26 Cdo 3089/2019-928
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové ve
věci žalobkyně REAL ESTATE MORAVIA s.r.o., se sídlem v Olomouci, Ostružnická
325/6, IČO: 28350260, zastoupené JUDr. Tomášem Klimkem, Ph.D., advokátem se
sídlem v Olomouci, Novosadský dvůr 765/6, proti žalované PAVLÍK group, s.r.o.
se sídlem v Olomouci - Nové Ulici, Hněvotínská 852/10, IČO: 25821687,
zastoupené JUDr. Luborem Ludmou, advokátem se sídlem v Olomouci, Hanáckého
pluku 1153/6, o zaplacení částky 732.918,- Kč s příslušenstvím a o vzájemném
návrhu žalované na zaplacení částky 750.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u
Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 19 C 462/2013, o dovolání žalované proti
rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 2. května 2019,
č. j. 75 Co 182/2018-826, t a k t o :
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 2. května 2019,
č. j. 75 Co 182/2018-826, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu
řízení.
Žalobkyně se změněnou žalobou domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku
732.918,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného
nájemného z tam specifikovaných nebytových prostor za období od října 2010 do
června 2011 a od srpna 2011 do září 2012 (dále jen „žalované období“).
Žalovaná, která s žalobou nesouhlasila, vzájemným návrhem uplatnila vůči
žalobkyni požadavek na zaplacení částky 750.000,- Kč s příslušenstvím (v podobě
úroku z prodlení) z titulu vypořádání investic vložených do pronajaté věci.
Okresní soud v Olomouci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 6. dubna 2018,
č. j. 19 C 462/2013-773, žalobě vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit
(do tří dnů od právní moci rozsudku) žalobkyni částku 732.918,- Kč s tam
uvedeným úrokem z prodlení (výrok I.). Vzájemný návrh žalované zamítl (výrok
II.) a rozhodl o nákladech řízení účastnic a státu (výroky III. a IV.).
Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Správa
domovního fondu města Olomouce (subjekt pověřený tehdejším vlastníkem
statutárním městem Olomouc správou „budovy na adrese XY“ – dále jen „předmětný
dům“, resp. „dům“) jako pronajímatelka a společnost Gastroprofit, s. r. o.,
(dále též jen „jmenovaná společnost“) jako nájemkyně uzavřely dne 13. dubna
1994 smlouvu o nájmu nebytových prostor nacházejících se v předmětném domě o
celkové ploše 314 m2 na dobu určitou od 1. května 1994 do 30. dubna 1999 (dále
jen „nájemní smlouva z 13. dubna 1994“). Stejné smluvní strany ve shodném
právním postavení uzavřely dne 29. září 1997 další smlouvu, jejímž předmětem
opět učinily nebytové prostory v domě, tentokrát však o velikosti 619 m2 (dále
jen „nájemní smlouva z 29. září 1997“). Nájemní poměr byl sjednán na dobu
určitou od 1. října 1997 do 1. října 2011 s tím, že bude-li k tomuto datu
trvat, mění se od 2. října 2011 na nájem na dobu neurčitou s tříměsíční
výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 29. září 1997 obsahovala rovněž ujednání, že
nájemní poměr byl sjednán na dobu patnácti let proto, že nájemkyně se souhlasem
pronajímatelky rekonstruovala (v roce 1996) předmět nájmu v rozsahu částky
6.789.493,- Kč při celkové investici 10.428.940,- Kč. Smluvní strany se také
dohodly, že v případě skončení nájemního vztahu pronajímatelka uhradí nájemkyni
náklady, vynaložené s jejím souhlasem na zhodnocení předmětného domu, že výše
zhodnocení bude stanovena podle znaleckého posudku a že při vypořádání bude
zohledněna investice města Olomouce ve výši 3.639.447,- Kč (dále jen „čl. VIII
nájemní smlouvy z 29. září 1997“). Pronajímatelka souhlasila s tím, že
investice vložené do rekonstrukce předmětu nájmu bude nájemkyně odepisovat v
souladu s „ust. § 28 odst. 3 zák. č. 286/92 Sb.“ (správně zřejmě zákona č. 586/1992 Sb.), a že tato smlouva nahrazuje veškeré předchozí nájemní smlouvy
(včetně jejich dodatků) uzavřené smluvními stranami a týkající se nebytových
prostor v domě. Uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 předcházelo zveřejnění
záměru obce (města) k pronajmutí příslušných nebytových prostor i schválení
Radou města Olomouce (dále jen „Rada“). Smlouvou ze dne 1. ledna 1999 jmenovaná
společnost prodala žalované část svého podniku, konkrétně provozovny umístěné v
nebytových prostorách předmětného domu (dále též jen „smlouva o prodeji části
podniku“). Rada vzala tuto smlouvu na vědomí usnesením z 20. dubna 1999 s tím,
že subjektem na straně nájemkyně bude napříště žalovaná a že ostatní ujednání
nájemní smlouvy z 29. září 1997 zůstávají nezměněna; v návaznosti na to
uzavřely dne 30. dubna 1999 Správa domovního fondu města Olomouce a žalovaná
uvedenému usnesení Rady odpovídající (tj. změnu v subjektu nájemkyně
deklarující) Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě z 29. září 1997. Dne 1. července
2002 pak uzavřelo statutární město Olomouc jako pronajímatel a žalovaná jako
nájemkyně smlouvu o nájmu nebytových prostor umístěných (opět) v předmětném
domě, nyní o velikosti 613 m2 (dále jen „nájemní smlouva z 1. července 2002“ a
„předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“).
Nájemní poměr byl
tentokrát sjednán na dobu určitou do 31. prosince 2014 s tím, že bude-li k
tomuto datu trvat, mění se od 1. ledna 2015 na nájem na dobu neurčitou s
tříměsíční výpovědní dobou. Nájemní smlouva z 1. července 2002 obsahovala také
prohlášení smluvních stran, že nájemkyně, resp. její právní předchůdkyně (tj. jmenovaná společnost) provedla se souhlasem pronajímatele vlastním nákladem
rekonstrukci předmětu nájmu, že pohledávka nájemkyně vůči pronajímateli z
uvedené investice činí aktuálně (tj. po odpisech technického zhodnocení domu v
účetnictví nájemkyně) 5.336.962,- Kč a že počínaje dnem 1. července 2002 bude
pronajímatel odečítat tuto pohledávku nájemkyni z nájemného, a to až do úplného
umoření. Nájemní smlouva z 1. července 2002 měla nahrazovat předchozí nájemní
smlouvu z 29. září 1997 („ve znění planých změn a dodatků“). Uzavření této
(pozdější) nájemní smlouvy však nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru
obce (města), přičemž Radou byla schválena až dodatečně (po jejím uzavření),
konkrétně dne 19. listopadu 2002. Kupní smlouvou ze dne 12. května 2010 prodalo
Statutární město Olomouc předmětný dům (a další nemovitosti) žalobkyni (tehdy
podnikající pod obchodní firmou TODA IBEX, s.r.o.), která poté byla zapsána do
katastru nemovitostí (s účinky vkladu vlastnického práva ke dni 24. května
2010) jako jeho vlastnice. Dopisem ze dne 16. ledna 2014, který byl žalobkyni
doručen dne 24. ledna 2014, vypověděla žalovaná nájem předmětných nebytových
prostor z důvodu zrušení svého živnostenského oprávnění, přičemž dne 5. května
2014 předala nebytové prostory žalobkyni. Obvyklé nájemné z nebytových prostor
činilo v žalovaném období (podle revizního znaleckého posudku znalce Ing. Jaromíra Kavky) nejméně 48.000,- Kč měsíčně. Na tomto skutkovém základě soud
prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva z 29. září 1997 je pro
obcházení zákona absolutně neplatná podle § 39 obč. zák. (zákona č. 40/1964
Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření uvedené smlouvy a ve
znění do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“), neboť „nebyl zveřejněn
záměr nemovitost pronajmout“, jak vyžadovalo ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., v tehdy účinném znění (dále jen „zákon č. 367/1990 Sb.“). V této
souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. dubna 1999, sp. zn. 2
