33 Cdo 4030/2011
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Blanky Moudré a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci
žalobců a) Ing. V. I. F., a b) Mgr. M. I., zastoupených Mgr. Lenkou Velvarskou,
LL.M., advokátkou se sídlem Praha 6, Na Čihadle 869/16, proti žalované TRUST
INVEST s. r. o. se sídlem Praha 2, Legerova 616/78, identifikační číslo: 266 98
510, zastoupené Mgr. Erikem Zemanem, advokátem se sídlem Praha 2, Slavíkova
1568/23, o zaplacení 476.966,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu
pro Prahu 2 pod sp. zn. 19 C 219/2009, o dovolání žalobců proti rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 20. dubna 2011, č. j. 58 Co 125/2011-236, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 20. dubna 2011, č. j. 58 Co
125/2011-236, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
výši 476.966,- Kč s blíže specifikovanými úroky z prodlení a rozhodl o náhradě
nákladů řízení. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 20. dubna 2011, č. j. 58 Co 125/2011-236,
rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o zaplacení částky
476.966,- Kč s příslušenstvím zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před
soudy obou stupňů. Oba soudy vyšly ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 4. 2. 2009 smlouvu o
budoucí smlouvě o převodu nemovitostí, ve znění jejího dodatku ze dne 27. 5. 2009; v ní se zavázali uzavřít ve lhůtě do 31. 5. 2009 kupní smlouvu, podle
které žalovaná (budoucí převodce) prodá žalobcům (budoucím nabyvatelům) rodinný
dům umístěný na pozemku o výměře 129 m? - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek
o výměře 787 m? - orná půda, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, v
katastrálním území S. u L., obec S., okres P. - v., zapsané v katastru
nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště
Praha - východ, na listu vlastnictví (dále též „předmětné nemovitosti“), za
sjednanou kupní cenu 9,539.328,- Kč. V článku 3. 3. smlouvy o smlouvě budoucí
se žalovaná zavázala na vlastní náklady zajistit a žalobcům doložit, že
nejpozději ke dni 1. 5. 2009 bude pozemek o výměře 787 m? - orná půda (dále též
„pozemek“) na základě pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu trvale vyňat
ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely. V článku 6. 2. písm. c/
smlouvy je uvedeno, že žalobci mají právo odstoupit od smlouvy, pokud
rozhodnutí příslušného orgánu o vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu
podle článku 3. 3. smlouvy nenabude právní moci ve stanovené lhůtě. V tom
případě je žalovaná povinna uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 500.000,-
Kč. Žalovaná - po informaci svého zástupce o celkovém vynětí pozemků ze
zemědělského půdního fondu - vyzvala žalobce k uzavření smlouvy o převodu
předmětných nemovitostí v přesvědčení, že svou povinnost ze smlouvy o smlouvě
budoucí splnila. Součástí výzvy byl i souhlas Městského úřadu Brandýs nad Labem
- Stará Boleslav k trvalému odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu ze dne
20. 8. 2007 a územní rozhodnutí ze dne 29. 4. 2009, jímž bylo rozhodnuto o
změně užívání pozemku jako zahrady. Dne 29. 5. 2009 účastníci uzavřeli smlouvu
o převodu nemovitostí (dále jen „smlouva“). V jejím článku 5. 2. je mimo jiné
obsaženo prohlášení, že „pozemek (pozemková parcela) o výměře 787 m?, v k. ú. S. u L., obec S.“…“ je veden jako zahrada a na základě pravomocného rozhodnutí
příslušného orgánu byl trvale odňat ze zemědělského půdního fondu pro
nezemědělské účely“. Článek 5. 4. obsahuje ujednání stran, podle něhož, ukáže-
li se některé z prohlášení nebo ujištění žalované ve smlouvě nepravdivým,
neúplným nebo nepřesným, mají žalobci dle své volby nárok na bezplatné
odstranění vad žalovanou nebo nárok na snížení celkové kupní ceny nebo nárok na
odstoupení od této smlouvy nebo nárok na náhradu škody nebo veškeré nároky
náležející jim ze zákona.
Žalovaná je v takovém případě povinna uhradit
žalobcům smluvní pokutu ve výši 5% z celkové kupní ceny do 5 pracovních dnů ode
dne, kdy byla k zaplacení smluvní pokuty vyzvána. Ke dni uzavření kupní smlouvy
předmětný pozemek nebyl vyňat ze zemědělského půdního fondu, neprobíhalo řízení
o jeho vynětí a byl veden jako druh pozemku zahrada. Se souhlasem odboru
životního prostředí Městského úřadu Brandýs nad Labem - Stará Boleslav, č. j. 100/54244/2007ZPF Šty, byly vyjmuty jen části pozemků pro výstavbu rodinných
domů, zpevněných ploch a komunikací; rozhodnutím stavebního úřadu v L. byla
změněna kultura u pozemků z orné půdy na zahradu, přičemž zůstaly součástí
zemědělského půdního fondu. Žalobci vyzvali žalovanou dopisem ze dne 10. 8. 2009, aby ve stanovené lhůtě zajistila trvalé vynětí pozemku ze zemědělského
půdního fondu pro nezemědělské účely a aby zaplatila smluvní pokutu ve výši 5%
z celkové kupní ceny. Jelikož předmětný pozemek tvořil s domem a stavební
parcelou jeden funkční celek, žalobce, ač cizozemec, jej nabyl do svého
vlastnictví (§ 17 odst. 1 písm. d/ devizového zákona). Z takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně dovodil, že žalované
vznikla povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu, neboť porušila smluvní
povinnost, jejíž splnění bylo smluvní pokutou zajištěno (§ 544 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů - dále jen „obč. zák.“). Konstatoval, že vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu
představovalo jednu z důležitých vlastností převáděné nemovitosti, kterou si
žalobci vymínili. Smluvní pokutou zamýšleli minimalizovat riziko, že nabývaná
nemovitost bude vykazovat vady. Soud prvního stupně shledal smluvní pokutu ve
výši 5% z celkové ceny převáděných nemovitostí (tj. 9,539.328,- Kč) přiměřenou
- v souladu s dobrými mravy a ujednání o smluvní pokutě platným právním úkonem
(§ 39 obč. zák.); z blíže vyložených důvodů nepřisvědčil žalované, že žalobou
uplatněný nárok je výkonem práva v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.). Odvolací soud oproti soudu prvního stupně dospěl k právnímu závěru, že žalobcům
právo na zaplacení smluvní pokuty nevzniklo, neboť jeho vznik nebyl vázán na
porušení - určitým a srozumitelným způsobem vymezené - povinnosti, k jejímuž
splnění se žalovaná ve smlouvě zavázala. V posuzovaném případě se žalovaná
zavázala zaplatit smluvní pokutu mimo jiné pro případ, že se ukáže nepravdivým
její ujištění, že pozemek je veden jako zahrada a na základě pravomocného
rozhodnutí příslušného orgánu byl trvale vyňat ze zemědělského půdního fondu
pro nezemědělské účely. Jelikož v článku 5. 2. smlouvy není formulována žádná
konkrétní povinnost žalované, nýbrž pouhé ujištění, že věc má určitou žalobci
vymíněnou vlastnost, je ujednání o smluvní pokutě neplatné. S odkazem na
rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 5391/2008 a 33 Cdo 2730/2008
konstatoval, že nevznikla-li povinnost plnit, nemohla být ani porušena a nárok
na zaplacení smluvní pokuty nemohl tudíž vzniknout (§ 544 odst. 1 obč. zák.).
Doplnil, že neurčitost obsahu smlouvy co do vymezení povinnosti, jejíž porušení
mělo být zajištěno smluvní pokutou, nelze odstranit ani výkladem podle § 35
odst. 2 obč. zák.; proto je ujednání o smluvní pokutě neplatné ve smyslu § 37
odst. 1 obč. zák. Otázkami, zda smluvní pokuta je neplatná pro rozpor s dobrými
mravy (§ 3 odst. 1 a § 39 obč. zák.) a zda žalobou uplatněný nárok je výkonem
práva v rozporu s dobrými mravy, se již nezabýval.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, v němž odvolacímu
soudu vytýkají nesprávnost závěru, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné. Poukazují na to, že žalovaná se ve smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 4. 2. 2009
zavázala na své náklady zajistit vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu
včetně doložení, že k tomu skutečně došlo. Podmínkou uzavření realizační
smlouvy bylo splnění mimo jiné i tohoto závazku. Prohlášení žalované obsažené v
kupní smlouvě tak bylo potvrzením, že již splnila svou povinnost zajistit, aby
pozemek měl jimi vyžadovanou vlastnost. Žalovaná však tuto povinnost nesplnila. Zdůrazňují, že ujištění obsažená v čl. 5. 1. a 5. 2. smlouvy odrážela
povinnosti žalované stanovené v článcích 3. 3. a 3. 4. smlouvy o smlouvě
budoucí a že neměli zájem o koupi nemovitostí, které by nesplňovaly jimi
vymíněné vlastnosti. Své požadavky dali žalované jasně najevo a ta je
akceptovala. Odvolacímu soudu vytýkají, že se důsledně nezabýval vůlí smluvních
stran při sjednávání smluv o smlouvě budoucí a o převodu nemovitostí, neboť z
těchto právních úkonů a z následné písemné komunikace mezi účastníky (zejména z
dopisu žalované ze dne 14. 10. 2009) je zřejmé, že smluvní pokuta byla sjednána
pro případ porušení povinnosti žalované zajistit trvalé odnětí pozemku ze
zemědělského půdního fondu. Žalovaná ostatně namítala neplatnost ujednání o
smluvní pokutě jen z důvodu její nepřiměřenosti, kterou považovala za příčící
se dobrým mravům. Navrhli proto, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu
zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského
soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2012 - dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej článek II bod 7. přechodných ustanovení zákona č. 404/2012 Sb.). Nejvyšší soud České republiky (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo
podáno včas subjekty k tomu oprávněnými (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění
podmínky jejich advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a že je
přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., se zaměřil na posouzení
otázky, zda je důvodné. Žalobci nenamítají žádnou z vad vyjmenovaných v § 242 odst. 3 větě druhé o. s. ř. a jejich existence nevyplývá ani z obsahu spisu; dovolací soud se proto
zabýval pouze dovolacím důvodem, jak jej žalobci obsahově vymezili. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž
lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci,
žalobci zpochybňují správnost právního závěru odvolacího soudu, že ujednání o
smluvní pokutě obsažené ve smlouvě o převodu nemovitostí ze dne 29. 5. 2009 je
pro neurčitost vymezení povinnosti, která má být smluvní pokutou zajištěna,
neplatné (§ 37 odst. 1 obč. zák.), a že právo na zaplacení smluvní pokuty, jež
zajišťuje jen pravdivost ujištění o určité vlastnosti převáděné věci, a nikoli
existující závazek, nemohlo vzniknout. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný
skutkový stav.
O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní
předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní
předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění
vyvodil nesprávné právní závěry. Podle § 544 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní
povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán
pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne
škoda (odst. 1). Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být
určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení (odst. 2). Institut smluvní pokuty zakotvený v (kogentních) ustanoveních § 544 a § 545
obč. zák. je jedním z právních prostředků zajištění závazků, jehož účelem je
donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku (srovnej
např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1237/96, ze
dne 22. 1. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1529/96, ze dne 15. 11. 2000, sp. zn. 25 Cdo
675/99, ze dne 30. 11. 2004, sp. zn. 32 Odo 1113/2003, ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Odo 371/2006, ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1682/2007, a ze dne
26. 7. 2010, sp. zn. 33 Cdo 498/2009). Závazky vznikají z právních úkonů,
zejména ze smluv, jakož i ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo
jiných skutečností uvedených v zákoně (§ 489 obč. zák.). Pro smluvní pokutu je
typické, že ji lze sjednat jen pro případ porušení smluvní povinnosti, tj. povinnosti, která vznikla z dvou či vícestranného právního úkonu - smlouvy. Naproti tomu z § 544 obč. zák. nelze dovodit, že by bylo možné smluvní pokutou
zajistit splnění mimozávazkových povinností nebo povinností ze závazků, jež
vznikají na základě jiných právních skutečností, než jsou smlouvy. Smluvní
pokutou tedy lze zajistit splnění pouze těch povinností, které vyplývají ze
závazkových právních vztahů založených smlouvou. Nejvyšší soud již v odůvodnění
rozsudku ze dne 25. 6. 2002, sp. zn. 25 Cdo 182/2001, uveřejněného v Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck, pod č. C
1274, vyjádřil názor, podle něhož okruh povinností, jež lze smluvní pokutou
zajistit, není omezen, neboť každá platně sjednaná povinnost může být tímto
způsobem zajištěna. Obecně se tak může jednat o povinnost poskytnout plnění ve
věcech, v činnostech nebo v penězích, o povinnost zdržet se nějaké činnosti;
zajištěna může být i povinnost poskytnout plnění v dohodnutém místě, v
dohodnutém čase, v potřebné jakosti, zajistit lze i porušení plnit bez právních
vad a pokuta se může vztahovat i k plnění nekompletnímu. Akcesorická povaha
smluvní pokuty je dána tím, že nemůže vzniknout bez existence zajišťovaného
(hlavního) závazku a nemůže bez něj existovat, její platnost je závislá na
platnosti závazku hlavního. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty
sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění
jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, tedy při porušení
které přesně vymezené povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty. Podle § 37 odst. 1 obč. zák.
právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně,
určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat
nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo
právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Vznikne-li pochybnost o obsahu právního úkonu z hlediska jeho určitosti nebo
srozumitelnosti, je třeba se pokusit pomocí výkladu právního úkonu o odstranění
takové nejasnosti (§ 35 odst. 2 obč. zák.). Podle ustálené judikatury soudů
výklad právního úkonu může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo
projeveno, a vůle jednajícího se při výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy
uplatní, jen není-li v rozporu s jazykovým projevem; tato pravidla se použijí i
při výkladu písemného právního úkonu, včetně takového, který lze platně učinit
jen písemně. Přitom platí, že závěr o neplatnosti právního úkonu pro jeho
neurčitost či nesrozumitelnost je opodstatněn pouze tehdy, jestliže pochybnosti
o jeho obsahu nelze odstranit ani výkladem za použití interpretačních pravidel
stanovených v § 35 odst. 2 obč. zák. (srovnej např. rozsudek ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 1044/96, uveřejněný v časopise Soudní judikatura č. 2,
ročník 1998, pod číslem 2, rozsudek ze dne 30. 3. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/98,
uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 35/2001, a
rozsudek ze dne 31. 3. 2010, sp. zn. 23 Cdo 2942/2009). Zásady pro výklad
právních úkonů formuloval i Ústavní soud např. v nálezu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, uveřejněném ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu,
svazku 37, ročníku 2005, části I., pod pořadovým číslem 84. V něm uvedl, že
základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá
neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá,
jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie
smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a
hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu s principy
právního státu taková praxe, kdy obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k
neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím. Závěr odvolacího soudu, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné pro neurčitost
vymezení konkrétní povinnosti, jejíž splnění má smluvní pokuta zajišťovat,
neodpovídá ustálené judikatuře. V posuzovaném případě jedním z předmětů koupě byl pozemek o výměře 787 m2 -
zahrada v k. ú. S. u L. (článek 1. smlouvy), ohledně něhož žalovaná v článku 5. bodu 5.2 smlouvy prohlásila, že je veden jako zahrada a na základě pravomocného
rozhodnutí příslušného orgánu byl trvale vyňat ze zemědělského půdního fondu
pro nezemědělské účely. Článek 5.
bod 5.4 smlouvy obsahuje ujednání, podle
něhož „ukáže-li se některé z prohlášení nebo ujištění převodce uvedených v této
smlouvě nepravdivým, neúplným či nepřesným, mají nabyvatelé dle své volby nárok
na bezplatné odstranění vad převodcem nebo nárok na snížení celkové kupní ceny
nebo nárok na odstoupení od této smlouvy nebo nárok na náhradu škody nebo
veškeré nároky náležejícím nabyvatelům ze zákona. Převodce je v takovém případě
povinen uhradit nabyvatelům smluvní pokutu ve výši 5 % z celkové kupní ceny…“
Je zřejmé, že v dané věci obsah smlouvy není zcela jednoznačný, pokud jde o
vymezení povinnosti, jejíž splnění má smluvní pokuta zajišťovat. Interpretací
obsahu ujednání obsaženého v článku 5. bodech 5.2 a 5.4 smlouvy (za pomoci
výkladových pravidel podle § 35 odst. 2 obč. zák.) lze však dojít k závěru, že
vyjadřuje shodnou vůli smluvních stran zajistit smluvní pokutou splnění závazku
žalovanou odevzdat žalobcům pozemek, který je trvale vyňat ze zemědělského
půdního fondu pro nezemědělské účely, tedy poskytnout jim plnění se smluvenou
vlastností. Byť tento závazek není ve smlouvě takto přímo verbálně vyjádřen,
okolnosti, které uzavření smlouvy předcházely, zejména to, že žalovaná se ve
smlouvě o smlouvě budoucí zavázala zajistit a žalobcům doložit, že pozemek bude
nejpozději do 1. 5. 2009 na základě pravomocného rozhodnutí příslušného orgánu
trvale vyňat ze zemědělského půdního fondu pro nezemědělské účely, a že
žalobcům ve výzvě k uzavření smlouvy ze dne 4. 5. 2009 oznámila splnění
uvedeného závazku, svědčí - logicky - o zájmu žalobců nabýt do vlastnictví jen
věc, která má smluvenou vlastnost, a o tom, že se žalovaná zavázala odevzdat
jim předmět koupě splňující vymíněnou vlastnost (§ 588 obč. zák.). Lze uzavřít,
že jazykové vyjádření obsahu projevu vůle smluvních stran zachycené ve smlouvě
umožňuje učinit závěr, že vůle účastníků směřovala k zajištění splnění
uvedeného závazku žalovanou. Žalobcům se tak podařilo zpochybnit správnost závěru odvolacího soudu, že
ujednání o smluvní pokutě je neplatné pro neurčitost vymezení povinnosti, která
má být smluvní pokutou zajištěna (§ 37 odst. 1 obč. zák.), a že tudíž - v
důsledku neexistence hlavního zajišťovaného závazku - žalobcům právo na smluvní
pokutu nevzniklo. Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu
vrátil k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem, § 243b odst. 3
věta první o. s. ř.). Právní názor, který dovolací soud v tomto rozsudku vyslovil, je závazný (§ 243d
odst. 1 část věty za středníkem ve spojení s § 226 o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém
rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1věta druhá o. s. ř.). Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.