22 Cdo 3282/2021-360
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala
Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve
věci žalobce Z. o. d. H., se sídlem v XY, IČO: XY, zastoupeného JUDr. Ing.
Zdeňkem Hrabou, Ph.D., advokátem se sídlem v Říčanech, Kamlerova 795/9, proti
žalované G. K., se sídlem v XY, IČO: XY, zastoupené Mgr. Ing. Lukášem Vajdou,
advokátem se sídlem v Praze 1, Vodičkova 695/24, o nahrazení projevu vůle,
vedené u Okresního soudu v Pelhřimově pod sp. zn. 5 C 133/2019, o dovolání
žalované proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích – pobočky v
Táboře ze dne 16. září 2021, č. j. 15 Co 186/2021-330, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích – pobočky v Táboře ze dne 16.
září 2021, č j. 15 Co 186/2021-330, a rozsudek Okresního soudu v Pelhřimově ze
dne 29. dubna 2021, č. j. 5 C 133/2019-271, se ruší a věc se vrací Okresnímu
soudu v Pelhřimově k dalšímu řízení.
Po zrušení původních rozhodnutí v této věci rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne
14. 10. 2020, č. j. 22 Cdo 1503/2020-210, se Okresní soud v Pelhřimově (dále
jen „soud prvního stupně“) v dalším řízení věcí opětovně zabýval a rozhodl
rozsudkem ze dne 29. 4. 2021, č. j. 5 C 133/2019-271, tak, že uložil žalované
uzavřít s žalobcem kupní smlouvu specifikovanou ve výroku rozhodnutí, jejímž
předmětem jsou pozemky parc. č. XY, parc. č. XY, parc. č. st. XY zapsané na LV
č. XY pro obec a k. ú. XY, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu,
Katastrálním pracovištěm XY (dále také „předmětné pozemky“) – (výrok I), a
rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Žalobce se domáhal vydání rozsudku, kterým by soud nahradil projev vůle
žalované uzavřít s žalobcem kupní smlouvu ohledně předmětných pozemků. V žalobě
uvedl, že žalovaná je výlučnou vlastnicí předmětných pozemků a že na nich stojí
stavby ve vlastnictví žalobce, které nejsou součástí pozemků (silážní žlab,
jímka na silážní trávy, zemědělská stavba bez č. p./č. e. a vodárna –
odvzdušnění odvodnění přípojky). Předmětné pozemky vložil do základního
kapitálu žalované společnosti J. F. – právní předchůdce žalované a její jediný
společník a jednatel – na základě notářského zápisu sepsaného dne 13. 9. 2018
pod sp. zn. NZ 134/2018, N 156/2018 notářkou JUDr. Alenou Klocovou jako
nepeněžitý vklad. Žalobce dovozuje své předkupní právo k předmětným pozemkům. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že se na předmětných pozemcích nacházejí
stavby žalobce, a uzavřel, že společník žalované porušil předkupní právo
žalobce, pokud mu pozemky nejprve nenabídl ke koupi. Žalobě proto vyhověl,
neboť žalobci vznikl nárok na uzavření smlouvy ohledně prodeje předmětných
pozemků za stejných podmínek, jaké existovaly při realizaci převodu. Stavby na prvních dvou předmětných pozemcích byly postaveny a zkolaudovány; i z
katastrální mapy ohledně pozemků parc. č. XY a XY vyplývá s ohledem na
charakter jejich zákresu, že stavby silážního žlabu a silážní jímky po zaměření
kopírují půdorysem plochu pozemků, oba předmětné pozemky vznikly oddělením z
původních pozemků právě na základě zákresu staveb. Pro závěr, že jde o
samostatné stavby, svědčí i to, že ve znaleckém posudku vypracovaném v
souvislosti s vkladem pozemků do kapitálu žalované nebyly tyto stavby
zmiňovány. V případě zemědělské stavby bez č. p./č. e. soud s ohledem na katastrální mapu
konstatoval, že se nachází na třech pozemcích, které na sebe polohou navazují. Na pozemku žalovaného parc. č. st. XY (třetím předmětném pozemku) se ze stavby
nachází evidentně více jak její polovina, zbývající část stavby se nachází na
pozemcích parc. č. st. XY ve vlastnictví samotného žalobce a parc. č. st. XY v
podílovém spoluvlastnictví tří dalších fyzických osob. Použití § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, není podle názoru soudu ve smyslu § 3059 zákona
č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, vyloučeno v případě pozemku parc. č. st.
