20 Cdo 2075/2024
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Miroslavy Jirmanové, Ph.D., a soudců JUDr. Zbyňka Poledny a JUDr. Aleše Zezuly v exekuční věci oprávněné ARX Okoř, a. s., se sídlem v Okoři 33, identifikační číslo osoby 25081837, zastoupené Mgr. Janem Baslem, advokátem se sídlem v Praze 6, U Ladronky 1167/30, proti povinnému J. O., zastoupenému JUDr. Karlem Šindelářem, advokátem se sídlem v Praze 2, Štěpánská 540/7, pro 503 964,31 Kč s příslušenstvím, vedené soudním exekutorem Mgr. Tomášem Tunklem, Exekutorský úřad Český Krumlov, pod sp. zn. 217 EX 00384/22, o dovolání povinného proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 19. 4. 2024, sp. zn. 14 Co 75/2024,
Dovolání se odmítá.
1. Soudní exekutor Mgr. Tomáš Tunkl, Exekutorský úřad Český Krumlov, usnesením ze dne 17. 12. 2023, č. j. 217 EX 00384/22-585, určil výslednou cenu nemovitých věcí (specifikovaných ve výroku I a II) a jejich příslušenství (specifikovaného ve výroku II) ve výši 24 468 000 Kč (výrok III), rozhodl, že nebyla zjištěna věcná břemena, výměnky, nájemní či pachtovní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou (výrok IV), a rovněž nebylo zjištěno, že v dražbě zanikne věcné břemeno, nájemní právo, výměnek nebo pacht (výrok V).
Soudní exekutor uvedl, že po vydání exekučního příkazu prodejem předmětných nemovitých věcí byl za účelem jejich ocenění ustanoven znalecký ústav – Znalecká společnost s. r. o. Znalecký ústav následně předložil znalecký posudek č. 004708/2023, který byl podkladem pro rozhodnutí soudního exekutora o ceně nemovitých věcí ze dne 13. 6. 2023, č. j. 217 EX 00384/22-253. Toto rozhodnutí bylo odvolacím soudem zrušeno (usnesením Městského soudu v Praze ze dne 4. 9. 2023, sp. zn. 14 Co 282/2023) a následovalo nové ohledání nemovité věci za přítomnosti povinného.
Na základě ohledání byl původní znalecký posudek dne 23. 11. 2023 doplněn a obvyklá cena i po dodatečném ohledání zůstala ve výši 24 468 000 Kč. Soudní exekutor konstatoval, že znalecký posudek a jeho doplnění věrohodně popisují nemovité věci a znalecké závěry o ceně obvyklé lze bez dalšího použít jako východisko pro toto ocenění.
2. Městský soud v Praze v záhlaví označeným rozhodnutím usnesení soudního exekutora ve výrocích I, III, IV a V potvrdil (výrok I) a ve výroku II jej změnil tak, že součástí nemovité věci jsou studna, rozvod elektrického proudu pro svítidla, drenážní rozvody pro vodu, zpevněné plochy a porosty a příslušenstvím nemovité věci jsou inženýrské sítě, oplocení, dřevník, parkovací stání, zahradní domek, udírna, stavba pro přívod elektrického proudu k domu, vodoměrná šachta před domem, bazén a terasa (výrok II).
Odvolací soud doplnil dokazování znaleckým posudkem Znalecké společnosti s. r. o. ze dne 6. 4. 2023, č. 004708/2023, jeho dodatkem ze dne 23. 11. 2023 a výslechem zástupců znalecké kanceláře JUDr. Mgr. Marcela Petráska a Ing. Jiřího Rouba. Znalecký posudek ve znění jeho dodatku byl vypracován v souladu se zákonem č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, a má všechny stanovené náležitosti. Zdůraznil, že odvolacímu soudu nepřísluší přezkoumávat správnost odborných závěrů vypracovaného znaleckého posudku, kdy soud může hodnotit pouze přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu, případně jeho soulad s ostatními provedenými důkazy (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18.
3. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3043/2013). Znalecký posudek ve znění jeho dodatku všechny tyto náležitosti po výslechu zástupců znalecké kanceláře, kteří objasnili případný cenotvorný vliv tzv. slabých stránek, splňuje, znalecká kancelář postupovala v souladu s § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění účinném od 1. 1. 2021, a při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí rovněž postupovala v souladu s § 1a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), kdy obvyklou cenu určila na základě cen z realizovaných prodejů podobných nemovitých věcí (pozemků s rodinným domem) v lokalitě Praha – Královice, Praha – Uhříněves a Praha – Benice uskutečněných ve druhé polovině roku 2022 a v první polovině roku 2023.
Rozdíly mezi vzorky a oceňovanými nemovitostmi znalecká kancelář zohlednila pomocí koeficientů, kdy po druhém místním ohledání snížila koeficienty celkového stavu s ohledem na zjištěnou prasklinu ve zdi a zatékání, zároveň však zvýšila koeficient příslušenství nemovité věci. Stavba dálničního okruhu se do výše koeficientů nepromítla, neboť představuje okolnost nejen negativní, ale i pozitivní, a to z hlediska dopravní dostupnosti. Zástupci znalecké kanceláře rovněž objasnili, že zápach z chovu drobného zvířectva v daném případě nemá cenotvorný vliv.
Obvyklá cena byla stanovena jako průměr zjištěných cen upravených pomocí koeficientů. Odvolací soud uvedl, že nemá pochybnosti o správnosti znaleckého posudku, kdy znalecká kancelář postupovala v souladu s aktuální právní úpravou, znalecký posudek je přesvědčivý a znalecké závěry byly řádně odůvodněny.
3. Odvolací soud shledal důvodnou odvolací námitku povinného, že inženýrské sítě (přípojky) nejsou podle § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, součástí pozemku, ale jedná se o jeho příslušenství. Dále odvolací soud přisvědčil povinnému, že příslušenstvím nemovitých věcí je též zahradní domek (zástupci znalecké kanceláře objasnili, že zřejmým nedopatřením slovo „domek“ vypadlo a ve vyjmenovaném příslušenství zůstala slova „zahradní udírna“).
4. Odvolací soud nepovažoval za důvodnou námitku povinného, že nebyla zohledněna věcná břemena, jde-li o přípojky, neboť žádná věcná břemena zjištěna nebyla, a to ani z výpisu z katastru nemovitostí, z informací od povinného, resp. z dokumentace doložené povinným, či z provedené prohlídky nemovitých věcí. Odvolací soud proto rozhodnutí soudního exekutora jako věcně správné potvrdil ve výrocích I, III, IV a V a ve výroku II jej změnil tak, že mezi příslušenstvím uvedl zahradní domek a inženýrské sítě, a naopak vynechal inženýrské sítě ve výčtu součástí nemovité věci.
5. Povinný v dovolání namítá, že odvolací soud v bodě 24 odůvodnění konstatuje, jak soud má hodnotit znalecký posudek a zda znalec provedl správně realizaci zadání stanoveného usnesením soudního exekutora, jak hodnotit důkaz znaleckým posudkem, avšak opomíjí, že odvolací soud v předcházejícím rozhodnutí ze dne 4. 9. 2023, sp. zn. 14 Co 282/2023, určil, jakým směrem má být znalecký posudek doplněn. Z doplnění pak vyplývá stejný závěr jako z původního znaleckého posudku. Dovolatel odvolacímu soudu vytýká, že nevyužil možnosti stanovené rozhodovací praxí dovolacího soudu (např. v usnesení ze dne 18. 3. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3043/2013), aby si vyžádal revizní znalecký posudek na určení ceny nemovitosti, jelikož stanovení ceny má odrážet – a to nikoli pouze slovním hodnocením – cenové určení jednotlivých kladů a záporů nemovitosti, tj. je třeba přesně stanovit, jakou finanční hodnotu mají jednotlivé kladné a záporné stránky nemovitosti (o kolik navyšují či snižují prostou cenu). Výsledná cena by měla být určena součtem a odpočtem těchto finančních částek. V rozhodnutí o určení ceny nemovitosti musí být jednoznačně stanoveno, jak se soud, resp. exekutor vypořádal s námitkami a připomínkami k odhadu, což se v daném případě podle povinného nestalo. Povinný má za to, že odvolací soud se odklonil od rozhodovací praxe dovolacího soudu a též od svého předchozího rozhodnutí a ačkoli provedl výslech znalce, nevypořádal se s námitkami povinného, které upozorňovaly na nesprávnost stanovení ceny.
6. Povinný dále nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu ohledně věcných břemen. Povinný upozorňoval na existenci vodovodní přípojky a elektro přípojky, které jsou zákonnými věcnými břemeny podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), resp. podle zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), nikoli smluvními břemeny, jako je to v současné době, a na nezobrazení tohoto faktu ve výroku IV usnesení soudního exekutora. Podle názoru povinného i v případě těchto tzv. zákonných věcných břemen je třeba vyčíslit jejich hodnotu a zohlednit v cenotvorbě nemovitosti.
7. Povinný navrhl, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu i soudního exekutora zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení.
8. Oprávněná ve vyjádření k dovolání uvedla, že v usnesení soudního exekutora ani v rozhodnutí odvolacího soudu neshledává žádné právní chyby dovozované povinným. Oprávněná má za to, že odvolací soud se v rámci výslechu soudního znalce vypořádal s veškerými námitkami povinného vůči závěrům soudního znalce, a naopak soudní znalec řádně zodpověděl, že se otázkou slabých a silných stránek nemovitosti zabýval a do svých závěrů ve znaleckém posudku je odpovídajícím způsobem promítnul. Oprávněná se s ohledem na princip hospodárnosti vedeného soudního řízení ztotožnila s postupem odvolacího soudu, jenž nevyžadoval vypracování revizního znaleckého posudku, protože znalecký posudek má sloužit pro potřeby nařízení dražby a konečná cena dražených nemovitostí bude stanovena dražebním příhozem, nikoli soudním znalcem. Oprávněná navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu potvrdil.
9. Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. část první čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále též jen „o. s. ř.“. Dovolání není přípustné.
10. Rozhodovací praxe dovolacího soudu je ustálena v tom směru, že soud při hodnocení znaleckého posudku (tedy rovněž znaleckého posudku při oceňování nemovitých věcí v exekučním řízení) zkoumá, zda provedený úkon byl učiněn řádně, tj. zda znalec dodržel uložené zadání, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení.
Soud však nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znaleckého posudku. V usnesení o určení ceny nemovité věci (§ 336a o. s. ř.) se pak soud (soudní exekutor) musí vypořádat s námitkami a připomínkami k odhadu nemovité věci a musí uvést všechny rozhodující okolnosti, ke kterým přihlédl při určení odhadní ceny. Zjistí-li soud, že znalec zcela nesplnil úkol, který mu soud vymezil v usnesení o ustanovení znalcem, případně nesplnil-li jej vůbec nebo nedostatečným způsobem, nebo pokud má pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nemůže jej nahradit vlastním názorem, nýbrž musí znalci uložit, aby podal vysvětlení (§ 127 odst. 2 o.
s. ř.), posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, nebo aby vypracoval nový posudek, nebo musí ustanovit jiného znalce, aby věc znovu posoudil a vyjádřil se i ke správnosti již podaného posudku (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2014, sp. zn. 21 Cdo 3043/2013, ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 21 Cdo 73/2014, ze dne 26. 8. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2965/2015, ze dne 27. 6. 2016, sp. zn. 20 Cdo 4765/2015, ze dne 20. 10. 2020, sp. zn. 20 Cdo 1921/2020, ze dne 21. 3. 2023, sp. zn. 20 Cdo 179/2023, ze dne 9.
8. 2023, sp. zn. 1325/2023, či ze dne 8. 7. 2024, sp. zn. 21 Cdo 3816/2023).
11. V projednávané věci bylo původní rozhodnutí soudního exekutora o ceně nemovitých věcí ze dne 13. 6. 2023, č. j. 217 EX 00384/22-253, jehož podkladem byl znalecký posudek ze dne 6. 4. 2023, zrušeno odvolacím soudem (usnesením Městského soudu v Praze ze dne 4. 9. 2023, sp. zn. 14 Co 282/2023) a věc byla soudnímu exekutorovi vrácena s tím, že s ohledem na pochybnosti týkající se vymezení příslušenství nemovité věci a jeho případný cenotvorný vliv na stanovení výsledné ceny je třeba, aby bylo provedeno místní šetření a aby znalecká kancelář vypracovala dodatek ke znaleckému posudku, ve kterém bude vycházet ze skutečností zjištěných při novém místním šetření a zvažovat vliv nově zjištěných skutečností na určení nemovitých věcí a příslušenství a na stanovení jejich výsledné ceny a vypořádá se s otázkou, zda (případně zjištěné) stavebně-technické závady domu, které povinný namítal v odvolání, či (případně zjištěné) imise ze sousedních pozemků a budoucí stavba silničního okruhu kolem Prahy (úseku spojujícího D1 a D11) mají nějaký vliv na výslednou cenu nemovitých věcí.
Následně byla dne 13. 10. 2023 provedena prohlídka nemovitosti za účasti povinného, který umožnil vnitřní ohledání nemovitosti, a znalecká kancelář vypracovala dne 23. 11. 2023 doplnění znaleckého posudku. Soudní exekutor vydal nové usnesení o ceně (ze dne 17. 12. 2023, č. j. 217 EX 00384/22-585), v němž vycházel ze znaleckého posudku a jeho doplnění. Proti rozhodnutí soudního exekutora podal povinný odvolání (ze dne 2. 1. 2024, ve znění jeho doplnění ze dne 20. 2. 2024), ve kterém namítal, že soudní exekutor chybně stanovil příslušenství a součásti nemovité věci (inženýrské sítě byly zahrnuty do součásti nemovité věci namísto jejího příslušenství a ve výčtu příslušenství chyběl zahradní domek na nářadí, který nebyl uveden ani ve znaleckém posudku), že ve výroku týkajícím se věcných břemen není stanoveno, že nemovitá věc je zatížena věcným břemenem (přípojkou vody a kanalizace a přípojkou elektrického proudu), a že v ceně stanovené znaleckým posudkem nejsou zohledněny negativní vlivy na cenu, a to zápach od sousedů v důsledku chovu zvířat (kachen, slepic, králíků), nedostatky na vlastní stavbě (zatékání do sklepu a statické vady středového pilíře domu) a plánovaná výstavba silničního okruhu kolem Prahy ve vzdálenosti 400 m od domu.
12. Vytýká-li dovolatel odvolacímu soudu, že si nevyžádal revizní znalecký posudek a že z doplnění znaleckého posudku vyplynul stejný závěr jako z původního znaleckého posudku, resp. že výsledná cena byla nesprávně stanovena, kritizuje skutkové závěry odvolacího soudu a způsob, jakým odvolací soud důkazy hodnotil. Přezkum skutkových zjištění a hodnocení důkazů však předmětem dovolacího přezkumu být nemohou (srov. § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario) a dovolací soud ani nezjistil žádný extrémní nesoulad mezi skutkovými zjištěními a provedenými důkazy odvolacího soudu, kdy hodnocení důkazů nevykazuje žádné znaky libovůle. Správnost stanovení obvyklé ceny v konkrétní dané věci (tedy i znalcem použitá metodika a to, zda, jaké konkrétní okolnosti a nakolik se v nyní projednávané věci skutečně promítly či nikoli do znalcem stanovené obvyklé ceny) je otázkou skutkovou, nikoli právní (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2006, sp. zn. 22 Cdo 3035/2006, ze dne 4. 12. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2546/2007, ze dne 12. 2. 2010, sp. zn. 22 Cdo 480/2009, ze dne 25. 2. 2010, sp. zn. 22 Cdo 511/2010, ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1866/2019, ze dne 20. 10. 2020, sp. zn. 20 Cdo 1921/2020, nebo ze dne 8. 7. 2024, sp. zn. 21 Cdo 3816/2023).
13. Současně nelze přisvědčit názoru povinného, že se odvolací soud nevypořádal s námitkami povinného ke znaleckému posudku. Odvolací soud se ve svém rozhodnutí pečlivě a podrobně zabýval všemi povinným vznesenými připomínkami ke znaleckému posudku a jeho dodatku (tj. nesprávným posouzením inženýrských sítí jako součásti nemovité věci, opomenutím existence zahradního domku, nezohledněním negativních vlivů v podobě zápachu z chovu zvířat, nedostatků stavby a plánovaného silničního okruhu v blízkosti nemovité věci), nespokojil se s doplněním znaleckého posudku a přistoupil k výslechu zástupců znalecké kanceláře, přičemž dospěl k závěru, že znalci objasnili, jakým způsobem se ten který negativní vliv tvrzený povinným promítl do výsledné ceny a že zahradní domek na nářadí byl znalci zohledněn. Odvolací soud postupoval zcela v souladu se shora citovanou judikaturou dovolacího soudu a jeho rozhodnutí je v tomto směru řádně a logicky odůvodněno.
14. Nad rámec uvedeného dovolací soud zdůrazňuje, že účelem ocenění nemovitosti ve smyslu ustanovení § 66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve spojení s ustanoveními § 336 a 336a o. s. ř. není stanovení ceny, za kterou bude věc v exekučním (vykonávacím) řízení prodána, nýbrž pouze určení východiska pro stanovení nejnižšího podání (nemovitost se při výkonu rozhodnutí prodává za nejvyšší podání a kolik toto podání bude činit, se ukáže až v samotné dražbě (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 8. 2005, sp. zn. 20 Cdo 1083/2005, ze dne 30. 10. 2013, sp. zn. 20 Cdo 1478/2013, či ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 30 Cdo 511/2014).
15. Dovolatel v dovolání dále uvádí, že nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu ohledně věcných břemen, v této souvislosti však nevymezuje žádnou otázku hmotného či procesního práva, v jejímž řešení by spatřoval přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř.
16. Protože rozhodnutí odvolacího soudu je správné a v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, Nejvyšší soud dovolání povinného podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
17. O náhradě nákladů dovolacího řízení se rozhoduje ve zvláštním režimu (§ 87 a násl. exekučního řádu). Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 15. 10. 2024
JUDr. Miroslava Jirmanová, Ph.D. předsedkyně senátu