26 Cdo 1522/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Pavlíny
Brzobohaté ve věci žalobců a/ J. Š. a b/ P. Š., zastoupených JUDr. Jozefem
Kovalčíkem, advokátem se sídlem Praha 1, Senovážné nám. 23, proti žalované J.
K., zastoupené JUDr. Pavlem Vítkem, advokátem se sídlem Praha 4, Jaurisova
514/6, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod
sp. zn. 30 C 122/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v
Praze ze dne 1. října 2009, č. j. 22 Co 258/2009-84, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 1. října 2009, č. j. 22 Co 258/2009-84,
a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 20. listopadu 2008, č. j. 30 C
122/2006-57, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 1 k dalšímu
řízení.
Žalobci se domáhali, aby žalovaná vyklidila a vyklizený jim odevzdala do
třiceti dnů od právní moci rozsudku „nebytový prostor, skládající se z pěti
místností o celkové výměře 109 m2, nacházející se v přízemí domu čp. 76 v M.
ulici v P. 1, zapsaného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu na LV č.
64 pro obec Praha, katastrální území J.“ (dále jen „předmětné nebytové
prostory“, resp. „nebytové prostory“ a „předmětný dům“, resp. „dům“), a „dvorek
k domu o rozměru 30 + 18 m2, přízemní domek sestávající z jedné bytové
místnosti o rozměru 20 m2 se samostatným vchodem ze dvorku domu a sklepní
místnosti o rozměru 70 m2 s vchodem ze dvorku vedle přízemního domku“ (dále jen
„dvorek“, „přízemní domek“ a „sklepní prostory“).
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. listopadu
2008, č. j. 30 C 122/2006-57, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení
účastníků.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že J. J.
(původní vlastník předmětného domu) jako pronajímatel a žalovaná jako nájemkyně
uzavřeli dne 29. září 2004 (správně 29. září 1994) smlouvu o nájmu předmětných
nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva ze dne 29. září 1994“, resp.
„nájemní smlouva“) na dobu určitou v trvání deseti let od podpisu nájemní
smlouvy a že podle nájemní smlouvy byly nebytové prostory žalované pronajaty za
účelem „provozování předmětu činnosti nájemce, tj. galerie a prodej knih,
obrazů a dalších předmětů“. Dále zjistil, že v dodatku č. 1 k nájemní smlouvě
se účastníci dohodli na rozšíření stávajícího předmětu nájmu o dvorek, přízemní
domek a sklepní prostory a že dodatky č. 2, 4 a 5 k nájemní smlouvě změnili
sjednanou dobu nájmu z původních deseti let nejprve na patnáct let (dodatek č.
2), poté na dvacet let (dodatek č. 4) a nakonec na třicet let (dodatek č. 5).
Vzal rovněž za zjištěno, že J. J. dopisem ze dne 9. srpna 1995 požádal Obvodní
úřad městské části Praha 1 o udělení souhlasu s uzavřením smlouvy o nájmu
předmětných nebytových prostor s žalovanou, která je bude užívat za účelem
provozování „knihkupectví a galerie“, a že rozhodnutím ze dne 14. srpna 1995,
č. j. OOS/1405/95, Obvodní úřad pro Prahu 1 této žádosti vyhověl. Zjistil
rovněž, že dne 22. července 2001 J. J. zemřel, že nemovitosti, jejichž
vyklizení se žalobci domáhají, zdědil jeho bratr V. J. (dědeček žalobců), že V.
J. dne 16. března 2003 zemřel a že Okresní soud v Ústí nad Orlicí usnesením ze
dne 13. října 2004, č. j. 20 D 1594/2003-59, jež nabylo právní moci dne 18.
října 2004, schválil dohodu o vypořádání dědiců, podle níž nabyl každý ze
žalobců jednu ideální polovinu nemovitostí, jejichž vyklizení se domáhají.
Nakonec vzal také za prokázáno, že žalobci dopisem ze dne 15. prosince 2005 – z
tam uvedeného důvodu – vypověděli žalované nájem nebytových prostor, dvorku,
přízemního domku a sklepních prostor (dále jen „výpověď ze dne 15. prosince
2005“).
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní
smlouva ze dne 29. září 1994 je – z důvodů rozvedených v jeho rozsudku –
platnou smlouvou o nájmu nebytových prostor ve smyslu § 3 zákona č. 116/2000
Sb. (správně zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve
znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy a ve znění do 3. prosince 1999 –
dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). V této souvislosti dospěl mimo jiné k
závěrům, že souhlas příslušného správního orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 věty
druhé zákona č. 116/1990 Sb. se vyžadoval jen v případě, že pronajímaný prostor
„bude sloužit k provozu obchodu a služeb“, a že „nakladatelská a galerijní
činnost pod pojem provoz obchodu a služeb nespadala“. Dále dovodil, že měla-li
být dodatkem č. 5 k nájemní smlouvě změněna sjednaná doba nájmu na třicet let,
je takové ujednání neplatné pro rozpor s dobrými mravy podle § 39 zákona č.
40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč.
zák.“); „protože se jedná o neplatnost části právního úkonu, kterou lze oddělit
od jeho ostatního obsahu, je třeba posoudit dodatek tak, že nájem se mění na
dobu neurčitou“. Dále usoudil, že – z důvodů specifikovaných v jeho rozsudku –
nebyl naplněn výpovědní důvod uplatněný ve výpovědi ze dne 15. prosince 2005.
Uzavřel, že za této situace se žalobci nemohou – s odkazem na ustanovení § 126
odst. 1 obč. zák. – úspěšně domáhat vyklizení předmětných nebytových prostor,
dvorku, přízemního domku a sklepních prostor; proto žalobu zamítl.
K odvolání obou žalobců Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze
dne 1. října 2009, č. j. 22 Co 258/2009-84, citovaný rozsudek soudu prvního
stupně změnil tak, že žalobě vyhověl a žalované uložil povinnost předmětné
nebytové prostory, dvorek, přízemní domek a sklepní prostory vyklidit a
vyklizené je odevzdat žalobcům do třiceti dnů od právní moci rozsudku; současně
rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, avšak na jeho základě
dospěl k odlišným právním závěrům. Především zdůraznil, že místnosti určené k
provozování obchodu a služeb bylo možné pronajímat jen po předchozím souhlasu
příslušného správního orgánu (v daném případě Obvodního úřadu pro Prahu 1)
podle § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. a že v daném případě byl
uvedený souhlas k uzavření nájemní smlouvy nutný „vzhledem k obsahu … nájemní
smlouvy…, jejímž předmětem bylo … provozování obchodu a služeb (prodejní
galerie a prodej obrazů, knih a dalších předmětů)“. Poté – s odkazem na
rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky vydaná ve věcech sp. zn. 20 Cdo
1582/98, sp. zn. 20 Cdo 1506/99, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, a sp. zn. 33 Odo
568/2006 – dovodil, že nájemní smlouva ze dne 29. září 1994 je absolutně
neplatná podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť „o souhlas s uzavřením
nájemní smlouvy … za účelem provozování galerie a prodeje knih, obrazů a
dalších předmětů … pronajímatel ani nájemkyně nepožádali a poté, kdy tak rok po
uzavření této smlouvy učinili, již žádná další smlouva uzavřena nebyla“. Dodal,
že je-li nájemní smlouva absolutně neplatná, jsou neplatností postiženy i na ni
navazující dodatky. Uzavřel, že za této situace žalovaná užívá nebytové
prostory, dvorek, přízemní domek a sklepní prostory bez právního důvodu; proto
rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž – s
přihlédnutím k jeho obsahu (§ 41 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 7/2009 Sb. – dále jen „o. s. ř.“)
– uplatnila dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a/, b/ a odst. 3 o. s. ř. V dovolání především namítla, že odvolací soud nejen zcela ignoroval některé
důkazy, které dokládaly, že byly splněny podmínky uvedené v § 3 odst. 2 zákona
č. 116/1990 Sb., ale navíc při úvaze o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 29. září 1994 nevzal na zřetel ani faktický stav věci, tj. okolnosti vzniku nájemní
smlouvy, jež jsou zcela odlišné od okolností, na nichž jsou založena rozhodnutí
citovaná v napadeném rozsudku. Ve vztahu ke splnění podmínek uvedených v § 3
odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. dovolatelka zejména odkazovala na listinné
důkazy (předložené již v řízení před soudem prvního stupně), z nichž podle
jejího názoru vyplývá, že Jan Ježek jako pronajímatel požádal Obvodní úřad pro
Prahu 1 o předchozí souhlas s uzavřením nájemní smlouvy; konkrétně šlo o žádost
J. J. ze dne 28. února 1994 o odprodej jedné poloviny předmětného domu
adresovanou zmíněnému úřadu a smlouvu o smlouvě budoucí ze dne 18. května 1994
uzavřenou mezi ní a J. J. V této souvislosti odvolacímu soudu rovněž vytkla, že
pokud měl za to, že předchozí souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nebyl dán,
měl též zjistit, zda nebytové prostory vůbec byly kolaudovány a určeny pro
obchod a služby. Podle jejího mínění odvolací soud v tomto ohledu pochybil také
proto, že zaujal „odlišný právní názor od nalézacího soudu“, aniž to účastníkům
„v duchu zásady předvídatelnosti rozhodnutí“ sdělil postupem podle § 118 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou
zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř. před novelou“); tím jim znemožnil
předložit důkazy k prokázání jejich sporných tvrzení, především tvrzení o
stavebním určení nebytových prostor, a tudíž zatížil řízení vadou ve smyslu §
241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. před novelou. Ohledně faktického stavu věci, o
němž měla za to, že ho odvolací soud při úvaze o platnosti nájemní smlouvy
(nesprávně) nevzal na zřetel, zejména uvedla, že provoz galerie a knihkupectví
v nebytových prostorách zahájila až poté, co rozhodnutím ze dne 14. srpna 1995,
č. j. OOS/1405/95, Obvodní úřad pro Prahu 1 vyslovil souhlas s uzavřením
nájemní smlouvy; tím byl „fakticky splněn“ požadavek plynoucí z ustanovení § 3
odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. V této souvislosti rovněž zdůraznila, že jde-li
o sklepní prostory, dvorek a přízemní domek, ohledně nichž byl podle jejího
názoru uzavřen „samostatný nájemní vztah“, užívá je pro účely provozu
nakladatelství, a proto se nejedná o „prostory, které jsou užívány k obchodu a
službám“, a nebyl zde tedy nutný předchozí souhlas příslušného správního orgánu
ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
Nadto vyjádřila
přesvědčení, že je nepřiměřeně tvrdé užít toto ustanovení k likvidaci
„ojedinělé kulturní knižní prodejny“ a dovozovat neplatnost nájemní smlouvy
právě z ustanovení, které bylo zrušeno před více než devíti lety a jímž se
původně sledovalo „zamezit překotnému úbytku nutných prodejen a občanské
vybavenosti a … zabránit nekulturním prodejnám“; podle jejího mínění by za této
situace bylo zpochybnění platnosti nájemní smlouvy v rozporu s dobrými mravy. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu
soudu k dalšímu řízení.
Žalobci se ve vyjádření k dovolání ztotožnili s právním posouzením věci
odvolacím soudem, vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli,
aby dovolání bylo zamítnuto.
Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že odvolací soud postupoval v odvolacím
řízení v souladu s čl. II bodem 10 zákona č. 7/2009 Sb. správně podle
občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. červencem 2009 (dále opět jen
„o. s. ř. před novelou“). Správnost jeho postupu (příp. postupu soudu prvního
stupně) v souzené věci je proto zapotřebí zkoumat z pohledu právní úpravy
civilního procesu účinné do uvedeného data. Bylo-li však napadené rozhodnutí
vydáno až po nabytí účinnosti zákona č. 7/2009 Sb. (tj. po 1. červenci 2009),
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) s ohledem na
čl. II. bod 12 zákona č. 7/2009 Sb. dovolání projednal a o něm rozhodl podle
zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené
zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou –
účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního
zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237
odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud
změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a
b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady
nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.).
Posléze uvedené vady dovolatelka v dovolání namítla poukazem na to, že „v duchu
zásady předvídatelnosti rozhodnutí“ měla být poučena podle § 118a odst. 2 o. s.
ř. před novelou, neboť odvolací soud zaujal „odlišný právní názor od nalézacího
soudu“. Dovolací soud proto napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska
takto namítané vady řízení (jiné vady řízení podřaditelné pod dovolací důvod
podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyly z obsahu spisu zjištěny).
Dovolatelce lze přisvědčit v názoru, že ustanovení § 118a odst. 2 o. s. ř. před
novelou sleduje ochranu práv účastníka tak, aby výsledkem řízení nebylo tzv.
„překvapivé (nepředvídatelné) rozhodnutí“. Postup podle § 118a odst. 2 o. s. ř.
před novelou ovšem přichází v úvahu jen tehdy, jestliže dosud uvedená tvrzení
nedostačují k tomu, aby skutkový stav věci mohl být objasněn, a jestliže soud
má proto rozhodnout podle pravidla o neunesení břemena tvrzení; postačují-li v
řízení poskytnutá tvrzení pro objasnění skutkové stránky věci i při případném
jiném právním názoru soudu, není třeba k poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř.
před novelou přistupovat (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České
republiky z 27. června 2003, sp. zn. 21 Cdo 121/2003, z 25. května 2006, sp.
zn. 22 Cdo 2335/2005, a z 15. března 2007, sp. zn. 21 Cdo 194/2006).
Jelikož v posuzovaném případě napadené rozhodnutí není založeno na závěru, že
dovolatelka neunesla břemeno tvrzení o právně významných skutečnostech, jež
byla (z hlediska aplikované hmotněprávní normy) povinna tvrdit, nelze je – ve
smyslu shora uvedeného – pokládat za rozhodnutí (pro ni) překvapivé
(nepředvídatelné). Z hlediska právního názoru odvolacího soudu byl totiž
skutkový stav věci provedenými důkazy dostatečně objasněn a nebylo tudíž
zapotřebí přistupovat k poučení dovolatelky podle § 118a odst. 2 o. s. ř. před
novelou. Dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. proto nebyl užit
opodstatněně.
Vedle dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. dovolatelka
uplatnila rovněž dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b/ a odst. 3 o. s.
ř. Dovolací soud – z důvodů, které posléze vyjdou najevo – se však nejdříve
zabýval otázkou správnosti právního posouzení věci. Prostřednictvím dovolacího
důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že
jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení
věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež
na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou,
nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Vzhledem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení zejména o posouzení
správnosti (předběžného) právního názoru, že nájemní smlouva ze dne 29. září
1994 je absolutně neplatná pro absenci předchozího souhlasu Obvodního úřadu pro
Prahu 1 ve smyslu § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb.
Dovolací soud – s přihlédnutím k charakteru uplatněných dovolacích námitek – už
na tomto místě konstatuje, že absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo
ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a
občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou. Absolutní
neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud
přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední
povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. října
2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní neplatnost právního úkonu jako
důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být
odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu
České republiky ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod č.
23 v sešitě č. 2 ročníku 2002 časopisu Soudní judikatura).
V soudní praxi je dlouhodobě zastáván názor, že požadavek souladu mezi
stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní
smlouvě (§ 3 odst. 2 věta první zákona č. 116/1990 Sb.), vyžadoval zákon ve
všech případech pronájmu nebytových prostor (srov. rozsudky Nejvyššího soudu
České republiky ze 17. října 2001, sp. zn. 26 Cdo 938/2000, z 19. srpna 2002,
sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, ze 4. února 2004, sp. zn. 26 Cdo 809/2002, z 31.
srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, a z 31. ledna 2006, sp. zn. 28 Cdo
1528/2005). Ustálená soudní praxe rovněž dovodila, že nadto byl v ustanovení §
3 odst. 2 větě druhé zákona č. 116/1990 Sb. upraven zvláštní režim, který
platil pouze pro pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb;
předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu ustanovení § 3
odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bylo – pod sankcí absolutní
neplatnosti smlouvy (§ 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) – zapotřebí pouze k
pronájmu těch místností, které byly k provozování obchodu a služeb stavebně
určeny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo
1148/2000, a ze dne 30. 1edna 2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněný pod C
998 ve svazku 14 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Z uvedeného pro danou věc vyplývá, že posouzení otázky platnosti nájemní
smlouvy z hlediska požadavků stanovených v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
závisí na stavebním určení pronajatých nebytových prostor, a nikoli na způsobu
jejich faktického užívání, jak se dovolatelka mylně domnívá. Přitom z pohledu
věty první § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. je stavební určení nebytových
prostor rozhodující pro posouzení, zda sjednaný účel nájmu je s tímto určením v
souladu. Z pohledu věty druhé § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. je pak
určující pro úvahu, zda k uzavření nájemní smlouvy byl nutný předchozí souhlas
příslušného správního orgánu.
V projednávaném případě se odvolací soud (a ani soud prvního stupně) nezabýval
otázkou souladu stavebního určení předmětných nebytových prostor s účelem
nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě. Právně významnou skutečnost, k čemu
byly nebytové prostory stavebně určeny (kolaudovány), navíc ani nezjišťoval.
Přitom dovolatelka mu to v dovolání vytkla. Jeho právní posouzení věci je tak v
tomto směru neúplné a tudíž nesprávné. Odvolací soud (jakož i soud prvního
stupně) současně nesprávně vymezil hypotézu ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé
zákona č. 116/1990 Sb. K závěru, že k platnému uzavření nájemní smlouvy ze dne
29. září 1994 byl nutný předchozí souhlas příslušného správního orgánu ve
smyslu citovaného ustanovení, totiž dospěl nikoli s přihlédnutím ke stavebnímu
určení předmětných nebytových prostor, nýbrž „vzhledem k obsahu … nájemní
smlouvy…, jejímž předmětem bylo … provozování obchodu a služeb (prodejní
galerie a prodej obrazů, knih a dalších předmětů)“. Při úvaze, zda k uzavření
nájemní smlouvy bylo zapotřebí předchozího souhlasu příslušného správního
orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb., tudíž nesprávně
vycházel ze sjednaného účelu nájmu, ačkoli pro tuto úvahu je právně významné
výlučně stavební určení nebytových prostor (jejich kolaudovaný stav). Nelze
proto pokládat za správný právní názor, že nájemní smlouva ze dne 29. září 1994
je absolutně neplatná pro absenci předchozího souhlasu příslušného správního
orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.; takový názor je z tohoto
pohledu přinejmenším předčasný. Za této situace neobstojí ani z něj vycházející
právní názor, že absolutní neplatností jsou postiženy i navazující dodatky k
nájemní smlouvě. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/
o. s. ř. byl užit opodstatněně.
Dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., jenž dovolatelka rovněž
uplatnila, dopadá jen na právně významná skutková zjištění, tj. taková skutková
zjištění, která mají význam pro právní posouzení věci (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15. prosince 2009, sp. zn. 26 Cdo
5425/2008).
Z toho, co bylo řečeno ve vztahu k dovolacímu důvodu nesprávného právního
posouzení věci, vyplývá, že pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy z
hlediska ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. je
rozhodující stavební určení předmětných nebytových prostor. Nebylo-li v daném
případě postaveno na jisto, že nebytové prostory byly stavebně určeny k
provozování obchodu a služeb, a že tedy k uzavření nájemní smlouvy bylo
zapotřebí předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu § 3 odst.
2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb., je předčasné zkoumat, zda má v provedeném
dokazování oporu skutkové zjištění, že J. J. si takový souhlas neobstaral,
resp. o něj před uzavřením nájemní smlouvy ani nepožádal. Touto otázkou se
proto dovolací soud již nezabýval.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněného
dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové
konkretizace správný. Dovolací soud ho proto podle § 243b odst. 2 věty za
středníkem o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí
odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i
toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§
243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud
rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 8. března 2011
JUDr. Miroslav Ferák, v. r.
předseda senátu