33 Cdo 2319/2025-154
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Horňáka ve věci žalobců a) M. M. a b) I. M., zastoupených Mgr. Janem Drevňakem, advokátem se sídlem v Ostravě, Emila Filly 296/13, proti žalovaným 1) L. H., 2) T. H. a 3) K. H., všech zastoupeným Mgr. Terezou Volnou, advokátkou se sídlem ve Fulneku, Sborová 81, o určení vlastnického práva k nemovitým věcem a vydání bezdůvodného obohacení, vedené u Okresního soudu ve Frýdku-Místku pod sp. zn. 15 C 140/2023, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 28. 3. 2025, č. j. 8 Co 219/2024-130, t a k t o:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobci se žalobou podanou dne 9. 5. 2023 domáhali určení, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky (každý podílem ideální třetiny) v žalobě označených pozemků. Dále po žalovaných požadovali, aby jim společně a nerozdílně zaplatili 2 300 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení, které na jejich úkor získali plněním z právního důvodu, který odpadl. Okresní soud ve Frýdku-Místku (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 3. 7. 2024, č. j. 15 C 140/2023-81, výrokem I určil, že „žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky s velikostí spoluvlastnického podílu ideální 1/3 pro každého z nich pozemků parc.
č. XY, parc. č. XY a parc. č. XY, zapsaných na LV č. XY, pro katastrální území a obec XY, okres XY“, výrokem II uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobcům 2 300 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení od 9. 5. 2023 do zaplacení a výrokem III rozhodl o nákladech řízení. Krajský soud v Ostravě (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 28. 3. 2025, č. j. 8 Co 219/2024-130, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I a ve výroku II, pokud jím bylo žalovaným uloženo zaplatit společně a nerozdílně žalobcům částku 2 300 000 Kč s 15 % úroky z prodlení za dobu od 2.
8. 2023 do zaplacení, ve zbývajícím rozsahu výrok II změnil tak, že zamítl žalobu co do 15 % úroků z prodlení za dobu od 9. 5. 2023 do 1. 8. 2023. Současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že žalovaní nabyli předmětné pozemky kupní smlouvou uzavřenou dne 27. 3. 2014, na jejímž základě se stali jejich podílovými spoluvlastníky, každý v rozsahu ideální jedné třetiny celku. Z důvodu neshod ohledně rozparcelování předmětných pozemků požádala žalovaná K.
H. zbylé žalované, aby jí její spoluvlastnický podíl na předmětných pozemcích vyplatili. Jelikož nesouhlasila s jimi nabízenou cenou, domluvili se, že žalovaná H. zkusí pozemky inzerovat (za účelem zjištění poptávky a reálné ceny) na internetových stránkách realitní kanceláře XY, identifikační číslo osoby XY, se sídlem XY (dále jen „realitní kancelář“), ve které je zaměstnána na pozici realitní makléřky; inzerát za všechny žalované zpracovala a 3. 4. 2020 zveřejnila. Po nalezení ideálního zájemce uzavřeli žalovaní dne 5.
5. 2020 výhradní dohodu o zprostředkování prodeje. V inzerátu žalovaná uvedla nepravdivou informaci, že jde o pozemky v kategorii „pozemky k bydlení“, ideální pro rekreaci či k celoročnímu bydlení, že v územním plánu obce Bílá je pro ně navrhován způsob využití – smíšené bydlení s výškovou hladinou maximálně dvě nadzemní podlaží s podkrovím, přičemž zastavěnost stavebního pozemku je maximálně 25 procent (125 m2). Následně inzerci doplnila o informace, že po hranici předmětných pozemků vedou inženýrské sítě, že jako zdroj vody je potřeba vrt na vlastní studnu a že příjezd k pozemkům je zpevněný.
Před uzavřením smlouvy se žalobce u Stavebního úřadu v XY a u starosty obce XY informoval na možnost stavět na předmětných pozemcích a dostalo se mu kladné odpovědi. Dne 11. 5.
2020 uzavřeli žalobci (jako kupující) a žalovaní (jako prodávající) za vedlejšího účastenství realitní kanceláře (kterou na základě plné moci zastupovala žalovaná) kupní smlouvu, jíž žalovaní převedli na žalobce předmětné pozemky za kupní cenu 2 300 000 Kč. V průběhu kontraktačního procesu žalovaná žalobce opakovaně ujišťovala, že na předmětných pozemcích je výstavba možná, a že žalovaní na nich nestavěli jen proto, že nedospěli ke shodě ohledně umístění staveb a rozparcelování pozemků. Po uzavření kupní smlouvy si žalobci nechali vypracovat projektovou dokumentaci pro stavbu rodinného domu, kterou následně předložili Agentuře ochrany přírody a krajiny (dále jen „AOPK“), aby získali závazné stanovisko pro stavební řízení.
Dne 4. 5. 2021 obdrželi od AOPK stanovisko, jehož obsahem bylo sdělení, že na části pozemku parc. č. XY stavět nelze, jelikož spadá do území III. zóny odstupňované ochrany CHKO Beskydy a do evropské významné lokality tvořící součást soustavy Natura 2000, že „mezi nepřípustné využití pozemků (mimo jiné) patří stavby a činnosti, které jsou v rozporu s převažujícím a přípustným využitím, především pak stavby pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod.“, že využití části zastavěného území pro další stavební činnost či zahušťování zástavbou není možné, jelikož slouží pouze jako plocha k realizaci případných doplňkových staveb ke stávajícímu objektu, kterým je rekreační objekt č. ev.
2 ve vlastnictví třetích osob. S tímto závazným stanoviskem vyslovilo 22. 9. 2021 souhlas Ministerstvo životního prostředí. Dne 5. 5. 2023 žalobci obdrželi konečné zamítavé závazné stanovisko AOPK a z důvodu nemožnosti stavby rodinného domu od kupní smlouvy žalobci odstoupili; odstoupení bylo žalovaným doručeno 13. 4. 2023. Na podkladě těchto skutkových zjištění odvolací soud smlouvu, kterou účastníci uzavřeli 27. 3. 2014, posoudil jako smlouvu kupní podle § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.
z.“). Dovodil, že žalobci předmětné pozemky kupovali za účelem výstavby rodinného, příp. rekreačního domu, přičemž k tomuto účelu byly pozemky inzerovány na internetových stránkách realitní kanceláře. Protože žalovaná v právním vztahu vystupovala nejen jako prodávající, ale i jako zprostředkovatelka v režimu § 2446 o. z., bylo její povinností informovat žalobce bez zbytečného odkladu o všem, co mělo význam pro jejich rozhodování, zda smlouvu uzavřou. Dále byla, jakožto pracovnice realitní kanceláře disponující odbornými znalostmi dle § 12 zákona č. 39/2020 Sb., zákona o realitním zprostředkování (dále jen „ZoRZ“), povinna žalobcům sdělit veškeré informace o závadách a omezeních předmětných pozemků a měla mít ke dni uzavření kupní smlouvy zajištěno i závazné stanovisko AOPK, z něhož se podává, že na předmětných pozemcích není možné realizovat stavby pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci, agrofarmy apod., tedy, že není možné předmětné pozemky využít za účelem, za kterým byly nabízeny (inzerovány) a následně prodány.
Odvolací soud dospěl k závěru, že předmět prodeje trpí vadou (§ 2095 o. z. a § 1916 odst. 1 písm. a/, c/ o.
z.), neboť na předmětných pozemcích nelze stavět rodinný, příp. rekreační dům. Jedná se o podstatné porušení kupní smlouvy, neboť pakliže by žalobci danou skutečnost věděli, předmětné pozemky by nekoupili. Vytknutí vad považuje odvolací soud za včasné. Žalobci přistoupili k odstoupení od smlouvy až po jednání s Krajským úřadem v Ostravě, kde jim byla podána definitivní informace, že na předmětných pozemcích nebude jimi zamýšlená výstavba možná (informaci o nemožnosti stavět na předmětných pozemcích tak měli ověřenu ještě před písemným sdělením AOPK).
Odvolací soud dále uvedl, že i kdyby vycházel z předpokladu, že žalobci věděli o vadě předmětu koupě již na podzim roku 2021, ztotožňuje se s závěrem soudu prvního stupně, že žalovaným nesvědčí námitka opožděného vytknutí vad, protože předmětná vada je důsledkem skutečnosti, o které měli či museli vědět (§ 2112 odst. 2 o. z.). V souladu se soudem prvního stupně odvolací soud uzavřel, že byla-li kupní smlouva zrušena s účinky ex tunc, je každá ze smluvních stran povinna vrátit druhé vše, co podle ní dostala (§ 2993 o.
z.). Závěrem se odvolací soud zabýval naléhavým právním zájmem na požadovaném určení ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Dovodil, že naléhavý právní zájem žalobců je dán, protože ke dni podání žaloby jsou zapsáni ve veřejném seznamu jako vlastníci předmětných nemovitostí, což při účinném odstoupení od smlouvy neodpovídá skutečnému stavu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, na jehož přípustnost usuzují z toho, že „odvolací soud rozhodl o právních otázkách, které dosud nebyly v judikatuře Nejvyššího soudu komplexně vyřešeny a mají být dovolacím soudem vyřešeny jinak“, a to zda „lze za vadu nemovitosti ve smyslu § 2095 o. z. považovat skutečnost, že na pozemku nelze realizovat výstavbu rodinného domu dle později vyhotovené projektové dokumentace, ačkoliv kupující byli předem informování o umístění pozemku v CHKO a možných omezeních, které s tím souvisejí“.
Akcentují, že negativní stanovisko AOPK neměli při uzavření kupní smlouvy k dispozici (bylo totiž vydáno 4. 5. 2021, přičemž smlouva byla uzavřena 11. 5. 2020), takže ho – logicky vzato – nemohli žalobcům předat, ani je upozornit na v něm obsažené údaje. Nadto se toto stanovisko výslovně váže ke stavbě rodinného domu dle projektové dokumentace žalobců, která jim rovněž nebyla známa. Odvolací soud se podle dovolatelů odchýlil od rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1333/2020, z něhož se podává, že vada musí být objektivní a existovat již v době převodu, což v posuzovaném případě nenastalo.
Žalovaní se v dovolání dále dožadují „vyjasnění aplikace § 2446 o. z. na situace, kdy osoba jedná jako prodávající a zároveň jako realitní makléř“. V tomto směru odvolacímu soudu vytýkají, že nerozlišoval, kdy žalovaná vystupovala jako realitní makléřka a kdy jako fyzická osoba a viní ho, že se nezabýval otázkou, jakým způsobem žalobci získali kopii inzerátu se všemi detailními informacemi. Navrhují, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalobci se k dovolání nevyjádřili.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 239 o. s. ř. je přípustnost dovolání oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Uplatněním dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění skutkových zjištění, z nichž soudy při právním posouzení věci vycházely; skutkové námitky (ať již je namítána nesprávnost skutkových zjištění nebo jejich neúplnost) proto nemohou – až na výjimky – založit přípustnost dovolání podle § 237 o.
s. ř. (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2017, sp. zn. 32 Cdo 5462/2016, ze dne 26. 3. 2019, sp. zn. 23 Cdo 4601/2018, ze dne 4. 6. 2019, sp. zn. 25 Cdo 159/2019, ze dne 14. 12. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2723/2022, ze dne 28. 3. 2023, sp. zn.
právní posouzení věci odvolacím soudem, je v dovolacím řízení zásadně nezpochybnitelný; dovolací soud z něj vychází. To žalovaní opomíjejí, když oproti odvolacímu soudu prosazují, že záměr žalobců stavět na převáděných pozemcích rodinné, resp. rekreační bydlení neznali („žalobci nespecifikovali jimi plánovaný typ bydlení“), ani k tomuto účelu pozemky nenabízeli. S námitkou žalovaných, že při podání inzerátu nemohli zohlednit závěry obsažené v negativním závazném stanovisku AOPK, jelikož bylo vypracováno až po uzavření kupní smlouvy, se odvolací soud vypořádal tak, že žalovaná, která v závazkovém vztahu vystupovala současně jako prodávající a jako realitní makléřka, měla podle § 2446 o.
z. a § 12 ZoRZ povinnost disponovat při prodeji úplnými informacemi o prodávaných nemovitostech a před uzavřením smlouvy je kupujícím (žalobcům) sdělit; v době uzavření kupní smlouvy měla mít zajištěno i závazné stanovisko AOPK relevantní pro posouzení, zda je na předmětných pozemcích možná výstavba. Odkaz žalovaných na neexistující rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1333/2020, je bezcenný.
Ani námitkami, že odvolací soud nesprávně vyhodnotil stanovisko AOPK, že nezjišťoval, jakým způsobem žalobci získali kopii realitního inzerátu a nevzal náležitě v potaz, že projektová dokumentace obsahuje řadu nesrovnalostí, žalovaní nenapadají žádný právní závěr vyplývající z hmotného nebo procesního práva, na němž je napadené rozhodnutí založeno, nýbrž viní odvolací soud, že zatížil řízení vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. K vadám řízení (jsou-li skutečně dány) však dovolací soud přihlédne jen tehdy, je-li dovolání přípustné (srov. zejména § 242 odst. 3 o.
s. ř.); samy o sobě nejsou způsobilé přípustnost dovolání založit. Nejde totiž o otázku správnosti či nesprávnosti právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř., nýbrž o případnou existenci či neexistenci vady řízení (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2758/2013, ze dne 28. 8. 2014, sp. zn. 30 Cdo 185/2014, a ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 30 Cdo 2266/2014). Nadto výhrady žalovaných k vyhodnocení negativního stanoviska AOPK ze 4. 5. 2021, které bylo jako věcně správné potvrzeno Ministerstvem životního prostředí, nemohou obstát již proto, že stanovisko se neváže k rodinnému domu navrženému dle projektové dokumentace žalobců, nýbrž k předmětným pozemkům jako takovým, neboť se z něho podává, že nepřípustným je využití předmětných pozemků k realizaci staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci a další, že část zastavěného území plochy smíšeného bydlení je možno využít pouze k výstavbě doplňkové stavby ke stávajícímu objektu (jež je rekreační objekt ve vlastnictví třetích osob), nikoli jako plocha pro další stavební rozvoj či zahušťování zástavby a že plochy pozemků parc.
č. XY a parc. č. XY jsou biotopem zvláště chráněných druhů velkých savců a rostlin, jež podléhají ochraně dle § 50 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
Přípustnost dovolání není způsobilá založit ani námitka žalovaných, že odvolací soud důsledně nerozlišoval, kdy žalovaná jednala jako realitní makléř, tedy zástupce zprostředkovatele, a kdy vystupovala jako fyzická osoba – podílový spoluvlastník převáděných nemovitostí, a proto pochybil při aplikaci § 2446 o. z., neboť žalovaná neměla povinnosti zprostředkovatele, jímž byla společnost XY. Na poměření zjištěného skutkového stavu věci ustanovením § 2446 o. z. však není napadené rozhodnutí založeno.
Odvolací soud uzavřel, že předmět prodeje trpí vadou, neboť na dotčených pozemcích, které prodávající nabízeli jako určené k výstavbě rodinného, resp. rekreačního bydlení, nelze daný typ bydlení stavět. Rozhodnutí tak založil především na aplikaci § 2095 a 1916 odst. 1 písm. a/ a c/ o. z. s tím, že vadu pozemků vyhodnotil jako podstatné porušení kupní smlouvy, neboť bylo-li by žalobcům známo, že na pozemcích nelze postavit rodinný dům, resp. rekreační bydlení, smlouvu by zjevně neuzavřeli. Zmínil-li odvolací soud ustanovení § 2446 o.
z., pak pouze v tom směru, že jedna z prodávajících (žalovaná) vystupovala současně jako prodávající i zástupce zprostředkovatele, tedy v režimu ustanovení § 2446 o. z., kdy bylo její povinností sdělit zájemcům o koupi vše, co mělo význam pro jejich rozhodování o uzavření kupní smlouvy. Vadu předmětu koupě však dovodil z toho, že předmět koupě nesplňoval ujednanou vlastnost (žalobci pozemky kupovali od žalovaných za účelem výstavby rodinného/rekreačního domu a žalovaní k tomuto účelu pozemky nabízeli).
Žalovaní sice v dovolání výslovně uvedli, že jím brojí proti rozsudku odvolacího soudu v celém jeho rozsahu, proti nákladovým výrokům však žádné konkrétní výhrady neuplatnili. Ostatně proti rozhodnutím v části týkající se výroku o nákladech řízení není dovolání podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. přípustné.
Protože žalovaní nepředložili k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být zdůvodněn (§ 243f odst. 3 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. 10. 2025
JUDr. Ivana Zlatohlávková předsedkyně senátu