28 Cdo 270/2019-151
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr.
Zdeňka Sajdla a soudců JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a Mgr. Petra Krause ve věci
žalobkyně: Císařský ostrov s. r. o., IČ 05401241, se sídlem Praha 4, Na
lysinách 457/20, zastoupená Mgr. Robertem Vladykou, advokátem se sídlem v Praze
1, Revoluční 655/1, proti žalované: Tělovýchovná jednota Žižka Praha, z. s., IČ
14888327, se sídlem Praha 7, Císařský ostrov, zastoupená Mgr. et Mgr. Patrikem
Tauerem, advokátem se sídlem v Praze 3, Vinohradská 2134/126, o zaplacení 123
250 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 7 pod sp. zn. 30 C
86/2017, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25.
června 2018, č. j. 68 Co 189/2018-120, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 25. června 2018, č. j. 68 Co
189/2018-120, se zrušuje a věc se tomuto soudu vrací k dalšímu řízení.
zamítá (výrok I. rozsudku odvolacího soudu); současně bylo rozhodnuto o náhradě
nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II. rozsudku odvolacího soudu).
Odvolací soud vyšel ze zjištění, že na základě kupní smlouvy uzavřené dne 19.
10. 2016 žalobkyně od žalované s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 21.
10. 2016 nabyla pozemky, jejichž součástí jsou též budovy stájí v katastrálním
území XY. Smlouvami sjednanými žalovanou ještě za trvání jejího vlastnického
práva byly tyto stáje pronajaty třetím osobám na dobu do 31. 12. 2016. Nájemci
přitom dojednané nájemné platili žalované i poté, co již došlo k převodu
vlastnického práva k předmětu nájmu na žalobkyni. Na základě takto zjištěného
skutkového stavu odvolací soud dospěl k závěru, že po nabytí vlastnického práva
k předmětu nájmu přešla práva a povinnosti pronajímatele plynoucí z uzavřených
nájemních smluv na kupující žalobkyni (§ 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského
zákoníku, účinného od 1. 1. 2014, dále jen „o. z.“). Přijímala-li přitom za
dobu po převodu vlastnického práva nájemné i nadále prodávající žalovaná,
bezdůvodně se tím obohacovala na úkor nájemců a nikoliv na úkor kupující
žalobkyně, jíž zůstávalo zachováno právo domáhat se po nájemcích úhrady
dlužného nájemného. Z uvedeného důvodu odvolací soud žalobě o vydání
bezdůvodného obohacení ve výši 123 250 Kč spočívajícího v nájemném vyplaceném
za prosinec 2016 nájemci žalované nevyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala dovolání žalobkyně. Předestřela otázku,
zda dochází ke splnění dluhu z nájemní smlouvy, je-li nájemné za dobu po
přechodu vlastnického práva k předmětu nájmu na nového nabyvatele placeno
nadále původnímu vlastníkovi. Měla za to, že se odvolací soud při jejím řešení
odchýlil od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2010, sp. zn. 28 Cdo
4735/2009. Mínila, že i za právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 povinnost nájemce
hradit nájemné nabyvateli vlastnického práva k předmětu nájmu nastupuje až v
okamžiku, kdy mu změnu vlastnictví oznámí původní vlastník nebo kdy mu ji
prokáže nabyvatel. Odkazovala přitom též na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
24. 1. 2007, sp. zn. 33 Odo 214/2005. Kladla dále otázku, zda vzniká nabyvateli
předmětu nájmu vůči původnímu vlastníkovi nárok na vydání bezdůvodného
obohacení za situace, kdy tento i po přechodu vlastnického práva na nabyvatele
přijímá nadále nájemné. Měla za to, že tato otázka v rozhodovací praxi
dovolacího soudu doposud nebyla vyřešena. Dovozovala, že se žalovaná přijetím
nájemného za dobu následující po převodu vlastnického práva k předmětu nájmu na
dovolatelku na její úkor bezdůvodně obohatila. Navrhla, aby Nejvyšší soud
rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc tomuto soudu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné odmítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a občanského soudního řádu) dovolání
projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění
účinném od 30. 9. 2017 (srov. část první, čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.,
kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění
pozdějších předpisů, a některé další zákony), dále jen „o. s. ř.“.
Po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo
podáno oprávněnou osobou (žalobkyní) zastoupenou advokátem (§ 241 odst. 1 o. s.
ř.) a ve lhůtě stanovené § 240 odst. 1 o. s. ř., Nejvyšší soud shledal dovolání
přípustným podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu
závisí na vyřešení dovolacím soudem dosud neřešené otázky, zda povinnost
nájemce hradit nájemné nabyvateli vlastnického práva k předmětu nájmu nastupuje
i podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 až v okamžiku, kdy mu změnu
vlastnictví oznámí původní vlastník nebo kdy mu ji prokáže nabyvatel.
Zmatečnosti (§ 229 odst. 1, odst. 2 písm. a/, b/ a odst. 3 o. s. ř.) ani jiné
vady řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí o věci a k
nimž dovolací soud u přípustného dovolání přihlíží z úřední povinnosti (srov. §
242 odst. 3 o. s. ř.), nejsou vytýkány a nepodávají se ani z obsahu spisu.
Nejvyšší soud se proto dále zabýval tím, zda je dán důvod vymezený dovoláním,
tedy prověřením správnosti právního posouzení věci odvolacím soudem v hranicích
dovoláním vymezených otázek. O nesprávné právní posouzení věci (dovolací důvod dle § 241a odst. 1 o. s. ř.)
jde tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právní normy, jež na zjištěný
skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně vybranou, nesprávně
vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval. Podle § 2221 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z
nájmu na nového vlastníka (odstavec 1). Převedl-li pronajímatel vlastnické
právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových
povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto
ujednáních věděl (odstavec 2). Podle § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté
věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je
oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla
změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Při výkladu ustanovení § 2221 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině již
přihlásil k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově
obdobného ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. (srov. usnesení Nejvyššího soudu
ze dne 12. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1868/2018). Vyplývá z nich, že
interpretovaná ustanovení upravují zvláštní případ právního nástupnictví
(sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a
povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege),
nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí
vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního
vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména
předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze
zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají
samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité
pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na
straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost –
změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a
povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové
znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten
důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který
uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však
bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního
vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu
nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas
plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé).
Účelem takovéto právní úpravy
je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým
projevem vůle) ovlivnit (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013,
sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod č. 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí
stanovisek, ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4497/2017, ze dne 31. 10. 1997,
sp. zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněný pod č. 84/1997 v časopise Soudní judikatura,
či ze dne 23. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 866/2002). Důsledkem uvedené zákonné
sukcese je pak mimo jiné přechod práva na nájemné za užívání pronajaté věci,
jemuž odpovídá povinnost nájemce nájemné platit. Povinnost nájemce přitom
směřuje vůči novému pronajímateli (nabyvateli), nikoliv vůči jeho právnímu
předchůdci (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2006, sp. zn. 26 Cdo
906/2005, či ze dne 10. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2811/2016). Byť právní úprava účinná od 1. 1. 2014 na rozdíl od předchozí právní úpravy již
neobsahuje výslovné ustanovení o tom, že nájemce je oprávněn zprostit se svých
závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo
nabyvatelem prokázána (viz § 680 odst. 2 obč. zák.), jehož interpretací
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že nájemce, jemuž nebyla změna vlastnictví
oznámena původním vlastníkem nebo prokázána nabyvatelem, se (do doby, než se
tak stane) nemůže zprostit svých závazků vůči dřívějšímu vlastníkovi a je
povinen mu platit i nájemné (srov. již výše citované rozsudky Nejvyššího soudu
sp. zn. 26 Cdo 906/2005 a sp. zn. 26 Cdo 2811/2016 nebo usnesení téhož soudu ze
dne 17. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1363/2007, a ze dne 10. 5. 2016, sp. zn. 28
Cdo 5195/2015), jest v zájmu právní ochrany nájemce, jenž přechod práv a
povinností z nájemní smlouvy na nového pronajímatele nemohl nikterak ovlivnit a
nemusel se o něm ani dozvědět, i v zájmu zachování právní kontinuity a jistoty
v právních vztazích mezi převodcem předmětu nájmu, jeho nabyvatelem a nájemcem
očividně na místě setrvat i v nových právních poměrech na výše uvedených
judikaturních závěrech. Vždyť právní stav, v němž by plnění poskytnuté v dobré
víře nájemcem původnímu vlastníkovi coby nájemné bylo právně kvalifikováno jako
bezdůvodné obohacení a vůči nájemci by se duplicitně mohl domáhat úhrady
dlužného nájemného nabyvatel předmětu nájmu jakožto nový pronajímatel (nehledě
na eventuální možnost použití sankčních opatření ze strany nového pronajímatele
spojených s prodlením nájemce s úhradou nájemného), by zcela jistě neodpovídal
spravedlivému uspořádání práv a povinností mezi účastníky soukromoprávních
vztahů. K totožným konkluzím pak dospívá i komentářová literatura - srov. HULMÁK, Milan. § 2221 [Změna vlastnictví pronajaté věci]. In: HULMÁK, Milan,
BEDNÁŘ, Václav, BEZOUŠKA, Petr, BOHMAN, Ludvík, DOBROVOLNÁ, Eva, DOLEŽAL,
Tomáš, ELEK, Štefan, HANDLAR, Jiří, HAVEL, Bohumil, HORÁK, Pavel, CHALOUPKOVÁ,
Helena, KABELKOVÁ, Eva, KASÍK, Petr, KOTÁSEK, Josef, LIŠKA, Petr, MACEK, Jiří,
ONDREJOVÁ, Dana, PETROV, Jan, PIHERA, Vlastimil, SEDLÁČEK, Dušan, SEDLÁČEK,
Pavel, SELUCKÁ, Markéta, SIMON, Pavel, SVOBODA, Lukáš, TRUBAČ, Ondřej, VÍTOVÁ,
Blanka, WAWERKOVÁ, Magdalena.
Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní
část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2014, s. 294. ISBN 978-80-7400-287-8, či Jiří ŠVESTKA, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský
zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014, komentář k § 2221. Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že právní závěr odvolacího soudu, dle něhož
plnění, které nájemci poskytli žalované na úhradu nájemného za dobu po převodu
vlastnického práva k předmětu nájmu na žalobkyni, jest bez dalšího (bez ohledu
na to, zda a kdy byla změna vlastnictví nájemcům oznámena žalovanou či
prokázána žalobkyní) považovat za plnění poskytnuté bez právního důvodu,
zakládající vznik bezdůvodného obohacení žalované na úkor nájemců, zjevně není
správný. Výše citované judikatuře i právní úpravě (§ 2221 o. z.), dle níž důsledkem
nabytí vlastnického práva k předmětu nájmu přechází na nabyvatele (za dobu po
přechodu vlastnictví) ze zákona (ex lege) právo na nájemné vyplývající z
nájemních smluv (jejichž právní účinky nepominuly) uzavřených již předchozím
vlastníkem, pak plně koresponduje právní konkluze, dle níž pro případ, že
plnění poskytnuté nájemci k rukám žalované nebude lze považovat za majetkový
přesun uskutečněný bez právního důvodu (tj., že v řízení nevyjde najevo, že by
snad před poskytnutím plnění byl nájemcům ve smyslu výše uvedeného prokázán či
oznámen převod vlastnictví předmětu nájmu), úhradou nájemného (za dobu po
přechodu vlastnictví) k rukám původního vlastníka předmětu nájmu došlo –
nebylo-li zde jiného ujednání mezi převodcem a nabyvatelem – k jeho
bezdůvodnému obohacení (plněním bez právního důvodu) na úkor nabyvatele
předmětu nájmu, jemuž takové nájemné od nabytí vlastnictví po právu náleží (§
2991 o. z.). Z judikatury vztahující se k právnímu institutu bezdůvodného
obohacení, jež je se zřetelem k obdobnému znění ustanovení § 451 obč. zák. a §
2991 o. z. použitelná i v poměrech občanského zákoníku účinného od 1. ledna
2014 (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 4. 2017, sp. zn. 28 Cdo
2113/2016, či ze dne 5. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1836/2017) přitom v obecné
rovině srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2009, sp. zn. 30
Cdo 3810/2007, ze dne 11. 10. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3113/2007, či ze dne 20. 10. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4897/2014; závěr o tom, že se neoprávněný držitel, jehož
právní postavení jest připodobnit právnímu postavení původního vlastníka, jenž
bere z věci užitky v podobě nájemného, ačkoliv je mu známo, že na ně již nemá
právo, braním užitků věci bezdůvodně obohacuje na úkor vlastníka, lze pak
vysledovat např. z rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 29 Cdo
1786/2009, nebo ze dne 7. 10. 2014, sp. zn. 28 Cdo 208/2013, či ve vztahu ke
spoluvlastnickému podílu z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2012, sp. zn. 31 Cdo 2897/2010, uveřejněného pod číslem 16/2013 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek.
Jelikož tedy právní posouzení věci odvolacím soudem z výše uvedených důvodů
neobstojí, Nejvyšší soud, shledávaje dovolání opodstatněným (v situaci, kdy
nejsou dány podmínky pro zastavení dovolacího řízení, odmítnutí dovolání, jeho
zamítnutí nebo změnu rozhodnutí odvolacího soudu), rozsudek odvolacího soudu
bez jednání (§ 243a odst. 1 věty první o. s. ř.) zrušil a věc tomuto soudu
vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1, odst. 2, věty první, o. s. ř.). Právní názor vyslovený Nejvyšším soudem v tomto rozsudku je pro odvolací soud v
dalším řízení závazný (§ 243g odst. 1, § 226 odst. 1 o. s. ř.). V rozhodnutí, jímž se řízení bude končit, bude rozhodnuto i o náhradě nákladů
tohoto dovolacího řízení (§ 243g odst. 1, věty druhé, o. s. ř.). Shora citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – vydaná po 1. lednu 2001 – jsou
dostupná na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz. Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.