priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy (nevede k závěru o její
neplatnosti), před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li
možné oba výklady; je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních
stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce
smlouvy. Dovolací soud nadále zastává zásadu, že jsou-li ve vzájemném konfliktu
interpretační alternativy, z nichž jedna zakládá neplatnost smlouvy a druhá
nikoliv, uplatní se pravidlo priority výkladu nezakládajícího neplatnost
smlouvy. Platí to ovšem za předpokladu, že výklad nezakládající neplatnost
smlouvy je vůbec možný. Žalobci napadený závěr odvolacího soudu nesplňuje
posledně jmenovaný předpoklad. Odvolací soud neměl na výběr mezi výkladem,
který by vedl k závěru o platnosti smlouvy o smlouvě budoucí, před výkladem,
který neplatnost smlouvy zakládá. Obstál-li jeho závěr, že předmět smlouvy
nebyl vymezen dostatečně určitě (viz výše), je nasnadě závěr jediný - že
smlouva o budoucí smlouvě je neplatná (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu
ze dne 9. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1556/2012, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010, které rovněž obstály v rovině
ústavněprávní (viz usnesení Ústavního soudu ze dne 9. 10. 2012, sp. zn. IV. ÚS
3230/12, a ze dne 11. 4. 2013, sp. zn. III. ÚS 1013/2013). Ze stejného důvodu
je bez významu rovněž námitka, že odvolací soud při výkladu smlouvy nepřihlédl
k ustanovení § 55 odst. 3 obč. zák. (o významu ujednání o výši
spoluvlastnických podílů nebyly pochybnosti, a proto se nenabízel výklad, který
by byl pro žalobce příznivější).
Požadavek, aby dovolatel v dovolání uvedl, v čem spatřuje splnění předpokladů
přípustnosti dovolání, je podle § 241a odst. 2 o. s. ř. obligatorní náležitostí
dovolání. Může-li být dovolání přípustné jen podle § 237 o. s. ř. (jako v této
věci), je nezbytné v dovolání vymezit, které z hledisek § 237 o. s. ř. dovolatel považuje za splněné. K projednání dovolání nestačí pouhá citace textu
ustanovení § 237 o. s. ř. či jeho části. Shora uvedený postulát nesplňuje ta
část dovolání žalobců, v níž namítají, že neurčitost vymezení předmětu smlouvy
nemohla způsobit neplatnost ujednání o smluvní pokutě obsaženého v čl. IX. odst. 9. 1. Smlouvy, a že odvolací soud bral nesprávně v potaz závěry dovozené
v rozhodnutí, které Nejvyšší soud vydal teprve několik let po uzavření
posuzované smlouvy o budoucí smlouvě. Odvolací soud považuje za vhodné k těmto
námitkám uvést, že nedostatek určitého vymezení předmětu smlouvy o smlouvě
budoucí má za následek neplatnost smlouvy jako celku, tj. včetně ujednání o
smluvní pokutě, neboť z akcesorické povahy smluvní pokuty vyplývá, že nemůže
být sjednána bez existence zajišťovaného (hlavního) závazku a její platnost je
závislá na platnosti závazku hlavního (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu
ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Odo
744/2006, ze dne 10. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 a ze dne 29. 11. 2011,
sp. zn. 33 Cdo 110/2010). Protože úkolem Nejvyššího soudu není vytváření práva,
nýbrž sjednocování výkladu právních předpisů a rozhodovací činnosti soudů,
závěry, které přijal ve svých rozhodnutích ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo
1407/2010, a ze dne 9. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1556/2012, pouze sjednocují
výklad toho, jaké jsou podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí o
převodu bytové jednotky a jaká jsou kritéria pro závěr o určitosti ujednání o
těchto náležitostech (tj. kdy je smlouva o smlouvě budoucí platná). Bez významu z hlediska přípustnosti dovolání jsou námitky, jimiž žalobci
odvolacímu soudu vytýkají, že při rozhodování dostatečně nezohlednil, že v době
uzavření smlouvy o budoucí smlouvě šlo o nedokončené (rozestavěné) bytové
jednotky a že návrh smlouvy koncipovala žalovaná, že ignoroval výslovnou úmluvu
smluvních stran o tom, že absenci konkrétní výše spoluvlastnických podílů
nepovažují za vadu, která by smlouvu činila neplatnou nebo zavdala důvod ke
zpochybnění její platnosti, a že pokud by se některé smluvní ujednání stalo
neplatným, je smlouva ve zbývajících částech platná. Jedná se o skutkové
námitky, které nejsou způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Je-li v dovolání v tomto směru argumentováno nesprávným právním
posouzením věci, pak pouze v tom smyslu, že pokud by odvolací soud vyšel ze
správně zjištěného skutkového stavu věci, musel by nutně dospět k odlišnému
právnímu posouzení věci, tedy dovodit, že smlouva o budoucí smlouvě není (pro
neurčitost neplatná) a pokud je, tak pouze v části, která nemá vliv na
platnost zbývajících částí smlouvy, konkrétně ujednání o smluvní pokutě.
Stejné
pak platí pro dovolací výtky, že odvolací soud nesprávně vyložil vůli stran
vyjádřenou ve smlouvě, která zcela určitě směřovala k převodu konkrétní bytové
jednotky s dostatečně určitě vymezenými spoluvlastnickými podíly na společných
částech domu. Zjišťuje-li totiž soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu
projevů vůle smluvních stran ve smyslu § 35 odst. 2 obč. zák., jde o skutkové
zjištění (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon
1548/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 73/2000,
nebo rozsudek ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněný v
časopise Soudní judikatura pod označením SJ 46/2002). Protože dovolání směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, proti němuž není
tento mimořádný opravný prostředek přípustný, Nejvyšší soud je podle § 243c
odst. 1 věty první o. s. ř. odmítl. Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být odůvodněn (§ 243f odst. 3 věta
druhá o. s. ř.). Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný. Nesplní-li povinní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).