Cdon 1659/97, a z 29. února 2012, sp. zn. 23 Cdo 3259/2010. Z důvodů
rozvedených v odůvodnění jeho rozsudku dále také dovodil, že absolutní
neplatností je však stižena i nájemní smlouva z 1. července 2002. V návaznosti
na to uzavřel, že v žalovaném období užívala žalovaná nebytové prostory bez
právního důvodu, v důsledku čehož je povinna poskytnout žalobkyni peněžitou
náhradu za takto získané bezdůvodné obohacení (§ 451 obč. zák.), a to ve výši
stanovené (revizním) znaleckým posudkem. Vzhledem k tomu žalobě v celém rozsahu
vyhověl, neboť podle ustanoveného (revizního) znalce odpovídá výše bezdůvodného
obohacení, jež získala žalovaná, vyšší částce, než kterou po ní požadovala
žalobkyně z titulu dlužného nájemného.
Současně zamítl vzájemný návrh žalované,
jelikož shledal, že není aktivně věcně legitimována k vymáhání tam
specifikovaného nároku na vypořádání investic. Podle jeho názoru je totiž
absolutně neplatná – opět z důvodů rozvedených v odůvodnění jeho rozsudku – i
smlouva o prodeji části podniku, pročež nárok uplatněný vzájemným návrhem může
náležet jedině jmenované společnosti, která předmětnou investici provedla.
K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci jako soud
odvolací rozsudkem ze dne 2. května 2019, č. j. 75 Co 182/2018-826, citovaný
rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech
odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Po doplnění dokazování v odvolacím řízení uvedl, že předně bude zapotřebí
odstranit rozpor mezi zjištěným skutkovým stavem a závěrem soudu prvního stupně
o neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997, na nějž poukázala žalovaná v
doplňku svého odvolání z 19. června 2018 (viz č. l. 810 a 811 spisu). V této
souvislosti konstatoval zejména následující: „Jak se podává ze sdělení
Magistrátu města Olomouce ze dne 16. 3. 2018, byly informace o písemnostech
vyvěšených na úřední desce v roce 1997 skartovány. Žalovaná má pravdu v tom, že
nemůže prokázat negativní tvrzení, nicméně přes uvedené lze dospět k závěru, že
záměr uveřejněn nebyl. Jednak sdělení o tom, že nějaké listiny byly skartovány,
ničeho nesvědčí o tom, že záměr zveřejněn byl. Z uvedeného sdělení lze učinit
jen takový závěr, že všechny listiny uveřejněné na úřední desce v roce 1997
byly skartovány. (…) V řízení nicméně byly vyslechnuty svědkyně, a to M. H., I. J. a G. K., z jejichž výpovědí vyplývá, že v roce 2002 se zveřejňovaly pouze
nové nájemní smlouvy (…). Všechny tři svědkyně se ke smlouvě ze dne 29. 9. 1997
sice nevyjadřovaly, vyjadřovaly se ke smlouvě ze dne 1. 7. 2002, nicméně je
zřejmé, že jestliže v roce 2002 se návrhy na změnu smluv nezveřejňovaly, tak z
logiky věci vyplývá, že se nezveřejňovaly ani v roce 1997, tedy v době uzavření
nájemní smlouvy ze dne 29. 9. 1997. Navíc za situace, kdy oba účastníci
považovali smlouvu z roku 1997 za změnu původní smlouvy z roku 1994.“. Z
vyložených důvodů učinil – na rozdíl od soudu prvního stupně – skutkový závěr,
že záměr statutárního města Olomouce uzavřít nájemní smlouvu z 29. září 1997
nebyl řádně zveřejněn. Jinak se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za
správné pokládal rovněž závěry soudu prvního stupně o absolutní neplatnosti
nájemních smluv z 29. září 1997 a z 1. července 2002. Vzhledem k tomu se
ztotožnil i s názorem, že žalobkyní uplatněný nárok je třeba kvalifikovat jako
bezdůvodné obohacení, které žalovaná získala užíváním nebytových prostor v
žalovaném období bez právního důvodu (§ 451 obč. zák.). V této souvislosti
pouze dodal, že ve prospěch posléze uvedeného názoru hovoří i skutečnost, že
rekonstrukcí z roku 1996 se změnila dispozice původně pronajatého nebytového
prostoru tak, že jeho podlahová plocha „narostla“ z původní výměry 381 m2 na