XY,
neboť stavba sice stojí na třech pozemcích, na předmětném pozemku se však
nachází půdorysem více jak její polovina, tedy převážná část stavby; toto
umocňuje i skutečnost, že další část stavby se nachází i na pozemku parc. č. st. XY ve vlastnictví samotného žalobce. K odvolání žalované Krajský soud v Českých Budějovicích – pobočka v Táboře
(dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 16. 9. 2021, č. j. 15 Co
186/2021-330, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o
nákladech odvolacího řízení (výrok II). Odvolací soud nepřisvědčil odvolacím námitkám žalované. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že silážní žlab a silážní jímka
jsou vybudovány na prvních dvou předmětných pozemcích parc. č. XY a XY
samostatnými stavbami a věcmi v právním smyslu. Přihlédl přitom k tomu, že k
jejich výstavbě bylo vydáno stavební povolení a že byly zkolaudovány. Následně
s nimi bylo nakládáno jako se samostatnými předměty práv a povinností (silážní
žlab byl včetně přilehlé jímky v roce 2004 předmětem dobrovolné dražby). Navíc
i z počínání žalované a jejího právního předchůdce před zahájením řízení i v
jeho průběhu vyplývá, že nikdo nepochyboval o rozdílném vlastnictví pozemků a
staveb. Jako důvodnou nepovažoval ani námitku, že nelze určit, kde stavba končí
a kde začíná, neboť silážní žlab i jímka byly zaměřeny právě podle půdorysu
staveb. Odvolací soud se ztotožnil rovněž se závěrem, že žalobci svědčilo předkupní
právo i ke třetímu předmětnému pozemku parc. č. st. XY, který je zastavěný
zemědělskou stavbou bez č. p./č. e. Stavba se sice rozkládá i na dvou dalších
pozemcích jiných vlastníků, na předmětném pozemku se však nachází její většina. Mimo kritérium velikosti zastavěné plochy zohlednil i kritérium účelu a
hospodářského významu stavby. V daném případě ale podle jeho náhledu kritérium
hospodářského významu stavby nad kritériem velikosti plochy nepřevážilo, neboť
jsou pro stavbu všechny tři pozemky, na nichž stojí, stejně významné. Navíc
přihlédl i k tomu, že jeden ze tří pozemků je ve vlastnictví žalobce, čímž se
přispěje k naplnění účelu předkupního práva podle § 3056 zákona č. 89/2012 Sb.,
občanský zákoník, tj. sjednocení vlastnictví stavby a pozemku.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, ve kterém vymezila
tři otázky:
1) Jako v judikatuře dovolacího soudu neřešenou otázku vymezila aplikaci § 3059
zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v případech, v nichž je stavba zřízena
současně na několika pozemcích. Konkrétně, jakým způsobem má být vykládán
termín „převážná část stavby“. Zemědělská stavba žalobce bez č. p. a č. e. totiž leží na třech pozemcích: na pozemku D. s parc. č. st. XY o výměře 1 021
m2, na pozemku žalobce s parc. č. st. XY o výměře 133 m2 a na třetím předmětném
pozemku žalované s parc. č. st. XY o výměře 1 202 m2. Podle žalované se
převážná většina stavby objektivně nenachází ani na jednom z pozemků. Ani z
funkčního hlediska nelze dovodit, že by některá částí stavby, která není
vnitřně členěná a sloužící k ustájení zvířat, měla rozhodující význam. 2) Dále vymezila otázku, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od
ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a sice, jaká je právní povaha
silážního žlabu a silážní jímky; zda jde o samostatné věci v právním smyslu. Podle žalované o samostatné věci nejde. Odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu
o potřebě individuálního posouzení a namítá, že silážní žlab je umístěn ve
svahu, je částečně zapuštěn do země a částečně kopíruje okolní terén, tedy
nelze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. 3) Dále vymezila otázku, která má být dovolacím soudem posouzena jinak, a to
otázku, na jaké případy převodu vlastnického práva se vztahuje předkupní právo
podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Konkrétně, zda
náleží předkupní právo rovněž při bezúplatném převodu. Navrhuje, aby dovolací soud odložil právní moc a následně zrušil rozhodnutí
odvolacího soudu i soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k
dalšímu řízení. Žalobce ve vyjádření uvedl, že není proti odkladu právní moci napadeného
rozhodnutí. V dovolání však žalovaná nikterak nevymezuje, od jaké judikatury
dovolacího soudu se měl odvolací soud odchýlit. Pokud jde o otázku 1) týkající
se pojmu „převážná část stavby“, byla již v judikatuře dovolacího soudu řešena
(sp. zn. 22 Cdo 1952/2019, 22 Cdo 1995/2020). Převážná část stavby se nachází
na pozemku žalované; na něm se rovněž nachází rampa zásadní pro využití budovy. Neztotožňuje se proto s náhledem žalované, že se převážná část stavby nenachází
ani na jednom z pozemků. K otázce 2) týkající se povahy silážní jímky a
silážního žlabu uvádí, že naplňují veřejnoprávní zákonnou definici stavby. Je
nepochybné, že jsou spojené se zemí pevným základem, a naplňují tak
veřejnoprávní i soukromoprávní definici stavby. Odkazuje i na katastrální
souvislosti a dispozice s nimi. Otázka 3) pak již byla v tomto řízení dovolacím
soudem vyřešena; žalovaná přitom neuvádí relevantní důvodu, pro které by měl
dovolací soud judikaturu změnit. Navrhuje zamítnutí, eventuálně odmítnutí
dovolání a přiznání náhrady nákladů dovolacího řízení. Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s.
