26 Cdo 266/2021-168
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka v
právní věci žalobců a) H. J., narozené XY, a b) P. J., narozeného XY, obou
bytem XY, zastoupených Mgr. Bc. Davidem Taušem, advokátem se sídlem v Praze,
Pod Stadiony 2719/19, proti žalovanému P. H., narozenému XY, bytem XY,
zastoupenému Mgr. Viktorem Hastíkem, advokátem se sídlem v Brně, Chleborádova
91/43, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního
soudu v Kladně pod sp. zn. 10 C 53/2019, o dovolání žalovaného proti rozsudku
Krajského soudu v Praze ze dne 15. července 2020, č. j. 26 Co 83/2020-151,
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 15. července 2020, č. j. 26 Co
83/2020-151, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 11. 12.
2019, č. j. 10 C 53/2019-119, ve znění opravného usnesení ze dne 28. 2. 2020,
č. j. 10 C 53/2019-139, určil, že výpověď žalovaného ze dne 28. 6. 2019,
týkající se nájemní smlouvy se žalobci ze dne 1. 6. 2014, je neplatná (výrok
I.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci na základě smlouvy o nájmu
části domu z 1. 6. 2014 uzavřené s původními spoluvlastníky nemovitosti jako
pronajímateli obývají bytové jednotky v XY za dohodnuté nájemné 100 Kč měsíčně,
které složili předem na 8 let dopředu (do června 2022), krátce po uzavření
nájemní smlouvy. Žalovaný vypověděl nájem výpovědí ze dne 28. 6. 2019 z důvodu
zvlášť závažného porušení povinnosti nájemců - neplacení nájemného po dobu
deseti měsíců - bez výpovědní doby. Z hlediska právního posouzení poukázal na
§ 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že
výpověď je formálně bezvadná a předcházela jí řádná výzva k plnění. S ohledem
na to, že na žalovaného podle § 2221 odst. 1 o. z. přešla práva a povinnosti z
nájmu, přičemž žalobci užívají část domu na základě řádně uzavřené nájemní
smlouvy a prokázali předplacení nájemného, není výpovědní důvod z nájmu bytu
pro neplacení nájemného naplněn.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne
15. 7. 2020, č. j. 26 Co 83/2020-151, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku
I. změnil jen tak, že výpověď žalovaného ze dne 28. 6. 2019, týkající se
nájemní smlouvy uzavřené se žalobci ze dne 1. 6. 2014, je neoprávněná (výrok
I.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II.,
III.).
Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, měl však za
to, že z dosud provedeného dokazování nelze závěr, že žalobci mají nájemné
zaplaceno do června 2022, učinit. Protože však shledal jiný důvod
neoprávněnosti výpovědi, další dokazování v tomto směru neprováděl. S odkazem
na § 2291 o. z. dovodil, že aby mohla být dána výpověď bez výpovědní doby, musí
nájemce porušit své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Musí tedy jít o tak
zásadní porušení povinností nájemce, které svou intenzitou zasahuje podstatně
do práv pronajímatele a do jeho majetkové sféry. Přitom výpověď pro nezaplacení
nájemného v celkové výši 1 000 Kč (10x100 Kč měsíčně) dle názoru odvolacího
soudu tak vysokého stupně intenzity nedosahuje, a to ani v poměrech
posuzovaného případu, kdy smlouva o nájmu, uzavíraná původně mezi rodinnými
příslušníky, je pro žalovaného extrémně nevýhodná. Doplnil, že § 2290 o. z. i
ustálené judikatuře odpovídá určení neoprávněnosti výpovědi, což v širším
smyslu zahrnuje i případnou neplatnost, a proto v tomto směru rozsudek soudu
prvního stupně změnil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, v němž odvolacímu
soudu vytýkal nesprávné právní posouzení věci. Namítal, že se odvolací soud v
otázce posouzení intenzity porušení povinnosti nájemců ve smyslu § 2291 o. z.
odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, kterou v dovolání
cituje. Dále se domníval, že prohlásil-li výpověď bez výpovědní doby za
neplatnou, měl současně rozhodnout, že taková výpověď se posuzuje jako výpověď
s výpovědní dobou, když takovou konverzi právního jednání pro případ vyhovění
žalobě v průběhu jednání před soudy obou stupňů navrhoval. Tím, že odvolací
soud ke konverzi právního jednání ve smyslu ustanovení § 575 o. z.
nepřistoupil, odchýlil se též od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, konkrétně
od usnesení ze dne 3. 11. 2010, sp. zn. 21 Cdo 4355/2009, a ze dne 21. 3. 2014,
sp. zn. 23 Cdo 3449/2013. Proto navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího
soudu změnil tak, že žalobu zamítne.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o
něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů - dále jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas,
subjektem k tomu oprávněným - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za
splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Dovolací soud se nejprve zabýval přípustností dovolání ve vztahu ke druhé
otázce dovolatelem předestřené, tedy že se odvolací soud odchýlil od
rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, nepřistoupil-li ke konverzi právního
jednání dovolatele. V rozsudku ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017,
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť
závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 o. z.
nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.; soud nemůže uplatněný výpovědní důvod
měnit (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo
4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 ve Sbírce soudních rozhodnutí a
stanovisek). Od tohoto závěru nemá dovolací soud důvod odchýlit se ani v
projednávané věci a odvolací soud postupoval v jeho intencích. Nepřípadný je
tak odkaz dovolatele na judikaturu, týkající se pracovněprávních či obchodních
vztahů.
Nejvyšší soud však shledal dovolání přípustným podle § 237 o. s. ř., a zároveň
též důvodným v otázce posouzení intenzity porušení povinnosti nájemců ve smyslu
§ 2291 o. z., neboť odvolací soud se při jejím řešení odchýlil od ustálené
rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které
mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Vady tohoto druhu nebyly
dovoláním namítány a ani se z obsahu spisu nepodávají.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze odvolacímu
soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení
věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc
podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu,
sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav
nesprávně aplikoval.
Podle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem,
má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu
nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce
od skončení nájmu (odst. 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným
způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří
měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v
domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu,
než bylo ujednáno (odst. 2).
Již za předchozí právní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve
znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“) dospěla soudní praxe k
závěru, že výpovědní důvod upravený v § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák., byl
zjevně sankční povahy a jeho cílem bylo postihnout hrubé porušení povinností
nájemcem bytu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 13. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo
28/2009, a z 20. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009). Již samotné nezaplacení
nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající
trojnásobku měsíčního nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním
bytu bylo zákonem výslovně označováno jako hrubé porušování povinností nájemce,
které zakládalo důvod výpovědi pronajímatelem. V této souvislosti nelze totiž
ztratit ze zřetele, že placení nájemného patří mezi základní povinnosti nájemce
bytu; jinak tomu – v případě úplatného vztahu nájmu bytu – ani být nemůže
(srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze 7. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2325/2003,
nebo ze dne 18. 11. 2014, sp. zn. 26 Cdo 3946/2014). Přitom výše měsíčního
nájemného není v tomto směru právně významná. Jestliže by tomu tak bylo, pak by
neplacení symbolického nájemného nebylo nikdy postižitelné výpovědí z nájmu
bytu a dovedeno do absurdních důsledků byl by takový nájemce, jde-li o další
pokračování nájemního vztahu k bytu, nepostižitelný (srov. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 21. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1809/2018).
Při výkladu ustanovení § 2291 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině přihlásil
k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného
ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. V rozsudku ze dne 18. 12. 2018, sp.
zn. 26 Cdo 4713/2017, zdůraznil, že vysoký stupeň intenzity porušení povinností
nájemce znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce může být naplněn
nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze
posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě
chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo
(nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za
zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o
chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované
znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje
trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných
jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení
povinností nájemce (nájemce současně neplatí opakovaně nájemné, ruší noční klid
i jinak porušuje dobré mravy v domě).
V projednávané věci odvolací soud při úvaze o zvlášť závažném porušení
povinnosti nájemcem dospěl k závěru, že neplacení nájemného po dobu deseti
měsíců nelze považovat za zásadní, je-li nájemné sjednáno ve výši pouze 100 Kč
měsíčně, a celkový dluh na nájemném tak představuje v souhrnu jen 1 000 Kč.
Vzal tak v úvahu pouze výši dlužného nájemného, která navíc směrodatná není,
nikoli jeho dlouhodobé neplacení.
Ve světle shora uvedeného lze uzavřít, že tímto závěrem se odvolací soud
odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (§ 237 o. s. ř.), a
jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném (neúplném) právním posouzení věci ve
smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř.
Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez
jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve
spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř.) a věc vrátil odvolacímu soudu k
dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
Na odvolacím soudu tak bude, aby objasnil, jaká práva a povinnosti z nájmu
(zejména ohledně výše a placení nájemného) přešla podle § 2221 o. z. v
souvislosti se změnou vlastnictví na žalovaného, neboť touto otázkou se v
důsledku jiného právního názoru dosud nezabýval (k tomu srov. např. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, nebo jeho usnesení
ze dne 12. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1868/2018, či ze dne 23. 11. 2020, sp. zn.
26 Cdo 2176/2020).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1
věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě
nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 21. 7. 2021
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu