ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Miroslava Feráka ve
věci žalobkyně CREDITEX HOLDING, a.s., se sídlem v Praze 9, Vysočanech, U
Vysočanského pivovaru 701/3, IČO: 16193938, zastoupené JUDr. Petrem Hromkem,
Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 2, Vinohradská 34/30, proti žalované
UNIMEX-INVEST, s.r.o., se sídlem v Ostravě, Porubě, Svojsíkova 1596/2, IČO:
25872117, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem v
Ostravě, Husova 1285/2, o zaplacení 14 240 822,20 Kč s příslušenstvím, vedené u
Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 30 C 37/2007, o dovolání žalobkyně proti
rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. března 2019, č. j. 51 Co
267/2010-949, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. března 2019, č. j. 51 Co
267/2010-949, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně (bývalá nájemkyně nebytových prostor) se po žalované (bývalé
pronajímatelce) domáhala zaplacení 14 240 822,20 Kč s příslušenstvím. Tvrdila,
že jejich právní předchůdkyně uzavřely dne 12. 5. 1995 smlouvu o nájmu
nebytových prostor (dále jen „Smlouva“), že nájem byl sjednán na dobu určitou
(do 30. 5. 2094) a že nájemné za celé období nájmu ve výši 16 000 000 Kč
zaplatila předem, žalovaná jí však bránila prostory řádně užívat. Od Smlouvy
proto odstoupila, a požadovala, aby jí žalovaná zaplatila slevu na nájemném ve
výši 41 991,20 Kč a dále, aby jí vrátila poměrnou část zaplaceného nájemného za
dobu od odstoupení od Smlouvy do konce doby, na kterou byl nájem sjednán (do
30. 5. 2094), ve výši 14 198 831 Kč s příslušenstvím.
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. 1. 2010, č.
j. 30 C 37/2007-155, zamítl žalobu, aby žalovaná zaplatila žalobkyni částky 14
198 831 Kč a 41 991,20 Kč s tam specifikovanými úroky z prodlení (výrok I.) a
rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok II.). Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací (v pořadí druhým) rozsudkem ze dne
13. 3. 2019, č. j. 51 Co 267/2010-949, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil
ve výroku I. o věci samé a změnil ve výroku II. o nákladech řízení; současně
rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Zjistil, že dne 12. 5. 1995 byla mezi právní předchůdkyní žalobkyně
(společností JULIUS MEINL Praha, spol. s r. o., IČO: 61456764) jako nájemkyní a
společností "SCIRON" v. o. s., IČO: 47252260, jako pronajímatelkou uzavřena
Smlouva, jejímž předmětem byly nebytové prostory určené pro podnikání v celkové
výměře 1020,3 m2 v obchodním domě Luna v Písku (v domě č. p. 175 na pozemku č. parc. 52) sestávající z prodejní plochy o výměře 435 m2 v přízemí nemovitosti,
skladových prostor o výměře 470,65 m2 v přízemí a suterénu nemovitosti,
kancelářských prostor o výměře 7 m2 v přízemí nemovitosti a ostatních ploch o
výměře 107,65 m2 v suterénu, přízemí a třetím nadzemním podlaží, že prostory
měly být vyznačeny v geometrickém plánu, který je nedílnou součástí Smlouvy, a
že roční nájemné činí 161 616,20 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od
1. 6. 1995 do 30. 5. 2094 a smluvní strany se dohodly, že nájemné za celé
období 99 let bude uhrazeno jednorázovou platbou ve výši 16 000 000 Kč. Takto
stanovené nájemné bylo zaplaceno dne 9. 6. 1995. Dne 12. 5. 1995 smluvní strany
uzavřely i smlouvu o zřízení práva užívání části nemovitosti jako věcného
břemene (dále jen „Smlouva o zřízení věcného břemene“), která se týkala
stejného předmětu jako Smlouva. Věcné břemeno bylo zřízeno na dobu platnosti
nájemního vztahu 99 let. Kapitalizovaná hodnota práva odpovídajícího věcnému
břemeni byla stanovena ve výši jednoho ročního nájmu 161 616,20 Kč a byla
zahrnuta v celkové ceně plnění ze Smlouvy. Věcné břemeno bylo vloženo do
katastru nemovitostí. Usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne
30. 8. 2002, č. j. 12 K 151/2001-106, byl na majetek společnosti "SCIRON" v. o. s., prohlášen konkurs. Na základě dražby podle zákona č. 26/2000 Sb., o
veřejných dražbách, se novým vlastníkem objektu (obchodního domu Luna) stala
žalovaná. Oznámením ze dne 10. 7. 2006 žalobkyně od Smlouvy odstoupila s
odůvodněním, že od 20. 4. 2006 jí žalovaná znemožnila pronajaté prostory
užívat. Oznámení bylo žalované doručeno dne 24. 7. 2006 spolu s výzvou, aby jí
žalovaná zaplatila slevu na nájemném za dobu, kdy jí bránila pronajaté prostory
řádně užívat, v celkové výši 41 991,20 Kč a dále, aby jí vrátila poměrnou část
zaplaceného nájemného za dobu od odstoupení od Smlouvy do konce doby, na kterou
byl nájem sjednán (do 30. 5. 2094), ve výši 14 198 831 Kč s příslušenstvím. Následně bylo rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C
130/2006-152, (ve spojení s rozsudky Krajského soudu v Českých Budějovicích ze
dne 28. 7. 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523, a ze dne 6. 11. 2012, č. j. 6 Co
967/2008-685) určeno, že na budově č. p. 175 postavené na pozemku p. č. 52 v k. ú. Písek nevázne věcné břemeno zřízené smlouvou ze dne 12. 5.
1995, a byla
zamítnuta žaloba na určení, že Smlouva ze dne 12. 5. 1995 je neplatná. Nejprve dovodil, že žalobkyně je právní nástupkyně původní nájemkyně
společnosti JULIUS MEINL Praha spol. s r. o., IČO: 61456764, a je tedy k podání
žaloby aktivně legitimována. Poté se zabýval platností Smlouvy. Měl za to, že
není vázán rozsudkem Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C
130/2006-152, jímž byla zamítnuta žaloba na určení, že Smlouva je neplatná. Okresní soud v Písku totiž zamítl žalobu pro nedostatek naléhavého právního
zájmu, a v intencích rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3
Cdon 1338/96, je v takovémto případě vyloučeno, aby přezkoumal žalobu i po
stránce věcné. Byť se tedy Okresní soud v Písku zabýval i věcnými důvody, jsou
jeho úvahy v tomto směru právně nevýznamné. Platnost Smlouvy pak posuzoval
podle právní úpravy účinné ke dni jejího uzavření, tj. ke dni 12. 5. 1995,
zejména podle § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových
prostor (dále jen „zákon o nájmu nebytových prostor“). Konstatoval, že účel
nájmu byl v souladu se stavebním určením nebytových prostor a že Městský úřad
Písek udělil souhlas s uzavřením Smlouvy, vymezení předmětu nájmu v článku II. Smlouvy však považoval za neurčité. Zdůraznil, že s ohledem na obligatorní
písemnou formu vyžadovanou ustanovením § 3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových
prostor je třeba vycházet pouze z obsahu písemného textu Smlouvy, případně
dalších listin, které tvoří její součást. V daném případě ale nelze z písemného
textu Smlouvy seznat, kde v budově se pronajímané prostory nacházejí, a řádně
je nevymezil ani následně vyhotovený geometrický plán ze dne 31. 5. 1995. S
ohledem na to, že nájemné bylo stanoveno souhrnně jednou částkou za užívání
všech nebytových prostor, není možné ani jednotlivé nebytové prostory (a jim
odpovídající nájemné) oddělit a posuzovat je samostatně. Uzavřel proto, že
Smlouva je pro neurčité vymezení předmětu nájmu neplatná podle § 37 odst. 1
zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák“. V této
souvislosti poukázal na to, že neurčitým bylo shledáno (rozsudkem Krajského
soudu v Českých Budějovicích ze dne 6. 11. 2012, č. j. 6 Co 967/2008-685) i
vymezení věcného břemene ve Smlouvě o zřízení věcného břemene. V návaznosti na
to pak dospěl k závěru, že částka nájemného 16 000 000 Kč byla společnosti
"SCIRON" v. o. s., zaplacena bez právního důvodu, a je tedy ve smyslu § 451
odst. 2 obč. zák. bezdůvodným obohacením. Na úkor žalobkyně se však neobohatila
žalovaná, nýbrž společnost "SCIRON" v. o. s., která částku přijala, a žalovaná
proto není ve sporu pasivně legitimována. Nad rámec těchto úvah dodal, že i
kdyby Smlouva byla platná, nebylo by možno žalobě vyhovět. Na žalovanou, která
by podle § 680 odst. 2 obč. zák. vstoupila do postavení původního
pronajímatele, totiž mohla přejít pouze povinnost umožnit žalobkyni řádné
užívání nebytových prostor, nikoli i právo na předplacené nájemné. Proto v
tomto případě se na úkor žalobkyně obohatila společnost "SCIRON" v. o. s.,
které bylo nájemné poskytnuto.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Vytýkala odvolacímu
soudu, že nerespektoval závazný právní názor vyslovený ve zrušujícím rozsudku
Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, a že jeho
rozhodnutí bylo překvapivé. Měla za to, že nebyl oprávněn znovu posuzovat
platnost Smlouvy, neboť tato otázka byla pravomocně vyřešena rozsudkem
Okresního soudu v Písku ze dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, ve spojení
s rozsudkem Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7. 2011, č. j. 6
Co 967/2008-523, a podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí ze dne 27. 10. 1999, sp. zn. 33 Cdo 1074/98, ze dne 13. 6. 2000, sp. zn. 25 Cdo 5/2000, ze dne 19. 10. 2011, sp. zn. 20 Cdo 2431/2010, ze dne 3. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 4004/2011, ze dne 9. 4. 2014, sp. zn. 26 Cdo 669/2014, ze
dne 24. 4. 2014, sp. zn. 25 Cdo 3427/2012, ze dne 12. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo
2804/2012, ze dne 26. 2. 2015, sp. zn. 29 Cdo 495/2013, ze dne 22. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3619/2014) měl z tohoto pravomocného rozhodnutí vycházet. Při
posuzování platnosti Smlouvy se navíc odchýlil od zásad vyjádřených např. v
nálezu Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, a upřednostnil
výklad vedoucí k neplatnosti Smlouvy. Nesprávně vyřešil i otázku přechodu práv
a povinností ze Smlouvy na žalovanou jako na novou pronajímatelku a otázku, kdo
je pasivně věcně legitimován k poskytnutí plnění nájemci, zda původní nebo nový
pronajímatel, v rámci vypořádání nároků ze zaniklého nájemního vztahu. Navrhla,
aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc
přikázal jinému okresnímu soudu, a to buď v obvodu Krajského soudu v Brně nebo
v obvodu Krajského soudu v Hradci Králové. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4
o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. Dovoláním zpochybněnou otázku vázanosti pravomocným rozhodnutím o prejudiciální
otázce odvolací soud vyřešil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího
soudu, od níž není důvod se odchýlit; dovolání není proto pro řešení této
otázky přípustné. Závazností rozhodnutí a otázek v nich řešených se Nejvyšší soud zabýval v řadě
svých rozhodnutí. Odůvodnil v nich závěr, že pravomocný rozsudek, jímž byla pro
nedostatek naléhavého právního zájmu zamítnuta určovací žaloba, nevytváří
překážku věci rozsouzené pro žalobu na plnění a není závazný ani pro řešení
předběžných otázek v jiných věcech. Zamítá-li totiž soud žalobu na určení pro
nedostatek naléhavého právního zájmu, je vyloučeno, aby současně žalobu
přezkoumal po stránce věcné. Zamítnutí žaloby v tomto případě tak nevychází z
posouzení práva či právního vztahu, jehož (ne)existence má být určena, ale z
neexistence naléhavého právního zájmu na určení v době vyhlášení rozhodnutí
soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon
1338/96, nebo ze dne 28. 2. 2001, sp. zn.
28 Cdo 139/2001, či usnesení ze dne
7. 6. 2012, sp. zn. 22 Cdo 3203/2010). Dospěl-li proto odvolací soud k závěru, že rozsudek Okresního soudu v Písku ze
dne 30. 8. 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, (ve spojení s rozsudkem Krajského
soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. 7. 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523),
jímž byla pro nedostatek naléhavého právního zájmu zamítnuta žaloba na určení,
že Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 12. 5. 1995 je neplatná, nevytváří
překážku věci rozsouzené pro žalobu v této věci, neodchýlil se od uvedené
judikatury. Okolnost, že Okresní soud v Písku („navíc“) přezkoumal žalobu i po
stránce věcné, nemá na správnost závěru odvolacího soudu vliv. Judikatura zmíněná dovolatelkou na danou věc nedopadá, neboť Nejvyšší soud v ní
posuzoval situace, kdy určitá prejudiciální otázka byla v předchozím řízení
vyřešena na základě věcného posouzení práva či právního vztahu mezi účastníky;
o tento případ však v projednávané věci nejde. Při řešení další v dovolání vytyčené otázky – absolutní neplatnosti Smlouvy pro
neurčitost ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. – se odvolací soud odchýlil od
ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a dovolání je proto pro řešení
této otázky přípustné podle § 237 o. s. ř. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným
v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i
k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatelka namítla poukazem na to, že odvolací soud
nerespektoval závazný právní názor vyslovený ve zrušujícím rozsudku Nejvyššího
soudu ze dne 29. 5. 2012,
sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, že jeho postup byl nepředvídatelný a že bezdůvodně
přerušil odvolací řízení. Dovolací soud se však nejprve zabýval otázkou
naplněnosti dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle § 241a
odst. 1 o. s. ř., neboť povaha vytýkaných vad řízení tomu nebrání. Při posuzování platnosti Smlouvy dovolací soud vycházel (vzhledem k datu jejího
uzavření) z dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za
středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Podle ustálené soudní praxe je projev vůle neurčitý, je-li nejistý jeho obsah,
tj. nepodařilo-li se obsah vůle jednoznačným způsobem stanovit, a je
nesrozumitelný, jestliže nebylo dosaženo – vadným slovním zprostředkováním –
jasného vyjádření této vůle. Neurčitost či nesrozumitelnost právního úkonu
předpokládá, že ani jeho výkladem
(§ 35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník
projevit. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy
vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle
toho, kdo právní úkon učinil.
Bezvýhradně však platí, že obsah písemného
právního úkonu lze vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu,
že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat
(srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001,
uveřejněný pod č. C 1627 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Je-li obsah
právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem
listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je
předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného
projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat
důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000, uveřejněný pod č. C 1108
Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Současně Ústavní soud ve své judikatuře vymezil jeden ze základních principů
výkladu smluv, kterým je „priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy,
před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba
výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha
soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není
ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu taková praxe, kdy
obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy, před výkladem
neplatnost smlouvy nezakládajícím“ (srov. nález Ústavního soudu ze 14. 4. 2005,
sp. zn. I. ÚS 625/03). K určitosti nájemních smluv se Ústavní soud vyjádřil
např. v nálezech ze dne 28. 2. 2013,
sp. zn. III. ÚS 3900/12, nebo ze dne 22. 5. 2018, sp. zn. II. ÚS 658/18, a
zdůraznil v nich, že v soukromoprávní sféře je třeba určitost právního úkonu
posuzovat vždy ve vztahu ke konkrétním okolnostem daného případu, přičemž pro
interpretaci obsahu závazkového vztahu je rozhodující skutečná vůle obou
smluvních stran v době uzavření smlouvy. Pro smlouvu o nájmu nebytových prostor je pod sankcí absolutní neplatnosti
obligatorně stanovena písemná forma (§ 3 odst. 3 zákona o nájmu nebytových
prostor ve spojení s § 40 odst. 1 obč. zák.), proto pro posouzení určitosti
vymezení předmětu nájmu jsou relevantní pouze údaje obsažené přímo ve Smlouvě a
v geometrickém plánu, na který Smlouva odkazuje. Ve Smlouvě byl předmět nájmu
vymezen tak, že jím jsou nebytové prostory určené pro podnikání v celkové
výměře 1020,3 m2 v obchodním domě Luna v Písku (v domě č. p. 175 na pozemku č. parc. 52) sestávající z prodejní plochy o výměře 435 m2 v přízemí nemovitosti,
skladových prostor o výměře 470,65 m2 v přízemí a suterénu nemovitosti,
kancelářských prostor o výměře 7 m2 v přízemí nemovitosti a ostatních ploch o
výměře 107,65 m2 v suterénu, přízemí a třetím nadzemním podlaží, s tím, že
prostory měly být vyznačeny v geometrickém plánu, který je nedílnou součástí
Smlouvy.
Bez ohledu na to, zda geometrický plán existoval ke dni uzavření Smlouvy a zda
v něm byly prostory náležitě vyznačeny, údaje uvedené v samotné Smlouvě je
možno považovat za objektivně způsobilé předmět nájmu nezaměnitelně
identifikovat. Předně umožňují určit nemovitost a podlaží, v nichž se
nacházejí, počet prostor, jejich výměru a určení způsobu využití. Ze skutkových
zjištění přitom nevyplývá, že by se v nemovitosti ve stejných podlažích
nacházely prostory (místnosti) o stejné výměře a určené ke stejnému účelu, s
nimiž by bylo možno pronajaté prostory zaměnit. Za této situace jsou tedy možné
dva výklady – jeden z nich zakládá neplatnost Smlouvy (pro neurčitost) a druhý
nikoli. Proto je namístě použít pravidlo priority výkladu, který nevede k
neplatnosti smlouvy, a zohlednit vůli smluvních stran v době uzavření Smlouvy a
jejich následné chování (smluvní strany, resp. jejich právní nástupkyně se
Smlouvou řídily od roku 1995 do roku 2006, takže po dobu cca 11 let Smlouva
plnila svůj účel). Na uvedeném závěru nic nemění ani skutečnost, že rozsudkem Krajského soudu v
Českých Budějovicích ze dne 6. 11. 2012, č. j. 6 Co 967/2008-685, bylo shledáno
neurčitým vymezení věcného břemene ve Smlouvě o zřízení věcného břemene, která
se odvolávala na Smlouvu. I když byly obě smlouvy uzavřeny v jeden den, jde o
dva samostatné právní úkony a samostatně je třeba posuzovat i jejich platnost. Svůj závěr o neurčitém vymezení věcného břemene odůvodnil Krajský soud mimo
jiné tím, že geometrický plán obsahoval jen plošné zakreslení prostor o výměře
1020 m2 bez specifikace prostor v jednotlivých podlažích, přitom byl nezbytný
pro zápis do katastru nemovitostí. S přihlédnutím ke konkrétním okolnostem
daného případu však nájemní smlouva obstojí sama o sobě, i bez geometrického
plánu. Jestliže tedy odvolací soud považoval Smlouvu za absolutně neplatnou (podle §
37 odst. 1 obč. zák.) pro neurčitost ujednání o předmětu nájmu, není jeho
rozsudek z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný. Rovněž při řešení další otázky formulované dovolatelkou – přechodu práv a
povinností z nájemního vztahu podle § 680 odst. 2 obč. zák. – se odvolací soud
odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, byť ji zmínil jen jako
argument podpůrný („navíc“). Podle konstantní judikatury (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu z 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod číslem 7/2014 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek, nebo z 31. 10. 2006, sp. zn. 26 Cdo 339/2006)
ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. upravovalo zvláštní případ právního
nástupnictví (sukcese), s nímž byl spojen ten důsledek, že na nabyvatele
přecházely práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona
(ex lege), tj. bez ohledu na skutečnost, zda o existenci nájemní smlouvy věděl,
nastala-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojoval – nabytí
vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupoval do původního nájemního
vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména
předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze
zákona, resp.
z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají
samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité
pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Citované ustanovení se vztahovalo nejen na složky podstatné (např. způsob
výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Pokud by
zákonodárce chtěl vymezit jen určitá práva a povinnosti, které přecházely na
nového vlastníka, učinil by tak výslovně. Nečiní-li tak, nebyl žádný důvod
vykládat toto ustanovení v tom smyslu, že na nového vlastníka přecházely jen
vybraná práva a povinnosti (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 8. 7. 2010,
sp. zn. II. ÚS 3292/09). Trval-li nájemní vztah, založený Smlouvou, ke dni, kdy se žalovaná stala
vlastníkem objektu, nabytím vlastnictví vstoupila do původního nájemního vztahu
na straně pronajímatelky a byla vázána ujednáními Smlouvy. Odstoupila-li
žalobkyně následně od Smlouvy platně, došlo k zániku nájemního vztahu a teprve
tím vzniklo právo žalobkyně domáhat se vypořádání poskytnutého plnění ze
zrušené smlouvy; nejde tudíž o pohledávku či dluhy vzniklé za trvání původního
nájemního vztahu. Proto je třeba tento nárok uplatnit vůči subjektu, který byl
pronajímatelem v době ukončení nájmu. Pro úplnost je nutno dodat, že uvedený závěr není ani v rozporu s judikaturou,
na kterou odkázal odvolací soud. V rozsudku ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo
136/2001, se Nejvyšší soud zabýval situací, kdy nájemce za trvání původního
nájemního vztahu splnil povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 40 měsíců
jednorázově předem, a dovodil, že i po změně pronajímatele (v lednu 1999)
nadále trval nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997 včetně práv a
povinností tvořících obsah tohoto právního vztahu. Změnou v osobě pronajímatele
se tedy právo žalobce jako nájemce bytu nezměnilo a práva a povinnosti sjednané
v nájemní smlouvě s původním pronajímatelem nadále zavazovaly žalobce a nového
vlastníka domu. Protože závazek žalobce (tj. povinnost zaplatit pronajímateli
nájemné za 40 měsíců) zanikl splněním, dodatečným ujednáním s novým
pronajímatelem již nemohlo dojít k jeho změně. V usnesení ze dne 7. 1. 2009,
sp. zn. 28 Cdo 3461/2008, dovolací soud posuzoval případ, v němž nájemce v době
podpisu nájemní smlouvy uhradil pronajímateli předem nájemné na dobu patnácti
let, ke skončení nájemního vztahu došlo výpovědí a podle závěrů odvolacího
soudu v zániku smluvního vztahu v důsledku výpovědi nelze spatřovat existenci
právního důvodu, který odpadl, a nemůže se tedy jednat o bezdůvodné obohacení. Zároveň dovolací soud odmítl argumentaci dovolatele, který nárok z bezdůvodného
obohacení dovozoval ze skutečnosti, že žalovaní (noví pronajímatelé)
nemovitosti koupili za nepřiměřeně nízkou cenu. Závěr odvolacího soudu, že vstupem do postavení pronajímatele nebytového
prostoru (§ 680 odst. 2 obč. zák.) by na žalovanou nepřešel závazek vrátit
žalobkyni předplacené nájemné, proto není správný.
Protože dovolací soud neshledal podmínky pro změnu napadeného rozsudku, bez
jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř.), aniž se z důvodu
nadbytečnosti zabýval namítanými vadami řízení, a věc vrátil odvolacímu soudu k
dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.). Důvody pro (dovolatelkou požadované) nařízení, aby věc v dalším řízení
projednal jiný senát (§ 243e odst. 3 o. s. ř.), Nejvyšší soud neshledal, neboť
rozsudek odvolacího soudu nebyl zrušen pro nedodržení závazného právního názoru
ve smyslu § 243g odst. 1 o. s. ř. (v rozsudku ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22
Cdo 2222/2011, Nejvyšší soud nevyslovil závazný právní názor, jak má být
posouzena platnost Smlouvy). Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. O náhradě nákladů řízení
včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci
(§ 243g odst. 1 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.