výměru 619 m2; v důsledku této zásadní změny předmětu nájmu totiž zanikl
nájemní poměr založený nájemní smlouvou z 13. dubna 1994 zničením pronajaté
věci ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. (zde odkázal na rozhodnutí Nejvyššího
soudu z 1. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 2669/2004). Z vyložených důvodů tedy
považoval vyhovující výrok I. rozsudku soudu prvního stupně za věcně správný. Ve vztahu k vzájemnému návrhu žalované pak zejména zdůraznil, že zanikl-li
nájemní poměr založený nájemní smlouvou z 13. dubna 1994 rekonstrukcí
pronajatých prostor v roce 1996, vzniklo jmenované společnosti již tehdy právo
na vypořádání takto vložených investic. K tomu – s poukazem na rozhodnutí
Nejvyššího soudu z 21. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 879/2016, a z 1. listopadu
2016, sp. zn.
26 Cdo 3881/2016 – dodal, že jestliže uvedenou rekonstrukcí
současně vznikl nový předmět, nejde v případě nároku uplatněného vzájemným
návrhem o nárok na vypořádání investic ve smyslu § 667 obč. zák. Podle jeho
názoru jde ve skutečnosti o samostatnou pohledávku, kterou je třeba posuzovat
podle ustanovení o bezdůvodném obohacení a která vznikla mezi jmenovanou
společností a statutárním městem Olomouc. K tomu, aby povinnost splnit ji
přešla na žalobkyni, by bylo zapotřebí „příslušného titulu“, jehož existence se
však – podle něj – z provedeného dokazování (zjištěného skutkového stavu)
nepodává. Za tohoto stavu uzavřel, že jde-li o nárok uplatněný vzájemným
návrhem, nemůže být žalobkyně v daném sporu pasivně věcně legitimována. Vzhledem k tomu pokládal za věcně správný i zamítavý výrok II. rozsudku soudu
prvního stupně.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost
opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,
ve znění účinném od 30. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“). Zejména namítla,
že dovolávala-li se neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 (z důvodu
nezveřejnění příslušného záměru – viz č. l. 764 spisu) žalobkyně, pak právě ji
tížilo důkazní břemeno ohledně skutečností nasvědčujících tomu, že předpoklady
platnosti dotčeného právního úkonu nebyly splněny (viz rozsudek Nejvyššího
soudu z 26. února 2013, sp. zn. 22 Cdo 3108/2010). Podotkla, že k tvrzení o
neplatnosti uvedené nájemní smlouvy však žádné důkazy neoznačila, a dodala, že
zjištění, jež v této souvislosti čerpal odvolací soud z výpovědí svědkyň,
„spadají do jiné doby (rok 2002) a týkají se pouze dodatků smluv, nikoli smluv
samotných“. Měla rovněž za to, že bylo-li součástí zjištěného skutkového stavu
rovněž zjištění, že již byly (a to v souladu s platným spisovým a skartačním
řádem) skartovány informace o písemnostech týkajících se zveřejnění záměru k
uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997, měly soudy dospět k závěru, že
citovaná nájemní smlouva je platným právním úkonem, a to také proto, že opačným
závěrem na ni v konečném důsledku kladou povinnost prokázat „reálnou
neexistenci určité právní skutečnosti“, což je v rozporu s tzv. negativní
důkazní teorií. Ostatně prokazování dotčených skutečností by po ní nebylo možné
spravedlivě požadovat i s ohledem na to, že se udály před desítkami let;
zároveň by bylo naprosto nemravné, aby žalobkyně uspěla v řízení na její úkor
jen z důvodu „nedohledání cca 25 let starých dokumentů“, které nadto již
skartoval její právní předchůdce. Dále také zastávala stanovisko, že aby bylo
vyhověno ústavnímu požadavku na spravedlivé rozhodování soudů, je třeba
upřednostnit závěr o platnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 i vzhledem k
tomu, že žalobkyně i její právní předchůdce po celá desetiletí považovaly
nájemní vztah za platný, přičemž – s odkazem na nález Ústavního soudu z 14.
dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, a na ustanovení § 8 ve spojení s § 3030
zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen
„o. z.“) – vyjádřila přesvědčení, že nemá-li být tento dlouhodobě ctěný stav
narušen, je třeba odmítnout značně formalistický výklad § 36a odst. 4 zákona č.
367/1990 Sb., jejž zaujal odvolací soud s odkazem na příslušnou rozhodovací
praxi Nejvyššího soudu. Konečně vyslovila také názor, že napadený rozsudek
odvolacího soudu je v rozporu i „s širším významem nálezu Ústavního soudu České
republiky ke komplexnímu přechodu povinností z nájemního vztahu při změně
vlastnictví pronajaté věci a povinnosti respektovat zásadu pacta sunt
servanda“, tj. nálezu z 8. července 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09. Navrhla, aby
dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k
dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalované
(dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.
s. ř.“). Shledal, že bylo podáno včas (k doplňku dovolání, podanému po uplynutí
dovolací lhůty /§ 242 odst. 4 o. s. ř./, nepřihlížel), subjektem k tomu
oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné
podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení
skončeno a které závisí především na vyřešení otázky (ne)platnosti nájemní
smlouvy z 29. září 1997 (vycházející ze skutkového závěru, že uzavření citované
nájemní smlouvy nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru obce /města/), při
jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe
dovolacího soudu.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a
tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Při posouzení hmotněprávních aspektů otázky otevřené dovolacímu přezkumu (a
otázek souvisejících) vycházel dovolací soud z dosavadních právních předpisů,
tj. zejména ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni
uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997 a ve znění pozdějších předpisů – dále
opět jen „obč. zák.“ (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem o. z.).
Pro posouzení neplatnosti nájemní smlouvy z 29. září 1997 je z posléze
uvedených důvodů právně významný skutkový závěr odvolacího soudu, že jejímu
uzavření nepředcházelo zveřejnění příslušného záměru obce (města). Ustálená
soudní praxe totiž dovodila, že byla-li uzavřena smlouva o převodu nemovitého
majetku obce bez předchozího zveřejnění tohoto záměru podle § 36a odst. 4
zákona č. 367/1990 Sb., je tento právní úkon absolutně neplatný pro obcházení
zákona (§ 39 obč. zák.). Totéž platí i v případě pronájmu nemovitého majetku
obce (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97,
uveřejněný pod č. 121/1999 časopisu Soudní judikatura, a z 29. února 2012, sp.
zn. 23 Cdo 3259/2010, na něž odkázaly již soudy nižších stupňů; dále viz např.
rozsudek Nejvyššího soudu z 12. června 2013, sp. zn. 28 Cdo 986/2012). Od
uvedených právních názorů se dovolací soud neodklání – přes v tomto směru
uplatněné dovolací námitky – ani v poměrech souzené věci. Zde jen podotýká, že
se neprotiví ani nálezu Ústavního soudu z 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03,
a nemohou být v rozporu ani s ustanovením § 8 o. z., které jednak není –
navzdory právní úpravě obsažené v § 3030 o. z. – v dané věci aplikovatelné (k
tomu viz v podrobnostech rozsudek Nejvyššího soudu z 16. června 2015, sp. zn.