ř.“) –
(srovnej článek II bod 2 části první zákona č. 296/2017 Sb.), neboť rozhodnutí
odvolacího soudu bylo vydáno po 29. 9. 2017. Vzhledem k tomu, že k převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům došlo po
1. 1. 2018, postupoval Nejvyšší soud podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 460/2016 Sb., kterým se mění
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony (dále také
„o. z.“) – [srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 7. 2015, sp. zn. 22 Cdo
2252/2015 (publikované v časopise Soudní rozhledy, č. 6, 2016, str. 197)]. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti
každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže
napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva,
při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe
dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být
dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl
jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze
přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§
242 odst. 3 o. s. ř.). 1) Jako v judikatuře dovolacího soudu neřešenou otázku žalovaná vymezila
aplikaci § 3059 o. z. v případech, v nichž je stavba zřízena současně na
několika pozemcích. Konkrétně, jakým způsobem má být vykládán pojem „převážná
část stavby“. Protože na řešení této otázky je rozhodnutí odvolacího soudu založeno,
dovolatelka závěry přijaté odvolacím soudem napadá a uvedená otázka nebyla v
rozhodovací praxi Nejvyššího soudu dosud vyřešena, je dovolání podle § 237 o. s. ř. přípustné a je i důvodné. Podle § 3056 odst. 1 věta první o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena
stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a
nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě
předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Podle § 3059 o. z. je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se §
3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li
se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž
části stavby přesahují, ustanovení o přestavku. Podle § 1087 odst. 1 o. z. zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním
pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku
zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li
zřizovatel stavby v dobré víře. Nejvyšší soud dospěl ve své rozhodovací praxi [srovnej např. rozsudky ze dne
18. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4572/2015 (publikovaný pod č. 7/2018 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní), či ze dne 24. 11.
2020, sp. zn. 22 Cdo 1952/2019 (dostupný stejně jako níže citovaná rozhodnutí Nejvyššího
soudu na www.nsoud.cz)], k závěru, že § 3054 o. z. dopadá na případy, kdy se
celá stavba nachází na pozemku ve vlastnictví vlastníka stavby. To ostatně
odpovídá i obecnému pojetí konstrukce přechodných ustanovení § 3054 o. z. a
násl., kdy zákonná úprava na prvním místě při regulaci režimu podléhajícímu
superficiální zásadě vymezuje nejčastější situace, kdy se celá stavba nachází
na pozemku téhož vlastníka. Ustanovení § 3056 až 3059 o. z. pak upravují
situace, kdy se výchozí pravidlo obsažené v § 3054 o. z. nemůže uplatnit právě
proto, že ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se celá
stavba nenachází na pozemku vlastníka stavby. Režim § 3055 až 3058 o. z. dopadá
na případy, v nichž se stavba nachází celá na jednom pozemku, ale pro nesplnění
podmínek § 3054 o. z. nedošlo k právnímu sjednocení režimu pozemku a stavby již
ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a teprve § 3059 o. z. řeší právní režim staveb, které jsou zřízeny na několika pozemcích, tj. staveb,
u nichž se právě z tohoto důvodu nemohou uplatnit předchozí zákonná ustanovení
(§ 3054 až 3058). Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tedy v § 3059 upravuje zvláštní postup
pro případ, že je stavba zřízena na více pozemcích, a potud je třeba úpravu
obsaženou v § 3059 o. z. považovat za doplnění úpravy § 3054 až 3058 o. z. Uvedené ustanovení doplňuje přechodná ustanovení § 3054 až 3058 o. z. tak, že
umožňuje, aby se superficiální zásada uplatnila i ve vztahu k pozemku, na němž
leží alespoň převážná část stavby; stavba se tak stane součástí toho pozemku,
na němž převážně leží, ke zbylým pozemkům zákonodárce připouští uplatnění
institutu přestavku; případně je založeno předkupní právo mezi vlastníkem
stavby a vlastníkem pozemku, na kterém se převážná část stavby nachází. Tím je opětovně naplněn základní cíl přechodných ustanovení k pozemkům a
stavbám, jímž je nastavení pravidel pro uplatnění tzv. superficiální zásady
mimo jiné prostřednictvím zákonného předkupního práva; současně § 3059 o. z. směřuje i k tomu, aby docházelo k redukci případů, kdy stavba bude stát na
pozemcích jiného vlastníka či vlastníků. Prostřednictvím § 3059 o. z. se tak
uplatňuje intenzivnější zájem na provedení zásady superficies solo cedit i ve
vztahu ke stavbám zřízeným před 1. 1. 2014 na vícero pozemcích. Přechodná ustanovení k pozemkům a stavbám (§ 3054 až 3061 o. z.) u staveb
zřízených před 1. 1. 2014 vyjadřují směřování k obnovené platnosti zásady
superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) obecně zakotvené pro stavby
zřízené po 1. 1. 2014 v § 506 o. z. Východiskem návratu k superficiální zásadě
nebyla jednorázová změna vlastnických vztahů založených před 1. 1. 2014, ale
nastavení pravidel, která v budoucím období povedou k jednotě vlastnického
práva k pozemku a stavbě na něm umístěné v souladu s principem superficies solo
cedit. Okamžité a úplné sjednocení právního režimu pozemku a staveb k 1. 1.
