Česká republika
USNESENÍ
Ústavního soudu
Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedy Jana Svatoně, soudkyně zpravodajky Veroniky Křesťanové a soudkyně Daniely Zemanové o ústavní stížnosti stěžovatelky obchodní společnosti M & M reality holding, a. s., sídlem Krakovská 583/9, Praha 1 - Nové Město, zastoupené Mgr. Peterem Harmečkem, advokátem, sídlem Macharova 302/13, Ostrava, proti usnesení Nejvyššího soudu č. j. 28 Cdo 3117/2024-98 ze dne 3. června 2025 a usnesení Městského soudu v Praze č. j. 14 Co 60/2024-69 ze dne 10. května 2024, za účasti Nejvyššího soudu a Městského soudu v Praze, jako účastníků řízení, a Andrey Kopačkové, jako vedlejší účastnice řízení, takto: Ústavní stížnost se odmítá.
1. Stěžovatelka se domáhá zrušení v záhlaví označených rozhodnutí; tvrdí, že jimi byla porušena její ústavně zaručená práva zakotvená v čl. 2 odst. 2 a 3 a čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čl. 2 odst. 3 a 4 Ústavy České republiky a čl. 1 Protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.
2. Vedlejší účastnice (jako zájemce) uzavřela se stěžovatelkou (jako realitní kancelář, zkráceně RK) a třemi prodávajícími (prodávající) 14. listopadu 2022 trojstrannou dohodu nazvanou Dohoda o koupi nemovitosti (dohoda). V čl. 2 až 4 dohody strany prohlásily, že dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, jíž se stěžovatelka a prodávající zavázali uzavřít za sjednaných podmínek kupní smlouvu, vymezili předmět koupě a kupní cenu (včetně provize). V čl. 5.1 bylo uvedeno, že zájemce požádal RK o obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím, že strany prohlásily, že uzavřením dohody RK prodávajícímu a zájemci obstarala příležitost k uzavření smlouvy a RK vznikl nárok na provizi, plynoucí z dohody o zprostředkování uzavřené s prodávajícími. V čl. 5.2 strany sjednaly, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit stěžovatelce provizi ve výši blokační úhrady. Tu strany sjednaly ve výši 349 000 Kč. V čl. 13.2 pak bylo uvedeno, že zájemce prohlásil, že byl RK informován, že není oprávněn od dohody odstoupit, pokud mu RK obstará příležitost k uzavření smlouvy. Dopisem z 28. listopadu 2022 se vedlejší účastnice dovolala neplatnosti čl. 13.2, a pro případ, že by dohoda byla shledána platnou, odstoupila od ní. Následně pak zmínila, že důvodem jsou náhlé změny v rodinné situaci a že ji to mrzí. Opakovaně pak požádala stěžovatelku o vrácení blokační úhrady. Stěžovatelka vedlejší účastnici pak vrátila 249 000 Kč a zbylých 100 000 Kč si ponechala s odůvodněním, že s případem měla náklady. Vedlejší účastnice se tak jejich vrácení domáhala po stěžovatelce soudní cestou. Namítala neplatnost dohody s odkazem na § 14 a 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
3. Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem č. j. 15 C 301/2022-32 ze dne 27. září 2023 dal vedlejší účastnici za pravdu a stěžovatelce uložil povinnost zaplatit vedlejší účastnici 100 000 Kč s příslušenstvím a náhradu nákladů řízení. Věc posoudil podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle něhož ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Obvodní soud dovodil, že skutečným obsahem čl. 5.2 dohody bylo nikoli sjednání provize za poskytnutou realitní činnost, ale sankční ujednání (smluvní pokuta) pro případ, že z důvodu na straně vedlejší účastnice nedojde k uzavření kupní smlouvy. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování je takové ujednání neplatné. Stěžovatelce proto nevznikl nárok na zaplacení v dohodě ujednané částky a jde o bezdůvodné obohacení, které je povinna vedlejší účastnici vydat.
4. Proti rozsudku obvodního soudu podala stěžovatelka odvolání. Městský soud v Praze napadeným rozhodnutím rozsudek obvodního soudu potvrdil. Nepřisvědčil odvolací námitce stěžovatelky, že smlouva sjednaná mezi účastníky není smlouvou o realitním zprostředkování, ale smlouvou o smlouvě budoucí kupní podle § 1785 občanského zákoníku. Městský soud dospěl k závěru, že jde o kombinovanou smlouvu, a to jednak smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi vedlejší účastnicí a prodávajícími, jednak rezervační smlouvu (smlouvu nepojmenovanou podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku uzavřenou mezi vedlejší účastnicí a stěžovatelkou). Na věc aplikoval závěry rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 ze dne 13. června 2023, v němž se uvádí, že na rezervační smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Městský soud dovodil, že čl. 5.2 o povinnosti zaplatit provizi namísto prodávajícího nelze pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování přihlížet podle § 1812 odst. 2 občanského zákoníku, který stanoví, že se nepřihlíží k ujednání odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona k ochraně spotřebitele.
5. Rozsudek městského soudu napadla stěžovatelka dovoláním, které Nejvyšší soud napadeným usnesením odmítl jako nepřípustné. S odkazem na svou judikaturu označil (k dovolací otázce stěžovatelky, zda dopadá zákon o realitním zprostředkování na smlouvu o smlouvě budoucí kupní, byť je jejím vedlejším účastníkem realitní zprostředkovatel) závěr městského soudu za správný. K dovolací otázce, zda je následkem ujednání obsahujícího povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu neplatnost celé smlouvy o realitním zprostředkování, Nejvyšší soud dovodil, že na ní rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí, protože městský soud pouze dospěl k tomu, že k ujednání čl. 5.2 smlouvy nelze pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování přihlížet, tudíž není platně sjednán ani závazek k zaplacení smluvní pokuty odvislé od porušení povinnosti sjednané právě v čl. 5.2 smlouvy. Poslední dovolací otázku, "obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem, je takové ujednání smluvní pokutou?", neshledal Nejvyšší soud relevantní, neboť okresní soud i městský soud dospěly k závěru, že si strany neplatně dohodly smluvní pokutu, naopak ujednání o převzetí dluhu nebylo soudy zjištěno.
6. Stěžovatelka se závěry Nejvyššího soudu nesouhlasí. 1) Napadené usnesení považuje za nepřezkoumatelné, neboť Nejvyšší soud nevypořádal stěžovatelkou předložené dovolací otázky, a pouze odkázal na závěry, ke kterým dospěly obvodní soud a městský soud. Odkaz Nejvyššího soudu na jeho rozsudek sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 nepovažuje za přiléhavý, protože tam šlo o jiný smluvní typ, a to o smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci. V posuzované věci jde o smlouvu o smlouvě budoucí (smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy), která neobsahuje odbornou terminologii podle zákona o realitním zprostředkování, ale pouze obecnou terminologii. Na dohodu proto nedopadá zákon o realitním zprostředkování. Stěžovatelka nadto činila veškerou zprostředkovatelskou činnost pro prodávající, nikoli pro vedlejší účastnici. Jednalo-li by se o smlouvu o realitním zprostředkování, pak by stěžovatelka ohledně téhož předmětu vykonávala realitní zprostředkování pro dvě různé osoby, což je v přímém rozporu nejen se samotnou podstatou realitního zprostředkování, ale též i zprostředkovatelskou smlouvou jako takovou. 2) Dále stěžovatelka namítá, že nejde-li o smlouvu o realitním zprostředkování, nelze na ni aplikovat ani § 14 a 15 zákona o realitním zprostředkování. I kdyby tomu tak bylo, porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování by nezpůsobilo neplatnost celé dohody. Neplatné by bylo jen ujednání, jehož obsahem je povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. 3) Dále má stěžovatelka za to, že čl. 5.2 dohody není ujednáním o smluvní pokutě, ale ujednáním o provizi, neodporuje realitnímu zákonu a bylo tedy platně sjednáno. Nesouhlasí proto s tím, že se Nejvyšší soud nezabýval jí položenou otázkou, zda obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu, je toto ujednání smluvní pokutou. 4) Obecné soudy dále měly pochybit v tom, že § 15 zákona o realitním zprostředkování vztáhly i na smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy a že uvedly, že taková smlouva je realitní smlouvou ve smyslu tohoto zákona.
7. Ústavní stížnost je přípustná a jsou splněny i ostatní procesní předpoklady pro řízení před Ústavním soudem.
8. Ústavní soud ve svých rozhodnutích opakovaně konstatuje, že ústavní stížnost je ve smyslu § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu zjevně neopodstatněná také v případě, kdy jí předestřené shodné tvrzení o porušení základního práva a svobody bylo již dříve Ústavním soudem posouzeno, a z něj vycházející (obdobná) ústavní stížnost jím byla shledána nedůvodnou nebo neopodstatněnou; jinak řečeno, je tomu tak tehdy, když stížností napadený zásah orgánu veřejné moci je konformní se závěry, jež Ústavní soud ve vztahu k němu již dříve vyslovil.
9. Ústavní stížnost téměř shodného obsahu (podanou touž stěžovatelkou) Ústavní soud odmítl usnesením sp. zn. IV. ÚS 1138/25 ze dne 11. června 2025. V něm se vypořádal s námitkami, jak je nyní stěžovatelka formuluje v části první, druhé a čtvrté části ústavní stížnosti (v odkazovaném usnesení formulované v části první, druhé a třetí ústavní stížnosti). Ústavní soud považuje za nadbytečné tyto závěry opakovat, stěžovatelce bylo usnesení IV. senátu Ústavního soudu v době podání ústavní stížnosti v nyní posuzované věci známo a nikde s ním výslovně nepolemizuje, Ústavní soud proto na ně - stejně jako tak učinil v usnesení sp. zn. I. ÚS 2140/25 ze dne 3. září 2025 - pouze odkazuje. Závěry byly vysloveny ve vztahu k usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1870/2024, jehož odůvodnění je v podstatné části shodné s odůvodněním nyní napadeného usnesení Nejvyššího soudu, dopadají proto i na nyní posuzovanou věc, v níž také městský soud i Nejvyšší soud vycházely ze závěrů rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Ústavní stížnost proti tomuto rozsudku byla odmítnuta usnesením sp. zn. I. ÚS 2495/23 ze dne 13. prosince 2023, v němž Ústavní soud závěr obecných soudů, že realitní kancelář vystupovala jako realitní zprostředkovatel nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla zároveň uzavřenu samostatnou smlouvu, ale i k vedlejším účastníkům jako zájemcům o koupi pozemku, nepovažoval za výkladový exces, jež by vyžadoval jeho výjimečný zásah.
10. V části třetí nyní posuzované ústavní stížnosti stěžovatelka nesouhlasila s tím, že se Nejvyšší soud fakticky nezabýval její (třetí, ve věci sp. zn. 33 Cdo 1870/2024 Nejvyšším soudem neřešenou) dovolací otázkou: "obsahuje-li smlouva ujednání o převzetí dluhu spotřebitelem, je takové ujednání smluvní pokutou?". Ústavní soud ani tuto námitku nepovažuje za opodstatněnou. Z rozhodnutí obecných soudů je sice patrno, že čl. 5.2 dohody má dikci asociující svým slovním vyjádřením převzetí dluhu (byť § 1888 odst. 1 občanského zákoníku neopisuje doslovně) - podle textu konkrétního ustanovení trojstranné dohody se osoba v postavení zájemce zavazuje namísto dlužníka (prodávajícího) zaplatit věřiteli (realitní kanceláři) dluh - provizi ve výši blokační úhrady, ale rozhodnutí stojí právě na tom, že ustanovení nelze vykládat podle slov, nýbrž podle jeho smyslu. Nejvyšší soud v napadeném usnesení vysvětluje, že nižší soudy vyložily ustanovení čl. 5.2 dohody pro jeho sankční charakter jako ujednání o smluvní pokutě, tedy nikoli jako převzetí dluhu. To, že stěžovatelka setrvává na názoru, že sankční charakter nemá a upravuje převzetí dluhu, nemůže změnit nic na tom, že Nejvyšší soud při posuzování přípustnosti dovolání prostřednictvím dané dovolací otázky aplikoval § 237 občanského soudního řádu způsobem, který odpovídá judikaturním a doktrinálním standardům jeho výkladu v souladu s obecně sdílenými zásadami spravedlnosti, a své právní posouzení přiměřeným a dostatečným způsobem odůvodnil.
11. Rozhodnutí obecných soudů jsou rámována § 14 zákona o realitním zprostředkování. To zakazuje, aby ve smlouvě o realitním zprostředkování byla zájemci uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Z důvodové zprávy plyne, že zmíněné zákonné ustanovení je reakcí na stávající nežádoucí praxi řady realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět i přesto, že toto odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Mimo jiné jde i o zohlednění ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná - viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 330/2002 ze dne 31. 5. 2004, rozsudek KS v Brně sp. zn. 37 C 308/2004 ze dne 1. 7. 2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 498/2009 ze dne 26. 7. 2010, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3031/2010 ze dne 8. 6. 2011, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2572/2010 ze dne 28. 6. 2012, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3448/2012 ze dne 24. 7. 2013, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 694/2011 ze dne 15. 8. 2012 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 5143/2014 ze dne 10. 6. 2015. Zákonodárce tedy reaguje na praxi uzavírání zprostředkovatelských smluv se závazkem uzavřít budoucí kupní smlouvu bez účasti jedné ze smluvních stran takové budoucí smlouvy. To sice není striktně případ dohody, neboť té se účastní obě smluvní strany budoucí kupní smlouvy a navíc realitní kancelář, ale čl. 5.2 také sleduje to, aby pro případ, že zájemce neuzavře smlouvu o smlouvě budoucí, byl zájemce povinen plnit realitní kanceláři (prostřednictvím složené rezervační úhrady). Z ústavněprávního pohledu obstojí, pokud obecné soudy vyložily, že § 14 zákona o realitním zprostředkování na dohodu, jejíž součástí bez pochyb je smlouva o realitním zprostředkování, dopadá a čl. 5.2 svou podstatou vyložily nikoli jako podmíněné převzetí dluhu zájemcem namísto prodávajícího, ale jako smluvní pokutu zájemce vůči realitní kanceláři, když ona podmínka je formulována právě ve vazbě na porušením povinnosti uzavřít kupní smlouvu (pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy) a vede k tomu, že zájemce má ve prospěch realitní kanceláře (nikoli prodávajícího) plnit - má "propadnout" jím zaplacená rezervační úhrada.
12. Ústavní soud neshledal, že by obecné soudy napadenými rozhodnutími porušily ústavně chráněná základní práva stěžovatelky a ústavní stížnost proto mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků odmítl podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu jako návrh zjevně neopodstatněný.
Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné. V Brně 10. září 2025
Jan Svatoň v. r. předseda senátu