23 Cdo 1983/2010
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka
Dese a soudců JUDr. Kateřiny Hornochové a JUDr. Ing. Pavla Horáka, Ph.D. ve
věci žalobkyně Dopravní podnik hl. m. Prahy, akciová společnost, se sídlem v
Praze 9, Sokolovská 217/42, PSČ 190 22, identifikační číslo osoby 00005886,
zastoupené Mgr. Bc. Davidem Michalem, advokátem, se sídlem v Praze 5, Radlická
28/663, proti žalované PRINCESS CZECH s.r.o., se sídlem v Praze 2, Záhřebská
29, identifikační číslo osoby 25665626, zastoupené JUDr. Hanou Heroldovou,
advokátkou, se sídlem v Praze 1, Jungmannova 24, o vyklizení nebytových
prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 27 C 431/2008, o
dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. ledna
2010, č. j. 19 Co 543/2009-119, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. ledna 2010, č. j. 19 Co
543/2009-119 se zrušuje a věc se vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 8 rozsudkem ze dne 8. října 2009, č.j. 27 C
431/2008-89, vyhověl žalobě na vyklizení nebytových prostor, uložil žalované
vyklidit nebytové prostory – provozovnu o rozloze 44,4 m2 s příslušenstvím
nacházející se ve vestibulu metra trasy C – stanice Ládví v Praze, jejichž
půdorys je v plánku, který je součástí uvedeného rozsudku, vyznačen žlutě a
označen číslicí 12 v kroužku (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení
(výrok II.). Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci řízení dne 9. prosince 1998 uzavřeli „Smlouvu o výstavbě a nájmu provozoven č. 10/99/NPDP“ (dále též jen „Smlouva“) a k ní uzavřeli dne 16. dubna 1999 dodatek
č. 1, 23. května 2000 dodatek č. 2, 1. října 2001 dodatek č. 3, 17. února 2003
dodatek č. 4, 28. července 2003 dodatek č. 5 a 19. srpna 2004 dodatek č. 6. Žalobkyně vystavila žalované fakturu na nájemné za užívání prostor ve stanicích
metra za období od 1. července 2007 do 30. září 2007 a období od 1. ledna 2009
do 31. března 2009 a vyzvala žalovanou dopisem ze dne 30. srpna 2007 k
vyklizení výše specifikované provozovny. Provozovna o rozloze 44,4 m2 s
příslušenstvím nacházející se ve vestibulu metra trasy C – stanice Ládví v
Praze (dále jen „provozovna“) byla pravomocně zkolaudována ke dni 19. srpna
2004. Soud prvního stupně posoudil věc podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu
a podnájmu nebytových prostor, a podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského
zákoníku (dále též jen „obč. zák.“). Soud prvního stupně dospěl k závěru, že
Smlouva je, co se týče nájmu nebytových prostor, neplatná, a to z důvodu, že
neobsahovala předmět nájmu, jelikož nebytové prostory v ní uvedené, které měly
být pronajaty, nebyly v okamžiku uzavření smlouvy ještě vybudovány. Z
ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. plyne, že předmět nájmu musí být
určen a existovat již v okamžiku uzavření smlouvy, nikoliv později. Dle soudu
prvního stupně na tom nic nemění ani fakt, že Smlouva měla být uzavřena s
odkládací podmínkou, jelikož na její splnění nelze vázat platnost smlouvy. Soud
prvního stupně uzavřel, že pokud Smlouva neobsahovala předmět nájmu, jako jednu
z předepsaných podstatných náležitostí, pak je, co se týče nájmu nebytových
prostor, neplatná dle ustanovení § 3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb., a to
neplatná absolutně bez možnosti zhojení. Zhojit neplatnost Smlouvy nemohou ani
její dodatky. Žalovaná tedy užívá předmětnou provozovnu bez právního důvodu. Z
důvodu nadbytečnosti se již soud prvního stupně dále nezabýval možnými důsledky
vypuštění ujednání o nájemném provedeném dodatkem č. 2 ke Smlouvě. Z výše uvedených důvodů soud prvního stupně žalobě vyhověl a uložil
žalované na základě ust. § 126 odst. 1 obč. zák., aby specifikovanou provozovnu
vyklidila. K odvolání žalované Městský soud v Praze, jako soud odvolací, rozsudkem
ze dne 13. ledna 2010, č.j. 19 Co 543/2009-119, rozsudek soudu prvního stupně
změnil tak, že žalobu zamítl. Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení před
soudy obou stupňů. Odvolací soud podle obsahu odůvodnění rozsudku vyšel ze skutkových závěrů soudu
prvního stupně. Odvolací soud však, oproti soudu prvního stupně, dospěl k
odlišnému právnímu závěru o platnosti Smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení. Dle odvolacího soudu je nepochybné, že se jedná o smlouvu kombinovanou, jednak
smlouvu nepojmenovanou o výstavbě, jednak smlouvu o nájmu nebytových prostor.
Odvolací soud uvedl, že pokud jde o konkrétní provozovnu ve stanici metra
Ládví, není mezi účastníky sporu o tom, že v době uzavření původní smlouvy
neexistovala, když neexistovala ani sama stanice metra Ládví, tudíž na ni ani
Smlouva nemohla pamatovat. Proto se účastníci dodatkem č. 5 dohodli na její
výstavbě a následně dodatkem č. 6 na jejím předání do nájmu žalované. Podle
názoru odvolacího soudu je nutno obě listiny, jak původní text Smlouvy, tak i
dodatek, posuzovat společně. V dodatcích č. 5 a č. 6 je předmět nájmu zcela
přesně specifikován. Odvolací soud uzavřel, že je nutno původní smlouvu z roku
1998 posoudit z hlediska projevené vůle účastníků jako smlouvu „rámcovou“,
která bude dodatečnými ujednáními dále doplňována a konkretizována, což také
účastníci realizovali. Odvolací soud se dále zabýval dalšími předepsanými náležitostmi smlouvy o nájmu
nebytových prostor podle ustanovení § 3 zákona č. 116/1990 Sb. Uvedl, že
jelikož se účastníci na výstavbě a nájmu provozovny ve stanici Ládví dohodli až
v roce 2003, nelze náležitosti smlouvy hodnotit z perspektivy právní úpravy
platné do 3. prosince 1999, tedy vyžadovat souhlas národního výboru s nájmem. K
námitce žalobkyně ohledně neplatnosti smlouvy o nájmu z důvodu, že dodatkem č. 2 bylo vypuštěno ujednání o základní výši nájemného, konstatoval, že takový
dodatek ke smlouvě, kterým by došlo k odstranění jedné z jejích podstatných
náležitostí, je neplatný dle ustanovení § 39 obč. zák. Odvolací soud na základě výše uvedeného uzavřel, že je nepochybné, že nájemní
smlouva, o níž ve sporu jde, obsahuje všechny zákonem č. 116/1990 Sb. předepsané náležitosti.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, odkazujíc co do jeho
přípustnosti na ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu
(dále též jen „o. s. ř.“) a co do důvodu na ustanovení § 241a odst. 2 písm. b)
o. s. ř., tedy že napadené rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném
právním posouzení věci. [Žalobkyně v odd. V. dovolání zjevně chybně uvádí
nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř., když v odd. III. dovolání uvádí jako důvod dovolání bez odkazu na
konkrétní ustanovení o. s. ř. skutečnost, že napadené rozhodnutí spočívá na
nesprávném právním posouzení věci]. Dovolatelka má za to, že Smlouva je absolutně neplatným právním úkonem a
žalované tak nesvědčí žádné právo užívání výše specifikované provozovny, užívá
ji bez právního důvodu a je povinna ji vyklidit. Veškeré dodatky uzavřené
později ke Smlouvě byly absolutně neplatnými, resp. nicotnými právními úkony,
neboť k neplatné smlouvě nelze nic dodávat. Důvody absolutní neplatnosti
Smlouvy dovolatelka spatřuje ve skutečnosti, že Smlouva neobsahovala podstatné
náležitosti nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 3 zák. č. 116/1990 Sb., a
ani nikdy v budoucnu nebyla ohledně specifikované provozovny uzavřena jiná po
právní stránce perfektní nájemní smlouva. Smlouva v okamžiku jejího uzavření
neobsahovala specifikaci předmětu nájmu, a byla navíc uzavřena bez souhlasu
národního výboru ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb. Zákon č. 116/1990 Sb., ve znění platném ke dni uzavření Smlouvy, tedy ke dni 9. prosince
1998, přitom tyto podstatné náležitosti ke vzniku platné nájemní smlouvy
požaduje. Smlouva nabývá dle ustanovení čl. 9.8. platnosti dnem jejího podpisu,
byla pouze odložena její účinnost ohledně nájmu jednotlivých provozoven. Dovolatelka nesouhlasí s názorem odvolacího soudu o neplatnosti dodatku č. 2. z
důvodu, že odstraňuje jednu z podstatných náležitostí smlouvy o nájmu
nebytových prostor. Dodatek č. 2 byl uzavřen před uzavřením dodatku č. 6, tedy
dle výkladu odvolacího soudu ještě předtím, než nájemní smlouva existovala. Jeho uzavření před dovršením procesu uzavírání nájemní smlouvy tak způsobilo,
že v okamžiku uzavření dodatku č. 6 nebyla mezi smluvními stranami dostatečně
určitě a srozumitelně upravena jedna z podstatných náležitostí nájemní smlouvy,
a to ujednání o výši nájmu. Dovolatelka se dále neztotožňuje s názorem odvolacího soudu, který považuje
proces uzavírání nájemní smlouvy o pronájmu nebytových prostor za završený až
okamžikem uzavření dodatku č. 6. Dovolatelka se domnívá, že touto interpretací
soudu by bylo připuštěno obcházení zákona, neboť by strany uzavřením dodatku ke
Smlouvě následně zhojily počáteční neplatnost právního úkonu (v daném případě
Smlouvy). Dovolatelka namítá, že absence podstatných náležitostí Smlouvy nemůže
být následně zhojena uzavřením dodatku č. 6, neboť dodatky k absolutně neplatné
smlouvě jsou právně irelevantní. Žalovaná se v obsáhlém vyjádření k dovolání ztotožňuje se závěry odvolacího
soudu a žalobu označuje za účelovou. Žalovaná zejména uvádí, že smlouva o
výstavbě provozovny ve stanici Ládví nebyla předmětem dohody ze dne 9. prosince
1998. Až dne 28. července 2003 účastníci sjednali, že spektrum provozoven
uvedených v čl. 2.1. a 2.3. smlouvy ze dne 9. prosince 1998 se rozšiřuje o
závazek předmětnou provozovnu ve stanici Ládví pro žalovanou vybudovat. Tato
provozovna přitom byla již v dohodě o výstavbě ze dne 28. července 2003
(dodatek č.
5) dostatečně identifikována rozměrem i plánkem. Žalovaná
zdůrazňuje, že účastníci si mohou platně sjednat smlouvu o nájmu nebytových
prostor tak, že předmět nájmu učiní závislý na smlouvě o výstavbě – ustanovení
§ 275 obch. zák., když v této smlouvě specifikují prostor, který je předmětem
závazku. Stejně tak mohou sjednat i odkládací podmínku, která váže vznik
smlouvy o nájmu nebytových prostor na výstavbu a kolaudaci příslušného
prostoru. Dle mínění žalované postupovali účastníci při sjednávání smlouvy a
určení předmětu nájmu podle ustanovení § 269 odst. 3 obch. zák., předem dohodli
způsob dalšího určení předmětu nájmu v písemné formě. K námitce žalobkyně
ohledně nemožnosti sjednat nájem neexistující provozovny žalovaná poukazuje na
rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1289/2005 a v této souvislosti
označuje smlouvu ze dne 9. prosince 1998 za smlouvu nepojmenovanou. Žalovaná
zastává názor, že právní vztah ze smlouvy o výstavbě a nájmu provozovny Ládví
je třeba posuzovat především podle obchodního zákoníku. K tvrzení týkající se
neplatnosti smlouvy pro absenci výše nájmu se žalovaná ztotožňuje s názorem
odvolacího soudu, že neplatná není smlouva o výstavbě a nájmu, ale právě
dodatek č. 2, a navíc je toho mínění, že dodatek č. 2 je neplatný i pro
nedostatek vůle. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že
dovolání proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího soudu bylo podáno osobou
oprávněnou, ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř, obsahuje
stanovené náležitosti, dovolatelka je zastoupena advokátem ve smyslu ustanovení
§ 241 odst. 1 o. s. ř. a jím bylo dovolání též sepsáno (§ 241 odst. 4 o. s. ř.). Dovolací soud poté, co posoudil dovolání jako přípustné podle § 237 odst. 1
písm. a) o. s. ř., dospěl k závěru, že dovolání je i důvodné. Nejvyšší soud nejprve posuzoval, zda řízení netrpí vadami uvedenými v § 229
odst. 1 a § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., popřípadě
jinými vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Tyto
vady se z obsahu spisu nepodávají a ani dovolatelka netvrdí, že by řízení bylo
těmito vadami zatíženo. Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc
podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu,
sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav
nesprávně aplikoval. V projednávané věci odvolací soud nesprávně aplikoval ustanovení § 3 zák. č. 116/1990 Sb., když dospěl k závěru, že „náležitosti předmětné smlouvy o nájmu
nelze hodnotit z perspektivy právní úpravy platné do 2. prosince 1999, tzn. vyžadovat souhlas národního výboru s nájmem“. Odvolací soud posoudil smlouvu z roku 1998 z hlediska v ní projevené vůle
účastníků jako smlouvu „rámcovou“, která bude dodatečnými ujednáními dále
doplňována a konkretizována. Uvedl, že smlouva o nájmu byla uzavřena až
okamžikem uzavření příslušného dodatku a že obě listiny je tedy nutno posuzovat
společně. Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníky dne 9.
prosince 1998 je však třeba posuzovat podle právních předpisů účinných v době
uzavření této smlouvy, zejména podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor, ve znění zákonů č. 529/1990 Sb., č. 229/1991 Sb. a č. 540/1991 Sb., tedy podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění
účinném do 2. prosince 1999 (dále též jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Podle ustanovení § 3 zák. č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2. prosince
1999, může pronajímatel nebytový prostor přenechat k užívání jinému smlouvou o
nájmu (odstavec 1). Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou
stavebně určeny. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat
jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od
obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen
(odstavec 2). Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel
nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na
dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor v
objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je
možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky, pokud zvláštní zákon
nestanoví jinak (odstavec 3). Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního
výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je
neplatná (odstavec 4). Podle § 39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem
odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Neplatnost
právního úkonu podle § 39 obč. zák. je neplatností absolutní. Absolutní
neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex
tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového
úkonu vůbec nevzniknou. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i
bez návrhu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. října 2006, sp. zn. 26
Cdo 2064/2006). Dovolenost předmětu právního úkonu je přitom nutno posuzovat
podle právního stavu, jaký zde byl v době, kdy byl právní úkon učiněn. Okolnost, že následně došlo ke zrušení či změně obecně závazného právního
předpisu, s nímž byl právní úkon v rozporu, nemůže vést k odstranění následků
stanovených v ustanovení § 39 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu
ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný v Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek 3, C 266, str. 75 a násl.). Podle § 3 odst. 2 věty druhé a třetí zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném
před novelou provedenou zákonem č. 302/1999 Sb., místnosti určené k provozování
obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. (Od účinnosti zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), rozhoduje o
udělení tohoto souhlasu orgán obce v přenesené působnosti, jménem obce pak
vykonávají působnost obecní úřady, resp. úřady městského obvodu nebo městské
části.) Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má
se za to, že souhlas byl udělen.
Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu přitom vyplývá, že nedostatek
předchozího souhlasu má za následek absolutní neplatnost smlouvy o nájmu
nebytových prostor. Jde v prvé řadě o rozsudek velkého senátu občanskoprávního
kolegia Nejvyššího soudu ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002,
uveřejněný pod č. 7 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, z roku 2005. Nejvyšší soud zde odmítl jako nepřijatelný názor, podle kterého by soud měl po
zrušení zákonného ustanovení, s nímž byl právní úkon (v dané věci smlouva o
nájmu nebytových prostor) v rozporu (tj. po účinnosti zákona č. 302/1999 Sb.),
vyvodit z takové okolnosti „příslušné důsledky, jak pro úvahu o udržitelnosti
striktního závěru podle § 39 obč. zák. (ve vztahu k dříve platnému § 3 odst. 2,
odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.), tak pro úvahu o rovnosti práv účastníků
sporu“, neboť by ve svých důsledcích zakládal nepřípustnou pravou retroaktivitu
zákona č. 302/1999 Sb. Ani z přechodného ustanovení (čl. II.) zákona č. 302/1999 Sb. není možno dovodit, že by tento zákon působil zpětně na již
existující hmotněprávní vztahy v tom smyslu, že by došlo ke konvalidaci již
existujících smluv o nájmu nebytových prostor, uzavřených bez souhlasu
příslušného správního orgánu před nabytím jeho účinnosti. Rovněž lze poukázat
na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. června 2001, sp. zn. 20 Cdo 1506/99,
uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2002, pod
pořadovým číslem 12, podle kterého je-li smlouva o nájmu nebytových prostor
absolutně neplatná (§ 3 odst. 2 a 4 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném v
době jejího uzavření, § 39 obč. zák.), nelze zamítnout žalobu na vyklizení
nebytových prostor, a to ani na základě ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. V citovaném rozhodnutí ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002,
Nejvyšší soud rovněž konstatoval, že podmínkou platnosti smlouvy o nájmu
nebytových prostor byl (před účinností zákona č. 302/1999 Sb.) předchozí
souhlas, tj. souhlas daný před uzavřením smlouvy, přičemž odkázal na rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 31. května 1999, sp. zn. 2 Cdon 1928/97, uveřejněný v
příloze č. I. časopisu Soudní judikatura, ročník 2000, pod pořadovým číslem 11. Ten vyložil pojem předchozí souhlas podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 tak,
že „tímto okamžikem není vznik nájmu, ale uzavření smlouvy.“ V tomto rozhodnutí
je také uvedeno, že byla-li nájemní smlouva uzavřená s vedlejším ustanovením
(doložkou času), podle něhož měl nájemní vztah teprve vzniknout, nelze souhlas
udělený v mezidobí městským úřadem považovat za předchozí souhlas podle § 3
odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Lze tedy - ve shodě s výše citovanou ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu -
uzavřít, že byla-li předmětná smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 9. prosince 1998 uzavřena bez předchozího souhlasu národního výboru, resp. úřadu
městské části, pak je takováto smlouva absolutně neplatná podle ustanovení § 3
odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb. Okolnost, že ustanovení § 3 odst. 2 věta druhá a
třetí, odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., vyžadující tento souhlas pod sankcí
neplatnosti nájemní smlouvy, byla zrušena zákonem č.
302/1999 Sb., nemůže vést
k odstranění právních následků, jež v důsledku nesplnění této náležitosti
nastaly. Dospěl-li odvolací soud v dané věci k závěru, že předmětná nájemní smlouva
uzavřená dne 9. prosince 1998 je platná, byť k ní nebyl udělen předchozí
souhlas národního výboru, resp. úřadu městské části, nelze jeho právní
posouzení věci pokládat za správné. Odvolací soud navíc opomněl ustanovení § 3 odst. 2, větu první, zákona č. 116/1990. Zákon č. 116/1990 Sb. se dle ustanovení § 1 písm. a), věty před
středníkem, vztahoval na nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory
místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu
než k bydlení. Ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2, věty první, zákona č. 116/1990
Sb. se mohly takto vymezené nebytové prostory pronajímat k účelům, ke kterým
byly stavebně určeny. V poznámce pod čarou k ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. byl odkaz na ustanovení § 85 odst. 1 tehdy účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Podle ustanovení § 85 odst. 1, věty první, zákona č. 50/1976 Sb. lze stavbu
užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním
povolení. Soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne
27. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 31. srpna 2004, sp. zn. 28
Cdo 2040/2003, nebo ze dne 31. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005, ze dne 24. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008) se již ustálila v názoru, že smlouvu
o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen ohledně takových prostor,
které byly ve smyslu § 85 odst. 1 zák. č. 20/1976 Sb. určeny jako nebytové
prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k
účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven. Nejvyšší soud ve
svém rozsudku ze dne 24. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008 dovodil, že
smlouva o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem jsou nezkolaudované
stavby, je neplatná podle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, neboť takováto
nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat
stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému. V daném případě byla smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 9. prosince 1998
uzavřena současně a na téže listině se smlouvou o výstavbě, logicky tak jejím
předmětem byly prostory (stavby), které v době uzavření smlouvy zkolaudovány
být ještě nemohly. Pokud tedy odvolací soud dospěl k závěru, že „nájemní smlouva, o níž ve sporu
jde, obsahuje všechny zákonem č. 116/1990 Sb. předepsané náležitosti“, je tento
jeho závěr nesprávný. Obstát nemůže ani tvrzení odvolacího soudu, že smlouvu je nutno hodnotit
komplexním způsobem tak, aby mohla být vykládána jako platná. Zde je třeba
uvést, že podle judikatury Ústavního soudu (srov. zejména nález ze dne 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003, nález ze dne 3. srpna 2011, sp. zn. II. ÚS
3381/2010), která se promítá též do rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (srov. např. rozsudek ze dne 27. března 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006 nebo rozsudek
ze dne 30. října 2009, sp. zn.
23 Cdo 1102/2008), je základním principem
výkladu smluv priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy před takovým
výkladem, který neplatnost zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento závěr
vyplývá z principu autonomie smluvních stran a z povahy soukromého práva. Existují-li tedy interpretační alternativy, z nichž jedna zakládá neplatnost
smlouvy a druhá nikoliv, uplatní se pravidlo výkladu nezakládající neplatnost
smlouvy. Předpokladem ovšem je, aby byl výklad nezakládající neplatnost smlouvy
vůbec možný, aby se ještě jednalo o výklad. Nejvyšší soud ve své rozhodovací
praxi zdůrazňuje, že výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního úkonu, nelze
jím však projev vůle nahrazovat, měnit či doplňovat (srov. např. usnesení ze
dne 7. října 1998, sp. zn. 1 Odon 110/1998, uveřejněné v časopise Soudní
judikatura č. 3, ročník 1999, pod číslem 30, či rozsudek ze dne 18. listopadu
2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a
stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod číslem C 1627, svazek 23). V dané věci se nejedná o případ, kdy by obsah smluvního ujednání účastníků byl
nejasný a vyžadoval tak jeho výklad. Slovně vyjádřený obsah právního úkonu
(smlouvy) lze vykládat podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, jen za
předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jednoznačným jazykovým projevem. Tvrzení o tom, že mezi účastníky byla uzavřena „rámcová smlouva“ je v rozporu s
jazykovým projevem ve smlouvě, jak byla zachycena i písemně. Posuzovaný text
smlouvy o výstavbě a nájmu provozoven ze dne 9. prosince 1998 nejen že
neobsahuje explicitní vyjádření vůle stran uzavřít „rámcovou smlouvu“, případně
smlouvu o smlouvě budoucí, nýbrž takovou vůli z něho nelze dovodit ani nepřímo,
když si účastníci sjednali toliko budoucí uzavření dodatků ke smlouvě. Ze shora uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není z hlediska
uplatněného dovolacího důvodu správný. Nejvyšší soud jej proto podle ustanovení
§ 243b odst. 2, věty za středníkem, o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu
řízení. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém
rozhodnutí o věci. Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.