2014 by kolidovalo s ústavními principy ochrany vlastnického práva; proto i
soudní praxe vychází z toho, že smyslem přechodných ustanovení k pozemkům a
stavbám je postupné směřování k tzv. superficiální zásadě, nikoliv okamžité
uplatnění zásady, podle níž by se stala stavba součástí pozemku již ke dni
nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (k tomu srovnej
usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1771/2019). V souladu s tím vychází dovolací soud z úvahy, že při aplikaci § 3059 o. z. a
výkladu pojmu „převážná část stavby“ se bude setkávat praxe s případy, kdy
stavba na některém z pozemků bude stát z převážné části a v tomto ohledu se
superficiální zásada naplní, případně bude založeno předkupní právo, ale také s
případy, kdy na žádném pozemku se převážná část stavby nebude nacházet a stavba
se součástí žádného z pozemků nestane a mezi vlastníkem stavby a pozemků nebude
existovat předkupní právo. Obecný požadavek (§ 3059 o. z.) na to, aby se stavba
stala součástí některého z pozemků či aby bylo založeno předkupní právo u
staveb podléhajících režimu přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám
neznamená, že bude v každém jednotlivém případě splněn předpoklad, že se stavba
na některém z pozemků nachází převážnou částí ve smyslu § 3059 o. z. Tím se výklad § 3059 o. z. odlišuje od režimu staveb zřízených na vícero
pozemcích po 1. 1. 2014, které podléhají § 506 o. z. a kde je naopak prioritní
požadavek na to, aby stavba součástí některého z pozemků, na kterých se
nachází, byla. Tento požadavek je v odborné literatuře podrobně popsán a
vysvětlen i s návrhy řešení, jak v takových případech u staveb zřizovaných po
1. 1. 2014 postupovat (k tomu srovnej MELZER, Filip, TÉGL, Petr a kol. Občanský
zákoník: velký komentář. Svazek III, § 419–654. Praha: Leges, 2014, s. 327). Výklad pojmu „převážná část stavby“ není v zákoně nijak naznačen a vodítko
nepodává ani důvodová zpráva. Dovolací soud vychází ze základní úvahy, že převážnost stavby by měla být
posuzována ve vztahu k celku stavby a nikoliv ve vztahu k dalším částem stavby
na jiných pozemcích. Jestliže by se tedy stavba nacházela např. na 5 pozemcích
tak, že na jednom pozemku by se nacházela třetina stavby a na dalších 4
pozemcích by byla vždy 1/6 stavby, nedošlo by k přiřazení stavby k prvnímu
pozemku, protože v takovém případě by nešlo o pravidlo, že se stavba přiřazuje
k pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, ale k pozemku, na kterém
se nachází největší část stavby, což je ovšem pravidlo odlišné. Současně dovolací soud předpokládá, že se soudní praxe bude setkávat s různými
typy staveb, u kterých bude nutno posoudit převážnou část ve vztahu k pozemku s
přihlédnutím k individuálním okolnostem případu a soudům zůstane prostor k
úvaze, zda v daném jednotlivém případě o převážnou část stavby na určitém
pozemku půjde či nikoliv. Stavba totiž představuje trojrozměrný, nikoliv plošný
objekt. Lze tak uvažovat o stavbách, které jsou minimálně výškově členité
(např. běžné rodinné domy), o stavbách, které mají složitější členění (např.
stavba hotelu, která je vícepodlažní a má přízemní halu či recepci na jednom
pozemku nekopírující výšku hlavní obytné části stavby na jiném pozemku) nebo o
stavbách se specifickou povahou a účelem, např. o vodních elektrárnách majících
části stavby pro jejich funkci zcela zásadní a určující jako vodní turbíny apod. Ustanovení § 3059 o. z. představuje ve vztahu k převážné části pozemku právní
normu s relativně neurčitou hypotézou, to jest právní normu, jejíž hypotéza
není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle
svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze
širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Byla-li hypotéza právní normy
vymezena správně, nemůže být rozhodnutí ve věci v rozporu se zákonem z důvodu,
že nebyly objasněny okolnosti další, popřípadě že nebylo přihlédnuto k jiným
okolnostem, které v posuzovaném případě nelze považovat za podstatné či
významné. Dovolací soud by mohl úvahu odvolacího soudu o „převážné části
stavby“ zpochybnit pouze v případě, že by byla zjevně nepřiměřená (k tomu
srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2021, sp. zn. 22 Cdo
1306/2021, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo
3163/2020). Půjde-li o nejčastější formy staveb s minimální výškovou členitostí, zastává
dovolací soud názor, že je třeba primárně vycházet z hlediska (kvantitativního)
vyjádřeného zastavěnou plochou u staveb. Tím není vyloučeno podpůrně a spíše
výjimečně při úvaze o převážné části zohlednit individuální okolnosti u staveb
se složitějším členěním, kde lze přihlédnout i k tzv. objemovému hledisku
vyjadřujícímu zohlednění i hlediska „trojrozměrného“, objemového, nikoliv pouze
plošného, případně lze zohlednit i individuální okolnosti u staveb specifického
charakteru, jejichž konkrétní části mají pro funkci celé stavby zcela zásadní a
určující význam. Tato hlediska doplňující princip zastavěné plochy či
obestavěného prostoru je pak nutno poměřovat i dále uvedeným výkladem toho, jak
přistupovat k posouzení otázky, zda jde o převážnou část stavby na pozemku. Je zřejmé, že nelze praxi dát žádné obecné vodítko vyjadřující procentuálně,
zlomkem či jiným způsobem přesnou hranici, kdy o převážnou část půjde a kdy
(již nebo ještě) nikoliv. Při úvaze o vymezení tohoto pojmu je nutno zohlednit i úpravu přestavku v §
1087 o. z., který nicméně nepoužívá shodnou terminologii jako § 3059 o. z. Přestavek v režimu § 1087 o. z. umožňuje u staveb zřizovaných po 1. 1. 2014
nabytí vlastnického práva k části sousedního pozemku při splnění podmínek v §
1087 o. z. obsažených, a tím směřuje k tomu, aby celá stavba stála na pozemku
jednoho vlastníka (a tím se uplatnila superficiální zásada). Úprava § 3059 o. z. primárně směřuje k přiřazení stavby k pozemku, na kterém se nachází převážná
část stavby (je-li vlastník tohoto pozemku také vlastníkem stavby), případně k
založení předkupního práva mezi vlastníkem tohoto pozemku a vlastníkem stavby
tam, kde stavba bude stát na některém z pozemků převážnou částí.
Protože
institut předkupního práva je zásahem do smluvní volnosti stran při volbě
smluvního partnera, je třeba na toto omezení nahlížet a vykládat je tak, aby
bylo předkupní právo založeno skutečně pouze v případech, na které zákonná
úprava má dopadat. I když terminologie obou zákonných ustanovení není shodná, jak úprava
přestavku, tak i úprava § 3059 o. z. zjevně směřují k tomu, aby byl dotčen
právní režim pozemku, na kterém se stavba nachází. V případě přestavku pozemek,
na který trvalá stavba zasáhla malou částí, mění vlastnický režim ex lege ve
prospěch vlastníka „hlavního“ pozemku a zřizovatele stavby, na jehož pozemku se
stavba nachází; v případě § 3059 o. z. buď přiřazením stavby k pozemku, na
kterém se nachází převážná část stavby, je-li vlastník tohoto pozemku i
vlastníkem stavby, nebo založením předkupního práva k pozemku, na kterém se
nachází převážná část stavby, ale vlastník stavby a vlastník tohoto pozemku
jsou osoby odlišné. Formulací zákonného požadavku na „převážnou část stavby“, zákonná úprava jasně
naznačuje, že tyto právní důsledky mají být spojeny s případy, kde nebude
dostačující samotná „nadpoloviční většina“. Jestliže by měl zákonodárce v
úmyslu tyto právní důsledky (a do jisté míry právní benefity) spojit již s
nadpoloviční většinou bez dalšího, nic mu nebránilo tomu přizpůsobit i textaci
§ 3059 o. z. Pakliže tak neučinil a naopak pojí dopad § 3059 o. z. s pozemkem,
na kterém je převážná část stavby, dává tím podle přesvědčení dovolacího soudu
zjevně najevo, že převážná část musí být spojena s výrazně větším dopadem
zastavěnosti (obestavěnosti) než s prostou nadpoloviční většinou. To platí tím
spíše, že i v případě přestavku „favorizuje“ vlastníka pozemku, na kterém se
nachází část stavby, která zasahuje jen malou částí na malou část sousedního
pozemku. Za převážnou část stavby na pozemku je potom nutno považovat ty
případy, kdy ve srovnání s dalším či dalšími pozemky bude na daném pozemku
zjevná, zřetelná, jasně převažující část stavby. Je zřejmé, že čím více se
budou v daném případě blížit úvahy o převážné části stavby splnění formálních
předpokladů pro přestavek, tím spíše bude možno učinit i závěr o převážné části
stavby na určitém pozemku. Nicméně ani tam, kde nebude možné srovnání s
parametry přestavku, není vyloučen závěr o převážné části stavby na určitém
pozemku, bude-li splněn parametr zjevnosti (zřetelnosti) a soudní rozhodnutí
bude obsahovat řádné odůvodnění a vysvětlení úvahy, na základě které soud
dospěl k závěru, že existuje pozemek, na kterém se nachází převážná část
stavby. Takový závěr bude nutno učinit při respektování základních východisek a
principů, které dovolací soud výše naznačil. Nicméně ani tam, kde nebude možné srovnání s parametry přestavku, není vyloučen
závěr o převážné části stavby na určitém pozemku, bude-li splněn parametr
zjevnosti (zřetelnosti) a soudní rozhodnutí bude obsahovat řádné odůvodnění a
vysvětlení úvahy, na základě které soud dospěl k závěru, že existuje pozemek,
na kterém se nachází převážná část stavby.
Takový závěr bude nutno učinit při
respektování základních východisek a principů, které dovolací soud výše
naznačil. Předkupní právo vlastníka stavby vůči vlastníkovi pozemku, upravené v § 3056 o. z. ve spojení s § 3059 o. z., se tedy týká jen toho pozemku, na kterém leží
převážná část stavby. Vlastník stavby (přesně řečeno vlastník pozemku, jehož
součástí je stavba přesahující na sousední pozemek) nemá předkupní právo proti
vlastníkovi sousedního pozemku, na kterém se nachází menší část stavby (k tomu
srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo
1995/2020, uveřejněný v časopise Právní rozhledy, 2021, č. 9, str. 338 a
násl.). Na těchto pozemcích tak jde o stavbu na cizím pozemku (nebudou-li
splněny předpoklady pro uplatnění přestavku). Neleží-li na žádném z pozemků převážná část stavby, nestane se stavba součástí
žádného z pozemků, zůstává jí zachován režim samostatné nemovité věci a
předkupní právo ve smyslu § 3056 o. z. nevzniká. Z tohoto pohledu závěry odvolacího soudu neobstojí. Odvolací soud učinil závěr
o převážné části pozemku s přihlédnutím k hledisku (správnému) zastavěnosti,
nicméně existenci předkupního práva spojil s pozemkem, na kterém je „pouze“
minimální nadpoloviční polovina stavby, aniž by šlo o stavbu s atypickým např. výškovým a prostorovým členěním, případně o stavbu atypickou se specifickými
znaky. Z tohoto hlediska závěr o převážné části stavby na určitém pozemku
správný není. 2) Dále žalovaná vymezila otázku právní povahy silážního žlabu a silážní jímky. Tato otázka zakládá přípustnost i důvodnost dovolání, neboť se při jejím řešení
soudy odchýlily od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Obecné vymezení pojmu „stavba“ zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,
neobsahoval. Podle ustálené rozhodovací praxe [srovnej např. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1305/96 (publikovaný v
časopise Soudní rozhledy, 1998, č. 8, str. 203), nebo rozsudek Nejvyššího soudu
ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98 (publikovaný v časopise Soudní
rozhledy, 1998, č. 12, str. 318)] při vymezení obecného pojmu „stavba“ ve
smyslu občanského práva, a tedy samostatného předmětu vlastnických vztahů,
nelze vycházet jen z veřejnoprávních předpisů a jejich účelu [§ 2 odst. 3, 4,
5, § 103 a násl. zákona č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu
(stavební zákon)]; stavební předpisy chápou pojem stavby převážně dynamicky,
tedy jako činnost, popřípadě soubor činností, směřujících k uskutečnění díla
(někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Naproti tomu pro účely občanského práva
je pojem „stavba“ nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako
výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem
občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického, nikoliv tedy součást jiné
věci [srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2002, sp. zn. 22
Cdo 52/2002 (uveřejněný v časopise Soudní rozhledy, 2002, č. 5, str. 162),
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1118/2005, nebo
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2682/2008].
V problematických případech je vždy třeba zvažovat, zda stavba může být
samostatným předmětem vlastnického práva, a to s přihlédnutím ke všem
okolnostem věci, zejména k tomu, zda podle zvyklostí v právním styku je účelné,
aby stavba jako samostatná věc byla předmětem právních vztahů, a také k jejímu
stavebnímu provedení. Zejména tam, kde je výsledkem stavební činnosti
zpracování povrchu pozemku či vršení kompaktního stavebního materiálu může být
významným hlediskem, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba;
pokud takové vymezení možné není, půjde zpravidla o součást pozemku (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002;
nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2155/2012). K otázce, kdy je určitým způsobem stavebně zpracovaný povrch pozemku
samostatnou stavbou, se vyslovil Ústavní soud v nálezu ze dne 23. 3. 2015, sp. zn. I. ÚS 3143/13 (dostupném na http://nalus.usoud.cz), ve kterém uvedl, že
klíčovou roli sehrávají vždy konkrétní okolnosti případu, jež jsou relevantním
ukazatelem pro přijetí odůvodněného závěru o tom, zda konkrétní výsledek
stavební činnosti je nebo není samostatným předmětem občanskoprávních vztahů
(stavbou ve smyslu občanského práva). V některých případech není umělá úprava
povrchu pozemku takového stavebního rázu, aby ji bylo možno pokládat za
samostatnou věc z hlediska soukromého práva. Nezbytností je však posuzovat
každou právní věc individuálně. Mohou nastat hraniční případy, které bude nutno
řešit podle jednotlivých okolností vždy řádně zdůvodněnou úvahou soudu o
charakteru sporné věci, resp. stavební úpravy – tedy zda půjde již o stavbu
jako samostatný předmět občanskoprávních vztahů, nebo jen o určitým způsobem
zpracovaný pozemek. V rozsudku ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3259/2018, k tomu Nejvyšší soud
uvedl, že v některých případech nelze stanovit jednoznačné hledisko pro určení,
kdy půjde o samostatnou věc, a kdy o součást pozemku. Je vždy třeba zvažovat,
zda stavba může být samostatným předmětem práv a povinností, a to s
přihlédnutím ke všem okolnostem věci. Soud musí zvážit, zda s přihlédnutím ke
zvyklostem, zachovávaným v právním styku, jakož i s přihlédnutím k obecné
účelnosti existence různých právních vztahů k pozemku a k objektu na něm se
nacházejícím, prohlásí určitý výsledek stavební činnosti za samostatnou věc, a
tedy za stavbu podle občanského práva. Nejvyšší soud rovněž poukázal na to, že otázku, zda určitá stavba je součástí
pozemku nebo samostatnou věcí, nelze řešit pro všechny myslitelné případy
stejně, její posouzení je v hraničních případech na úvaze soudu (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1221/2002, a ze
dne 6. 1. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1964/2003, dále například usnesení Nejvyššího
soudu ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2569/2009, a ze dne 27. 11. 2008, sp. zn. 22 Cdo 3510/2007), a proto Nejvyšší soud přezkoumá možné hraniční případy
toliko tehdy, pokud by úvahy nalézacích soudů byly zjevně nepřiměřené.
Tato
okolnost také zpravidla ztěžuje vyslovení obecných, vždy uplatnitelných závěrů,
proto je nutno při formulaci závěrů týkajících se samostatnosti určité věci či
naopak závěru o součásti věci jiné vždy důsledně vycházet z okolností
konkrétního případu. Z výše formulovaných obecných východisek se pak podává
základ pro rozhodování konkrétních sporů (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1143/2014). Posouzení toho, zda stavební úpravy pozemku jsou samostatným objektem právních
vztahů nebo součástí předmětného pozemku, tak záleží na individuálním posouzení
každé konkrétní věci a je tu široký prostor pro uvážení soudu (srovnej rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2013, sp. zn. 22 Cdo 3851/2012, usnesení
Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4378/2010, a usnesení
Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2013, sp. zn. 22 Cdo 835/2012). Právní úvahy
týkající se soukromoprávní samostatnosti stavby by pak dovolací soud mohl
zpochybnit toliko v případě jejich zjevné nepřiměřenosti (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1671/2014). Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pojem „stavba“ také nijak nevymezuje,
proto lze i nadále přiměřeně vycházet z dosavadní judikatury k pojmu „stavba“ v
občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3259/2018 (publikovaný v časopise Právní rozhledy,
2019, č. 6, str. 222)]. Současná odborná literatura navazuje na dosavadní rozhodovací praxi Nejvyššího
soudu, jejíž závěry považuje za použitelné, při formulaci obecných typických
znaků stavby v občanskoprávním smyslu zdůrazňuje následující typické znaky: 1)
jedná se o výsledek stavební činnosti člověka, 2) má materiální povahu, 3) je
vymezitelný vůči okolnímu pozemku, 4) má samostatnou hospodářskou funkci
(účel), 5) vyznačuje se kompaktností materiálu, přičemž některé z těchto znaků
mohou být v konkrétním případě zastoupeny ve větší míře na úkor jiných (k tomu
blíže KRÁLÍK, Michal. § 1083 [Užití cizí věci pro stavbu na vlastním pozemku a
nároky s tím spojené]. In: SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná
práva (§ 976–474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 300 a tam
uvedená literatura). Výslovnou akceptaci tohoto přístupu vyjádřila i aktuální
rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vyjádřená např. v rozsudku ze dne 27. 10. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1238/2020. Přímo k povaze silážního žlabu (či silážního plata) se dovolací soud v
minulosti několikrát vyjádřil. V rozsudku ze dne 13. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo
737/2002 (uveřejněném pod č. C 1900 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek
Nejvyššího soudu, C. H. Beck), posoudil silážní žlab jako součást pozemku. V
usnesení ze dne 25. 9. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4378/2010, naopak dovolací soud
akceptoval závěry nalézacích soudů, že silážní žlab je samostatnou věcí v
právním slova smyslu, přičemž s odkazem na rozsudek ze dne 13. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 737/2002, zdůraznil, že řešení této otázky je vždy v zásadě na úvaze
soudu vycházející z individuálních okolností.
V neposlední řadě se dovolací
soud silážním žlabem zabýval v rozsudku ze dne 27. 1. 2010, sp. zn. 22 Cdo
4753/2007, v němž zrušil rozhodnutí nalézacích soudů postavená na závěru, že
silážní žlab je samostatnou věcí, z důvodu nespolehlivosti a nepřesvědčivosti
odůvodnění, a zavázal nalézací soudy, aby znovu řešily otázku, zdali se jedná o
věc samostatnou, nebo toliko o součást jiné věci. Podle rozhodovací praxe
dovolacího soudu silážní žlab může být jak součástí pozemku, tak i samostatnou
věcí v právním slova smyslu, a to v závislosti na konkrétních okolnostech
případu. V uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud pak také konstatoval, že posouzení
existence pevného základu konkrétní stavby je otázkou odbornou, k níž soud
zpravidla nemá dostatek odborných znalostí, a proto je třeba v rámci dokazování
provést důkaz znaleckým posudkem či odborným vyjádřením. Odvolací soud uvedl, že silážní žlab a silážní jímka – vybudované na dvou
předmětných pozemcích parc. č. XY a XY – jsou samostatnými stavbami a věcmi v
právním smyslu. Přihlédl přitom k tomu, že k jejich výstavbě bylo vydáno
stavební povolení a že byly zkolaudovány. Následně s nimi bylo nakládáno jako
se samostatnými předměty práv a povinností (silážní žlab byl včetně přilehlé
jímky v roce 2004 předmětem dobrovolné dražby). Navíc i z počínání žalované a
jejího právního předchůdce před zahájením řízení i v jeho průběhu vyplývá, že
nikdo nepochyboval o rozdílném vlastnictví pozemků a staveb. Jako důvodnou
nepovažoval ani námitku, že nelze určit, kde stavba končí a kde začíná, neboť
silážní žlab i jímka byly zaměřeny právě podle půdorysu staveb. Tuto úvahu považuje Nejvyšší soud jako předčasnou, neboť důsledně nerespektuje
judikatorní požadavky na posuzování staveb v občanskoprávním smyslu. Při posuzování uvedených hraničních případů se zpravidla soudy neobejdou bez
posouzení stavebně-technického provedení stavby, které umožňuje posoudit
zejména to, jakým konkrétním způsobem je „stavba“ vybudována (z jakých
materiálů, jakými stavebními postupy, zda jde o pouhé vrstvení materiálů či zde
působí nějaký technologický pojící prvek apod.) a zda a jak je spojena se zemí
pevným základem, případně zda je patrné, kde končí stavba a začíná pozemek
apod. To v dané věci platí tím spíše, že žalovaná již v rámci odvolání proti
rozsudku soudu prvního stupně výslovně namítala, že vzhledem k účelu „staveb“ a
způsobu jejich provedení není možné vymezit, kde končí pozemek a začíná stavba. Potřebná (odborná) skutková zjištění neučinil v řízení ani soud prvního stupně
ani soud odvolací; proto argumentaci žalované nelze mít dosud za vyvrácenou. Obdobně pak v dovolání žalovaná doplňuje, že silážní žlab je umístěn ve svahu,
částečně je zapuštěn do země a částečně kopíruje okolní terén a nelze vymezit,
kde končí pozemek a kde začíná stavba; ze silážního žlabu jsou silážní tekutiny
odváděny kanálky do silážní jímky umístěné pod povrchem. Argument odvolacího
soudu, že je zřejmé, kde končí pozemek a kde začíná stavba opírající se toliko
o úsudek, že pozemky parc.
XY a XY „byly zaměřeny právě podle půdorysu staveb“
o stavebně-technickém provedení nic nevypovídá a nevyjadřuje nic jiného než
promítnutí vizuální podoby staveb z kolmého horního pohledu směrem k pozemkům. Dovolací soud nemá pochybnost o tom, že takové zaměření se může týkat i
výsledků stavební činnosti, které nepochybně povahu staveb jako samostatných
věcí v občanskoprávním smyslu nemají. Právní závěr soudu prvního stupně převzatý odvolacím soudem o tom, že silážní
žlab a jímka jsou stavbou nemovitou, nelze dosud považovat za spolehlivý či
přesvědčivý. Ani samotná skutečnost, že byl silážní žlab předmětem dražby,
ještě neznamená, že jde skutečně o nemovitou stavbu. Obdobně nemusí jít o
stavbu ve smyslu občanskoprávním, i když podle správních předpisů silážní žlab
a jímka stavbou jako předmětem stavebního řízení nemovitostí být mohou (k tomu
blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne dne 27. 1. 2010, sp. zn. 22 Cdo
4753/2007). S ohledem na již kontinuální judikaturu Nejvyššího soudu je třeba i v daném
případě zkoumat, nakolik jde jen o součást pozemku nebo o stavbu samostatnou,
stavbu spojenou se zemí pevným základem, popř. o stavbu movitou, jež by mohla
být přemístěna jinam. 3) Dále žalovaná vymezila otázku, která má být dovolacím soudem posouzena
jinak, a to otázku, na jaké případy převodu vlastnického práva se vztahuje
předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. Konkrétně, zda náleží předkupní
právo rovněž při bezúplatném převodu. V této části trpí dovolání vadami, pro které nelze pokračovat v dovolacím
řízení. Má-li být dovolání přípustné proto, že dovolacím soudem vyřešená právní otázka
má být posouzena jinak, jde o způsobilé vymezení přípustnosti dovolání ve
smyslu § 241a odst. 2 o. s. ř., jen je-li z dovolání zřejmé, od kterého svého
řešení otázky hmotného nebo procesního práva se má (podle mínění dovolatele)
dovolací soud odchýlit [srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013,
sp. zn. 29 Cdo 2394/2013 (uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek, část civilní)]. To se ovšem z dovolání nepodává. Žalovaná
nevymezila žádné konkrétní rozhodnutí Nejvyššího soudu, které určitou otázku
řeší a od kterého by se měl dovolací soud odchýlit. Nadto uvedenou námitku uplatnila žalovaná až v dovolání; v odvolání proti
rozsudku soudu prvního stupně uvedena nebyla. K tomu lze odkázat na ustálenou
rozhodovací praxi dovolacího soudu, podle které se v občanském soudním řízení
uplatňuje zásada projednací, která klade důraz na odpovědnost účastníka za
výsledek řízení, a to i řízení odvolacího. I když v odvolacím řízení lze
rozsudek soudu prvního stupně přezkoumat i z důvodů, které nebyly v odvolání
uplatněny, samotná skutečnost, že odvolací soud se otázkou v odvolacím řízení
neuplatněnou nezabýval, nezakládá dovolací důvod spočívající v nesprávném
právním posouzení věci (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 7. 2009, sp. zn. 22 Cdo 122/2008, uveřejněné v Souboru civilních rozhodnutí a
stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 7484, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2793/2009, ze dne
29. 5.
2012, sp. zn. 22 Cdo 2190/2010, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 23 Cdo 3021/2019). Jelikož rozsudky soudů nižších stupňů ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. spočívají na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud podle § 243e
odst. 1 o. s. ř. je zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení. V dané věci jsou soudy vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázány (§
243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.). O návrhu žalované na odklad právní moci rozsudku odvolacího soudu dovolací soud
samostatným rozhodnutím nerozhodoval, neboť napadené rozhodnutí odvolacího
soudu bylo tímto rozhodnutím zrušeno, čímž byl požadavek žalované v přiměřené
lhůtě fakticky zcela uspokojen [srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4776/2017 (dostupný na www.nsoud.cz)].
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. 3. 2022
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu