26 Cdo 2978/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové
ve věci žalobkyně A FRONT spol. s r. o., se sídlem ve Volyni, Náměstí Svobody
12, IČ: 62503405, zastoupené Mgr. Janem Hoškem, advokátem se sídlem ve
Strakonicích, Sokolovská 980, proti žalované městské části Praha 8, se sídlem v
Praze 8 – Libni, Zenklova 1/35, zastoupené JUDr. Alanem Vitoušem, advokátem se
sídlem v Praze 7, Dukelských hrdinů 23, o zaplacení částky 244.800,- Kč s
příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 9 C 112/2009,
o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. dubna
2012, č. j. 28 Co 78/2012-184, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobkyně se domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku 244.800,- Kč s
příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení), představující uhrazené nájemné
(včetně záloh na služby) za období od 16. července 2008 do 15. ledna 2009 (dále
jen „rozhodné období“) a poskytnutou kauci (ve výši 82.860,- Kč) odpovídající
trojnásobku měsíčního nájemného z pronajatých „nebytových prostor, o celkové
výměře 544 m2, sestávajících z 11 místností a WC, nacházejících se v 1. podzemním a 1. a 2. nadzemním podlaží domu, v k. ú. K., na adrese P.“ (dále jen
„předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“). Žalobu odůvodnila
tvrzením, že v rozhodném období nemohla nebytové prostory užívat k účelu, k
němuž jí je žalovaná pronajala, a to pro vady, které zjistila až po jejich
převzetí; proto ji dopisem ze dne 22. prosince 2008 požádala o vrácení (předem)
uhrazeného nájemného a poskytnuté kauce, avšak žalovaná jejímu požadavku
nevyhověla. Obvodní soud pro Prahu 8 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. června
2011, č. j. 9 C 112/2009-30, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení
účastnic a státu. Z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Žalovaná jako
pronajímatelka a žalobkyně jako nájemkyně uzavřely dne 16. července 2008
písemnou smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „nájemní
smlouva ze dne 16. července 2008“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu neurčitou,
přičemž podle ujednání obsaženého v čl. I. nájemní smlouvy měla mít žalobkyně
(nájemkyně) v nebytových prostorách provozovnu s předmětem podnikání „koupě
zboží za účelem jeho dalšího prodeje, zprostředkovatelská činnost“, resp. měla
je užívat jako „kancelář, sklad“ (dále jen „sjednaný účel nájmu“). Dohodnuté
nájemné ve výši 326.400,- Kč ročně a zálohy na služby ve výši 5.040,- Kč ročně
měly být hrazeny v pravidelných měsíčních splátkách ve výši 27.620,- Kč se
splatností vždy do pátého dne příslušného kalendářního měsíce (čl. III. odst. 1
a 5 nájemní smlouvy). Žalobkyně se rovněž zavázala složit na účet žalované
částku 82.860,- Kč odpovídající nájemnému (včetně záloh na služby) za tři
kalendářní měsíce (dále jen „kauce“). Kauce měla být deponována na účtu
žalované po celou dobu trvání nájemního vztahu jako jistina na plnění
povinností žalobkyně coby nájemkyně nebytových prostor, přičemž žalovaná byla
oprávněna ji použít k zaplacení jakékoliv své pohledávky, která by jí vůči
žalobkyni z nájemní smlouvy vznikla (čl. III. odst. 9 nájemní smlouvy). Žalovaná se zavázala, že v případě ukončení nájemního poměru vrátí žalobkyni
kauci (bez do ní zahrnutých záloh na služby), popř. její nepoužitou část, za
předpokladu, že žalobkyně jí nebytové prostory předá ve stavu odpovídajícím
obvyklému opotřebení a že bude mít uhrazeny veškeré závazky vyplývající z
nájemní smlouvy. Zbývající část kauce (tj. do ní zahrnuté zálohy na služby) jí
měla vrátit po ročním vyúčtování záloh na služby, a to po odečtení případných
nedoplatků vyplývajících z příslušného vyúčtování (čl. III. odst. 10 a 11
nájemní smlouvy). V čl. V. odst.
1 nájemní smlouvy vzala žalobkyně na vědomí,
že nebytové prostory jsou stavebně určeny jako „kancelář, dílna, sklad“ (podle
příslušného rozhodnutí stavebního úřadu se ve skutečnosti jednalo o tři
kanceláře, dvě /ruční/ truhlářské dílny, dvě dílny speciální laboratorní
techniky a sklad deskového materiálu – dále jen „stavební určení nebytových
prostor“). V čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy se zavázala, že za tam sjednaných
podmínek zajistí na své náklady instalaci samostatného elektroměru, plynoměru a
vodoměru. Současně též prohlásila, že je jí znám stav předmětných nebytových
prostor a že v tomto stavu popsaném v zápisu o prohlídce nebytových prostor je
od žalované přejímá (čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy). Podle čl. IV. odst. 2
nájemní smlouvy stavební úpravy většího rozsahu, na něž je třeba stavební
povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, byla žalobkyně oprávněna provádět
pouze po předchozím písemném souhlasu žalované. Nebytové prostory převzala dne
23. července 2008 bez zapojeného přívodu plynu a elektřiny a bez radiátorů a
kotle, tj. bez funkčního topení, s poškozenou dřevěnou podlahou a s ušpiněnými
WC a umyvadly; rozvody vody však byly funkční. V návaznosti na to dopisy z 13. srpna 2008 a 1. října 2008 požádala žalovanou o souhlas s tam specifikovanými
stavebními úpravami (zejména s rekonstrukcí elektrických rozvodů, opravou
rozvodů vody a kanalizace, nahrazením nefunkčního topení a opravou podlah),
které považovala za nezbytné k tomu, aby nebytové prostory mohla užívat ke
sjednanému účelu nájmu (smyslem dotčených stavebních úprav tedy bylo především
odstranit závady vyskytující se v nebytových prostorách již v době, kdy je
převzala do užívání). Žalovaná však dopisem ze dne 29. října 2008 odmítla
udělit souhlas s těmito stavebními úpravami. Za tohoto stavu žalobkyně dopisem
ze dne 22. prosince 2008 (doručeným dne 29. prosince 2008) žalované sdělila, že
v důsledku tam zmíněných závad, popsaných již v dopise z 13. srpna 2008 a dále
podrobně specifikovaných v přiloženém znaleckém posudku, nelze nebytové
prostory užívat k účelu, k němuž jí byly pronajaty; proto pokládá nájemní
smlouvu ze dne 16. července 2008 za absolutně neplatnou pro počáteční nemožnost
plnění ve smyslu § 37 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění
pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), resp. domnívá se, že vzájemný
závazek z ní vzešlý zanikl následkem dodatečné nemožnosti plnění podle § 575
obč. zák., jelikož jí odmítla udělit souhlas s provedením stavebních úprav
nutných k uzpůsobení nebytových prostor ke sjednanému účelu nájmu. Z opatrnosti
jí zároveň nájemní poměr vypověděla. Předmětné nebytové prostory nakonec
žalované předala dne 10. listopadu 2009. Na základě nájemní smlouvy jí uhradila
celkem částku 244.800,- Kč představující kauci v částce 82.860,- Kč a dále
nájemné (včetně záloh na služby) za měsíce srpen 2008 až leden 2009; za užívání
nebytových prostor v období od února 2009 do jejich předání dne 10. listopadu
2009 žalované nic nezaplatila. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně
především dovodil, že nájemní smlouva ze dne 16.
července 2008 není neplatná
pro rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor a že
tudíž je platnou smlouvou o nájmu nebytových prostor ve smyslu § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění po novele
provedené zákonem č. 360/2005 Sb. (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). V této
souvislosti zdůraznil, že konstantní judikatura (srov. např. rozhodnutí
Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 2040/2003) sice dovozuje, že
smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen k takovým prostorám,
jež jsou ve smyslu stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním
rozhodnutím, event. stavebním povolením, a to navíc k účelu v takovém
rozhodnutí povoleném; v projednávaném případě však měl za to, že sjednaný účel
nájmu ve skutečnosti stavebnímu určení nebytových prostor odpovídá. Podle jeho
názoru není nájemní smlouva neplatná ani pro počáteční nemožnost plnění podle §
37 odst. 2 obč. zák. V této souvislosti – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího
soudu ze dne 30. července 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001 – zdůraznil, že
neplatnost právního úkonu ve smyslu citovaného ustanovení předpokládá
objektivní a trvalou (počáteční) nemožnost plnění, a to buď právní, nebo
faktickou. Je-li však, jako v tomto případě, určité plnění, zde odevzdání
(přenechání) nebytových prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu
nájmu, fakticky i právně možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu
plnění nemá sama o sobě za následek absolutní neplatnost právního úkonu. V
návaznosti na to dospěl k závěru, že uvedené plnění se ani později nestalo
trvale neuskutečnitelným (nemožným) jen proto, že žalovaná odmítla udělit
žalobkyni souhlas se stavebními úpravami předmětných nebytových prostor; je
tudíž vyloučeno uvažovat o zániku povinnosti žalované k poskytnutí zmíněného
plnění podle § 575 obč. zák. Dále rovněž dovodil, že v situaci, kdy
pronajímatel poruší povinnost odevzdat nájemci nebytový prostor ve stavu
způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, dává právní řád nájemci možnost požadovat
slevu z nájemného (§ 8 zákona č. 116/1990 Sb.), popř. od nájemní smlouvy
odstoupit (§ 679 obč. zák.) či nájemní smlouvu vypovědět (§ 9 zákona č. 116/1990 Sb.). Pokračoval, že podmínkou pro vznik práva na slevu z nájemného je
u nájmu nebytových prostor skutečnost, že nájemce může nebytové prostory užívat
omezeně jen z důvodu, že pronajímatel neplní své povinnosti. Dodal, že slevu z
nájemného navíc musí nájemce u pronajímatele uplatnit, přičemž uplatnění této
slevy je právním úkonem, který musí splňovat obecné náležitosti, musí být
určitý, srozumitelný, musí z něj jednoznačně vyplývat, za jaké období nájemce
nárok na slevu z nájemného uplatňuje, v jakém rozsahu a z jakého důvodu. Uzavřel, že žalobkyně však v tomto případě neprokázala, že by „v souladu s výše
citovanými závěry“ žádala u žalované o slevu z nájemného, resp. o „prominutí
platit nájemné“. Současně – s přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu –
usoudil, že nebyly naplněny podmínky ani pro vrácení kauce sjednané v nájemní
smlouvě. Proto žalobu v celém rozsahu zamítl.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
11. dubna 2012, č. j. 28 Co 78/2012-184, citovaný rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic. Ze zopakovaného důkazu dopisem ze dne 22. prosince 2008 měl za prokázány
následující okolnosti. Po převzetí nebytových prostor žalobkyně zjistila, že je
nelze užívat k účelu, ke kterému jí byly pronajaty, přičemž soupis závad byl
podrobně popsán jednak v dopisu ze dne 13. srpna 2008 a jednak v přiloženém
znaleckém posudku Ing. Jana Hoška ze dne 10. prosince 2008. Protože žalovaná
odmítla umožnit žalobkyni provedení stavebních úprav nezbytných k tomu, aby
předmětné nebytové prostory mohly být užívány ke sjednanému účelu nájmu, a ve
stavu, v jakém se nacházely ke dni podpisu nájemní smlouvy, je k tomuto účelu
nebylo možné užívat, je vzájemné plnění podle nájemní smlouvy nejméně od
okamžiku odmítnutí provedení stavebních úprav, tedy od 29. října 2008, nemožné,
ale spíše je nemožné od samého počátku uzavření citované smlouvy, která je tak
neplatná podle § 37 odst. 2 obč. zák. S ohledem na to žalobkyně nebytové
prostory vyklidí nejpozději do 15. ledna 2009. Z důvodu absolutní neplatnosti
nájemní smlouvy vzniklo žalované bezdůvodné obohacení (plněním ze strany
žalobkyně bez právního důvodu), jež odpovídá zaplacenému nájemnému za období od
16. července 2008 do 31. prosince 2008 včetně poskytnuté kauce, tj. celkové
částce 234.770,- Kč. Žádá proto o jeho vrácení na tam uvedené platební místo, a
to ve lhůtě do 15. ledna 2009. Jinak se odvolací soud ztotožnil se zjištěným
skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory, které na jeho
základě přijal soud prvního stupně, a pro stručnost na ně odkázal. K námitce
žalobkyně, že dopis ze dne 22. prosince 2008 je podle svého obsahu žádostí o
prominutí nájemného, konstatoval, že zmíněný dopis lze pokládat za žádost o
vrácení bezdůvodného obohacení získaného plněním z neplatné nájemní smlouvy; za
projev vůle směřující k uplatnění práva na slevu z nájemného či na prominutí
(neplacení) nájemného ho však považovat nelze. Za této situace rozsudek soudu
prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opřela především o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Přípustnost dovolání však dovozovala rovněž z ustanovení
§ 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.; podle jejího přesvědčení totiž odvolací soud
rozsudek soud prvního stupně „fakticky částečně … mění“, neboť do jisté míry
„každý ze soudů své rozhodnutí založil na odlišných zjištěních a důvodech“. Uplatněné dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2
písm. b/ o. s. ř. Přitom však poukazovala též na vady daného řízení, jež podle
jejího mínění mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). V dovolání zejména zpochybnila správnost právního názoru,
že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 je platná. Měla za to, že sjednaný
účel nájmu byl „nejméně v podstatné části“ v naprostém nesouladu se stavebním
určením nebytových prostor, což činí nájemní smlouvu absolutně neplatnou podle
§ 39 obč. zák. pro rozpor s „§ 2 odst. 2 věta první zák. č. 116/1990
Sb.“ (správně zřejmě s § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění před
novelou provedenou zákonem č. 360/2005 Sb.). Podle jejího názoru ovšem nájemní
smlouva je absolutně neplatná i pro počáteční nemožnost plnění ve smyslu § 37
odst. 2 obč. zák. Je tomu tak proto, že v okamžiku jejího uzavření se nebytové
prostory nacházely ve stavu, který vylučoval jejich užívání ke sjednanému účelu
nájmu, a tedy „plnění – předání předmětu nájmu … pro účel nájmu sjednaný ve
smlouvě bylo v době podpisu nájemní smlouvy objektivně a trvale od počátku
fakticky nemožné“. K tomu dodala, že i kdyby uvedené plnění nebylo nemožné již
od samého počátku, bylo nemožné nejpozději od okamžiku, kdy jí žalovaná
„odepřela provedení stavebních úprav pronajatých nebytových prostor dopisem ze
dne 29. 10. 2008“. Za nesprávný proto pokládala také právní názor, který oba
soudy učinily s odkazem na ustanovení § 575 obč. zák. Vyjádřila rovněž
přesvědčení, že soudy obou stupňů nesprávně právně posoudily obsah jejího
dopisu ze dne 22. prosince 2008, jestliže ho nepovažovaly za uplatnění nároku
na prominutí nájemného ve smyslu § 673 obč. zák., kteréžto ustanovení měly
soudy podpůrně aplikovat vedle ustanovení § 8 zákona č. 116/1990 Sb. V této
souvislosti zdůraznila, že podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené
slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména
též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil. Z toho dovozovala, že požadovala-
li citovaným dopisem vrácení zaplaceného nájemného s odůvodněním, že nebytové
prostory trpí vadami (které nezpůsobila), pro něž je nelze užívat, a žalovaná
jí odmítla udělit souhlas k jejich odstranění, měl být tento její právní úkon
posouzen jako uplatnění nároku na prominutí nájemného podle § 673 obč.
zák., a
to bez ohledu na to, že v něm hovoří o „bezdůvodném obohacení v důsledku
neplatnosti smlouvy o nájmu“; to platí tím spíše, že ještě v průběhu řízení
před soudem prvního stupně z obsahu citovaného dopisu „dodatečně nárok na
prominutí nájemného dovodila“. Dodala, že ostatně i z rozsudku Nejvyššího soudu
České republiky ve věci sp. zn. 20 Cdo 2295/99 vyplývá, že za uplatnění práva
na prominutí nájemného (či na slevu z nájemného) lze pokládat i jiný úkon
nájemce, než je výslovná žádost o prominutí nájemného (slevu z nájemného). Konečně soudům obou stupňů vytkla, že jejich rozhodnutí jsou nepřezkoumatelná,
a to v úvaze o souladu sjednaného účelu nájmu a stavebního určení nebytových
prostor, a rozsudek odvolacího soudu dále rovněž v tom, že se nevypořádává s
jejími odvolacími námitkami, jimiž brojila proti řešení otázek počáteční a
dodatečné nemožnosti plnění podle nájemní smlouvy. K tomu ještě doplnila, že
zabýval-li se uvedenými otázkami toliko soud prvního stupně a naopak otázkou
právního hodnocení dopisu ze dne 22. prosince 2008 pouze odvolací soud, byla
tím „porušena zásada dvojinstančnosti občanského soudního řízení“. Navrhla, aby
dovolací soud zrušil rozhodnutí obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu
prvního stupně. Žalovaná ve vyjádření k dovolání zastávala stanovisko, že „soudy obou stupňů
postupovaly zcela správně, naprosto vyčerpávajícím způsobem provedly důkazní
řízení a ve věci zaujaly správný názor a … spravedlivě rozhodly“. Současně
vyjádřila přesvědčení, že se vypořádaly se všemi námitkami žalobkyně týkajícími
se platnosti nájemní smlouvy, dodatečné nemožnosti plnění i prominutí
nájemného. Poté nabídla vlastní verzi skutkového stavu rozhodného pro posouzení
věci (značně odlišnou od zjištěného skutkového základu sporu), z níž usuzovala,
že „tvrzení žalobkyně uvedená v jejím dovolání jsou z části smyšlená, z části
ryze účelová“. Podle jejího názoru to odpovídá i postupu žalobkyně v daném
řízení, jejž hodnotila jako „chaotický“, vykazující značnou „účelovost“. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto. Podle čl. II bodu 7. věty před první větnou čárkou zákona č. 404/2012 Sb.,
kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu
vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. lednem 2013) se
projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené
rozhodnutí vydáno dne 11. dubna 2012, Nejvyšší soud České republiky jako soud
dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”). Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu
oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z
podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného
rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů. Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud sice nepřehlédl sdělení
dovolatelky, že dovoláním napadá rozsudek odvolacího soudu „v plném rozsahu (ve
všech jeho výrocích)“, tedy jakoby vedle potvrzujícího výroku ve věci samé
napadla i nákladové výroky. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§
41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že ve vztahu k nákladovým výrokům nejsou
uplatněné dovolací důvody nijak obsahově konkretizovány. V této souvislosti
nelze opomenout, že pouhá citace ustanovení § 241a odst. 2 písm. a/ a b/, odst. 3 o. s. ř. – bez údaje o tom, z jakých konkrétních důvodů se rozhodnutí
odvolacího soudu napadá – není řádným uplatněním dovolacích důvodů podle těchto
ustanovení (srov. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. ledna
2005, sp. zn. 29 Odo 1060/2003, uveřejněné pod č. 31 v sešitě č. 3 z roku 2005
časopisu Soudní judikatura). Navíc podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího
soudu není podle právní úpravy přípustnosti dovolání v občanském soudním řádu
účinné od 1. ledna 2001 přípustné dovolání proti nákladovým výrokům, byť jsou
součástí rozsudku odvolacího soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze
dne 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo 874/2001, uveřejněné pod č. 88 v sešitě č. 5
z roku 2002 časopisu Soudní judikatura). Přípustnost dovolání proti rozsudku odvolacího soudu je upravena v ustanovení §
237 o. s. ř.
Dovolání je přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek
soudu prvního stupně ve věci samé (§ 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.). Přípustnost dovolání proti měnícímu rozsudku je založena na zásadě diformity
(nesouhlasnosti) rozhodnutí odvolacího soudu a soudu prvního stupně. O
nesouhlasná rozhodnutí jde tehdy, jestliže okolnosti významné pro rozhodnutí ve
věci byly posouzeny soudy obou stupňů rozdílně, takže práva a povinnosti
stanovené účastníkům těmito rozhodnutími jsou podle jejich závěrů odlišné. Pro
závěr, že rozsudek odvolacího soudu je rozsudkem měnícím, není rozhodující to,
jak odvolací soud formuloval rozsudečný výrok či uvedl-li v odůvodnění
rozsudku, že postupoval podle § 219 o. s. ř. nebo podle § 220 o. s. ř. Rozhodujícím hlediskem není ani to, zda odvolací soud považoval rozhodnutí
soudu prvního stupně za věcně správné nebo nesprávné, nýbrž to, zda posoudil
práva a povinnosti v právních vztazích účastníků po obsahové stránce jinak
(odlišně) než soud prvního stupně. Odlišností se přitom nemyslí rozdílné právní
posouzení, pokud nemělo vliv na obsah práv a povinností účastníků, ale jen
takový závěr, který rozdílně konstituuje nebo deklaruje práva účastníků (srov. též rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. dubna 1998, sp. zn. 2 Cdon 931/97, uveřejněné pod č. 52 v sešitě č. 9 z roku 1999 Sbírky soudních
rozhodnutí a stanovisek, popř. usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne
30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 1655/99). V projednávaném případě odvolací soud neposoudil práva a povinnosti účastnic
řízení jinak než soud prvního stupně; jeho právní posouzení skutečností
zjištěných (po zopakování dokazování) teprve v odvolacím řízení nemělo v
konečném důsledku vliv na obsah práv a povinností účastnic řízení, jestliže
napadeným rozsudkem zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Z tohoto
důvodu nemůže jít o nesouhlasná rozhodnutí ve smyslu § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. Protože napadený rozsudek je rozsudkem potvrzujícím (jak nakonec vyplývá
i z formálního označení jeho výrokové části), nemůže být dovolání přípustné
podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., jak se dovolatelka mylně domnívala. Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí
ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b/ a c/ o. s. ř. (ustanovení § 237 odst. 1
písm. c/ o. s. ř. bylo zrušeno uplynutím dne 31. prosince 2012 nálezem
Ústavního soudu České republiky ze dne 21. února 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11;
pro posouzení přípustnosti dovolání podaných do 31. prosince 2012 je však i
nadále použitelné /srov. nález Ústavního soudu České republiky ze dne 6. března
2012, sp. zn. IV. ÚS 1572/11/). Podle § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. není dovolání v dané věci přípustné
proto, že rozhodnutí soudu prvního stupně, potvrzenému rozsudkem odvolacího
soudu, nepředcházelo zrušující rozhodnutí odvolacího soudu. Přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
je spjata se závěrem
o zásadním významu rozsudku po stránce právní, a proto také dovolací přezkum se
otevírá pouze pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem je
tudíž v tomto případě zásadně jen důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Za zásadně právně významnou však dovolací soud nepokládá otázku, že dopis
žalobkyně ze dne 22. prosince 2008 nelze považovat za uplatnění nároku na
prominutí nájemného ve smyslu § 673 obč. zák. Dovolatelce lze přisvědčit v
názoru, že právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich
jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil. Bezvýhradně však platí, že obsah písemného právního úkonu lze vykládat podle
vůle toho, kdo ho učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s
jazykovým projevem učiněným v písemné formě (srov. § 35 odst. 2 obč. zák.). Přitom výkladem nelze již učiněný projev vůle doplňovat, měnit či dokonce
nahrazovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. prosince 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný pod č. C 1627 ve svazku 23 Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu). Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, je projev
vůle dán obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy
je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z textu listiny. Jestliže tedy odvolací soud posoudil dopis žalobkyně ze dne 22. prosince 2008 –
s přihlédnutím k jeho obsahu – jako její žádost o vrácení bezdůvodného
obohacení získaného plněním z neplatné nájemní smlouvy, neodchýlil se od
uvedené ustálené judikatury. Otázku, zda ve věcech nájmu nebytových prostor lze
aplikovat ustanovení § 673 obč. zák. o neplacení nájemného při naplnění tam
upravených předpokladů, nelze pokládat za zásadně právně významnou už proto, že
na jejím řešení napadené rozhodnutí nespočívá. Ostatně jestliže odvolací soud v
této souvislosti dovodil, že dopis ze dne 22. prosince 2008 nelze považovat za
projev vůle směřující k uplatnění práva nejen na slevu z nájemného, nýbrž i na
prominutí (neplacení) nájemného (a konstatoval, že ho lze – vzhledem k jeho
obsahu – pokládat za žádost o vrácení bezdůvodného obohacení získaného plněním
z neplatné nájemní smlouvy), nepřímo tím aplikaci ustanovení § 673 obč. zák. (o
možnosti neplatit nájemné za naplnění tam upravených předpokladů) připustil i
ve věcech nájmu nebytových prostor (což je v souladu s ustálenou soudní praxí
– viz rozhodnutí Nejvyššího soudu z 30. července 2010, sp. zn. 25 Cdo
1569/2001, a z 20. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 3955/2008). V projednávaném případě bylo součástí zjištěného skutkového stavu (v daném
případě nezpochybnitelného prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 3 o. s. ř.) rovněž zjištění, že dopisem ze dne 22. prosince 2008 dovolatelka
(prostřednictvím svého právního zástupce) žádala žalovanou o vrácení
zaplaceného nájemného z nebytových prostor za období od 16. července 2008 do
31. prosince 2008 včetně poskytnuté kauce, tj.
celkové částky 234.770,- Kč
(nikoli tedy žalované částky), s odůvodněním, že nesouhlasila se stavebními
úpravami nezbytnými k tomu, aby předmětné nebytové prostory mohla užívat ke
sjednanému účelu nájmu, jelikož ve stavu, v jakém se nacházely ke dni podpisu
nájemní smlouvy, je k tomuto účelu nebylo možné užívat. Se zřetelem k řečenému
zastává dovolací soud názor, že zmíněným dopisem nevytkla žalované porušení
(neplnění) určité smluvní či zákonné povinnosti pronajímatele nebytových
prostor jako důvodu, pro nějž nemohla nebytové prostory užívat ke sjednanému
účelu nájmu (§ 8 ve spojení s § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.). Ostatně v
naznačených souvislostech se žalovaná žádného porušení (neplnění) povinností
pronajímatele nebytových prostor ani nedopustila. Nelze totiž opomenout, že v
čl. IV. odst. 2 nájemní smlouvy se účastnice dohodly, že stavební úpravy
většího rozsahu, na něž je třeba stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu
úřadu, je dovolatelka oprávněna provádět pouze po předchozím písemném souhlasu
žalované. O povinnosti žalované k udělení takového souhlasu se však na žádném
místě nájemní smlouvy nehovoří, přičemž „ze zákona“ jí taková povinnost
neplynula. Zároveň nelze přehlédnout, že v čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy
dovolatelka prohlásila, že je jí znám stav předmětných nebytových prostor a že
v tomto stavu je od žalované přejímá. Z uvedeného současně vyplývá, že
souhlasila s tím, že žalovaná jí nebytové prostory odevzdá právě v tom stavu, v
jakém se nacházely v době uzavření nájemní smlouvy, ať už byl jakýkoliv. Tomu
koneckonců odpovídá i následné chování dovolatelky po převzetí nebytových
prostor od žalované. Třebaže je totiž převzala s vadami, které neumožňovaly je
užívat ke smluvenému účelu nájmu, dopisy z 13. srpna 2008 a 1. října 2008
nežádala žalovanou, aby tyto vady odstranila, nýbrž o svolení, aby závady
vyskytující se v nebytových prostorách již v době, kdy je převzala do užívání,
mohla prostřednictvím příslušných stavebních úprav odstranit sama. Přitom
provedení potřebných oprav nebytových prostor po žalované nežádala ani poté, co
jí odmítla udělit souhlas s realizací zmíněných stavebních úprav. Je tudíž
zřejmé, že ohledně povinnosti pronajímatele odevzdat nájemci nebytové prostory
ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu užívání se účastnice v čl. IV. odst. 1
nájemní smlouvy dohodly jinak ve smyslu § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. Jestliže tedy dovolatelka v dopisu ze dne 22. prosince 2008 odvozovala
požadavek na vrácení částky 234.770,- Kč (nájemného a kauce) z toho, že jí
žalovaná neumožnila provedení stavebních prací, jimiž by sama uvedla nebytové
prostory do stavu způsobilého ke sjednanému účelu nájmu, nelze takový požadavek
kvalifikovat jako uplatnění práva na prominutí nájemného z nájmu nebytových
prostor, jež navíc dovolatelce – z důvodů vyložených shora – ani nevzniklo. Vzhledem k tomu, co bylo uvedeno v předchozím odstavci odůvodnění tohoto
rozhodnutí, je přitom nerozhodné, že z obsahu zmíněného dopisu „dodatečně nárok
na prominutí nájemného dovodila“.
Z uvedeného současně bez dalšího vyplývá, že v důsledku „jiné“ dohody účastnic
(§ 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) nebyla žalovaná povinna odevzdat
dovolatelce nebytové prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu
(ale ve stavu, v jakém se nacházely v době uzavření nájemní smlouvy, ať byl
jakýkoliv). V tomto případě je tudíž bezpředmětné zabývat se otázkou (počáteční
i dodatečné) nemožnosti „plnění – předání předmětu nájmu … pro účel nájmu
sjednaný ve smlouvě“, neboť žalovanou povinnost k poskytnutí uvedeného plnění –
s ohledem na obsah nájemní smlouvy – vůbec netížila. Proto ani tato otázka
nemůže být zásadně právně významná. Napadený rozsudek je založen rovněž na právním názoru, že nájemní smlouva ze
dne 16. července 2008 není neplatná pro rozpor sjednaného účelu nájmu se
stavebním určením nebytových prostor a že naopak sjednaný účel nájmu ve
skutečnosti stavebnímu určení nebytových prostor odpovídá. Správnost uvedeného
právního názoru dovolatelka v dovolání
– prostřednictvím (způsobilého) dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/
o. s. ř. – zpochybnila. Jelikož úvaha odvolacího soudu (soudu prvního stupně) o souladu
sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor se jeví – s
přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu – jako zjevně nepřiměřená (je
evidentní, že nebytové prostory byly přinejmenším zčásti stavebně určeny k
jinému účelu, než ke kterému byly pronajaty), dospěl dovolací soud k závěru, že
napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam pro
řešení právní otázky, zda smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou v režimu
zákona č. 116/1990 Sb., ve znění po novele provedené zákonem č. 360/2005 Sb. (dále opět jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), činí absolutně neplatnou nesoulad
(rozpor) mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl
sjednán v nájemní smlouvě. Uvedená otázka totiž dosud nebyla v rozhodovací
praxi dovolacího soudu vyřešena. Tím se stalo dovolání – pro řešení uvedené
právní otázky – přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a
b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady
nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Posléze uvedené vady dovolatelka v dovolání uplatnila. Dovolací soud proto
napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska takto namítaných vad řízení
(jiné vady řízení podřaditelné pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a/
o. s. ř. nebyly z obsahu spisu zjištěny).
Na jiném místě odůvodnění tohoto rozhodnutí bylo již řečeno, že dovolací soud
považuje za zjevně nepřiměřenou úvahu odvolacího soudu (soudu prvního stupně) o
souladu sjednaného účelu nájmu se stavebním určením nebytových prostor. Z toho
současně bez dalšího vyplývá, že zmíněná úvaha je – na základě zjištěného
skutkového stavu
– přezkoumatelná (skutkový základ sporu dovoluje prověřit soulad kolaudovaného
stavu nebytových prostor a účelu nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě), byť
nelze popřít, že není zcela vyčerpávající. Napadený rozsudek nečiní
nepřezkoumatelným ani okolnost, že se nevypořádává s odvolacími námitkami,
jimiž dovolatelka brojila proti řešení otázek počáteční a dodatečné nemožnosti
plnění podle nájemní smlouvy. Uvedené námitky (jak se podávají z odůvodnění
odvolání na č. l. 160 až 167 spisu, z něhož byly doslovně převzaty též do
dovolání) totiž svou povahou představují prosté vyjádření nesouhlasu s právními
názory soudu prvního stupně (na něž nereagují uvedením konkrétních důvodů, v
nichž je spatřována jejich nesprávnost, nýbrž z okolností uvedených v odvolání
takřka mechanicky /tj. bez podrobnější právní argumentace/ vyvozují závěry
právě opačné). Jestliže se tedy odvolací soud s těmito názory ztotožnil, nebylo
zapotřebí, aby je znovu opakoval v odůvodnění napadeného rozsudku; postup, jímž
na ně – pro stručnost – pouze odkázal, lze v tomto případě pokládat za plně
dostačující. K námitce týkající se porušení zásady dvojinstančnosti občanského soudního
řízení zbývá dodat následující. Dvojinstančnost není „obecnou“ zásadou
občanského soudního řízení, jak se snad dovolatelka mylně domnívá (viz např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. ledna 2011, sp. zn. 21 Cdo
3820/2009). O vadě řízení (ve smyslu § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.) založené
porušením uvedené zásady lze tudíž uvažovat jen za situace, kdy odvolací soud
postupoval v odvolacím řízení v rozporu s „konkrétním“ procesním předpisem,
který z uvedené zásady vychází (typicky např. s ustanovením § 216 odst. 2 o. s. ř.). Z okolností, z nichž dovolatelka usuzovala na porušení zásady
dvojinstančnosti občanského soudního řízení, však porušení konkrétního
procesního předpisu dovodit nelze. Z uvedeného vyplývá, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyl užit opodstatněně. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval. Podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových
prostor, ve znění před změnou provedenou s účinností od 19. října 2005 zákonem
č. 360/2005 Sb. (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 18. října
2005“), nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně
určeny (v poznámce pod čarou k tomuto ustanovení je uveden odkaz na ustanovení
§ 85 odst.
1 v té době účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a
stavebním řádu /stavební zákon/ – dále jen „stavební zákon“). Jde-li o citované ustanovení, byl v soudní praxi (srov. např. rozsudky
Nejvyššího soudu České republiky z 17. října 2001, sp. zn. 26 Cdo 938/2000, z
19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, ze 4. února 2004, sp. zn. 26 Cdo
809/2002, z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, z 31. ledna 2006, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005) dlouhodobě zastáván názor, že požadavek souladu mezi
stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní
smlouvě (§ 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.), vyžadoval zákon (zákon č. 116/1990 Sb., ve znění před změnou provedenou s účinností od 19. října 2005) ve
všech případech pronájmu nebytových prostor. Již v rozsudku ze dne 30. ledna
2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněném pod C 998 v Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu, vyslovil Nejvyšší soud názor, že ustanovení § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 18. října 2005, nedovolovalo
uzavírat nájemní smlouvy u nebytových prostor k jinému účelu, než ke kterému
byly stavebně určeny (k tomu srov. rovněž usnesení Nejvyššího soudu z 22. února
2007, sp. zn. 28 Cdo 161/2007 /ústavní stížnost proti tomuto usnesení byla
odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky z 3. dubna 2008, sp. zn. I. ÚS 1155/2007/, a z 3. června 2009, sp. zn. 26 Cdo 2849/2008, a dále např. rozsudky Nejvyššího soudu ze 17. února 2011, sp. zn. 26 Cdo 193/2010, a ze 7. prosince 2011, sp. zn. 26 Cdo 974/2010). Smlouvu o nájmu nebytových prostor tak
bylo možné platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu §
85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové prostory kolaudačním
rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v
takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího
soudu z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, tj. rozhodnutí, na které ve
svém rozsudku odkázal soud prvního stupně). Ačkoli ustanovení § 85 odst. 1 stavebního zákona jednoznačně patřilo mezi normy
veřejnoprávní povahy, není pochyb o tom, že prostřednictvím právní úpravy
obsažené v ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do
18. října 2005, mělo přímý dopad rovněž na úpravu soukromoprávních vztahů,
konkrétně nájmu nebytových prostor. Posléze uvedené ustanovení totiž spadalo
již do oblasti norem práva soukromého a bylo proto namístě postihovat jeho
porušení soukromoprávní sankcí (zde absolutní neplatností nájemní smlouvy
uzavřené v rozporu s tímto ustanovením), třebaže je zřejmé (z odkazu uvedeného
v poznámce pod čarou k tomuto ustanovení), že jeho účelem bylo zabezpečit
dodržování normy veřejného práva (§ 85 odst. 1 stavebního zákona), leč regulací
určitého typu soukromoprávních vztahů. Změnou provedenou s účinností od 19. října 2005 zákonem č. 360/2005 Sb. však bylo ustanovení § 3 odst. 2 ze zákona
č. 116/1990 Sb. vypuštěno. Byť tedy do současné doby platí, že stavby (tj.
i
nebytové prostory) lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním
rozhodnutí (případně v jiných právních aktech určených stavebním zákonem), nemá
tato norma veřejného práva (obsažená nyní v ustanovení § 126 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu /stavební zákon/, ve znění
pozdějších předpisů) s účinností od 19. října 2005 bezprostřední dopad do
oblasti soukromoprávních (nájemních) vztahů upravených zákonem č. 116/1990 Sb.,
takže s jejím porušením již nelze spojovat soukromoprávní sankce (v podobě
absolutní neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor), nýbrž jen sankce
veřejnoprávní (o něž však v daném případě nejde). Uvedený závěr potvrzuje i
důvodová zpráva k zákonu č. 360/2005 Sb. (dostupná např. v ASPI pod
identifikačním číslem /ASPI ID/ LIT25659CZ); v poměru k předchozí úpravě
obsažené v § 3 zákona č. 116/1990 Sb. totiž mimo jiné uvádí, že „pro
nadbytečnost byl vypuštěn stávající odstavec 2, neboť způsob užívání je z
hlediska stavebního upraven stavebním zákonem a porušení stanovených podmínek
je správním deliktem“. S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že smlouva o nájmu nebytových prostor
uzavřená v režimu zákona č. 116/1990 Sb. po změně provedené zákonem č. 360/2005
Sb. není neplatná jen proto, že nebytové prostory (§ 1 zákona č. 116/1990 Sb.)
jí byly pronajaty k jinému účelu, než ke kterému byly stavebně určeny. Z toho
pro danou věc vyplývá, že odvolací soud v konečném důsledku nepochybil,
jestliže shodně se soudem prvního stupně dovodil, že nájemní smlouva ze dne 16. července 2008 není neplatná pro rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním
určením nebytových prostor. Lze uzavřít, že ani dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. nebyl
užit opodstatněně. Z vyložených důvodů vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska
uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace správný ve smyslu
§ 243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. Dovolací soud proto dovolání podle
téhož ustanovení zamítl. Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5 věty
první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Dovolací soud
dospěl k závěru, že vyjádření žalované k dovolání nemělo – vzhledem ke svému
obsahu – pro rozhodnutí o dovolání žádný význam, a proto náklady vzniklé v
souvislosti s jeho sepisem nelze pokládat za náklady potřebné k účelnému
uplatňování nebo bránění práva. Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.