21 Cdo 3612/2014, uveřejněný pod č. 4/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek) a jednak mu dovolatelka evidentně přikládala nesprávný význam.
V posuzovaném případě brojila dovolatelka mimo jiné i proti (právně významnému)
skutkovému závěru odvolacího soudu, že uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997
nepředcházelo zveřejnění záměru obce (města) k pronájmu příslušných nebytových
prostor (viz její námitku týkající se v řízení slyšených svědkyň). Podle názoru
dovolacího soudu nelze – při respektování základních zásad hodnocení důkazů (§
132 o. s. ř.) – k takovému skutkovému závěru spolehlivě dospět. Tento závěr se
z pohledu těchto zásad jeví jako pouhá spekulace, neboť v provedených důkazech
oporu nemá. Především vychází jen z úvahy, že záměr obce (města) k pronájmu
nebytových prostor (a tudíž ani návrh na uzavření nájemní smlouvy z 29. září
1997) nebyl (nemohl být) zveřejněn (v roce 1997) proto, že návrhy na změnu
smluv statutární město Olomouc nezveřejňovalo (ještě) v roce 2002. Navíc
provedené dokazování neskýtá jakoukoli oporu pro úsudek, že citovaná smlouva
byla pouhou změnou předchozí nájemní smlouvy, a nikoli „novou“ nájemní
smlouvou, jíž se jeví být nejen s ohledem na její formální označení, nýbrž i
vzhledem k tomu, že se vztahovala k odlišnému předmětu nájmu a dřívější nájemní
vztah neměla změnit, nýbrž zrušit a nahradit novým (ve smyslu § 570 a násl.
obč. zák.). Nedostatek způsobilého podkladu pro uvedený úsudek nelze překlenout
pouhým konstatováním, že „oba účastníci (míněno patrně účastnice řízení)
považovali smlouvu z roku 1997 za změnu původní smlouvy z roku 1994“.
Subjektivní představy účastnic řízení (kromě toho, že nemohou nic změnit na
objektivním charakteru smlouvy) nevypovídají nic o tom, jak na předmětnou
nájemní smlouvu nahlížely příslušné orgány statutárního města Olomouce, tedy
subjektu, který tížila povinnost zveřejnit záměr k pronájmu svých nemovitostí.
Z uvedeného vyplývá, že shora uvedený skutkový závěr je natolik vadný, že ve
svém důsledku představuje porušení dovolatelčiných práv garantovaných čl. 36
odst. 1 Listiny základních práv a svobod; v daném případě jde tedy o tzv.
extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (viz stanovisko
pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl.ÚS-st. 45/16, uveřejněné
pod č. 460/2017 Sbírky zákonů, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu z 18.
března 2019, sp. zn. 26 Cdo 1555/2018).
Přestože v souzené věci jsou nepřípadné dovolací námitky vztahující se k otázce
rozložení důkazního břemene mezi účastníky sporného řízení (takové námitky
totiž mají své místo pouze v případě, směřují-li proti rozhodnutí, jímž bylo
rozhodnuto v neprospěch účastníka na jiném podkladě, než je zjištěný skutkový
stav – viz posléze uvedený výklad), dovolací soud pokládá za potřebné – zejména
pro účely dalšího řízení – nad rámec uvedeného dodat, že podle ustálené soudní
praxe se důkazním břemenem rozumí procesní odpovědnost účastníka za výsledek
řízení; jeho smyslem je umožnit soudu vydat rozhodnutí i v těch případech, kdy
výsledky hodnocení důkazů mu neumožňují přijmout ani závěr o pravdivosti
tvrzené skutečnosti, ale ani závěr o tom, že by byla nepravdivá (o takový
případ v dané věci nešlo). Důkazní břemeno ohledně určitých skutečností leží na
tom účastníku řízení, který z existence těchto skutečností vyvozuje pro sebe
příznivé právní důsledky; jde o toho účastníka, který existenci těchto
skutečností také tvrdí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 29. října 1997,
sp. zn. 2 Cdon 257/97, uveřejněný na str. 372 v sešitě č. 7/1998 časopisu
Právní rozhledy). Uvedené obecné pravidlo dělení důkazního břemene mezi
účastníky sporného řízení může být výjimečně prolomeno v určitých typových
případech. Tak např. není-li důvod k pochybnostem, že se určité věci v době
dávno minulé (tj. když časový odstup od rozhodných skutečností podstatně
překračuje i vydržecí lhůty nebo lhůty skartační) děly obvyklým či pravidelným
způsobem, resp. (úředním) postupem, je důkazní břemeno o tom, že v daném
případě tomu tak nebylo, na tom, kdo to tvrdí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu
z 3. února 2005, sp. zn. 22 Cdo 1400/2004, uveřejněný pod č. C 3255 Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu, či rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. března 2010,
sp. zn. 28 Cdo 4281/2009, a z 25. března 2015, sp. zn. 22 Cdo 1005/2013,
uveřejněná pod č. C 8418 a C 14602 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). O
takový výjimečný případ jde – s ohledem na úřední postup zveřejňování obecních
(městských) záměrů a na již proběhlou skartaci dokladů vztahujících se k
listinám uveřejněným na úřední desce města Olomouce v roce 1997 – i v souzené
věci.
Neobstojí-li skutkový závěr, že uzavření nájemní smlouvy z 29. září 1997
nepředcházelo zveřejnění záměru obce (města) k pronajmutí příslušných
nebytových prostor, nemůže obstát ani z něj vycházející právní názor, že
citovaná nájemní smlouva je podle § 39 obč. zák. absolutně neplatná pro
obcházení zákona (ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb.), tj. právní
názor, který byl (mimo jiné) důvodem, pro nějž odvolací soud potvrdil (jako
věcně správný) vyhovující výrok I. rozsudku soudu prvního stupně. Podle
přesvědčení dovolacího soudu však za tohoto stavu nelze akceptovat ani právní
závěr o nedostatku pasivní věcné legitimace žalobkyně, jde-li o nárok uplatněný
vzájemným návrhem.
Odvolacímu soudu lze přisvědčit v názorech, že právo na vypořádání vložených
investic vzniklo jmenované společnosti již samotným provedením rekonstrukce
pronajatých prostor v roce 1996 a že v tomto případě nešlo o právo podřaditelné
pod ustanovení § 667 obč. zák.; nešlo však ani o pohledávku na vydání
bezdůvodného obohacení, jak se mylně domníval odvolací soud, nýbrž o pohledávku
na vyrovnání majetkové ztráty způsobené zpracováním (pronajaté) věci ve smyslu
§ 135b obč. zák. (k tomu viz odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 24. února
2015, sp. zn. 26 Cdo 4208/2014, a tam odkazovanou komentářovou literaturu, a
dále rozsudek Nejvyššího soudu z 23. září 2015, sp. zn. 26 Cdo 1455/2015). Za
správnou lze pokládat i úvahu, že dotčená pohledávka svědčila jmenované
společnosti vůči statutárnímu městu Olomouc, přičemž k tomu, aby povinnost
splnit ji přešla na žalobkyni, by bylo zapotřebí „příslušného titulu“. Za
situace, kdy nelze (z důvodů vyložených shora) považovat za absolutně neplatnou
nájemní smlouvu z 29. září 1997, však již nelze bez dalšího souhlasit s
názorem, že z provedeného dokazování (zjištěného skutkového stavu) se existence
takového titulu nepodává. Zde je nutno si uvědomit, že účinky smluvních
ujednání lze závazně vztáhnout i pro dobu předcházející podpisu smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 25. února 2004, sp. zn. 29 Odo 22/2002,
uveřejněné pod č. 212/2004 časopisu Soudní judikatura, z 21. července 2005, sp. zn. 29 Odo 1199/2003, či z 10. července 2012, sp. zn. 26 Cdo 2145/2011). Z
obdobného principu ostatně vychází např. již zmíněná privativní novace ve
smyslu § 570 obč. zák., či narovnání ve smyslu § 585 obč. zák., tj. instituty
smluvního práva, jež přiměřeně platí i pro mimosmluvní závazky (srov. § 492
obč. zák.). Byť tedy (v tomto případě mimosmluvní) závazek na vypořádání
vložených investic vznikl (podle § 135b obč. zák.) v poměru mezi jmenovanou
společností a statutárním městem Olomouc již v době před uzavřením nájemní
smlouvy z 29. září 1997, dotčeným subjektům nic nebránilo v tom, aby jej
dodatečně smluvně změnily, příp. zcela nově upravily, jak to zřejmě zamýšlely
učinit ujednáním obsaženým v čl. VIII citované smlouvy. Zahrnuly-li přitom
zmíněné ujednání do textu nájemní smlouvy, je namístě zabývat se rovněž
otázkou, zda nabytím vlastnictví předmětného domu a s ním spojeným vstupem do
postavení pronajímatelky (§ 680 odst. 2 obč. zák.) vstoupila žalobkyně také do
postavení osoby povinné ke splnění tam vymezeného závazku. V této souvislosti
pak nelze opomenout, že právní nástupnictví podle § 680 odst. 2 obč. zák. dopadá i na vztahy nájmu nebytových prostor a týká se celého obsahu nájemního
vztahu (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo
861/2001, z 27. září 2007, sp. zn. 29 Odo 1478/2005, a z 29. května 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněné pod č. 14/2003, 43/2008 a 7/2014 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek; obdobně vyznívají též závěry vyjádřené v
nálezu Ústavního soudu z 8. července 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09, na nějž
odkázala dovolatelka). Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např.
způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné
(např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). K posledně
jmenovaným obsahovým složkám lze bezpochyby zařadit i závazky mezi
pronajímatelem a nájemcem, jež upravují jejich vzájemná práva a povinnosti při
zániku nájemního poměru (o tom svědčí např. i právní úprava obsažená v
ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., jehož účelem je vypořádat
investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to právě subjektem,
jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci /srov. např. rozsudky
Nejvyššího soudu z 23. listopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010, uveřejněný pod
č. 92/2012 časopisu Soudní judikatura, a z 18. října 2011, sp. zn. 26 Cdo
3951/2010/). Za tohoto stavu zastává dovolací soud názor, že vstupem do
postavení pronajímatelky (§ 680 odst. 2 obč. zák.) by na žalobkyni přešel i
závazek vypořádat nájemci – při skončení nájmu – investice vložené (byť v
minulosti) do pronajaté věci, zakotvený v čl. VIII nájemní smlouvy z 29. září
1997. Ostatně včlenily-li smluvní strany citované ujednání právě do smlouvy o
nájmu, závazek jím upravený pojaly jako závazek pronajímatele vůči nájemci a
vznik povinnosti k vypořádání investic (a jemu odpovídajícího práva požadovat
toto vypořádání) vázaly na skončení (zánik) nájmu, daly tím jednoznačně najevo,
že „osud“ daného závazku má být svázán s osudem dotčeného nájemního poměru. Chápat uvedený závazek jako zcela samostatný a nezávislý na nájmu nebytových
prostor, založeném nájemní smlouvou z 29. září 1997, by tak ani nedávalo
rozumný smysl.
Z uvedeného vyplývá, že při nesprávnosti závěru o absolutní neplatnosti nájemní
smlouvy z 29. září 1997 nelze pokládat za správný ani závěr o nedostatku
pasivní věcné legitimace žalobkyně v řízení o vzájemném návrhu.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není správný,
neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první
o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní
výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§
243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s
ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř.
věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta
první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů
řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 17. 12. 2019
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu