22 Cdo 1373/2024-115
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D.,
a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Petry Kubáčové ve věci žalobkyně J. G.,
zastoupené Mgr. Blankou Schneiderovou, advokátkou se sídlem v Praze 9,
Miškovická 877/3, proti žalované 2 PRO a.s., se sídlem v Praze 10, Počernická
3479/1c, IČO: 25350099, o povolení nezbytné cesty, vedené u Okresního soudu v
Kolíně pod sp. zn. 18 C 226/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského
soudu v Praze ze dne 9. 11. 2023, č. j. 27 Co 208/2023-79, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 9. 11. 2023, č. j. 27 Co 208/2023-79,
se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Okresní soud v Kolíně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze
dne 25. 4. 2023, č. j. 18 C 226/2022-44, zamítl žalobu, kterou se žalobkyně
domáhala zřízení nezbytné cesty jako služebnosti cesty pro chůzi a jízdu
osobními automobily a nákladními automobily o hmotnosti do 3,5 t ve prospěch
bytových jednotek č. XY a č. XY a nebytové jednotky – garáže č. XY umístěných v
budově č. p. XY postavené na pozemcích parc. č. st. XY a parc. č. st. XY v k.
ú. XY (dále jen „předmětné jednotky“) a k tíži pozemků parc. č. XY a parc. č.
XY v k. ú. XY (dále jen „služebné pozemky“) v rozsahu vyznačeném geometrickým
plánem č. 1337-236/2022, vypracovaném Ing. Milošem Němcem a tvořícím přílohu
rozsudku, jako věcné břemeno „A“ s tím, že vlastník služebných pozemků je
povinen tuto služebnost strpět (výrok I). Dále zamítl rovněž žalobu, kterou se
žalobkyně domáhala zřízení nezbytné cesty jako služebnosti stezky pro chůzi a
dopravování lidskou silou ve prospěch bytové jednotky č. XY umístěné v budově
č. p. XY postavené na pozemcích parc. č. st. XY a parc. č. st. XY v k. ú. XY a
k tíži služebným pozemkům v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č.
1337-236/2022, vypracovaném Ing. Milošem Němcem a tvořícím přílohu rozsudku,
jako věcné břemeno „B“ s tím, že vlastník služebných pozemků je povinen tuto
2. Po skutkové stránce soud prvního stupně zjistil, že v katastru
nemovitostí je jako vlastnice předmětných jednotek zapsána žalobkyně a jako
vlastnice služebných pozemků žalovaná. Předmětné jednotky zakoupila žalobkyně
od žalované smlouvou ze dne 20. 2. 2014. Součástí této smlouvy bylo i ujednání,
kterým žalovaná prohlašuje, že „uvedené budovy“ se týká právo na přístup do
budovy přes pozemek parc. č. XY. Dále soud prvního stupně zjistil, že z veřejné
cesty vede přístup do areálu, kde se nachází dotčené nemovitosti, skrz bránu,
která svými rozměry umožňuje vjezd osobním automobilem standardních rozměrů.
Žalobkyně se přes bránu dostane, má klíče, přičemž přístup do budovy je pro ni
neomezený.
3. Po právní stránce pak soud prvního stupně shledal, že za situace, kdy
žalobkyni není v přístupu k jejím nemovitostem fakticky nijak bráněno, je
aktuální spojení s veřejnou cestou postačující k objektivní potřebě
nemovitosti. Žalobkyně totiž může své jednotky řádně užívat. Uvedl také, že
nelze znevýhodnit jiné subjekty v situaci, kdy žalobkyně zakoupila jednotky na
investici v atraktivní lokalitě za velmi příznivou cenu, aniž by se při
uzavírání smlouvy výrazněji zabývala přístupem k nabývaným jednotkám. Jelikož
tak zřízení nezbytné cesty není nezbytně nutné, žalobě nevyhověl.
4. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“)
rozsudkem ze dne 9. 11. 2023, č. j. 27 Co 208/2023-79, rozsudek soudu prvního
stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok
II).
5. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně.
Zdůraznil, že budova, v níž jsou jednotky vymezeny, se nachází ve
spoluvlastnictví více osob. Ztotožnil se se žalobkyní v tom ohledu, že přístup
ke svým nemovitostem zajištěn nemá, neboť sama existence výprosy, tedy prostého
trpění zatímního přístupu k předmětným jednotkám, nevylučuje potřebu zřízení
nezbytné cesty. Ujednání v kupní smlouvě představovalo obdobné ujednání, nadto
však pouze k jednomu ze služebných pozemků.
6. Nicméně za klíčové odvolací soud považoval, že jednotka je
samostatnou nemovitou věcí, což je prvotní předpoklad pro zřízení nezbytné
cesty, avšak svou povahou jde pouze o umělý konstrukt právních vztahů, který
zahrnuje nejen prostorově oddělenou část domu, ale i podíl na jeho společných
částech. Stále jde proto primárně o spoluvlastnictví, které zákon označuje za
bytové spoluvlastnictví. Uvedl, že právo nezbytné cesty podle § 1029 zákona č.
89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) „je přitom právním institutem
reálného světa fyzicky existujících nemovitých věcí, jehož účelem je zajistit
mezi nimi spojení (přístup). Reálnou nemovitou věcí je v dané věci budova č. p.
XY stojící na pozemcích parc. č. st. XY a parc. č. st. XY, nacházející se v
rámci bytového spoluvlastnictví nejen ve spoluvlastnictví žalobkyně a žalované,
ale i dalších osob. Odvolací soud má jinými slovy za to, že nezbytnou cestu
jako služebnost cesty nebo stezky přes sousední pozemek vůbec nelze zřídit jen
ve prospěch vlastníka bytové či nebytové jednotky či více jednotek v domě“.
Svůj závěr zdůvodnil i tím, že „tím jsou nepochybně dotčeni i další vlastníci
jednotek v domě, pokud by jim měla být zřízena další (zcela stejná či částečně
jiná) přístupová cesta.“
7. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2871/2010 a
sp. zn. 22 Cdo 1849/2022 uzavřel, že žalobkyně „má možnost chránit svá práva a
dosáhnout potřebného přístupu (nezbytné cesty) v podobě služebnosti, ale pouze
ve prospěch celé budovy č. p. XY, není-li součástí pozemků, na nichž stojí,
popř. ve prospěch těchto pozemků, pokud by jejich součástí budova byla. V
takovém případě by ale na straně žalující či žalované dále museli být všichni
spoluvlastníci panující nemovité věci (budovy)“. Žalobkyně svou žalobou podle
odvolacího soudu požadovala něco jiného, a navíc bez účasti všech ostatních
spoluvlastníků budovy, pročež nemůže být ve sporu úspěšná.
8. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Jeho
přípustnost shledala v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky
hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a
to zda je možné zřídit nezbytnou cestu ve smyslu § 1029 a násl. o. z. ve formě
služebnosti ve prospěch bytové či nebytové jednotky. Pokud odvolací soud
uzavřel, že takovou služebnost zřídit nelze, spočívá jeho rozhodnutí podle
dovolatelky na nesprávném právním posouzení věci. Uvedla, že bytová či nebytová
jednotka je samostatnou nemovitou věcí, a neshledala žádný legitimní důvod,
proč by nebylo možné pouze k jednotce zřídit právo nezbytné cesty ve formě
služebnosti. Na tom podle dovolatelky nemůže nic změnit ani skutečnost, že k
jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a případně
pozemku, neboť ostatní vlastníci jednotek nebudou v případě zřízení služebnosti
cesty dotčeni co do svých práv a povinností. Podotkla, že rovněž zástavní právo
lze zřídit k jednotce, aniž by tím byli ostatní vlastníci jednotek dotčeni, i
když se toto právo týká i spoluvlastnického podílu na společných částech.
Rovněž § 1029 o. z. v tomto směru žádná omezení neklade. Žalobkyně nepovažovala
za přiléhavý odkaz odvolacího soudu na judikaturu týkající se zřízení věcného
břemene k nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. Tato
judikatura se měla vždy týkat celého předmětu spoluvlastnictví. Dovolatelka se
naproti tomu domáhá zřízení služebnosti k celé nemovité věci – jednotce – a
nikoli k celé budově ani ve prospěch všech ostatních vlastníků jednotek, a
proto ani není důvod, proč by na straně žalobce měli vystupovat i oni. Takovou
služebnost by bylo možné bez problému zapsat do katastru nemovitostí. Nadto
sama žalovaná je vlastnicí většiny jednotek v domě a nemá právo žádat zřízení
nezbytné cesty, neboť sousední pozemek může užívat z titulu svého vlastnického
práva. Navrhla, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k
dalšímu řízení odvolacímu soudu.
9. Žalovaná se k dovolání žalobkyně nevyjádřila.
10. Podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen
„o. s. ř.“) není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému
rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené
rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž
řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu
nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je
dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená
právní otázka posouzena jinak.
11. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve
kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího
soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání
přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229
odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání
uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
12. Dovolatelka předložila otázku, zda je možné zřídit nezbytnou cestu
ve smyslu § 1029 a násl. o. z. ve formě služebnosti ve prospěch bytové či
nebytové jednotky.
13. Dovolací soud připomíná, že je-li judikatorně dovolacím soudem
vyřešena otázka obecnějšího charakteru, nemá smysl v dovolacím řízení meritorně
přezkoumávat dovolatelem formulované otázky dílčí či specifické, jejichž závěr
však nemůže nijak zvrátit řešení otázky obecné [viz usnesení Ústavního soudu ze
dne 8. 3. 2016, sp. zn. I. ÚS 2619/15 (dostupné na https://nalus.usoud.cz),
nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 22 Cdo 978/2023
(toto i další níže uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na
www.nsoud.cz)].
14. Dovolací soud se sice doposud nezabýval touto speciální, dílčí
otázkou, nicméně ve své ustálené rozhodovací praxi se opakovaně zabýval otázkou
obecnějšího charakteru, a totiž jaké jsou předpoklady povolení nezbytné cesty
podle § 1029 o. z. z pohledu aktivní věcné legitimace k podání žaloby na
povolení nezbytné cesty. Od této ustálené praxe dovolacího soudu se odvolací
soud při řešení dovolatelkou formulované otázky odchýlil, pročež je její
dovolání přípustné a zároveň i důvodné.
15. Podle § 1029 odst. 1 o. z. vlastník nemovité věci, na níž nelze
řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s
veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu
přes svůj pozemek.
16. Podle § 498 odst. l věty první o. z. jsou nemovité věci pozemky a
podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
17. Podle § 1159 o. z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou
část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a
neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.
18. Z judikatury Nejvyššího soudu bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, a
s tím koresponduje i jednoznačný text zákona, že aktivně legitimován k podání
žaloby na povolení nezbytné cesty ve smyslu § 1029 odst. 1 o. z. je vlastník
nemovité věci [k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3.
2017, sp. zn. 22 Cdo 5100/2016, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2018,
sp. zn. 22 Cdo 879/2018, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 6. 2015, sp.
zn. 22 Cdo 5235/2014 (tato i další níže uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu
jsou dostupná na www.nsoud.cz)].
19. V souladu s výše citovaným § 1029 odst. 1 o. z. Nejvyšší soud ve své
ustálené rozhodovací praxi opakovaně uvádí, že soud může rozhodnout o povolení
nezbytné cesty formou služebnosti cesty tehdy, jestliže vlastník nemůže
nemovitou věc řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou
(z mnohých viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. 22
Cdo 1976/2017, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2021, sp. zn. 22 Cdo
752/2021, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo
2579/2021).
20. V nyní souzené věci odvolací soud poté, co dospěl k závěru, že
předmětné jednotky, které jsou nemovitými věcmi, nejsou dostatečně spojeny s
veřejnou cestou, žalobu na povolení nezbytné cesty zamítl s odůvodněním, že k
bytové jednotce nezbytnou cestu nelze zřídit.
21. S tímto právním posouzením věci se dovolací soud neztotožnil. Bytová
či nebytová jednotka je v souladu s § 1159 o. z. nemovitou věcí, neboť ji zákon
za nemovitou věc prohlašuje (§ 498 odst. 1 věta první o. z.), a už jen z tohoto
důvodu je dána aktivní legitimace vlastníka bytové jednotky k podání žaloby na
povolení nezbytné cesty podle § 1029 odst. 1 o. z. Nemá-li tato nemovitá věc
zajištěno dostatečné spojení s veřejnou cestou, aby na ní bylo možno řádně
hospodařit či ji jinak řádně užívat, aniž by byla dána některá z překážek
povolení nezbytné cesty zakotvených v § 1032 o. z., jako je tomu v projednávané
věci, soud má nezbytnou cestu povolit.
22. Odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí odkázal na rozhodovací
praxi dovolací soudu týkající se právních vztahů vážících se ke služebnostem k
nemovité věci, která je předmětem podílového spoluvlastnictví. V takové situaci
platí, že řízení o určení věcného břemene ve prospěch panující nemovitosti,
která je předmětem spoluvlastnictví, se musí účastnit všichni její
spoluvlastníci. Nechtějí-li někteří z nich vystupovat jako žalobci, musí být
označeni jako žalovaní [viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2012, sp.
zn. 22 Cdo 2871/2010, (uveřejněný pod č. 118/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek, část civilní)].
23. O takový případ však v dané věci nejde již proto, že žaloba na
určení existence věcného břemene má charakter deklaratorní, zatímco rozhodnutí
o povolení nezbytné cesty má povahu konstitutivní. Nadto se rozhodnutí sp. zn.
22 Cdo 2871/2010 vyjadřovalo k existenci věcného břemene k nemovitosti, která
byla v podílovém spoluvlastnictví z pohledu deklarace, že věcné břemene
zatěžuje tuto nemovitost jako celek, zatímco v souzené věci se žalobkyně domáhá
povolení nezbytné cesty k nemovité věci (bytové jednotce) v jejím výlučném
vlastnictví.
24. Nestanoví-li zákon jinak, je výrok pravomocného rozsudku závazný jen
pro účastníky řízení (§ 159a odst. 1 o. s. ř.); z povahy věci se podává, že v
rozsudku nelze rozhodovat o právech a povinnostech někoho, kdo není účastníkem
řízení. Pokud však podílový spoluvlastník žádá povolení nezbytné cesty ve
prospěch každého vlastníka (ev. spoluvlastníka, je-li povolena nezbytná cesta
ve prospěch každého vlastníka, rozumí se tím i spoluvlastníci) s tím, že
panující nemovitostí má být pozemek ve spoluvlastnictví, pak uplatňuje procesní
nárok na zřízení nejen jeho práva (a jemu odpovídající povinnosti, plynoucí z
povolení nezbytné cesty), ale i práv a povinností ostatních spoluvlastníků. V
souladu se základním právem na soudní ochranu tak musejí být i tito
spoluvlastníci účastníky soudního řízení, ve kterém se rozhoduje o jejich
právech a povinnostech, ať již na straně žalobce nebo na straně žalované. V
řízení pak budou moci uplatnit tvrzení a námitky jak vzhledem k podmínkám pro
povolení nezbytné cesty, tak i ty, které vyplývají ze spoluvlastnických vztahů
(zejména § 1129 o. z.). Žádá-li tedy spoluvlastník soud o povolení nezbytné
cesty ve prospěch každého vlastníka (spoluvlastníka) pozemku v řízení, jehož
účastníky nejsou ostatní spoluvlastníci tohoto pozemku, nelze nezbytnou cestu
pro každého vlastníka (spoluvlastníka) pozemku povolit [viz rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 28. 2. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1849/2022 (uveřejněný pod č. 7/2024
Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní)].
25. V projednávané věci se však jedná o pojmově odlišnou situaci, neboť
žalobkyně je výlučnou vlastnicí nemovité věci, k níž žádá přístup. Povolením
nezbytné cesty pak vzniknou práva a povinnosti pouze jí a žalované jakožto
vlastnici služebných pozemků. Rozhodnutí se naopak nikterak nedotkne práv a
povinností vlastníků ostatních bytových či nebytových jednotek. Dovolací soud
tedy nesdílí závěr odvolacího soudu, že by případným povolením nezbytné cesty
byli „nepochybně dotčeni i další vlastníci jednotek v domě, pokud by jim měla
být zřízena další (zcela stejná či částečně jiná) přístupová cesta“. Ostatně
ani odvolací soud nevysvětlil, jakých konkrétních práv či povinností by se
rozhodnutí o povolení nezbytné cesty ve prospěch žalobkyně jako vlastnice
předmětných jednotek dotýkalo.
26. Nad rámec výše uvedeného dovolací soud zdůrazňuje, že právo na
povolení nezbytné cesty má vlastník nemovité věci i v případě, že ji sám
neužívá, ale přenechává ji k užívání nájemci (k tomu srovnej rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2018, sp. zn. 22 Cdo 5305/2017). Pro rozhodnutí
o povolení nezbytné cesty proto není podstatné, že žalobkyně v předmětných
jednotkách sama nebydlí.
27. S ohledem na výše uvedené lze uzavřít, že i vlastník bytové či
nebytové jednotky může za podmínek stanovených v § 1029 a násl. žádat o
povolení nezbytné cesty. Jelikož napadené rozhodnutí je založeno na opačném
závěru, spočívá na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1
o. s. ř., pročež v dovolacím přezkumu neobstojí.
28. Jelikož rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním
posouzení věci, dovolací soud podle § 243e odst. 1 o. s. ř. napadený rozsudek
zrušil a věc mu vrátil podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu
řízení.
29. Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán
(§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226
o. s. ř.).
30. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne
soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. 5. 2024
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu